梁**、柯**等与徐**建设用地使用权纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人徐**因与被上诉人柯**、一审原告梁**土地使用权租赁合同纠纷一案，不服北海**人民法院（2013）铁民初字第225号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月30日受理后，依法组成合议庭于2015年5月7日公开开庭进行了审理。上诉人徐**的委托代理人林**、被上诉人柯**的委托代理人陈**、一审原告梁**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

一审法院经审理查明：2011年12月2日，原告柯**与被告签订《租赁合同》一份，约定：被告将位于北海市**场三工区第五号盐漏的二十三亩土地使用权出租给原告发展水产养殖，租赁期从2011年12月2日至2012年12月2日（意向租赁期6年），每年租金为45O00元；租赁协议还约定“如国家及地方政府建设需要征收场地，甲方（被告）需提前通知乙方（原告），对方或双方的利益造成损失或影响时，双方可协商解除合同”、“国家征收乙方租赁的场地，所产生的赔偿费（含建筑物、场地一切附着物），除补偿乙方投入成本外，甲方得60％，乙方得40％”、“如国家征收场地不作如何经济赔偿，甲、乙双方不作如何互相赔偿”。合同签订后，双方均按约予以履行。原告为经营需要在租用的土地上建造了混凝土养殖池80个，塑料布工场4个，钢结构工栅93平方米，冷库33平方米1间、宿舍60平方米3间、厨房14平方米1间合计107平方米。

2012年6月左右，因北海出口加工区B区项目建设征地涉及包含本案原告租赁的红虫养殖场在内的铁山港区原北暮盐场三工区内部分水产养殖场及附属设施，2012年9月27日，北海出口加工区B区项目征地搬迁指挥部办公室与被告共同委托广西公**有限公司北海出口加工区B区项目所涉及位于铁山港区原北暮盐场三工区内部分水产养殖场及附属设施等固定资产重置价格进行总体评估，2012年11月21日，上述评估公司作出桂天辰资评报字（2012）355号《资产评估报告书》，对原告出资建设养殖场基础设施部分，原告投资建设混凝土养殖场（砖砌池80个）在该评估报告在第6页载明为“红虫场数量4块、面积为1047.20平方米”；塑料布工场在该评估报告在第6页载明为“红虫场数量1块、面积为3520平方米”；原告投资建设的冷库33平方米1间，宿舍60平方米3间，厨房14平方米1间合计107平方米包含在评估报告在第6页载明的“（房屋）砖混结构六间，面积为155.51平方米（即属于原告建造的为107平方米）”中；原告投资建设的钢结构工栅93平方米包含在评估报告在第6页载明的“（房屋）简易结构4间，面积为163.33平方米（即属于原告建造的为93平方米）”中；该评估报告第9页在“评估价格一览表”载明养殖场面积为222642.69平方米，评估值为592.24万元；房屋446.01平方米，评估值为21.15万元。该评估报告所附的“征地补偿登记表”（2012年9月28日）载明“V红虫场”编号为“S1”红虫场面积5.28亩、“S2”红虫场面积0.55亩、“S3”红虫场面积0.40亩、“S4”红虫场面积0.33亩、“S5’红虫场面积0.29亩，S1-S5红虫场面积合计6.88亩。2013年1月14日，原告按照合同约定支付2013年租金45000元给被告。原告柯**、梁**认为其将2013年的租金交给被告不久，土地就被国家征收，致使两原告的经济蒙受巨大损失，为此两原告共同提起诉讼，请求判决：1、被告偿还地上附着物损失716835元；2、诉讼费由被告负担。

另查明，2014年3月14日，北海出口加工区B区项目征地搬迁指挥部办公室与被告签订《青苗及地上附着物补偿协议》，对含本案原告建设的养殖场在内的土地征收补偿再次作了约定。

