原告张瑜诉被告澄迈老城**公司商品房预约合同纠纷一案民事判决书

审理经过

原告张瑜诉被告澄迈老城**公司（以下简称老城旅游公司）商品房预约合同纠纷一案，本院立案受理后，由审判员刘*适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘**、云兵，被告的委托代理人邓*、连**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称，原告与被告于2012年2月29日签订《丽海阳光认购协议》一份，协议约定：甲方（即被告）现定于在2012年12月30日前，办理交房手续。甲方逾期交房的违约责任，除本合同特殊情况外，甲方未能按本合同约定的期限交房，按下列方式处理，逾期超过90日后，乙方（即原告张*）有权单方面解除合同。甲方按逾期日数每日向乙方支付房价款万分之0.5的违约金。乙方认购丽海阳光9号楼2层207号房，建筑面积74.13㎡，单价5550元／㎡总价411421元。乙方采用一次性付款方式，首付款为30％即人民币123426元，余款70％在甲方通知交房日一次性补齐。双方还对其他事项进行了约定。

认购协议签订后，原告按照约定于2012年3月12日向被告支付购房首付款123426元。按照认购协议的约定，被告须在2012年12月30日前办理交房手续，向原告交付房屋，可被告至今尚未交房，己逾期一年多。就逾期交房情况，原告多次从北京到海南与被告交涉，要求被告返还购房首付款，被告虽口头同意退款，但实际上却是不讲诚信故意拖延。

原告认为，原、被告双方签订的认购协议，对商品房的基本状况、总价款、付款方式、付款时间、商品房交付日期、装修标准、违约责任等事项进行了约定，并且被告已收取原告的购房首付款，根据最**法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，该认购协议应当认定为商品房买卖合同。鉴于被告逾期交房达一年多，其行为已严重违约，原告现要求解除该认购协议，被告除应返还购房首付款外，还应向原告支付违约金、赔偿原告的经济损失，认购协议约定的违约金为按逾期日数每日支付已付房价款万分之0.5的违约金，约定的违约金过低，原告要求适当提高，违约金按人民银行同期同类贷款利率（目前为6％）计算，逾期交房日数（暂计至2014年5月11日）自2012年12月31日至2014年5月11日共496天，违约金为123426元×6％÷360天×496天=10203元。另外，为处理商品房买卖纠纷事宜，原告多次往返北京和海南，支出的交通食宿费用大约2000元，被告作为违约方应承担原告的上述经济损失。

综上所述，被告逾期交房的行为已严重违约，原告按照约定依法可解除原、被告双方签订的认购协议，为维护原告的合法权益，特向法院提出如下诉讼请求：一、解除原告与被告于2012年2月29日签订的《丽海阳光认购协议》；二、被告返还原告购房首付款123426元；三、被告向原告支付违约金10203元（违约金以123426元为基数，按人民银行规定的同期同类贷款利率计算，自2012年12月31日至123426元款项付清之日止，截止2014年5月11日，违约金暂计为10203元）；四、被告向原告支付因交涉商品房买卖事宜所支付的交通食宿费用2000元；五、案件受理费由被告承担。

被告辩称

被告辩称，原、被告双方所签订的认购协议，不能认定为正式的商品房买卖合同，因原告个人原因，双方未签订正式的商品房买卖合同，未最终确定商品房买卖合同的各项内容，不能认定被告违约，同时原告所购买的9号楼2层207号房在认购协议约定的期限内完全具备交房的条件，该楼有多位业主和被告办理了交房收楼的手续，因原告一直不来签订正式的商品房买卖合同，导致合同不能正常履行，房屋不能办理交付，仅凭认购协议是不能办理交房手续的。被告认为双方应继续履行协议，签订正式的商品房买卖合同，办理相应的交房手续，因此原告要求返还首付款、违约金以及交通住宿费用没有事实和法律依据，应予驳回。

本院查明

经审理查明，原告与被告于2012年2月29日签订《丽海阳光认购协议》一份，协议约定：乙方（原告）认购位于丽海阳光9号楼2层207号房（装修房），建筑面积74.13㎡，单价5550元／㎡，总价411421元。付款方式为乙方采用一次性付款方式，首付款为30％即人民币123426元，余款70%即287995元在甲方通知交房日一次性补齐。该认购协议同时约定，协议有效期从签订之日起至交房日内有效。如乙方在上述规定时间内未能如期签订《商品房买卖合同》，则视为乙方自动放弃该房的购买权与定金，本认购书作废，定金不予退还，甲方有权将该房屋另行处理。

