韩**与文昌**总公司等土地使用权转让合同纠纷上诉案

审理经过

上诉人韩**因与被上诉人文昌市开发建设总公司（以下简称开发建设总公司）、欧*土地使用权转让合同纠纷一案，不服海南省文昌市人民法院（2008）文民初字第162号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审法院认为

原审法院认为：2006年3月2日，原告与被告签订的《土地使用权转让合同书》是部分有效合同。虽然被告的法定代表人已被免职，但其仍然掌管着公章，仍然在处理公司事务，其代表被告与原告签订合同构成表见代理，所签合同为有效合同。该合同第三条约定：土地转让金已付清，经查，原告并未以其个人名义向被告交纳土地转让金，原告主张以文昌县**总公司（以下简称乡镇总公司）及文昌**料场（以下简称石料场）向被告交纳的14万元土地转让款抵顶其应交纳136375元土地转让款不成立。该条款与事实不符，是无效条款。2007年2月6日，第三人欧*与被告签订的《土地使用权有偿转让合同书》是双方真实的意思表示，合同的内容不违反法律规定，是有效合同。被告就同一块土地订立了两份土地转让合同，现原告和第三人都要求被告为其办理土地使用权证，《最**法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条第一款规定：＂土地使用权人作为转让方就同一出让土地使用权订立数个转让合同，在转让合同有效的情况下，受让方均要求履行合同的，按照以下情形分别处理：……（三）均未办理土地使用权变更登记手续，又未合法占有投资开发土地，先行支付土地转让款的受让方请求转让方履行交付土地和办理土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持＂。据此，原审法院根据《最**法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条第一款第（三）项、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条之规定，作出如下判决：一、第三人欧*与被告文**总公司所签订的《土地使用权转让合同》是有效合同，被告文**总公司在三十日内为第三人欧*办理文国用（2008）第Ｗ0103793号土地证名下2020．37平方米土地使用权过户登记手续；二、原告韩**与被告签订的《土地使用权转让合同书》部分有效，驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费共11078元，由原告负担2720元，被告负担7358元。

