李**与广西合**有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人广西合**有限公司（以下简称合正公司）因与被上诉人李**商品房预售合同纠纷一案，不服南宁市江南区人民法院（2014）江*一初字第2163号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月19日受理后，依法组成合议庭，并于2015年7月24日公开开庭进行了审理。上诉人合正公司的委托代理人陈**，被上诉人李**的委托代理人黄**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

一审法院经审理查明：李**与合**司于2008年10月27日签订《商品房买卖合同》一份，双方约定：李**购买合**司开发的南**沙大道91号英伦第×区第×号楼×单元×号，建筑面积78.06㎡，购房价款总额为277394元；李**的付款方式为银行按揭付款；合**司（出卖人）应当在商品房交付使用后450个工作日内，将办理权属登记需由合**司（出卖人）提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，每逾期一天，出卖人向买受人支付已付房款的万分之一的违约金。《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第一条“关于付款方式及期限”第一款约定了“一次性付款”；第二款“银行按揭付款”第10项约定：“买受人必须配合出卖人办理房屋（含车位）产权证，买受人应在接到出卖人关于办理产权登记手续的通知之日起10日内向出卖人提交委托书及办理产权证所需的各项材料（含产权登记机关认为买受人有必要提供的其他资料），并按办证时政府或产权登记机关规定的缴费标准预交办理房屋产权证所需费用（多退少补）。……”合同签订后，李**向合**司交付了277394元购房款。

2010年7月19日，合**司向李*新出具《英伦第六区交房通知》，通知李*新于2010年8月1日至2010年8月7日办理业主收房有关手续。2010年8月1日合**司将涉案房屋交付李*新使用。

一审法院另查明：权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案正在办理中，合正公司至今尚未取得涉案房屋的《商品房现售备案证明》。

2009年9月15日，南宁**开发区建设发展局组织英伦第六区1#楼业主与开发商（合正公司）召开纠纷调解会议，并就逾期交房违约金赔付问题、1#楼阳台整改问题形成会议纪要。

一审法院认为

一审法院经审理认为：李**、合**司均有缔约能力，双方签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，合同内容未违反法律和行政法规的强制性规定，也不违背公共秩序和善良风俗，是合法有效的合同，对各方当事人均有约束力。合同签订后，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。李**已按合同约定向合**司支付了全部购房款，已履行了自己应尽的付款义务。

李**、合正公司双方在《商品房买卖合同》第十五条中约定，出卖人应当在商品房交付使用后450个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。出卖人办妥《商品房现售备案证明》即视为出卖人将办理房屋权属登记所需的备案登记资料向产权登记机关提交完毕。合正公司抗辩称无法提交相关材料报主管部门备案的原因是部分业主未形成阳台整改方案的统一意见，责任不在合正公司。但根据已查明的事实，对阳台整改持有异议的是英伦第六区1#楼的部分业主，合正公司并未进一步提交证据证明1#楼的部分业主对阳台整改方案持有异议可导致英伦第六区2#等楼无法完成报备义务。合正公司免责的抗辩意见，因缺乏证据予以佐证，不予采纳。

对于涉案房屋的实际交付时间，双方在合同上没有约定房屋交付的具体方式，合**司发出的《英伦第六区交房通知》，是告知各业主，房屋已达到交付条件，通知业主在一定期限内办理收房手续，并非房屋实际交付使用的时间。习惯上是把房门钥匙的交付作为房屋交付的一种方式，李**主张为2010年8月1日，合**司主张为业主签收房屋钥匙之日。根据李**提供的《英伦第六区交房通知》的记载，李**于2010年8月1日至2010年8月7日均可办理收房有关手续，李**主张于2010年8月1日收房，合**司对此虽持有异议，但其未提交业主签字的收房确认书等相关材料予以佐证，故一审法院采信李**关于涉案房屋交付时间为2010年8月1日的主张。自此时间作为起点计算450个工作日，合**司报备案期间应至2012年5月18日止。因此，合**司至今仍未能为李**办理产权资料登记备案的行为，已违反合同约定，构成违约。

关于合正公司是否应继续履行报备案义务的问题。因双方签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，是合法有效的合同，双方均有继续履行合同的意愿，且合正公司正在积极进行着各项报备案工作，因此合正公司应按照合同的约定继续履行报备案义务。故李**请求合正公司继续履行为李**办理房屋产权资料登记备案的义务，合法有据，予以支持。

