梁**、梁某某等与翁**、陆*春房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告梁**、梁某某与被告翁*登、陆*春房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月21日受理后。依法组成由审判员李**担任审判长，审判员邹**、人民陪审员刘**组成的合议庭，于2015年11月5日公开开庭进行了审理。被告翁*登于2015年10月9日向本院申请，要求追加陈**、严*新作为本案被告参加诉讼，本院予以准许。原告梁**、梁某某的委托代理人黄伟旗、罗**，被告翁*登的委托代理人陆**，被告陈**、严*新的共同委托代理人李*到庭参加诉讼。被告陆*春经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。

原告诉称

原告梁**、梁某某诉称，1999年12月28日，百色**修理厂（以下简称修理厂）向中国**色分行贷款130万元，用其所有的位于百色市中山一路104号房产抵押。2012年6月27日，中国**色分行为实现抵押权，经法院审理，并作出了判决。之后，由法院将百色市中山一路104号综合楼进行公开拍卖，原告梁**、梁某某通过竟拍，取得该综合楼的所有权及相应的他项权利。2012年7月19日原告办理了房屋所有权登。由于原告在深圳经商，不常住百色，无力顾及房屋的管理，使被告翁*登占用部分综合楼进行出租，被告陆*春是承租户，经营“小*烟行”的场地至今，为此，原告多次要求被告翁*登、陆*春支付场地使用。2015年7月29日，原告委托律师向被告翁*登、陆*春发出了《要求缴付租金律师函》，并在次日发出了《催收租金公告》，但在催收期限内被告翁*登、陆*春不理睬原告的要求，拒不支付场地租赁费用，也不解除租赁关系，被告陆*春既不搬出，又不与原告重新签订租赁合同，一直使用该综合楼二楼部分作为“小*烟行”的门面至今，为此诉至法院，请求判令：1、被告翁*登、陆*春停止侵权，解除俩被告所签订的房屋租赁合同；2、由被告翁*登、陆*春连带支付房屋使用费103600元（从2012年7月19日起至今37个月×14平方米×200元／月）；3、被告陆*春搬出中山一路104号所承租的场地并清空。

原告梁**、梁某某对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、《房地产抵押清单》、百房（2000）他字第××号房产证，证明百色市第一汽车修理厂在1999年12月28日将中山一路104号房抵押给中国**色分行的事实，且该抵押权是可以破租赁关系；2、翁*登与陆*春签订的《房屋租赁合同》，证明2013年12月15日，翁*登将其所承租百色市右江区中山一路104号客运综合楼一门面出租给陆*春的事实；3、（2007）桂民二终字第103号民事判决书、（2012）百中法执字第6-1、6-2号执行裁定书、桂百房权证百字第××号，证明中国**色分行为实现抵押权通过法院拍卖右江区中山一路104号房，梁**、梁某某通过竞拍合法取得右江区中山一路104号房的所有权及相应的其他权利；4、要求缴付租金律师函、催收租金公告（报纸），证明原告于2015年7月29日委托律师事务所向两被告发出律师函，催缴租金，在期限内被告均未支付租金的事实；5、“小*烟行”个体工商户咨询单，证明被告陆*春主体适格。

被告辩称

被告翁*登辩称，涉案出租场地是被告从严*新处承租过来，之后经过装修再出租给陆*春，而被告翁*登与严*新的租赁合同是在2014年3月1日才签订租赁合同，双方签订的合同合法有效，原告没有理由要求被告清空场地。

被告翁*登为其辩解在举证期限内提供的证据有：1、严*新与翁*登所签订《场地租赁合同》，证明严*新将所承租的诉争房屋出租给翁*登之后，由翁*登又转租给陆*春的事实；2、（2015）右民一初字第1732号案件受理材料，证明翁*登与严*新存在合法有效的房屋租赁合同关系。

被告陆*春经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。

被告陈*华辩称，1、两原告的诉讼请求和主张没有事实和法律依据，被告是基于合法的工程款抵偿取得包括诉争房屋在内的使用权，且已经合法行使了15年的欠工程款留置权，因此，请求法院驳回原告的诉讼请求；2、关于本案两原告取得房屋所有权的拍卖行为，被告认为，百色**民法院是完全违背有关执行程序，对该拍卖行为应属于无效。

