原告傅**诉被告海**有限公司商品房预售合同纠纷一案民事判决书

审理经过

原告傅**诉被告海**有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年4月28日受理后，依法组成合议庭，因案情复杂，经院长审批延长审限六个月，于2015年3月12日公开开庭进行了审理。原告傅**及其委托代理人刘**到庭参加诉讼。被告海**有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。

原告诉称

原告傅**诉称，2013年2月1日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，向被告购买位于屯昌县屯城镇环东二路东侧龙城天地二期房号为9-101、13-106、16-105、16-106的4套房产；其中9-101房建筑面积为173.12平方米，13-106房建筑面积为166.77平方米，16-105房建筑面积为237.26平方米，16-106房建筑面积为178.14平方米，合同总建筑面积为755.29平方米。上述房屋每平方米3442元，总价款为260万元。同日，原、被告双方在屯昌县住房保障与房产管理局办理了预售登记。之后，原告按合同约定向被告支付了全部购房款260万元。《商品房买卖合同》第8条、第15条约定，被告应当在2013年12月31日将经验收合格的商品房交付给原告使用。被告应当在商品房交付使用后180日内，向产权登记机关办理登记备案手续。现《商品房买卖合同》约定的交付期限及产权登记期限已届满，原告多次催促被告交付房屋，办理产权登记手续，被告均以各种理由推脱。被告逾期交房及办证行为给原告造成巨额经济损失，依照《中华人民共和国合同法》及最**法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第17条规定，请求判决：确认原、被告2013年2月1日签订的《商品房买卖合同》有效；被告履行合同义务，将位于屯昌县屯城镇环东二路东侧龙城天地二期房号为9-101、13-106、16-105、16-106的房产交付原告使用；被告履行合同义务，将位于屯昌县屯城镇环东二路东侧龙城天地二期房号为9-101、13-106、16-105、16-106的房屋产权证及土地使用权证办理在原告名下；被告支付逾期交付房屋给原告造成的损失（损失计算依据：按照同地段同类房屋每月租金单价25元／月平方米计算，从约定交房2013年12月31日起至实际交房时止）；本案诉讼费用由被告承担。

被告辩称

被告海**有限公司辩称，我公司在“龙城天地项目”建设中，因资金紧张，先后向原告等人借贷，借款人要求我公司用《商品房买卖合同》和《退房协议》作为抵押借款来控制风险过程，而实际交易过程都是借款过程，口头协议借款期限1年，按月支付利息到期还本金。由于公司资金链出现断裂，预售许可证又被政府收回，没有了销售收入，公司没有了资金来源，借款人多次要求还本付息，公司无力偿还。公司正在进行“债务重组”，现有资产盘活可以解决债权人的问题。据此，我公司认为原告的起诉理由不成立。原告与我公司是房屋抵押借款关系，有2013年的已付利息凭证，不存在到期未交房的事实；如果是房屋买卖关系，何必提出《商品房买卖合同》有效。在房屋抵押借款过程中，原告要求我公司做抵押备案，因急于筹款，我公司按原告的要求同时签订了《商品房买卖合同》和《退房协议》，以致被原告利用；2013年3月6日的收据，注明了“此款抵傅**的收条”，此收条就是付给原告的19.8万元利息的收条，如果是购房款，公司没有收到的这笔款，去向哪里？是被贪污了还是诈骗？应向公安机关报案查证。原告提供的260万元是虚假证据，实际借款到账两笔（2013年2月1日220万元、2013年6月25日20.2万元，合计240.2万元），而19.8万元是第一笔借款220万元按3%的月息（第一笔借款当日）计算3个月的利息转为本金，2013年6月25日公司支付给原告71940元利息是220万元本金＋19.8万元利息转本金合计2398000元按3%的月息计算1个月的利息作为第一笔借款利息清账（6月25日第二笔借款20.2万元到账后，此协议借款计息本金为260万元）。以上证据说明原告做了歪曲事实的陈述，并提供虚假证据，同时也证明以上为借贷行为，而非房屋买卖关系。同一客户同时签订《商品房买卖合同》和《退房协议》非符合事实逻辑。《商品房买卖合同》第八条第二款第2项约定“如买受人未按合同第六条约定的最后期限付清全款，则本条的交付期限顺延至买受人实际付清之日。”而原告实际付款（贷款）给我公司240.2万元，未付清全款，不具备交付条件。因政府收回预售许可证，公司经营至今全部停滞，无法办理相关手续。房屋处于半拉子状态，双方未办理房屋交接手续前不存在租金问题，假设是《商品房买卖合同》关系，也应按到期未交付合同约定的违约条款处理。如果双方是《商品房买卖合同》关系，为何原告付款后不要求开购房发票，而是使用收据，目的何在？合同存在私下交易行为，做虚假收据。最**法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第72条规定：一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。原告利用借款抵押商谈的极低价格转为商品房（商铺）价格，明显低于市场价格，可认定为显失公平，同时也扰乱了市场经济秩序。原告所获得利息的利率为3%，不受法律保护。最**法院《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第7条规定：出借人不得将利息计入本金谋取高利。审理中发现债权人将利息计入本金计算复利的，只返还本金。《中华人民共和国合同法》第二百条规定：借款的利息不得预先在本金中扣除。利息预先在本金中扣除的，应当按照实际借款数额返还借款并计算利息。19.8万元是第一笔借款当日直接扣除的一个季度的利息直接转为本金并计算复利。综上所述，请法院查清事实，依法判决。

原告为支持其诉讼请求，提供如下证据：1、《商品房买卖合同》，证明双方签订的是《商品房买卖合同》，所涉及的房屋总价是260万元；2、《预售备案登记表》，证明原告向被告所购买的房屋已进行预售登记；3、收据三张，证明原告依合同约定，已全部付清购房款260万元；4、《司法鉴定报告》，证明涉案4套房屋的租金的计算标准，即同地段同类房屋的租金计算标准是每月租金单价25元／月平方米。