关于合正公司是否应为李*新办理房地产权属证书的问题。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条、《城市商品房预售管理办法》第十二条及《房屋登记办法》第三十一条等规定，系由商品房的购买人办理房屋权属登记手续，房地产开发企业应当协助商品房购买人办理房屋权属登记手续，并提供必要的证明文件。由于在进行权属登记资料报备案后，在办理权属登记证书上开发商只需要履行协助义务，因此，导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的属于开发商方面的原因，即是在权属登记资料报备上。产权登记资料报送备案是办理产权登记证书的前提，合正公司为李*新办理房产证书的义务就是将产权登记资料报送备案后，协助李*新办理房产权属证书。李*新主张《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第一条第二款第十项已约定办理房产证的义务在合正公司，该项约定亦系相互配合的义务约定，从前述法律规定讲，由出卖人办理房屋权属证书亦无法实现。综上，李*新请求由合正公司为李*新办理房地产权属证书，理据不足，不予支持；但合正公司应履行协助义务，协助李*新办理房屋权属登记手续，并提供必要的证明文件。

关于违约金。李**、合正公司双方在《商品房买卖合同》第十五条中明确约定买受人不退房，每逾期一天，出卖人向买受人支付已付房款的万分之一的违约金，系双方真实意思表示，该约定含有违约方自愿接受违约惩罚的意思表示。根据《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条前段之规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。”双方约定每日万分之一计付违约金，并未超过同期中**银行规定的金融机构计收逾期贷款利率的30%，该违约金的约定没有明显过高。合正公司于2010年8月1日交付房屋给李**，合同约定的办理报备的期限至2012年5月18日届满，而其至今未办理《商品房现房销售备案证明》，则违约金的计算方式为：以购房款277394元为基数，按每日万分之一自2012年5月19日起，计至合正公司办理南**沙大道91号英伦第六区第2号楼《商品房现售备案证明》之日止。

综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条，《城市商品房预售管理办法》第十二条，《房屋登记办法》第三十一条之规定，判决：一、广西合**有限公司应履行将南宁市江南区白沙大道91号英伦第×区第×号楼的权属登记资料报产权登记机关备案的义务，并协助李*新办理房屋权属证书；二、广西合**有限公司向李*新支付南宁市江南区白沙大道91号英伦第×区第×号楼×单元×号房屋逾期报备案违约金（违约金计算：以购房款277394元为基数，按每日万分之一自2012年5月19日起，计至合正公司办理南**沙大道91号英伦第六区第2号楼《商品房现售备案证明》之日止）；三、驳回李*新的其他诉讼请求。一审案件受理费50元（已减半收取），由广西合**有限公司负担。