上诉人诉称

上诉人韩**不服上述一审判决，向本院提起上诉，请求：ｌ、撤销一审判决第一项，驳回被上诉人欧*的诉讼请求；2、请求变更一审判决第二项中关于：＂原告韩**与被告签订的土地使用权转让合同书部分有效＂的判决，即请求变更判决为＂原告韩**与被告签订的土地使用权转让合同书全部有效＂。3、撤销一审判决第二项中：驳回原告韩**的其他诉讼请求的判决；请求判决上诉人与被上诉人文昌市开发建设总公司的《土地使用权转让合同书》继续履行，判决被上诉人开发建设总公司为上诉人办理过户登记手续，给上诉人办理土地使用权证。4、判决一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定上诉人没有缴纳土地款明显不当。ｌ、上诉人认为，合同约定第三条约定的土地转让金已经付清。这一约定是对合同是否已经履行的约定，是否已经抵顶土地款属于合同履行问题与合同效力无关。而且这一付款事实是经过合同的双方确认的，一审判决以履行争议否定合同条款的效力显然是错误的。2、乡镇总公司的发包方文昌**管理局通过企业承包合同确认了上诉人拥有承包期间的财产权（见承包合同书），同时土地转让合同的双方即上诉人与被上诉人当时均确认了该土地款已经付清，并在合同中做了明确约定。因此，各相关的财产权益人和合同当事人当时均确认了这一土地款缴清的事实。正因为如此，被上诉人一直确认上诉人的土地款已经付清，才没有催告上诉人再付款。2008年1月28日文昌市国土环境资源局给被上诉人开发建设总公司：＂暂缓办理土地登记手续的通知＂中调查认定：1992年开发建设总公司已将土地转让给韩**，并与韩**签订了《土地使用权转让合同书》，且韩**也缴交了部分土地转让金。（被上诉人提供的证据）。因此，一审判决认定上诉人没有支付土地款的事实是错误的。3、从本案的事实和法律规定完全可以证实上诉人完全有权处分乡镇总公司的财产，上诉人对所缴纳的土地款具有处分权。1992年7月31日上诉人韩**和文昌**管理局承包了文昌县**总公司，并签订了承包合同。而且承包合同明确约定：由上诉人自主经营、自负盈亏、经营资金由上诉人自行筹措。承包合同第四条进一步明确规定：＂乙方即上诉人承包经营期间的一切财产属于乙方即上诉人所有，所发生的债权、债务由乙方负责，与原总公司及甲方无关。＂承包期为五年。承包期间上诉人任法定代表人。由此可见，上诉人作为承包者对承包期间的财产属于上诉人所有，有完全的处分权。这是承包者的最基本的民事权利，上诉人把有权处分的钱缴纳了土地款，并经过被上诉人开发建设总公司的确认，并在合同中明确约定显然是合乎事实与法律规定的。4、实际上在上诉人承包期间，该企业属于上诉人自主经营、自主盈亏，上诉人是个体经营。在刚刚度过八十年代的九二年的历史条件下，很多人都喜欢挂靠集体企业名义经营，即＂红帽子＂企业。在法律上实际可以界定为名为集体实际为个人的企业。虽然上诉人个体经营，并办理了企业法人变更为上诉人本人，虽然企业的执照仍然登记为集体企业，但是却是个体经营。根据最**法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）49条规定：＂个人合伙、或者个体工商户，虽经工商行政管理部门错误地登记为集体所有制的企业，但实际为个人合伙或者个体工商户的，应当按个人合伙或者个体工商户对待。＂从该条规定的原则和精神完全可以看出，上诉人承包期间投入的财产本质上还是个人所有，上诉人拥有处分自已财产的权利。可见，一审判决的认定完全是错误的。二、一审认定被上诉人欧*付清了全部土地款完全是错误的。被上诉人提供的证据证明被上诉人欧*只缴纳了180000元地价款。即缴纳了地价款363892．14元的50％款项。而一审判决却认定第三人欧*已经缴清了全部地价款，显然是偏袒被上诉人，导致案件判决严重错误。三、一审判决认定被上诉人之间的土地转让合同有效并继续履行，显然是错误的。1、被上诉人欧*和被上诉人开发建设总公司签订的土地转让合同第24条约定：＂本合同双方签字盖章，并到市国土环境资源局办理登记手续之日起生效。＂可见，其双方均明确约定了合同的生效条件是到国土环境资源局办理登记手续之日生效。显然根据《合同法》的规定，合同尚未具备生效条件，本案被上诉人欧*和被上诉人开发建设总公司的合同并没有生效。根据最**法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条的适用前提是，土地使用权人作为转让方就同一块地订立数个转让合同，在转让合同均有效的情况下的处理情形。而被上诉人欧*的合同还没有生效。因此。一审法院却根据该条规定，判决合同生效并判给欧*显然是错误的。2、被上诉人欧*与被上诉人开发建设总公司签订的《土地使用权转让合同》第八条规定：乙方应在本合同生效之日起一日内付清全部土地使用权转让金，逾期十天仍然未付清的，视为自行解除土地使用权转让合同，退回已经支付的地价款本金，定金不退回。而被上诉人欧*没有付清全部土地款，显然按照合同约定，被上诉人欧*的合同与上诉人开发建设总公司的合同已经自行解除，而不具有法律约束力。而一审法院无视上述事实，判决该合同还要继续履行错误。3、本案的土地已经确定为上诉人购买，并且签订了土地转让合同，国土局原先的红线图也登记为上诉人韩**个人，本案买卖的标的物已经特定为上诉人。而且上诉人多次要求被上诉人办理土地过户手续，但是被上诉人却故意拖延不办，而被上诉人开发建设总公司却在明知的情况下，又和第三人恶意串通，突击订立土地转让合同，损害上诉人的权益。并且该合同也显然是伪造的。被上诉人开发建设总公司与文昌市国土环境资源局签订《土地使用出让合同》是在2007年3月18日。而被上诉人欧*提供的《土地使用权转让合同书》签订日期却是2007年2月6日，而合同第25条却约定：＂原甲方和文昌市国土资源局签订的《国有土地使用权出让合同》及其附件，是本合同不可分割的组成部分，具有同等的效力。＂在2007年2月6日根本就不存在开发建设总公司与文昌市国土环境资源局签订的《国有土地使用权出让合同》。一审法院认定该合同有效并判决继续履行，明显是错误的。综上所述，上诉人认为，一审认定上诉人付款的条款无效是错误的。上诉人请求二审法院依法改判，支持上诉人的全部诉讼请求。