被告海**有限公司未向法庭提交证据。

本院查明

本院对原告提供的证据认证如下，对原告所提供的证据1、2、3、4，本院均作为有效证据予以确认。

本院于2014年10月20日致函屯昌县住房和城乡建设局，协查海南**有限公司开发建设的位于屯昌县屯城镇环东二路龙城天地二期工程目前是否办理了竣工验收相关手续。2014年11月4日屯昌县住房和城乡建设局向我院出具一份《关于龙城天地二期工程竣工验收情况的复函》，其内容为：海南**有限公司开发建设的位于屯昌县屯城镇环东二路龙城天地二期工程，至今尚未竣工验收。该证据经质证，原告没有异议，本院予以采纳。

经审理查明，2013年2月1日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：1、原告购买被告位于屯昌县屯城镇环东二路东侧龙城天地二期房号为9-101、13-106、16-105、16-106的房屋，以上商品房总金额260万元；2、被告应当在2013年12月31日前，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付原告使用；3、被告逾期交房的违约责任，自合同规定的房屋最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，每日按原告已付款的万分之二支付违约金，但违约金总额不应超过合同总房价款的1%；4、被告应当在商品房交付使用后180天内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。合同还约定其他条款。被告于2013年2月1日出具1份收据给原告，其主要内容为：今收到傅**交来龙城天地二期购房款金额2200000元。此收据上还备注，此购房款由何**代付。被告于2013年3月6日出具1份收据给原告，其主要内容为：今收到傅**交来龙城天地二期购房款金额198000元。此收据上还备注，此款2013.2.1日收到，此款抵傅**的收条。被告于2013年6月25日出具1份收据给原告，其主要内容为：今收到傅**交来龙城天地二期购房款金额202000元。2013年2月1日上述4套房屋均在屯昌县住房保障与房产管理局办理了预售备案登记手续。原告起诉至法院后提出司法评估鉴定申请，要求对屯昌县屯城镇环东二路东侧龙城天地二期房号为9-101、13-106、16-105、16-106同地段同类房屋的租金标准进行司法评估鉴定，本院通过海南**人民法院委托海口汇**有限公司进行鉴定，该公司作出《司法鉴定报告》，确定每月租金单价在25元／月平方米，鉴定结论为：截止于评估鉴定基准日2014年7月16日，海南**人民法院委估的本案所涉房屋租金损失价值为人民币141616.88元。原告向鉴定机构支付鉴定费3000元。

以上事实，有本院采纳的证据及原告在庭审中的陈述为证，足资认定。

本院认为

本院认为，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，被告也出具了收据给原告，并且原告所购买的4套房屋已办理了预售备案登记手续。被告主张其与原告是借款关系，但没有提供证据予以证明。综合以上理由，原告与被告之间应认定构成商品房预售合同关系。至于260万元的支付问题，被告出具3张收据给原告，数额共计260万元，内容均为今收到傅吉先交来龙城天地二期购房款，故被告出具260万元收据应视为对原告支付购房款数额的确认，260万元应认定为已经交付。被告主张双方是借款关系，原告实际交付款项不足260万元，没有事实根据和法律依据，本院不予支持。原告与被告签订的《商品房买卖合同》是原、被告真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，应为有效合同。故原告请求确认原、被告签订的《商品房买卖合同》有效，本院予以支持。至今涉案房屋尚未竣工验收，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条第二款“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”及《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”的规定，商品房交付的条件应为项目竣工验收合格。被告投资建设的位于屯昌县屯城镇环东二路东侧龙城天地二期工程至今尚未竣工验收，尚未达到商品房交付的法定条件，因此原告主张被告将涉案4套房屋交付原告使用及办理房屋产权证在原告名下，本院不予支持。因《商品房买卖合同》没有约定被告将涉案4套房屋土地使用权证办理在原告名下，故原告主张被告将涉案4套房屋土地使用权证办理在原告名下，本院不予支持；本案中，原告依约履行了交付全部购房款的义务，被告至今未按合同约定将商品房交付给原告使用，因此，被告应按合同约定继续履行合同义务。被告未按合同约定的交房时间交付商品房给原告使用，其行为已构成违约，原告主张被告支付逾期交房损失，符合《商品房买卖合同》约定，未违反法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”、第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加……”及最**法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限……”的规定，本案合同中明确约定了逾期交房违约金的计算方式及限额，这是双方当事人对逾期交房所产生的损失赔偿额的预先约定，作为商业主体的当事人在签订合同时能够预见到逾期交房可能造成的损失。原告主张被告支付逾期交房给原告造成的损失按照同地段同类房屋租金标准计算，对此，本院认为，本案商品房买卖合同中约定了逾期交房的违约金的计算方式及限额，另外，原告也没有提供其实际损失的证据。故本案应当按照合同约定的逾期交房的违约金的计算方式及限额确定损失的赔偿额。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条第二款、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：

裁判结果

原告傅**与被告海**有限公司于2013年2月1日签订的《商品房买卖合同》有效。

被告海**有限公司继续履行与原告傅**于2013年2月1日签订的《商品房买卖合同》。

被告海**有限公司于本判决生效后十五日内向原告傅**支付逾期交房损失（逾期交房损失以2600000元为本金，自2014年1月1日起按日万分之二计算至实际交付房屋之日止，但总金额不超过合同总房价款的1%，即26000元）。

如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

四、驳回原告傅**的其他诉讼请求。

案件受理费28808元，由被告海**有限公司负担，鉴定费3000元，由原告傅**负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。

裁判日期

二〇一五年六月十日