防城**资源局与广西防城**发有限公司建设用地使用权出让合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告防城港市国土资源局（以下简称市国土局）诉被告广西防城**发有限公司（以下简称红**公司）建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院于2015年6月19日受理后，依法组成合议庭，于2015年8月12日公开开庭进行了审理。原告市国土局的委托代理人黄**、许*，被告红**公司的委托代理人江文兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告市国土局诉称，2011年12月1日，原告与被告签订《国有建设用地使用权出让合同》（编号：防港土出字2011041号），出让宗地位于防城港市行政中心区金海湾小区东北面面积为26979.02㎡的宗地，出让总价款为32374822元（已于2011年11月28日支付定金650万元）。同日，双方还签订《国有建设用地使用权出让合同》（编号：防港土出字2011042号），出让位于防城港市行政中心区金海湾小区东面面积为11092.89㎡的宗地，出让总价款为10815563元（已于2011年11月28日支付定金250万元）。该两份合同均约定被告应在合同签订之日起30日内一次性付清（即在2011年12月30日内付清）。2013年1月16日，双方签订《国有建设用地使用权出让合同》（编号：防港土出字第20130006号），出让位于防城港市行政中心区西湾大道北侧面积为27160.71㎡的宗地，出让总价款为4563000元（已于2013年1月8日支付定金100万元）；受让人应在合同签订之日起30日内一次性付清（即在2013年2月14日内付清）。上述三份合同签订后，虽然被告于2014年8月29日分别付清了三份合同尚欠的土地出让金25874822元、8315563元、3563000元给原告，但被告并没有在约定期限内付清出让金，其已违反合同约定，故应根据上述三份合同第三十条的约定，每日按迟延付款的1‰的标准计付违约金给原告。原告于2015年5月19日向被告发出通知，要求被告于2015年6月5日前付清三份合同违约金共计35228334元，但其至今尚未支付。综上，被告行为严重侵害了国家利益，为避免国有资产流失，故请求人民法院判令：一、红**公司支付拖欠土地出让价款违约金共计35228334元（其中防港土出字2011041号合同的违约金为25150327元，防港土出字2011042号合同的违约金为8082727.2元；防港土出字20130006号合同的违约金为1995280元）；二、案件受理费及其他诉讼费由被告红**公司承担。

原告市国土局对其陈述的事实向本院提交如下证据：1、组织机构代码证、法定代表人身份证明，证明原告的主体资格；2、营业执照、组织机构代码证、身份证，证明被告的主体资格；3、《国有建设用地使用权出让合同》（编号：防港土出字2011041号），证明原告与被告于2011年12月1日签订了出让合同，约定了双方的权利义务；4、一般缴款书，证明被告于2011年11月28日缴纳定金650万，2014年8月29日逾期缴纳了宗地的土地出让金25874822元；5、土地出让违约金计算表，证明被告欠第一份合同违约金25150372元；6、图片，证明防港土出字2011041号合同项下土地使用权的开发建设情况；7、《国有建设用地使用权出让合同》（编号：防港土出字2011042号），证明原告与被告于2011年12月1日签订了第二份出让合同，约定了双方的权利义务；8、一般缴款书，证明被告于2011年11月28日缴纳第二份合同定金250万，2014年8月29日逾期缴纳了该宗地的土地出让金8315563元；9、土地出让违约金计算表，证明被告欠第二份合同违约金8082727.2元；10、图片，证明防港土出字2011042号合同项下土地使用权的开发建设情况；11、《国有建设用地使用权出让合同》（编号：防港土出字20130006号），证明原告与被告于2013年1月16日签订了第三份出让合同，约定了双方的权利义务；12、一般缴款书，证明被告于2011年1月8日缴纳第三份合同定金100万，2014年8月29日逾期缴纳了该宗地的土地出让金3563000元；13、土地出让违约金计算表，证明被告欠第三份合同违约金1995280元；14、关于催缴逾期缴纳土地出让金应支付的违约金的通知、回执，证明原告于2015年5月19日发出通知，要求被告在2015年6月5日前缴纳所欠的违约金35228334元，并依法进行了送达；15、图片，证明防港土出字第20130006号合同项下土地使用权的开发建设情况；16、关于分期分批交纳土地出让金的复函、2011年发文簿，证明原告复函被告，要求其严格按防港土出字2011041号、2011042号合同的约定时限尽快缴款，并送达被告，起诉没有超过诉讼时效；17、关于催缴土地出让金的通知（防国土资函（2013）205、206、207号）、2013年发文登记簿，证明原告于2013年5月17日向被告催缴土地出让金，并送达被告，起诉没有超过诉讼时效。