被上诉人辩称

被上诉人开发建设总公司答辩称：一、上诉人的行为已经涉嫌合同犯罪。1、上诉人无权处分乡镇总公司及石料场的财产。乡镇总公司及石料场具有独立的民事主体资格，上诉人与被上诉人的前任法定代表人林**（2004年被免职）都无权处分乡镇总公司及石料场的财产，14万元土地转让款是乡镇总公司及石料场的集体财产，他人无权处分。2006年3月2日，上诉人与被上诉人的前任法定代表人林**确认14万元土地转让款是上诉人的财产，并在2006年3月2日合同上确认土地款已经付清，很显然上诉人与被上诉人的前任法定代表人林**的行为已经涉嫌侵吞集体财产。2、证人证言以及上诉人提交的证据都已经证实2006年3月2日合同是为了履行1992年合同填写的备案合同。1992年上诉人与被上诉人签订土地使用权转让合同，转让手续以及合同内容都是证人填写的，签订合同后，上诉人要求被上诉人办理过户手续，一直都未办理。2006年，被上诉人的前任法定代表人林**叫证人（2004年5月退休）和上诉人到国土局了解剩余土地情况，证人和上诉人在国土局打印出韩**红线图。为了办理土地过户手续，2006年3月2日，证人依据92年合同以及韩**红线图填写了2006年3月2日土地使用权转让合同，同时还填写了房地产转让核定登记书、土地转让申请审批表和土地转让申请书。＂上诉人提交的证据9、10、11、12填写的日期都是2006年3月2日，这些资料都是办理土地过户手续时必须填写的资料，上诉人提交的证据与本案第三人提交给国土局办理土地过户手续的资料是相同的。这些证据与证人证言可以相互印证2006年3月2日合同只是为了履行92年合同，办理土地过户手续而填写的备案资料，根本不存在上诉人与被上诉人重新签订合同的事实。1992年土地使用权转让合同的主体是被上诉人与乡镇总公司及石料场，上诉人当时只是乡镇总公司的法定代表人，是代表乡镇总公司与被上诉人签订土地使用权转让合同，上诉人并不是92年合同的权利主体。证人是被上诉人的一个退休职工，根本就不清楚法人与法定代表人是不同的，却认定上诉人就是92年合同的主体，土地就应当过户给上诉人，并且证人2005年就知道林**被免职，证人凭什么敢在合同签上林**的名字。证人与林**根本无权代表被上诉人，但是，他们还是填写相关资料，很显然他们的目的是将土地过户到上诉人名下，达到共同侵吞国有资产的目的。假如92年合同生效，土地应当过户到乡镇总公司及石料场名下，上诉人、证人及被上诉人的前任法定代表人林**无权将土地过户到上诉人名下。很显然，2006年3月2日的合同目的就是侵吞国有资产。2006年3月2日合同文本是文昌市国土局提供给当事人办理土地过户手续使用的，合同左上方盖有国土部门的＂正本＂两字印章也可以充分证明这一点，该合同条款是严重不全的，根本不是当事人双方签订的合同，这些与证人证言也是一致。3、2006年3月2日合同内容是虚假的。合同第一条是依据韩**红线图填写的，一审法院到文昌市国土局调查，根本不存在韩**红线图，韩**红线图是证人与上诉人伪造的，该宗地的四至座标是错误的，因此，合同第一条内容是虚假的。合同第二条转让地价67．5元每平方米，2006年根本不存在这么低的地价，67．5元每平方米只能是1992年的地价，恶意串通损害国家利益的合同是无效的，2006年以这样的低价转让国有资产，这样的合同也是无效合同。第三条交款办法应当填写的是现金或转帐，上诉人没有支付一分钱地价款，地价款是怎样付清的呢？第四条被上诉人连办理过户手续纳税都要自己倒贴钱，合同甲方法人代表签名盖章处没有被上诉人的签名，韩**的名字是写在印章之上的，暂且不论林**是否有权代表被上诉人，林**没有签名，光凭证人的一面之词怎能证明是证人的行为是得到林**认可的呢？