邓**与上思**理公司土地租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人邓**与上诉人**管理公司（以下简称储备粮公司）因土地租赁合同纠纷一案，均不服上思县人民法院（2014）上民初字第799号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月19日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年12月24日公开开庭审理了本案。上诉人邓**及其委托代理人江文兵，上诉人储备粮公司的委托代理人黄**、林燕*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

一审法院经审理查明，2001年4月30日，上思县直**责任公司（以下简称直**公司）作为甲方与邓**作为乙方签订一份《土地租用合同》，约定甲方将直属库院内部分的土地出租给乙方，出租土地的范围从南面的公路至北面的围墙，东面从围墙起至粮局直属库收储企业划界止，含直**公司场地内的所有果树及宿舍和猪栏；租赁期为二十年，从2001年4月30日起至2021年4月30日止；租用期间，甲方不得擅自解除合同收回租地，否则要承担由此造成乙方的一切经济损失；如属政府有新的政策文件精神，不允许出租的，甲方未到期收回租地，甲方应赔偿乙方经营生产的投入成本、劳务、费用等损失，以及当年的年租金。2009年6月18日，上思县财政局以上财发（2009）14号文件将上思县粮食局直属库、直**公司国有资产自2009年7月1日起划归储备粮公司管理。2011年1月7日，防城港市人民政府下发《防政发（2011）2号人民政府文件》要求进一步加强全市粮食仓库基础设施建设。2011年5月3日，上思县发展和改革局以上发改登字（2011）9号文件批复同意对储备粮公司粮食储备仓库扩建项目予以备案。2012年6月12日，储备粮公司向邓**发出《解除合同通知书》，邓**于当天签收《解除合同通知书》。2012年6月19日，邓**向储备粮公司发出《关于要求上思县**理公司赔偿单方解除合同造成的损失》，要求储备粮公司对邓**投入成本、投入设施、当年收入、当年租金等共计561186元进行赔偿。2012年6月25日，储备粮公司向邓**发出《关于解除﹤土地租用合同﹥承租方要求赔偿的复函》，在该复函中储备粮公司表示该公司参照“上思县人民政府关于印发《上思县县城规划区征地拆迁补偿及安置暂行办法》的通知（上政发（2011）27号）”文件中的有关补偿标准进行补偿，补偿总计人民币38882元，其中：果树补偿22886元；设施补偿15296元；退还当年的年租金700元。2013年7月8日，邓**向一审法院起诉，请求判决确认储备粮公司解除合同无效，同年10月15日一审法院作出（2013）上民初字第581号民事判决，判决驳回邓**的诉讼请求。邓**不服判决提起上诉。2014年1月24日，防城**民法院作出（2013）防市民一终字第263号民事判决，确认储备粮公司与邓**签订的《土地租用合同》于2012年6月12日解除，判决驳回上诉，维持原判。

本院查明

2014年10月29日，邓**再次向一审法院起诉，请求储备粮公司赔偿经济损失937143元，其中：果树损失921147元、设施投入损失15296元、租金700元。在一审庭审过程中，储备粮公司对邓**提出的设施投入损失15296元及租金700元予以认可，对果树损失921147元不予认可。审理中，邓**向一审法院申请对自2001年4月30日起至2012年6月30日止其在上思县直属库院内的土地、果树、宿舍及猪栏等所投入的成本、劳务、费用等数额或转化为收益的数额进行鉴定。经一审法院释明后，邓**仍表示宿舍、猪栏等设施投入损失由评估机构评估。一审法院根据邓**的申请，委托广西评**有限公司（以下简称评值公司）对2001年4月30日至2012年6月30日邓**在涉案的土地、果树、宿舍及猪栏等投入的成本、费用进行评估。2015年3月5日，评值公司以2015年1月6日为价格鉴定基准日作出桂评值价字（2015）0096号价格鉴定结论书，评估意见为：价格鉴定标的总投入费用为329406元。2015年3月30日，一审法院组织邓**、储备粮公司双方对该价格鉴定结论书进行质证。根据储备粮公司的申请，一审法院通知评值公司鉴定人员出庭作证。评值公司指派鉴定人李*出庭接受质询。因邓**与储备粮公司对该价格鉴定结论书的客观性、合法性、科学性均有异议，一审法院于2015年5月19日函告评值公司补充鉴定。评值公司以2001年至2012年各鉴定年度的12月31日为价格鉴定基准日，作出桂评值重价鉴字（2015）0132号重新价格鉴定结论书，鉴定意见为：标的鉴定价值为262618.00元。各项目为：1、2001年4月30日起至2004年12月31日台湾大青枣投入成本、劳务、费用为79378元；2、2001年4月30日起至2012年6月30日鸡嘴荔枝3株、大红三华李2株、台湾杨桃4株、无籽黄皮果2株、沙田柚子1株、大果油柑2株、大红星枇杷1株、马来香蕉8株、台湾大青枣1株投入成本、劳务、费用为10031元；3、2005年1月1日起至2012年6月30日台湾四季珍珠番桃444株、石硖龙眼69株投入成本、劳务、费用为157913元；4、投入设施的成本费用为15296元。邓**支付鉴定费10280元及鉴定人出庭费用6374元。