一审法院认为

一审法院认为：原告柯**向被告签订的土地租赁合同，系双方自愿签订，不违反法律法规规定，应认定为合法有效，但由于土地被征用，致使合同无法履行，依法应解除该土地租赁合同。故本案实质系原告柯**向被告租用的承包地被征用后，因被告未向原告柯**支付该土地上的养殖场基础设施等地上附着物的补偿款而发生的纠纷。根据《中华人民共和国土地管理法》第四十七条第二款：“征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。……”《土地管理法实施条例》第26条规定，地上附着物归地上附着物所有者所有的规定，原告获得的征地补偿款中含有地上附着物补偿款。故根据双方签订的《租赁合同》中“国家征收乙方租赁的场地，所产生的赔偿费（含建筑物、场地一切附着物），除补偿乙方投入成本外，甲方得60％，乙方得40％”的约定，被告应向原告支付租赁土地上附着物的补偿费。关于地上附着物补偿费的标准，因原告向被告租赁的土地其地上附着物已经广西公**有限公司作出桂天辰资评报字（2012）355号《资产评估报告书》，故该院参照该评估报告对原告建造的附着物应进行补偿的方法进行计算。原告主张的混凝土养殖场3860平方米80个，塑料布场776.75平方米4个，与该院查明的事实不符，应按广西公**有限公司作出桂天辰资评报字（2012）355号《资产评估报告书》认定为面积为3520平方米红虫场1块（个）、面积为1047.20平方米红虫场4块（个），经核算：红虫场按养殖场类评估，每平方米评估价为592.24万元÷222642.69平方米＝26.6元／平方米，故原告得到的补偿款为26.6元／平方米×（3520平方米＋1047.20平方米）＝121487.52元；冷库33平方米1间，宿舍60平方米3间，厨房14平方米1间合计107平方米，按房屋类评估，每平方米评估价为21.15万元÷446.01平方米＝474.2元／平方米，故原告得到的补偿款为474.2元／平方米×107平方米＝50739.4元；钢结构工栅93平方米，按房屋类评估，每平方米评估价为21.15万元÷446.01平方米＝474.2元／平方米，故原告得到的补偿款为474.2元／平方米×93平方米＝44100.6元。以上三项合计总价值为121487.52元＋50739.4元＋44100.6元＝216327.52元。本案案由是租赁合同，原告柯**、梁**之间的合伙关系与本案没有关联性，故对被告提出原告梁**的主体不适格的意见，该院予以采纳。依照《中华人民共和国土地管理法》第四十七条第一款、《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款、《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、由被告徐**于本判决生效之日起十日内将原告柯**向其租赁的北海市**场三工区第五号盐漏的二十三亩土地上的附着物补偿款216327.52元给付原告柯**；二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费人民币10968元，由被告徐**负担4545元，由原告柯**负担6423元。

上诉人诉称

上诉人徐**不服一审判决，向本院提起上诉称：一、一审判决程序违法。一审判决己查明一审原告梁**与被上诉人柯华炎之间的合伙关系与本案没有关联性，也确认一审原告梁**不是本案适格的原告，但其并没有依法裁定驳回一审原告梁**的起诉，而是判决驳回原告的其他诉讼请求，违反了《中国人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款第（一）项、第一百五十四条第一款第（三）项、《最高院关于适用﹤中国人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第139条第l款的规定，属程序违法。二、一审判决上诉人给付附着物补偿款216327.52元给上诉人属认定事实错误，证据不足。1、一审判决直接将广西公**有限公司《资产评估报告书》的评估价值作为确定被上诉人补偿款数额是错误的。政府为了征收工作，委托了广西公**有限公司对上诉人的被征收标的（含涉案红虫场、房屋等）进行了评估，评估总值为706.37万元，但政府在评估后不按该评估报告支付征收补偿款，仅同意补偿402.7175万元给上诉人（其中：地上附着物按评估总值706.37万元的25％计付补偿、红虫场青苗按每亩4500元计付补偿），所以上诉人获得的补偿款以及涉案红虫场、房屋的补偿款不是《资产评估报告书》得出的评估价值。一审判决简单地将《资产评估报告书》直接作为计算涉案涉案红虫场、房屋等的补偿款明显依据不足，导致上诉人可能领取402.7175万元补偿款却要按照706.37万元的标准支付补偿款给被上诉人，严重损害了上诉人的合法权益。2、一审判决将涉案红虫场、房屋等的补偿款全额判决给被上诉人违反了双方合同约定。上诉人与被上诉人所签订的《租赁合同》第四条第1点约定：“国家征收乙方租赁的场地，所产生的赔偿费（含建筑物、场地一起附着物），除补偿乙方投入成本外，甲方得60％，乙方得40％”，但一审判决在确定涉案红虫场、房屋等的补偿款后，在认定《租赁合同》有效的情况下，却没有按照上诉人与被上诉人约定的分成比例确定被上诉人应得的赔偿款，而是将全部赔偿款确定给被上诉人，一审判决违反了合同约定。3、一审判决认定被上诉人支付了45000元租金是错误的。被上诉人至今仅支付20000元租金，尚欠付25000元租金，如法院确定被上诉人应得的补偿款，应从中扣减其所欠的25000元租金给上诉人。综上，一审判决程序错误，认定事实错误，证据不足，请求二审法院：1、撤销一审判决，将本案发回一审法院重审或改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。