以上几点可以充分证明，2006年3月2日合同内容是虚假的。这样的合同应当是无效合同。二、《承包协议书》与本案没有关联性，根本无法证明乡镇总公司的财产就是上诉人的财产。《承包协议书》是上诉与乡镇总公司的主管单位签订的经营承包协议，被上诉人不是当事人，《承包协议书》的真假无从判别。即使《承包协议书》是真的，协议的履行情况也不清楚，协议的承包期限是五年，协议在履行过程有没有变更也不清楚，承包期满，到底是亏是盈也没有结算。乡镇总公司是法人单位，具有独立的民事主体资格，光凭《承包协议书》根本无法证明乡镇总公司的财产就是上诉人的财产。上诉人假如想证明乡镇总公司的财产就是上诉人的财产可以通过打确权官司解决，只有证明乡镇总公司的财产就是上诉人的财产，上诉人才有权处分乡镇总公司的财产。因此，《承包协议书》与本案没有关联性，不属于本案的审理范围。三、一审认定被上诉人之间签订的合同有效是公正的。2007年1月5日被上诉人恢复营业，主要是为了解决遗留问题，一方面是职工的档案保管和养老保险问题，另一方面是为客户办理土地过户手续问题。当时被上诉人帐上没有一分钱，没有钱根本无法办理职工养老保险，经过公司领导班子讨论决定将公司的位于文城镇土地证号为：文国用（2008）第Ｗ0103793、Ｗ0103794号两宗地分别转让给本案第三人欧*、案外人陈**。两块土地当时都尚未取得土地使用权证。2007年1月9日，被上诉人书面向文昌市国土局反映，要求解决公司土地遗留问题，补办土地出让手续。在得到国土局的同意后，2007年2月6日，被上诉人与本案第三人欧*、案外人陈**分别签订了土地使用权转让合同，并收取了部分土地转让金，同时向文昌市国土局申请补办两宗地的土地使用权出让手续，这就是转让合同签在出让合同之前的原因。签订合同后，被上诉人马上向文昌市国土局申请办理土地过户手续，并且按照规定交纳了相关税费，纳税凭证以及国土局的收款凭据就是最好的证明。假如没有办理登记手续，被上诉人凭什么纳税呢？凭什么向国土局缴纳相关费用呢？显然，上诉人认为被上诉人之间的合同未生效是没有依据的。正是由于上诉人的干扰，国土局才暂缓办理被上诉人之间的土地过户手续，国土局通知被上诉人纳税、收取相关过户费用，已经充分证明国土局已经受理、并且正在办理被上诉人之间的土地过户手续。上诉人的确多次要求被上诉人履行92年合同，将土地过户到上诉人名下，对上诉人的无理要求，被上诉人已经明确告知上诉人，上诉人不是92年合同的权利主体，无权要求被上诉人将土地过户到他名下，并且92年合同由于生效条件未成就合同未生效。但是，上诉人还是认为乡镇总公司是他承包经营的，乡镇总公司的财产就是他个人的财产，很显然上诉人与证人一样，根本不清楚法人与法定代表人是有区别的，上诉人一直不清楚92年的合同权利主体是乡镇总公司及石料场，他个人没有权利向被上诉人主张权利。2008年1月29日，上诉人书面请求国土局停止办理被上诉人之间的土地过户手续，提供的资料有申请报告、92年合同、乡镇总公司及石料场的交款凭证和韩**红线图。国土局仅仅听取上诉人的一面之词，在没有收到上诉人的书面材料之前，2008年1月28日，国土局就作出暂缓办理土地登记的通知，并且认定92年被上诉人已经将土地转让给上诉人，经过一审法庭审理，92年被上诉人将土地转让给谁是一清二楚的事实，国土局的做法的确令人费解。以上事实充分证明，被上诉人之间的土地使用权转让合同是真实有效的，一审认定被上诉人之间签订的合同有效是公正的。上诉人不是92年合同的权利主体，2006年3月2日合同是为了履行92年合同填写的备案合同。上诉人、证人及被上诉人的前任法定代表人林**的行为已经涉嫌合同犯罪。