被告陈*华为其辩解在举证期限内提供的证据有：1、场地租赁合同，证明陈*华于2002年1月11日与百色**修理厂签订《场地出租合同》，租赁原百色市中山客运站候车室及停车场（包括车库、厕所）的场地，租期20年；2、（2006）百中民再字第11号民事判决书，证明百色**民法院于2007年8月16日判决百色**修理厂偿还南宁银**发公司清算组工程款1283923元及利息的事实；3、（2007）百中执字第110号民事裁定书、执行和解协议书，证明①南宁银**发公司清算组（以下简称清算组）申请执行百色**修理厂的有关财产，百色**民法院对百色**修理厂的有关财产作出裁定立即执行的事实；②南宁银**发公司清算组与百色**修理厂达成执行和解，百色**修理厂自愿用其位于百色市中山一路104号客运站综合楼一楼至五楼年租金9.4万元，从2007年10月20日至2027年10月29日止共20年的租金，合计1180000元抵债给南宁银**发公司清算组，即陈*华与百色**修理厂于2002年1月11日以租赁场地租金的形式将工程款抵偿；4、百色**有限公司拍卖资料，证明本案讼争房屋在拍卖时已经约定拍卖标的存在租赁关系，对于拍卖标的不了解或拍卖标的有可能存在瑕疵而参加竞买的都视作表示接受，由此可知房屋拍卖所得人是完全接受了房屋存在工程款抵偿租赁权的事实，也接受了该事实的存在。

被告严*新辩称，1、两原告的诉讼请求和主张没有事实和法律依据，被告是基于合法的工程款抵偿取得包括诉争房屋在内的使用权，且已经合法行使了15年的欠工程款留置权，因此，请求法院驳回原告的诉讼请求；2、关于本案两原告取得房屋所有权的拍卖行为，被告认为百色**民法院是完全违背有关执行程序的，对该拍卖行为应属于无效。

被告严*新在举证期限内没有证据向法庭提供。

经过开庭质证，原告梁**、梁某某对被告翁*登提供的证据1有异议，该租赁合同违反《合同法》的相关规定，是无效的合同；对证据2真实性没有异议，但对证明目的有异议。

被告陈**、严*新对被告翁*登提供的证据1没有异议，但双方的租赁合同已经解除，且翁*登已经承认，2015年的租金也没有缴纳；对证据2真实性没有异议，但对其证明目的有异议。

本院对被告翁*登提供的证据1（严*新与翁*登所签订《场地租赁合同》）将结合原告提供的证据再进行认定；证据2不能作为待证事实的证据采用。

原告梁**、梁某某对被告陈**提供的证据1真实性没有异议，但对其关联性有异议，修理厂在农行办理抵押登记在前，而修理厂与陈**签订《场地出租合同》在后，该合同无效；对证据2有异议，与陈**没有关系；对证据3没有异议，但对证明目的有异议，与陈**没有关系；对证据4真实性没有异议，但对其证明目的有异议。

被告翁*登对被告陈**提供的4组证据均没有异议。

被告严*新对被告陈**提供的4组证据均没有异议。

本院对被告陈**提供的4组证据将结合原告提供的证据进行认定。

被告翁*登对原告梁**、梁某某提供的证据均无异议。

被告陈**、严*新对原告梁**、梁某某提供的证据1真实性没有异议，但对证明目的有异议，该涉案房屋的租赁权已作为抵偿工程款，有相关的判决书已确认；对证据2有异议；证据3中的民事判决书没有异议，对两份裁定书有异议，对百色**民法院的执行及拍卖行为异议；对证据4有异议，原告没有权利要求翁**、陆*春直接交纳租金，因合法的工程款享有抵押优先行使权；对证据5没有异议。

本院查明

本院认为，被告陈**、严*新对原告梁**、梁某某提供的证据5无异议，本院予以确认；证据1、4符合证据的真实性、合法性、关联性，故对该证据的证明力予以确认；证据2将结合原告提供的证据进行认定。证据3以最**法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条第一款“下列事实，当事人无须举证证明：（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实。”以及第一百零四条第二款“能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定的证据，应当作为认定案件事实的根据。”的规定，原告所提交的证据与待证事实有关联性，故本院予以采用。