上诉人诉称

上诉人合**司上诉称：一、一审判决判令上诉人按照合同约定（每日万分之一）承担逾期报备案违约责任缺乏事实与法律依据。多种原因导致合**司无法提交相关材料报主管部门备案，其中一个重要原因是部分业主未形成阳台整改方案的统一意见，一审判决对此不予认定是错误的。1、四季英伦（原名四季花都）1号楼靠近白沙大道，该道路属于南宁市景观道路。为了道路两侧的美观，政府要求阳台改为封闭式，该楼部分业主也要求将阳台整改为封闭式。合**司根据1号楼6户业主的申请，为他们进行了阳台整改。整改后部分业主又要求恢复阳台为敞开式，为此还投诉到南宁**开发区政府，政府于2009年9月25日组织业主与开发商召开协调会，业主代表与开发商达成了一致意见，即开发商拿出整改方案给业主代表，业主代表收集1号楼所有业主对整改方案的意见并反馈给开发商，然后由开发商将整改方案及业主意见上报南宁**开发区建设发展局，建设发展局根据大多数业主意见并结合相关规定按程序进行公示，公示无异议后批准实施，开发商须在获得批准后3个月内完成整改并承担整改全部费用。2、合**司做出了三个阳台整改方案，由于1号楼部分业主至今不同意整改或不选择整改方案，导致合**司无法整改，该责任由业主（买方）自行承担责任。1号楼阳台整改手续、施工均未完成，影响整个项目的规划验收，合**司无法提交完整的材料给办理产权主管部门备案。3、为尽快给业主办理房产证，2014年7月1日，合**司又一次向政府主管部门申请办理工程竣工验收业务申请。2014年7月8日，南宁**开发区建设发展局要求合**司补充材料，其中一项就是1号楼阳台及外立面变更文件。为征求业主对阳台整改的统一意见，合**司于2014年8月15日就阳台整改意见进行公示，要求业主形成统一的阳台整改意见，但至今业主仍未将统一意见提供给合**司。退一步而言，即便合**司应当承担逾期提交材料备案的违约责任，违约金计算也应截止至合**司公示征求业主对阳台整改意见的次日即2014年8月16日止。二、双方约定违约金计算标准过高，合**司要求调低至每日万分之0.3。1、从合同权利义务对等原则看，双方约定的违约金计算标准过高。卖方提供相关材料给产权登记机关备案只是合同的从给付义务，双方签订的《商品房买卖合同》已约定了逾期付款的违约责任与逾期交房的违约责任，再约定卖方单方承担从给付义务的违约责任，双方的权利义务显然不对等，明显加重了卖方的义务（增加逾期一天提交材料备案，承担已付房款万分之一违约金）。即使约定了，本着公平合理原则，违约金也应适当减少。2、从李**主张的违约金数额所占房款总额比例来看，违约金确实过高。3、李**并未因合**司未提交材料备案而遭受实际经济损失。涉案房屋己按约定交付给购房人使用，逾期提交材料备案只是影响办理产权证，无论购房款是向银行贷款支付还是一次性付清，都不影响购房人对房屋的占用、使用及收益权。以银行贷款支付购房款的购房人，在未还清贷款前不得对房屋进行转让、抵押、赠与等处分权，只可行使占用、使用及收益权，不存在所谓的抵押借款或转让问题。对于一次性付款的购房人而言，即便房屋的房产证未办妥，亦可通过签订合同将房屋的权益转让并获益。因此，开发商逾期办理报备手续，并没有给购房人造成实际损失。综上，根据《最**法院审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第十六条以及《最**法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，逾期备案违约金减少为每日万分之0.3较为公平合理。综上，请求二审法院撤销一审判决第二项并改判为：合**司按每日万分之0．3承担逾期报备案违约责任，违约期限自2012年5月19日起计至2014年8月16日止。一、二审诉讼费由李**承担。

被上诉人辩称

被上诉人李**答辩称：一、合**司称业主未形成阳台整改统一意见导致其无法向房产部门报备案，不是事实。无法报备的原因是合**司拖欠施工方的工程款，施工方拒不移交竣工结算报告及资料、不办理竣工验收备案手续所致。且所谓的“阳台问题”，是合**司为牟取不合法利益，私自更改设计方案，将本是开放的阳台改为封闭的阳台并向购房人多收取50%的房价款。如果不是合**司擅自更改设计方案，阳台就不需要进行整改。合**司应积极协调有阳台的业主配合其纠错，保持阳台与施工图纸一致，而不是将责任推给业主。二、合**司要求调低违约金计算标准无事实和法律依据。首先，合同第十五条约定出卖人逾期办理房产证的，每逾期一天出卖人按已付房款的万分之一支付违约金。而附件四第一条约定，如买受人原因致使办证受阻时，每逾期一天买受人按实际成交总价的万分之五支付违约金。由此可见，双方签订的合同并非权利义务对等。其次，合**司逾期办理备案手续使业主遭受了实际损失。没有房产证，孩子就不能就近上学，户口不能落户，房屋不能转让、抵押，不能实现市场价值，业主无法安居乐业。再次，合**司按日万分之一向业主支付违约金并没有实际损失。合**司已向法院起诉，就施工方在工程竣工验收后拒不提交报备案需要的资料致其产生逾期报备违约金647万元提出索赔。可见，合**司向购房人支付的违约金可以从第三方得到弥补。最后，一审判决按日万分之一计算违约金，未超过中**银行同期贷款利率的30%，并不过高。综上，合**司未能按合同约定履行报备义务，已构成违约，应承担违约责任。请求二审法院驳回合**司的上诉请求，维持一审判决。