被上诉人欧*答辩称：上诉人认为乡镇总公司和石料场缴纳的土地转让款是他的个人财产，由此主张他与开发建设总公司签订的合同有效且已经付清购房款。答辩人认为该观点不符合事实与法律。（一）乡镇总公司、石料场和上诉人是完全不同的民事主体，按照法律规定，均独立享有民事权利和承担民事义务。根据工商登记的资料表明：乡镇总公司和石料场均是经合法登记的企业法人，主管部门是文昌**管理局，经济性质均为集体经济。它们于1992年9月17日与开发建设总公司签订《土地使用权转让合同》后，乡镇总公司、石料场向开发公司支付了136375元，但由于该合同约定的生效条件没有成就，至今没有发生法律效力，如今该两个法人单位己经被吊销营业执照，按照法律规定，应由其主管部门组成清算组来行使权利，而不是由上诉人来行使权利。（二）上诉人与乡镇总公司即使存在承包合同关系，但不能据此认为乡镇总公司的财产即是上诉人的财产。首先，该承包合同是否真实存在，因为上诉人没有申请乡镇总公司出庭作证，不能确认该合同真实存在；其次，即使该合同存在，该合同是否完全履行也是个待证的问题，上诉人没有证据证明该合同已经履行；再次，即使该合同已经履行，那么按照该法律规定，承包经营权也只是一种他物权，它与所有权不同，上诉人只拥有承包财产的经营使用权，不能说乡镇总公司的财产即上诉人的财产。况且在92年合同中，乡镇总公司拥有的也只是一种合同权利，而上诉人不是合同的一方，根本无权以自己的名义来主张权利。二、答辩人与开发建设总公司签订的合同真实合法有效。（一）上诉人认为答辩人与开发建设总公司签订的《土地使用权转让合同》没有生效，没有法律依据。答辩人认为该理由不成立。首先，答辩人与开发建设总公司签订合同之后，双方已经到国土部门申请办理过户手续，国土部门也受理了双方的转受让申请；其次，答辩人和开发建设总公司已经按照法律规定向有关部门缴纳了所有税费，答辩人已经向开发公司支付了一半的购地款，双方签订的合同已经实际履行；再次，根据最**法院《关于适用＜合同法＞若干问题的解释（一）》第九条规定：＂法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力。＂可见办理登记手续只是物权变动的一个程序，办理与否并不影响转让合同的效力。（二）上诉人认为答辩人签订的合同已经自行解除理由不成立。答辩人与开发公司签订的合同虽然约定逾期十天付款视为自行解除土地使用权转让合同，但根据我国合同法的相关规定，解除条件只是合同解除的前提，条件具备时合同并不当然自动解除，即使符合解除条件，还必须经过一定的程序，合同才能解除。更何况，本案中，答辩人与开发公司又于2008年1月18日签订补充协议，可见双方的合同关系一直存在，上诉人认为合同己经解除的理由不成立。（三）上诉人认为答辩人与开发公司2007年2月6日签订的合同却说2007年3月18日签订的合同是其附件，据此认为该合同是伪造的。答辩人认为该理由不成立。有关该问题开发建设总公司已经作出解释，主要结合当时的实际情况，2007年1月9日，开发建设总公司向文昌市国土局反映，要求解决公司土地遗留问题，补办土地出让手续，在国土局同意后，就先与答辩人签订转让合同，这样的约定与当时的实际情况有关。三、上诉人提供的2006年3月2日《土地使用权转让合同》纯属伪造。（一）该《土地使用权转让合同》不是真正的土地使用权转让合同，真正的土地使用权转让之前转受让双方必定签订正式的转让合同，这种形式的合同是在签订正式的合同之后，为了国土部门办证方便补签订的合同。（二）该合同内容严重失真。现在文昌市文城镇的土地转让价格只有67．5元每平方米根本是不可能，上诉人的土地转让款已经付清查无实据。（三）根据证人证言表明，该合同是在开发建设总公司已经被吊销执照，原法定代表人被免职的情况下，由一个已经退休的员工私下签订的合同，该合同己经涉嫌串通侵吞国有资产，为无效合同。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。