被上诉人辩称

被上诉人柯**辩称：一、涉案的《资产评估报告书》是上诉人与北海出口加工区B区项目征地搬迁指挥部办公室共同委托评估的，该报告书是合法有效的。二、虽然上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》第四条第1点约定赔偿费除补偿被上诉人投入成本外，上诉人得60％，被上诉人得40％，但上诉人投入的成本远远不止一审判决的216327.52元，因此一审判决上诉人将涉案土地的附着物补偿款216327.52元给付给被上诉人与双方合同第四条第1点约定没有矛盾。三、上诉人请求扣减被上诉人所欠付的25000元租金没有事实和法律依据。上诉人是将明知要被征用的土地承包给被上诉人，并且被上诉人只使用了3个月，该土地就被国家征收推平了。综上，请求二审法院支持一审判决，驳回上诉。

一审原告梁*贵述称：同意被上诉人柯**的意见。

上诉人徐**、被上诉人柯**以及一审原告梁**二审期间均未提交新的证据。

本院查明

经二审审理查明：2014年3月5日，北海出口加工区B区项目征地搬迁指挥部办公室与上诉人徐**签订《青苗及地上附着物补偿协议》一份，约定：根据北海市人民政府发布的征收土地预公告（北**（2012）13号）要求，需收回位于铁山**北暮盐场三工区的国有土地一幅，面积约620亩；该幅国有土地的地上附着物补偿费是以北海市人民政府《研究北海出口加工区B区项目用地涉及原北暮盐场620亩国有土地地上附着物补偿问题的会议纪要》（北**（2013）56号）和广西公**有限公司出具《资产评估报告书》（桂天辰资评报字（2012）355号）作为补偿依据，具体补偿计算如下：1、地上附着物按评估总价的四分之一给予补偿：706.37万元×0.25=176.5925万元；2、虾塘设施费按4000元／亩的标准给予补偿：303.3亩×4000元／亩=121.32万元；3、虾塘青苗参照市政府征用集体土地政策中无鱼虾塘的标准，按3000元／亩的标准给予补偿：303.3亩×3000元／亩=90.99万元；4、沙虫场、红虫场青苗参照征用有鱼虾塘的标准，按4500元／亩的标准给予补偿：30.7亩×4500元／亩=13.815万元；以上四小项费用合计402.7175万元；该协议还约定了其他事项。上诉人徐**已按上述协议领取了全部的补偿费402.7175万元。被上诉人柯**已按双方签订的《租赁合同》支付2011年12月2日至2012年12月2日的租金45000元，并于2013年1月14日支付2013年租金20000元给上诉人徐**。此外的事实与一审查明的基本一致，本院予以确认。

另查明：本案审理的《租赁合同》是由上诉人徐**与被上诉人柯**签订的，一审原告梁**并不是该合同的当事人，其与被上诉人柯**之间的合伙关系与本案审理的并不是同一法律关系，故一审原告梁**提起本案诉讼，请求上诉人徐**予以赔偿并不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款第（一）项的规定，本院已另行裁定驳回一审原告梁**的起诉。

本院认为

综合诉辩双方的意见，本院归纳本案争议焦点为：涉案场地的地上附着物的补偿费应按何种标准计算，被上诉人柯**请求上诉人徐**偿还地上附着物损失716835元有无事实及法律依据；补偿款中应否扣减25000元租金。

关于涉案场地的地上附着物的补偿费应按何种标准计算，被上诉人柯**请求上诉人徐**偿还地上附着物损失716835元有无事实及法律依据的问题。被上诉人柯**主张其向上诉人徐**租赁土地的地上附着物已由广西公**有限公司作出桂天辰资评报字（2012）355号《资产评估报告书》，应按照该评估报告的评估价格对被上诉人建造的附着物进行补偿，请求上诉人支付上述补偿费716835元。本院认为，北海出口加工区B区项目征地搬迁指挥部办公室与上诉人徐**签订的《青苗及地上附着物补偿协议》，对含本案被上诉人柯**建设的养殖场在内的土地征收补偿已作了明确的约定，并不是全额按照桂天辰资评报字（2012）355号《资产评估报告书》的评估价值对被上诉人柯**建造的附着物进行补偿，结合上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》第四条第3点“如国家征收场地不作任何经济赔偿，甲、乙双方不作任何互相赔偿”的约定，本院认为涉案场地的地上附着物补偿费应按北海出口加工区B区项目征地搬迁指挥部办公室与上诉人徐**签订的《青苗及地上附着物补偿协议》约定的补偿方法进行计算。