另查明，2012年12月17日，储备粮公司向一审法院起诉，请求判令邓**将承租的直属库广元储备库内的土地（含果树、宿舍、猪仓等租赁物）全部退回给储备粮公司。2014年3月26日，一审法院作出（2013）上民初字第75号民事判决，判决邓**将与储备粮公司签订《土地租用合同》所租用的土地（含直属库公司场地内的所有果树及宿舍和猪栏）退还储备粮公司。邓**不服判决提起上诉。2014年7月24日，防城**民法院作出（2014）防市民一终字第200号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。该案判决生效后，邓**已履行其义务。

一审法院经审理认为，关于储备粮公司是否具有法定解除合同的条件的问题。已经发生法律效力的（2013）防市民一终字第263号民事判决确认储备粮公司解除合同行为符合双方合同约定和法律规定，双方于2001年4月30日签订的《土地租用合同》已于2012年6月12日依法解除，储备粮公司仅需按照双方提前解除合同的约定对邓**投入的成本、劳务、费用进行赔偿，无需承担其他赔偿责任。

关于赔偿数额问题。根据评值公司作出的桂评值重价鉴字（2015）0132号重新价格鉴定结论书，邓**经营管理的果树在2001年4月30日至2012年6月30日期间应投入的成本、劳务、费用为262618元，其中2001年4月30日至2004年12月31日种植的630株台湾大青枣投入成本、劳务、费用为79378元；投入设施的成本费用为15296元。630株台湾大青枣系邓**单方诉称，其并未提供相应证据证明，储备粮公司亦不予认可。即使自2001年4月30日起至2004年12月31日止，邓**确实在涉案土地曾种植台湾大青枣，该期间邓**不存在因合同解除而造成630株台湾大青枣投入成本、劳务、费用的损失。故对于邓**要求赔偿大青枣的损失，不予支持。对于邓**主张的设施投入损失15296元，储备粮公司予以认可，现评估值也为15296元，故对邓**的该项主张予以支持。对于邓**请求赔偿解除合同当年的租金700元，储备粮公司亦认可，一审法院予以支持。综上，储备粮公司应赔偿邓**损失数额为183940元（262618元-79378元＋700元）。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、储备粮公司赔偿邓**183940元；二、驳回邓**其他诉讼请求。案件受理费13171元，评估费10280元，鉴定人出庭费用6374元，合计29825元（邓**已预交），由邓**负担23971元，储备粮公司负担5854元。

上诉人邓**不服一审判决，上诉称，一、一审判决采信价格事务所出具的价格鉴定结论错误。1、鉴定机构没有相应资质。该鉴定机构执业范围是“价格评估及当事人委托的涉诉讼财务价格评估”，没有相应果树或森林、园林等种植类鉴定资质。2、鉴定人出庭接受质询时，无法回答与鉴定有关的专业知识，不知道果树相关种植知识。邓**认为鉴定人不具备对果树种植投入成本、劳务、费用等损失进行鉴定的能力。3、鉴定结论书缺乏科学鉴定依据。鉴定结论书采用价值法确定果树的投入成本、劳务、费用等损失，不考虑果树的品种、树种、树龄、种植环境等因素，不客观。因此该价值法不适用对本案项目的鉴定。鉴定结论书不考虑果树的具体情况，一概认定为统一价格，即投入成本、果树实行统一定价明显依据不足。4、鉴定结论书中，价格鉴定计算数额错误、前后有出入，且没有明确购苗费指的是单株价格还是整体价格，这多处细节体现鉴定结论书不严谨。因此，该鉴定结论书不应被采信，一审判决以此为定案依据错误。二、一审法院仅判决储备粮公司赔偿邓**投入成本、劳务、费用显失公平公正。1、根据合同约定，即使政府有新的政策文件精神，不允许出租的，储备粮公司未到期收回租地，应赔偿邓**经营生产的投入成本、劳务、费用等损失，而一审法院仅支持投入成本、劳务、费用损失，属曲解合同约定。2、一审法院没有判决储备粮公司对果树预期收益进行合理赔偿或补偿。邓**一家人为了增加生活收入，12年来苦心经营，在果树上投入了大量人力、物力和财力，现大多数果树已进入盛果期，按市场价估算年产值可达20万元以上。从2012年起算，理应还有8年收益。一审法院仅对投入的成本、劳务、费用进行赔偿183940元，未对果树的预期收益进行合理补偿显失公平。3、一审判决认定邓**投入的成本、劳务、费用从2005年1月1日起算错误。邓**从2001年4月30日至该年12月31日期间，已对租用的土地进行耕种，该期间投入成本、劳务、费用客观存在，一审法院不予支持该部分损失与客观事实不符。三、一审法院在只有一个鉴定人出庭接受质询的情况下，却通知邓**交纳两个鉴定人出庭费用。邓**已当庭提出，但一审法院没有采纳错误。因此，请求二审法院撤销一审判决，改判储备粮公司赔偿邓**经济损失937143元，本案诉讼费用由储备粮公司负担。