本院查明

经审理查明：1992年7月31日，文昌**管理局（甲方）与韩**（乙方）签订一份《承包协议书》，合同约定：甲方同意将其所属的文昌县**总公司承包给韩**经营。承包后的法定代表人由承包者韩**担任，公司印章、营业执照、办公用具从承包之日起移交给韩**使用，韩**必须妥善保管。经营资金由韩**自行筹措，自主经营，自负盈亏。从业人员也由韩**自行组阁聘用。承包期为五年，韩**承包经营后，原乡**公司的债权、债务由甲方负责，韩**承包期间的一切财产属韩**所有，所发生的债权、债务由韩**负责，与原总公司及甲方无关。合同还约定了一些其它事宜。合同签订后，乡**公司的法定代表人变更为韩**，工商部门登记企业的性质仍然为集体，其经营者为韩**个人。乡**公司于2004年3月8日被工商部门吊销营业执照。

1992年9月17日，开发建设总公司作为出让方与受让方（合同的抬头）为许**、韩**签订附生效条件的《土地使用权有偿转让合同书》，合同约定开发建设总公司将其享有土地使用权的土地3900平方米转让给乙方，转让价格每平方米67．50元，本合同自双方签字后，经公证机关公证并报文昌县人民政府批准，在国土管理部门办理手续后生效。合同落款的乙方处分别加盖了文昌**料场、文昌县**总公司的印章以及许**和韩**的个人签名。合同签订后，许**以个人名义于1993年7月10日、1994年3月26日分别交地价款15500元、1万元，1993年6月24日以许**（昌*石料场）的名义交款14500元，1992年9月22日以石料场的名义交地价款3万元，合计缴纳7万元；1992年至1993年间以乡镇总公司的名义缴纳6万元，以乡镇总公司为交款单位、韩**为交款人缴纳1万元，以上共计14万元土地转让款均支付给了开发建设总公司收。由于所转让的土地使用权多年来政府部门未将有关出让手续办给开发建设总公司，因而，1992年的《土地使用权有偿转让合同书》未能生效，但1992年所交纳的14万元土地转让款至今未退还，仍在开发建设总公司处。2004年3月8日，开发建设总公司因未按照工商部门的规定进行年检而被吊销企业营业执照，2004年7月7日，文昌市人民政府以文府［2004］104号文件免去开发建设总公司原法定代表人林**总经理职务，但林**仍掌管着公司的公章，仍代表开发建设总公司对内对外处理公司事务。2006年3月2日，开发建设总公司与韩**签订了《土地使用权转让合同书》，具体签订合同的经办人是证人苏文杏，但林**代表开发建设总公司方确认了该合同并加盖了开发建设总公司的印章。该合同约定：开发建设总公司同意将文城镇城南经济开发区即省粮食储备库对面的面积为2020．37平方米的土地转让给韩**，转让地价每平方米67．50元，土地转让款为136375元，合同第三条交款办法中约定土地转让金已付清。办理土地使用证由开发建设总公司负责。对于土地转让金已付清的问题，韩**认为1992年9月17日合同签订后，其与许**缴纳了14万元土地转让款给开发建设总公司，该14万元土地转让款抵作韩**应向开发建设总公司支付的土地转让款，故双方当时签订合同时确认土地转让金已付清。2006年3月2日，开发建设总公司与韩**签订《土地使用权转让合同书》的同时，开发建设总公司还为韩**盖章办理《海南省文昌地方税务局房地产转让税收核定登记书》和《房地产转让纳税申报表》。2006年11月20日，文昌市人民政府任命陈**为开发建设总公司的副总经理主持工作。为解决历史问题，2007年3月18日，文昌市国土环境资源局同意将争议地出让给了开发建设总公司，开发建设总公司获得了争议地的土地使用权，证号为文国用（2008）第Ｗ0103793号，土地面积为2020．37平方米。由于开发建设总公司认为韩**个人并没有交付土地转让款，所收取的14万元是石料场和乡镇总公司的款项，不同意将土地转让给韩**，故就同一块土地又于2007年2月6日与欧*签订了《土地使用权有偿转让合同书》，陈**代表开发建设总公司签署了该合同。合同约定开发建设总公司将城南开发区军粮西面的2021．6平方米的土地使用权转让给欧*，土地使用权转让款为每平方米180元，总额为363892．14元。办理土地使用证由开发建设总公司负责。2007年2月7日，欧*交纳了土地转让总价款的50％即18万元给开发建设总公司，2007年10月22日向税务部门就土地转让款进行了完税。对尚未支付的土地转让余款，欧*与开发建设总公司签订了补充协议对余款支付作了约定。欧*与开发建设总公司在办理争议地土地使用权过户手续过程中，由于韩**向文昌市国土环境资源局提出异议，该局就本案争议地以及另一块土地一起向开发建设总公司发出《关于暂缓办理土地登记手续的通知》，通知经查认为，争议地已于1992年转让给韩**，现又转让给欧*，属同一宗地多次转让引起纠纷，故该局暂缓办理争议地的登记手续。