双方当事人的争议焦点为：1、涉案小区部分户型的阳台整改是否影响上诉人合正公司履行向产权登记机关办理报备案的义务？合正公司逾期报备的违约期限应否扣减其对阳台的整改时间？2、合同约定的违约金是否过高，应否予以调整？

双方当事人除依据在一审提交的证据陈述诉辩主张外，二审中均未提供新证据。

双方当事人对一审判决查明的事实均无异议，一审查明事实客观、真实，本院予以确认。

本院查明

本院二审另查明：合正公司在二审中陈述其他楼栋未能履行产权登记资料备案的原因为1、2号楼系因阳台未能进行整改，4、6、8、10、12号楼是因施工单位未提交竣工资料。合正公司经核实向本院确认涉案小区1、2号楼至今尚未通过工程竣工验收，3号楼尚未取得《商品房现售备案证明》。涉案小区申请产权登记备案是楼栋单体单独备案，其他楼栋办理产权登记报备案义务履行与1、2号楼没有关联。

本院二审再查明：涉案小区的1、2号楼原设计为开放式阳台，合正公司在实际施工时将1、2号楼的阳台改为封闭式阳台。

二审庭审中，合正公司将其主张的逾期报备案违约金计算标准由每日万分之0.3变更为每日万分之0.2。

本院认为

本院认为：双方所签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且内容未违反法律及行政法规的禁止性规定，该合同合法有效，双方均应恪守履行。

关于合正公司对逾期报备是否存在过错、逾期报备案天数应否予以扣减的问题。双方签订的《商品房买卖合同》约定，合正公司应当在商品房交付使用后450个工作日内，将办理权属登记需由合正公司提供的资料报产权登记机关备案。即办理产权资料登记备案是合正公司的合同义务。一审判决认定合正公司实际交房的时间为2010年8月1日，合正公司对此未提起上诉，本院确认合正公司实际交房的时间为2010年8月1日。从2010年8月1日交房起计算450个工作日，至2012年5月18日止，合正公司应当在此期间完成产权资料登记备案的义务。合正公司认为逾期报备的重要原因系涉案小区1、2号楼的部分业主未形成阳台整改方案的统一意见，责任不在合正公司，并主张逾期报备天数应予以相应扣减。涉案小区的1、2号楼原设计为开放式阳台，但合正公司在实际建房时建成目前的封闭式阳台，变更了原设计，却未申请规划部门审批，造成申请竣工验收时无法提交1、2号楼阳台及外立面变更文件，责任在于合正公司，故合正公司主张逾期报备案天数应扣减其对1、2号楼阳台整改的时间，理由不成立，本院不予采纳。至今2号楼未通过工程竣工验收，合正公司未能举证证明其已向房产登记机关申请房屋所有权初始登记，亦未能提供证据证明阳台需要整改的理由系正当且不归责于其本身，故本院对合正公司的上述主张不予采信。综上，合正公司至今未能举证证明其已向房产登记机关申请房屋所有权初始登记并提交相应的备案资料，亦未取得《商品房现售备案证明》，合正公司已构成违约，一审认定其应承担逾期完成产权资料登记备案的违约责任，并应继续履行为李*新办理房屋产权资料登记备案的义务是正确的，本院予以确认。

关于合同约定的违约金计付标准是否过高。如前所述，双方所签订的《商品房买卖合同》合法有效，合同已明确约定买受人不退房，每逾期一天，出卖人向买受人支付已付房款的万分之一的违约金。因此，合正公司应按该标准计付违约金。合正公司上诉主张合同约定的违约金过高，应予以调低。本院认为，违约金设立的目的系担保债的履行，约束双方诚信履行合同，其具有补偿性和惩罚性。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。对该条款的理解是只有在有充分证据证明约定的违约金“过分高于损失”的情形下，方可调整违约金，现合正公司上诉提出约定的违约金过高要求调低，其应依法提供相应的证据予以证明。而合正公司在一、二审中均未能提出证据证明双方约定的违约金过分高于业主的实际损失，故本院对双方在合同中约定的违约金不予调整。一审判决合正公司以李**已支付的房款按每日万分之一计付违约金，并无不当，本院予以维持。

综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。合正公司的上诉理由不成立，对其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由上诉人广**有限公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年九月十六日