被告辩称

被告红**公司答辩称，一、原告交付土地不符合合同约定。合同约定的土地为平整现状交付，但原告在交付土地时没有进行平整，被告为此出资进行平整，因此原告违约在先，无权要求被告承担违约责任。二、该出让土地为防城港公务员回购项目，回购项目价格低，回购价格1380元／㎡远低于被告的建筑成本。2008年的建筑成本，除土地价格后为2000元／㎡左右。经与政府交涉，市政府领导也答应在交纳出让金后，相关费用予以返还。由于增加了很大的建筑面积，原告不收取增加建筑面积的出让金。三、根据2011041号合同和2011042号合同所提起的要求支付违约金的起诉，已超过诉讼时效。四、原告计算违约金的起算日期有误，每份合同违约金起诉日期均提前一天，且原告所依据计算违约金的标准或方法过高，应调整至每日按迟延付款的0.05‰的标准计付。被告于2008年为解决市政府公务员住房难问题开发的金海湾小区，由于当时土地市价为20万元／亩，而被告揭牌价为36.2万元／亩，给公务员房价也低于市场成本价，从而使被告严重亏损、资金链断。被告在筹到资金后，已付清了全部土地出让金，原告并没有因此而受到直接损失。根据《最**法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，法院应调整违约金计算标准。综上，请法院依法查明事实，作出公正判决。

被**湾公司对其辩解在举证期限内未向本院提交证据。

经开庭质证，被告对原告提供的证据发表如下质证意见：对证据1、2、4、6、8、10、12、15没有异议；对证据3、7的真实性、合法性、关联性均无异议，同时认为约定交付土地条件为土地平整，原告交付土地时不符合约定交付条件，且因合同约定的交款期限为30日，故最后一天交款日期应为2011年12月31日；对证据5、9、13有异议，认为仅是计算依据，并非证据，且计算表中列明的起算日期提前一天、计算标准过高，应予调整；对证据11的真实性、合法性、关联性均无异议，同时认为最后一天交款日期应为2013年12月15日；对证据14待庭后与当事人核实；对证据16、17中的文件的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，对发文簿的真实性、合法性和关联性均有异议，认为不能证明已送达给被告，与本案无关，虽农**、赵**曾是其员工，但两人系一般员工、财务人员，无权且也未得到公司授权签收文件，原告送达文件，应交给法定代表人签收，该发文簿上也没有盖被告公章。

本院查明

本院对原告提交的证据认证如下：对双方无异议的证据1-4、6-8、10-12、15，予以确认。对证据5、9、13，因该三份证据系原告单方制作的计算依据，不属于证据，且被告不予认可，故不予采纳；对证据14，具备真实性、合法性、关联性，能证明原告的证明内容，故予以采纳；对证据16、17中的文件，双方对其真实性、合法性均无异议，且该证据系原告向被告催缴涉案合同的土地出让金、告知逾期后果等事宜的文件，与本案有关，故予以采纳；对发文簿，因发文簿上记载的事项，时间前后连贯，内容真实，与本案有关，且赵**、农**为被告员工，能证明被告已签收相关文件，被告虽有异议但未能提供证据予以推翻，故予以采纳。