另查：文昌市昌兴石料场在工商部门登记为集体企业，其主管部门为乡镇总公司，该场于2001年被工商部门吊销营业执照。由于许**已经过世，其法定继承人许**于2007年12月22日签署一份《确认书》，确认：＂同意韩**以其个人名义与开发建设总公司协商土地转让事宜，对其订立的土地使用权转让合同及其一切诉讼权利以韩**个人名义行使。特此承诺并认可。＂2008年1月18日许**再次签署《确认书》，明确表示不参加诉讼。

认定上述事实的证据有：1992年9月17日乡镇总公司及石料场与开发建设总公司签订的《土地使用权有偿转让合同书》、七张交款收据、《海南省文昌地方税务局房地产转让税收核定登记书》、《房地产转让纳税申报表》、《确认书》、《注册企业户口档案卡》、文府［2004］104号文件、证人苏文杏的证言、林**在被免职期间以开发建设总公司名义与韩**签订的《土地使用权转让合同书》、林**在被免职期间办理的企业职工韩**的退休手续审批表、2006年3月2日，韩**与开发建设总公司签订的《土地使用权转让合同书》、文府［2006］215号文件、2007年2月6日欧*与开发建设总公司签订的《土地使用权有偿转让合同书》、欧*交纳土地款的收据及完税凭证、《关于暂缓办理土地登记手续的通知》、工商注册登记资料以及韩**、开发建设总公司、欧*三方当事人的陈述等证据。