上诉人储备粮公司上诉并针对上诉人邓**的上诉辩称，双方签订合同时，已考虑出租土地未到期被收回的可能性，因此，双方在合同中已作明确约定，即储备粮公司在条件成就时有权提前收回出租的土地，且只赔偿邓**经营生产的投入成本、劳务费用等损失，并不是赔偿其投入的全部成本、劳务费用。根据桂评值重价鉴字（2015）0132号鉴定结论书，邓**经营生产的投入成本、劳务费用为183240元。但因解除合同当年，邓**已获得收益92114.70元，故储备粮公司应赔偿邓**的合理数额应扣减邓**该部分收益，再加上当年租金700元，即为91825.30元，且该数额也与邓**在解除合同时提出的赔偿投入成本损失数额基本一致。综上，请求二审法院驳回邓**的上诉请求，撤销一审判决第一项，改判储备粮公司赔偿邓**91825.30元。

上诉人邓**针对上诉人储备粮公司的上诉辩称，储备粮公司的上诉没有法律依据。没有证据证明邓**在本案中的收益数额，且合同未约定储备粮公司解除合同时需扣除收益，邓**损失远远高于储备粮公司所称的9万多元。邓**一家在该土地上共经营了12年，投入了人力、财力，该部分损失储备粮公司应当赔偿。

上诉人邓**、储备粮公司在二审期间均无新证据向本院提供。

双方当事人对一审查明事实均无异议，本院予以确认。

本院另查明，2012年6月19日，邓**向储备粮公司发出《关于要求上思县**理公司赔偿单方解除合同造成的损失》，列明储备粮公司应赔偿邓**投入成本共计106470元、投入设施补偿共计15296元、经营生产的当年损失费共计380010元、因征地产生的地面附着物损失费共计58710元及当年的年租金700元，以上各项费用合计561186元。评值公司资质类别为综合涉诉讼类，执业范围为价格评估及当事人委托的涉诉讼财务价格评估，鉴定人潘*、李*均符合中华人民共和国价格鉴证师职业资格注册条件。2015年8月13日，一审法院组织双方对桂评值重价鉴**（2015）0132号价格评估结论书进行质证时，评值公司委派潘*出庭作证。二审审理过程中，评值公司已退邓**预交的鉴定人出庭费用3000元。

本院认为

综合全案证据及双方当事人的陈述，本案的争议焦点为：一、桂评值重价鉴**（2015）0132号价格评估结论书能否作为确定本案邓**损失的依据；二、储备粮公司应赔偿给邓**各项损失的总额。

本院认为，一、关于桂评值重价鉴**（2015）0132号价格评估结论书能否作为确定邓**损失依据的问题。一审法院依邓**的申请，依法委托具备相应资质的评值公司进行评估。评值公司在听取了邓**、储备粮公司对桂评值价字（2015）0096号价格鉴定结论书的质证意见后，依据相关材料，运用成本法、市场法的鉴定方法，综合本案具体情况，对邓**对涉案果树投入的成本、劳务、费用作出综合评估，鉴定程序合法、结论客观，一审法院据此作为确定邓**相关损失的依据并无不当，本院予以维持。

二、关于储备粮公司应赔偿给邓**各项损失总额的问题。储备粮公司与邓**签订的《土地租用合同》合法有效。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。首先，储备粮公司与邓**在《土地租用合同》中明确约定“如属政府有新的政策文件精神，不允许出租的，甲方未到期收回租地的，甲方应赔偿乙方经营生产的投入成本、劳务、费用等损失，以及当年的年租金”，即双方明确约定了储备粮公司因政策原因提前收回土地时，应赔偿邓**因合同解除而产生的各项投入损失。《土地租用合同》于2012年才解除，邓**不存在因该合同解除而产生2001年4月30日至2004年12月31日期间种植的果树的投入损失，邓**也未能提供证据证明其在上述期间在涉案土地上曾种植过台湾大青枣，故邓**主张储备粮公司应赔偿其2001年4月30日至2004年12月31日期间种植台湾大青枣的投入损失，于法无据，一审法院不予支持正确，本院予以维持。其次，因果树预期收益不属于双方约定的赔偿范围，故邓**上诉主张储备粮公司应赔偿其合同未到期的8年果树预期收益损失，理由不成立，本院不予支持。再次，因果实属果树的天然孳息，根据《中华人民共和国物权法》第一百一十六条第一款：“天然孳息，由所有权人取得；既有所有权人又有用益物权人的，由用益物权人取得。当事人另有约定的，按照约定”的规定，邓**作为果树的所有者或租用者，亦应获得该部分收益。且合同未约定该部分收益应扣减，故储备粮公司认为应扣减邓**2012年果树收益后的数额为其赔偿总额的上诉主张，无法律依据，本院不予支持。因此，一审法院判决储备粮公司赔偿邓**各项损失共计183940元正确，本院予以维持。

综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国物权法》第一百一十六条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费13171元，评估费10280元，鉴定人出庭费用3374元，合计26825元，由上诉人邓**负担21558元，由上诉人**管理公司负担5267元。二审案件受理费13171元，由上诉人邓**负担10585元，由上诉人**管理公司负担2586元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年二月三日