综合全案证据及当事人庭审陈述，本院确认以下法律事实：1999年12月28日，百色**修理厂（以下简称修理厂）向农**分行申请贷款130万元用于装修百色市中山一路104号客运综合楼，同时提交《抵（质）押承诺书》，2000年1月6日，双方签订《借款合同》和《抵押合同》，约定由修理厂向百**行借款130万元，期限一年，修理厂以其所有的百色市中山一路104号客运综合楼（房屋所有权证号：百房证0006729）作为借款抵押，并在百色市房产局办理了抵押登记手续，《房屋他项权利证》百房（2000）他字第××号，载明：房屋他项权人中国**色分行营业部；房屋所有权人百色**修理厂。修理厂收到借款后因未能按时还款，2001年6月，农**分行向百色**民法院提起民事诉讼，百色**民法院经审理作出（2003）百中民二初字第42号民事判决，该民事判决发生法律效力后，百色**民法院于2007年4月以（2007）百中民监字第5号民事裁定再审该案并作出判决，百**行不服上诉至广西壮族自治区高级人民法院，高院于2007年11月作出（2007）桂民二终字第103号民事判决：一、撤销百色**民法院（2007）百中民再字第14号民事判决该民事判决；二、维持百色**民法院经审理作出（2003）百中民二初字第42号民事判决。该案发生法律效力后，百色**民法院恢复农**分行申请执行修理厂的借款合同一案，2012年6月27日作出（2012）百中法执字第6-1、6-2号两份执行裁定书，依法对修理厂座落于百色市中山一路104号的1-2号综合楼一幢进行价格评估及分层拍卖。通过公开招标，确定百色市**限公司为本案拍卖机构。经拍卖买受人梁*星以300万元和45.18万元价格分别竞得第一层（商铺）、第二层（家具城）。2012年7月19日梁*星办理了第一层右边房屋所有权证（桂房权证百字第××号），一层建筑面积389.46平方米，共有人为梁*某。

另查明，1995年，南宁银**发公司承包装修百色市中山客运服务站的“中山歌舞厅”工程，该工程完工后，中山客运服务站没有支付工程款。1997年南宁银**发公司由于没有通过工商部门年审被吊销营业执照，公司成立了清算组。2001年8月清算组作为原告委托陈**以修理厂拖欠工程款为由诉至百色市中级人民法院，同年10月经法院调解，双方达成调解协议，中院作出了（2001）百中民初第15号民事调解书，协议内容：一、确认修理厂拖欠清算组工程款及利息总额为3010341元；二、修理厂将其位于百色市中山一路104号的修理厂下属中山客运站大楼候车厅及原售票房、原农行营业所的门面及二楼、三楼、四楼和五楼按租赁形式出租给清算组。修理厂拖欠清算组的欠款作为清算组预先支付租用该楼的租金；三、按被告提供的多年对这些门面及楼层出租收费的情况，原告可租用该楼32年（即2001年10月20日至2033年10月20日止）。如被告在这期间返还部分欠款，则相应减少租期。原、被告双方先签订20年的租赁合同，剩余的12年双方视情况再另行签订租赁合同。原告亦可将其转租给他人；四、……。该民事调解书发生法律效力后，清算组表示“中山歌舞厅”完全是陈**投资、施工和独立核算，因此修理厂所拖欠的银坛清算组装修“中山歌舞厅”工程款的所有债权属陈**所有。

2002年元月11日，修理厂（甲方）与陈**（乙方）签订《场地出租合同》，合同主要约定甲方将原百色市中山客运站候车室及停车场（包括车库、厕所）的场地租给乙方使用，租期定为二十年，即从2002年元月20日起至2022年元月二十日止等内容。

2003年3月15日，陈**与严*新签订《场地租赁合同》，合同主要约定由陈**将中山客运站主楼的一楼120平方米、二楼约460平方米、三楼约400平方米、四楼约400平方米、五楼约310平方米、原停车场约400平方米，原车库约320平方米及新建二楼约210平方米的楼层及场地（按现状）租给严*新使用，租期二十年，即从2003年3月15日至2023年3月15日止，以及约定租金及支付方式等。严*新取得承租权后，于2004年4月12日将部分场地转租给被告林建国，双方签订了《场地租赁合同》，约定严*新将位于百色市中山一路104号第一层楼约1000平方米的场地及三楼外墙正面的广告位（五楼顶除外）租给林建国做合法的经营场所（所括场内通往二楼楼梯的地方），租赁场地面积以一层平面图纸为准，租赁期限为19年，即从2004年12月1日至2023年12月1日止，租金分二期，每一期十年，每年租金18万元，第二期每年租金20万元，并约定了一方如有违约行为，须向对方支付违约金100万元，实际损失超过违约金的，以实际损失计等内容。2007年12月13日，双方签订《场地租赁》的补充条款协议，对原《场地租赁合同》的部分内容进行了变更和补充。