本院认为

本院认为：上诉人韩**与被上诉人开发建设总公司于2006年3月2日签订的《土地使用权转让合同书》，虽然当时开发建设总公司的法定代表人林**已被文昌市人民政府发文免职，但该公司当时并没有任命新的法定代表人或者负责人主持工作，开发建设总公司的公章仍由原法定代表人林**掌管，其仍代表公司对内、对外处理公司事务，是公司的实际负责人，因此，原法定代表人林**在新的法定代表人或者负责人任命以前代表开发建设总公司所从事的民事行为是有效的。其委派证人苏**代表开发建设总公司与韩**签订合同，再由林**确认后对2006年3月2日的《土地使用权转让合同书》加盖了公司的公章，同时还在《海南省文昌地方税务局房地产转让税收核定登记书》、《房地产转让纳税申报表》上加盖了公司的公章，作为办理土地使用权转让的手续，从这一系列的行为来看，开发建设总公司与韩**签订的《土地使用权转让合同书》是双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律法规禁止性规定，应认定该合同为有效合同。对于该合同第三条约定的土地转让金已付清的问题，被上诉人开发建设总公司与欧*均认为韩**个人没有付款，开发建设总公司收取的14万元土地转让款是乡镇总公司及石料场这两家集体企业的款项，并非韩**个人的款项。对此，本院认为，乡镇总公司是由韩**个人承包并经营的一家乡镇集体企业，根据1992年的《承包协议书》，其承包时除接收一些办公用品外，并没有接收乡镇总公司的财产和人员，经营资金自筹，人员自己聘用，韩**承包期间的一切财产属韩**所有。该承包协议反映了承包期间由韩**个人经营，因此，韩**以乡镇总公司的名义所支付的款项归其个人所有，符合1992年《承包协议书》的约定，且1992年的《土地使用权有偿转让合同书》中，其个人的名字和乡镇总公司的名字同时使用，两个主体也混同使用。同样，许**和石料场两个名称也在合同中同时使用，但交款时其中4万元是许**个人支付的，3万元以石料场的名义支付，石料场的工商登记为集体企业，但其主管部门是韩**所承包的乡镇总公司，由此可以认定，开发建设总公司在与韩**于2006年签订《土地使用权转让合同书》中约定转让金已付清，实际是双方均认可了1992年《土地使用权有偿转让合同书》签订后所付的14万元土地转让款抵顶韩**应缴纳的136375元土地转让款；如果当时开发建设总公司不同意两笔款相抵，双方可以另行约定土地转让金的支付方式，法人的民事行为具有延续性，不能因法定代表人的变更而否认变更前其已作出的民事行为，开发建设总公司在没有与韩**解除或者变更合同的情况下，就又将同一块土地使用权出让给欧*，有违基本的诚实信用原则。对于土地转让款价格高低问题，由于1992年合同签订后所支付的14万元土地款至今已有十多年，至今所产生的利息也已经相当高了，土地使用权的市场价格从2006年的3月至2007年的2月以及诉讼期间，价格始终是变化的，因此，基于14万元是1992年至1994年间支付的客观事实以及合同的签订时间是2006年3月的事实，开发建设总公司主张合同价格严重偏低、损害国有资产的主张是不成立的。关于韩**与开发建设总公司将1992年的《土地使用权有偿转让合同书》所支付的地价款抵顶2006年《土地使用权转让合同书》中应支付的土地价款，该行为是否占用了乡镇总公司以及石料场的集体财产问题，该问题应属于韩**、许**与乡镇总公司、石料场之间的另一个法律关系，目前两家企业已被吊销了营业执照，两家企业以及主管单位并未向开发建设总公司提出异议，认为开发建设总公司所收到的14万元不能抵顶2006年《土地使用权转让合同书》中应支付的土地价款，因此，本院对开发建设总公司对自己所作出的民事行为又予以否认的行为本院不予支持。综上，可以认定，2006年韩**与开发建设总公司签订的《土地使用权转让合同书》有效，应继续履行，合同转让款已经支付。对于开发建设总公司与欧*签订的《土地使用权转让合同书》，虽然其内容没有违反法律法规禁止性规定，合同有效，但根据《最**法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条第一款规定：＂土地使用权人作为转让方就同一出让土地使用权订立数个转让合同，在转让合同有效的情况下，受让方均要求履行合同的，按照以下情形分别处理：……（三）均未办理土地使用权变更登记手续，又未合法占有投资开发土地，先行支付土地转让款的受让方请求转让方履行交付土地和办理土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持＂。韩**属于签订合同在先且先行支付土地转让款的一方当事人，其上诉主张合同有效继续履行，要求开发建设总公司为其办理土地使用权过户登记手续的上诉请求，本院予以支持。原审认定事实不清，适用法律部分不当，从而导致处理结果错误，本院应依法予以撤销。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）、（三）项，《中华人民共和国民法通则》第四条、第四十三条，《中华人民共和国合同法》四十四条，《最**法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条第一款第（三）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、撤销文昌市人民法院（2008）文民初字第162号民事判决；

二、韩**与文昌**总公司于2006年3月2日签订的《土地使用权转让合同书》为有效合同；

三、文昌市开发建设总公司应于本判决生效之日起三十日内将其文国用（2008）第Ｗ0103793号土地使用权证名下的2020．37平方米土地使用权办理过户登记手续至韩**名下；

四、欧*与文昌**总公司于2007年2月6日所签订的《土地使用权有偿转让合同书》为有效合同；

五、驳回欧*的其它诉讼请求。

一审案件受理费11078元，由开发建设总公司负担4320元，由欧*负担6758元；二审案件受理费3100元，由被上诉人开发建设总公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二00八年八月十三日