综合全案证据及双方当事人的陈述，本院确认以下法律事实：2011年11月28日，红**公司分别支付定金650万元、250万元给市国土局。

2011年12月1日，红**公司与市国土局分别签订两份《国有建设用地使用权出让合同》，其中编号为防港土出字2011041号的合同约定，市国土局将位于防城港市行政中心区金海湾小区东北面的编号为06-03-25的宗地出让给红**公司，土地总面积为26979.02㎡，土地出让价款为32374822元，定金为650万元，；编号为防港土出字2011042的合同约定，市国土局将位于防城港市行政中心区金海湾小区东面的编号为06-03-26的宗地出让给红**公司，土地总面积为11092.89㎡，出让价款为10815563元，定金为250万元。该两份合同均约定：本次出让为挂牌出让，出让年限为70年，红**公司应在合同签订之日起30日内一次性付清土地出让价款，逾期付款的，自滞纳之日起每日按迟延支付款项的1‰支付违约金；市国土局于2011年12月1日前交付土地给红**公司使用，交付时现状土地条件：宗地红线外“一通”（通路），宗地红线内“场地平整”的现状条件出让；定金抵作土地出让价款。双方还约定了其他事项。

2011年12月30日，市国土局向红**公司发出《关于分期分批交纳土地出让金的复函》防国土资函（2011）705号，催促红**公司按约履行支付出让金的义务，并提出：如红**公司不按时支付土地出让价款的，以每日按迟延支付款项的1‰的标准，收取违约金。红**公司的员工赵**于当日前往市国土局签收该复函。

2013年1月8日，红**公司支付定金100万元给市国土局。

2013年1月16日，红**公司与市国土局签订一份《国有建设用地使用权出让合同》（编号：防港土出字20130006号），约定市国土局将防城港市中心区西湾大道北侧的编号为450602003012GB00008的宗地出让给红**公司，土地总面积为27160.71㎡，出让价款为4563000元，出让年限为50年；红**公司应在合同签订之日起30日内一次性付清土地出让款，逾期付款的，每日按迟延付款的1‰支付违约金；市国土局于2013年2月15日前交付土地给红**公司使用，交付时土地应达到的条件为现状土地条件；定金100万元，抵作土地出让价款；本次出让为挂牌出让。双方还约定了其他事项。

2013年5月17日，市国土局向红**公司发出《关于催缴土地出让金的通知》防国土资函（2013）205号、206号，其中205号通知称，红**公司通过挂牌出让方式取得位于防城港市行政中心区金海湾小区东北面总面积26979.02㎡的1宗地国有土地使用权后，未按双方签订的《国有土地使用权出让合同》约定缴纳土地出让金和办理有关用地手续；206号通知称，红**公司通过挂牌出让方式取得位于防城港市行政中心区金海湾小区东面总面积11092.89㎡1宗地的国有土地使用权后，未按双方签订的《国有土地使用权出让合同》的约定缴纳土地出让金和办理有关用地手续；该两份通知均称，市国土局已于2012年8月26日发出《关于催缴土地出让价款的通知》（防国土资函（2012）413号，再次通知红**公司于2013年5月30日前一次性付清土地出让金及每日按违约金额的千分之一计算的违约金。同日，市国土局向红**公司发出《关于催缴土地出让金的通知》防国土资函（2013）207号，称红**公司通过挂牌出让方式取得位于防城港市行政中心区西湾大道北侧总面积27160.71㎡的1宗地国有土地使用权后，未按双方签订的《国有土地使用权出让合同》的约定缴纳土地出让金和办理有关用地手续，通知红**公司于2013年5月30日前一次性付清土地出让金及每日按违约金额的千分之一计算的违约金。

2013年5月21日，红**公司的员工农秋娜前往市国土局签收上述三份通知。

2014年8月29日，红**公司分别支付尚欠的涉案三宗土地国有使用权出让金25874822元、8315563元、3563000元给市国土局。

2015年5月19日，市国土局向红**公司发出《关于催缴逾期缴纳土地出让金应支付的违约金的通知》（防国土资函（2015）180号），称红**公司迟延支付涉案三宗土地国有建设用地使用权出让金，迟延天数分别为972天、972天和560天，违约金分别为2515.0327万元、808.2727万元和199.528万元，共计3522.8334万元；红**公司务必于2015年6月5日前将所欠的土地出让违约金付清。2015年5月29日，红**公司收到该通知。