根据《中华人民共和国土地管理法》第四十七条第二款及《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十六条第一款的规定，征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费，而地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有，结合本案双方签订的《租赁合同》中“国家征收乙方租赁的场地，所产生的赔偿费（含建筑物、场地一切附着物），除补偿乙方投入成本外，甲方得60％，乙方得40％”的约定，上诉人徐**应向被上诉人柯**支付租赁土地上附着物及青苗的补偿费。双方确认被上诉人柯**在其租赁的场地上共建造有面积为3520平方米红虫场1块（个）、面积为1047.20平方米红虫场4块（个）、冷库33平方米1间、宿舍60平方米3间、厨房14平方米1间、钢结构工栅93平方米，根据桂天辰资评报字（2012）355号《资产评估报告书》对上述地上附着物进行补偿的方法计算补偿费为：红虫场按养殖场类评估，每平方米评估价为592.24万元÷222642.69平方米＝26.6元／平方米，补偿费为26.6元／平方米×（3520平方米＋1047.20平方米）＝121487.52元；冷库33平方米1间，宿舍60平方米3间，厨房14平方米1间合计107平方米，按房屋类评估，每平方米评估价为21.15万元÷446.01平方米＝474.2元／平方米，补偿费为474.2元／平方米×107平方米＝50739.4元；钢结构工栅93平方米，按房屋类评估，每平方米评估价为21.15万元÷446.01平方米＝474.2元／平方米，补偿费为474.2元／平方米×93平方米＝44100.6元；以上三项合计总价值为121487.52元＋50739.4元＋44100.6元＝216327.52元。

由于涉案场地地上附着物补偿款按北海出口加工区B区项目征地搬迁指挥部办公室与上诉人徐**签订的《青苗及地上附着物补偿协议》约定的补偿标准计算，故被上诉人柯**租赁场地应得的补偿款为：地上附着物按评估总价的四分之一给予补偿：216327.52元×0.25=54081.88元；沙虫场、红虫场青苗参照征用有鱼虾塘的标准，按4500元／亩的标准给予补偿：6.86亩（3520平方米＋1047.20平方米）×4500元／亩=30870元；以上二项合计总价值为54081.88元＋30870元=84951.88元。此外，由于按照涉案《青苗及地上附着物补偿协议》的约定，被上诉人柯**建造的附着物仅按评估总价的四分之一给予补偿，在双方未能提供充分的证据证明被上诉人柯**投入成本是多少的情况下，对于上诉人徐**要求按双方约定的分成比例确定被上诉人柯**应得补偿款的主张，本院不予支持，被上诉人柯**在其租赁场地上建造的附着物的补偿款应全部归其所有。

关于被上诉人柯**的补偿款中应否扣减25000元租金的问题。本院认为，在2012年北海市人民政府发布的征收土地预公告（北**（2012）13号），已明确需要收回包含被上诉人柯**租赁的红虫养殖场在内的铁山港区兴港镇北暮盐场三工区的国有土地一幅，双方也均认可2013年市政府已征收被上诉人柯**所租赁的场地，被上诉人也陈述到其在2013年只使用了三个月租赁的场地，因此上诉人徐**主张从被上诉人柯**应得的补偿款中扣减25000元租金，本院不予支持。

综上，本案被上诉人柯**租赁涉案场地应得的补偿款应为84951.88元，现上诉人徐**确认已全部领取其与北海出口加工区B区项目征地搬迁指挥部办公室签订的《青苗及地上附着物补偿协议》所约定的补偿款402.7175万元，故上诉人徐**应将被上诉人柯**向其租赁的北海市**场三工区第五号盐漏的二十三亩土地的补偿款84951.88元给付被上诉人柯**。依照《中华人民共和国土地管理法》第四十七条第二款、《中华人民共和国合同法》第八条、《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、变更北海**人民法院（2013）铁民初字第225号民事判决第一项为：由上诉人徐**于本判决生效之日起十日内将被上诉人柯**向其租赁的北海市**场三工区第五号盐漏的二十三亩土地的补偿款84951.88元给付被上诉人柯**；

二、变更北海**人民法院（2013）铁民初字第225号民事判决第二项为：驳回被上诉人柯华炎的其他诉讼请求。

一审案件受理费10968元，二审案件受理费10968元，合计21936元，由上诉人徐**负担2600元，被上诉人柯**负担19336元（被上诉人柯**已预交一审案件受理费，上诉人徐**已预交二审案件受理费，被上诉人柯**应负担的部分费用8368元上诉人徐**已预交，双方在履行本案判决时一并结清）。

上述债务，义务人应于本判决确定的履行期限内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向一审人民法院申请执行。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年六月二十四日