《丽海阳光认购协议》签订后，原告向被告支付了首期购房款123426元。

原、被告一直未能签订正式的《商品房买卖合同》，被告曾通知原告前来查看房屋，原告委托朋友查验房屋后认为房屋存在质量问题，被告认为原告查验房屋时提出的质量问题系房屋瑕疵，已整改完毕。

2014年6月18日，经澄迈县公安消防大队评定，丽海阳光小区二期工程（包括9号楼）消防验收合格。

上述事实有原告提供的《丽海阳光认购协议》、《往来凭证》，被告提供的澄迈县公安消防大队作出的澄公消验字（2014）第0003号《建设工程消防验收意见书》等证据材料、庭审笔录及当事人的陈述在卷佐证，经开庭质证，足以认定。

本院认为

本院认为，双方的第一个争议焦点为《丽海阳光认购协议》是预约合同还是应认定为商品房买卖合同的本约合同。根据法律规定，当事人可以约定在将来一定期限内订立买卖合同，即预约合同，预约合同签订后，当事人负有在一定期限内缔结本约之义务。预约合同既可以是明确本约合同的订约行为，也可以是对本约合同的内容进行预先设定，其中对经协商一致设定的本约内容，将来签订的本约合同应予直接确认，其他事项则留待订立本约合同时继续磋商。判断商品房买卖行为中的认购协议究竟为预约合同还是本约合同，最主要的是看此类认购协议是否具备了《商品房销售管理办法》第十六条所规定的商品房买卖合同的主要内容，即只要具备了双方当事人的姓名或名称，商品房的基本情况（包括房号、建筑面积）、总价或单价、付款时间、方式、交付条件及日期，就可以认定认购协议已经基本具备了商品房买卖合同的条件。反之，则应认定为预约合同。但如果双方当事人在协议中明确约定在具备商品房预售条件时还需签订商品房买卖合同的，该协议应认定为预约合同。本案中，原、被告签订《丽海阳光认购协议》中虽然对房屋的基本状况、房款总价、付款时间、方式等一系列事项进行了约定，但是双方在《丽海阳光认购协议》中另明确约定了协议有效期从签订之日起至交房日内有效。如乙方（原告）在上述规定时间内未能如期签订《商品房买卖合同》，则视为乙方自动放弃该房的购买权与定金，本认购书作废，定金不予退还，甲方（被告）有权将该房屋另行处理。上述约定充分说明双方的真实意思表示是交房之前须另行签订商品房买卖合同，因此，该认购协议系将来签订商品房买卖合同为目的的预约合同，原告主张应将《丽海阳光认购协议》认定为《商品房买卖合同》的意见，本院不予采纳。如上所述，交房之前双方须签订商品房买卖合同，因商品房买卖合同未实际签订，也无法履行交付义务，故原告因被告逾期交房解除《丽海阳光认购协议》的意见，本院不予采纳。

因《丽海阳光认购协议》系预约合同，本案案由应定为商品房预约合同纠纷，本案处理的关键在于何方责任造成至今未能签订正式的商品房买卖合同。本院认为，在订立认购协议后，另行订立商品房买卖合同，对于双方当事人而言均为义务，双方当事人均应积极履行。因此，原告有关因被告未能尽到通知义务导致《商品房买卖合同》未能签订的主张不能成立。被告已经通知原告至涉案房屋查看，且从未拒绝与原告签订正式合同，已经做好订立《商品房买卖合同》的准备。被告在庭审过程中出示的澄公消验字（2014）第0003号《建设工程消防验收意见书》也可证明被告一直积极履行各项工程的验收工作，《丽海阳光认购协议》具备继续履行的可能。

另，原告认为涉案房屋存在质量问题。本院认为，如果房屋存在重大质量问题，确可能造成认购者潜在的利益损失，如果要求认购人继续履行签订正式合同的义务，有失公平。但因原告未能提供证据证明房屋存在主体结构不合格或严重影响居住的质量问题给其购房权益造成损害，故原告主张因房屋质量问题导致未能订立《商品房买卖合同》，要求解除《丽海阳光认购协议》的理由不能成立。

因此，双方未能如约签订《商品房买卖合同》的原因在于原告，应当认定原告违反了《丽海阳光认购协议》的相关约定，构成违约。因原告构成违约，现被告明确要求继续履行认购协议，故原告关于解除双方间签订的《丽海阳光认购协议》，以及判令被告向原告返还购房首付款123426元并支付违约金和交通食宿费用的诉求，没有事实和法律依据，本院不予支持。

综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最**法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条的规定，判决如下：

裁判结果

驳回原告张*的全部诉讼请求。

案件受理费人民币3012元，减半收取1506元，由原告张*负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。

裁判日期

二〇一四年八月二十日