市国土局将涉案三宗土地交付给红**公司时，红树湾已在该三宗土地上开工建设，至本案起诉之日，红**公司已在涉案三宗土地上开发建设。

在庭审过程中，红**公司辩称，在签订涉案三份合同前后，其均与市国土局协商过，市国土局同意不交违约金。

本院认为

综合诉辩双方的意见，本案的争议焦点是：一、关于市国土局要求红**公司支付编号为2011041号、2011042号合同违约金的起诉是否超过诉讼时效的问题；二、市国土局要求红**公司支付违约金共计35228334元有无事实和法律依据。

本院认为：一、关于市国土局要求红**公司支付编号为2011041号、2011042号合同违约金的起诉是否超过诉讼时效的问题。因双方约定以日为单位累计计算逾期支付土地出让金的违约金数额，自红**公司按约应支付而未支付土地出让金之日起，其违约行为一直持续，逾期支付土地出让金的违约金总额随其违约行为的持续不断增加。至红**公司2014年8月29日履行完毕其支付土地出让金之义务时，违约金总额才能确定，且市国土局出让的国有土地使用权系国有资产，红**公司欠付的土地出让金及涉案违约金归根结底属于国家所有的债权，故市国土局对红**公司逾期支付土地出让金之违约金的债权请求权应自2014年8月29日开始计算诉讼时效，至本案起诉之日2015年6月19日并未超过两年诉讼时效。因此，红**公司抗辩认为市国土局关于编号为2011041号合同违约金、2011042号合同违约金的起诉已超过诉讼时效，无事实和法律依据，本院不予支持。

二、关于市国土局要求红**公司支付违约金共计35228334元有无事实和法律依据的问题。

红**公司与市国土局签订的三份《国有建设用地使用权出让合同》均为双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。双方均应按合同约定全面履行各自的义务。红**公司分别逾期972天、972天、560天才支付案涉三宗土地出让金尾款25874822元、8315563元和3563000元，已构成违约，应承担违约责任。

市国土局主张按《**务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（国办发（2006）100号）的规定及合同约定，红**公司应以逾期支付的款项为基数，按每日1‰的标准计算违约金。红**公司抗辩认为，市国土局计算的逾期天数均多一天，违约金计算标准过高，应按每日0.05‰的标准计算。本院认为，土地资源为不可再生资源，市国土局出让的土地使用权系国有性质。市国土局在签订合同时即已交付涉案土地给红**公司，但红**公司却在市国土局多次催缴的情况下，仍分别逾期多达972天、972天、560天才将其尚欠的分别高达各合同总出让金的79.92%、76.89%、78.08%的土地出让金支付给市国土局，红**公司已严重违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最**法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，红**公司虽然抗辩主张违约金标准计算过高，但未能提供证据予以证明，故对红**公司请求调整违约金计算标准不予支持。因此红**公司应支付的违约金分别为：（1）防港土出字2011041号合同：25874822元×972天×1‰=25150327元（取整）、（2）防港土出字2011042号合同：8315563元×972天×1‰=8082727元（取整）、（3）防港土出字20130006号合同：3563000元×560天×1‰=1995280元，共计35228334元。市国土局要求红**公司支付违约金共计35228334元的请求，于法有据，本院予以支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第二款、《最**法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：

裁判结果

被告广西**开发有限公司支付拖欠《国有建设用地使用权出让合同》（编号：防港土出字2011041号）土地出让价款的违约金25150327元、拖欠《国有建设用地使用权出让合同》（编号：防港土出字2011042号）土地出让价款的违约金8082727元、拖欠《国有建设用地使用权出让合同》（编号：防港土出字20130006号）土地出让价款的违约金1995280元，共计35228334元给原告防城港市国土资源局。

案件受理费217942元，由被告广西**开发有限公司负担。

上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决确定的履行期限的最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地的人民法院申请执行。

如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区高级人民法院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广西壮族自治区高级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费217942元（户名：广西壮族自治区高级人民法院，开户行：中国农**万象支行，账号：20×××77）。逾期不交也不提出免交、缓交申请的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一五年十二月十八日