2007年8月，百色**民法院对（2001）百中民初字第15号清算组诉修理厂拖欠工程款纠纷一案进行再审后，作出（2006）百中民再字第11号民事判决书，判决：一、撤销本院（2001）百中民初字第15号民事调解书；二、由修理厂偿还清算组工程款1283923元及利息。判决生效后，修理厂未自动履行还款义务，清算组于2007年10月8日向百色**民法院申请执行。百**中院在执行过程中，修理厂与清算组双方达成和解协议，一、被执行人百色市第一修理厂尚欠申请执行人工程款壹佰贰拾捌万叁仟玖佰贰拾叁元（1283923元），银行同期利息壹佰柒拾壹万肆仟伍**拾玖元（1714599元），两项合计：贰佰玖拾玖万捌仟伍**拾贰元（2998522元）。二、被执行人百色市第一修理厂自愿用其位于百色市右江区中山一路104号综合楼一楼至五楼年租金玖万肆仟元，从2007年10月20日起至2027年10月19日止共20年的租金，合计人民币壹佰捌拾捌万元（1880000元）抵债给南宁银**发公司清算组，余款壹佰壹拾壹万捌仟伍**拾贰元（1118522元）因被执行人无可供执行财产，暂时中止执行。三、执行费叁万叁仟元由被执行人百色市第一修理厂承担。

2007年10月24日林建国与翁*登签订《租赁合同》，合同约定林建国将中山一路104号第一层楼房约1000平方米场地租给翁*登经营使用，租赁期限6年即2008年1月1日至2013年12月31日止。

2013年11月30日，严*新与翁*登签订《房屋租赁合同》。约定由严*新将其享有使用权的位于百色市右江区中山一路104号综合楼的一楼约850平方米，二楼约700平方米，三楼约400平方米，四楼约400平方米，五楼约平方米310平方米，五层共计2660平方米出租给翁*登，每年租金52万元，租期从2014年1月1日至2024年1月1日止，每年1月1日支付上半年租金26万元，6月1日支付下半年租金26万元，押金10万元。翁*登承租后，分别转租给广西峰**限公司、广西**技公司、百色视**限公司、百色百**有限公司、肥姐洪*水果贸易部、百色市**品有限公司。2013年12月15日，翁*登与陆*春签订《房屋租赁合同》，合同约定，由翁*登将其享有使用权的位于百色市右江区中山一路104号综合楼一楼临街一铺面约14平方米租给陆*春使用，租期为5年，即从2013年12月15日起至2018年12月15日止，及交纳租金情况，陆*春承租后利用该铺面经营“小*烟行”。由于严*新与翁*登均以书面形式通知承租户不要将租金交付对方，导致2015年的租金未能按时交纳。

另查明，2015年8月22日，翁*登与严*新租赁合同纠纷一案本院已受理。经本院审理并于2016年1月13日作出（2015）右民一初字第1732号民事判决书，判决内容为：一、确认翁*登与严*新签订的《房屋租赁合同》于2015年7月1日予以解除；二、严*新应从翁*登应交纳的年租金52万元中予以扣减租金，具体数额参照三十八度网络会所网吧的年租金标准；三、翁*登交纳严*新押金10万元不予退还，以抵作滞纳金或者违约金；四、翁*登与第三人广西峰**限公司、广西**技公司、百色视**限公司、百色百**有限公司、肥姐洪*水果贸易部、百色市**品有限公司签订的《转租合同》于2015年7月1日失效。该民事判决书尚未发生法律效力。

2016年1月5日原告向本院申请撤回其主张被告翁**、陆*春支付房屋占用费的请求。

本院认为

本院认为，本案的争议焦点：一、原告主张解除被告翁*登与被告陆*春所签订的《房屋租赁合同》有何事实和法律依据。根据广西壮族自治区高级人民法院已发生法律效力的（2007）桂民二终字第103号民事判决书，百色**民法院恢复了农**分行申请执行修理厂的借款合同一案，依法对修理厂座落于百色市中山一路104号的1-2号综合楼一幢进行价格评估及分层拍卖。经法院委托，百色市**限公司对涉案房屋进行拍卖。梁*星以300万元和45.18万元价格分别竞得第一层（商铺）、第二层（家具城）。本院认为，农**分行在与修理厂签订《借款合同》时，在百色**管理局办理了抵押登记手续，符合《中华人民共和国担保法》规定的抵押合同的生效条件，抵押行为合法有效。由于修理厂不按合同履行偿还借款义务，农**分行诉至法院，经法院审理并依法作出了判决，中院经对修理厂的财产即抵押物房产权进行评估、拍卖，原告通过拍卖取得了房产的合法所有权。符合《中华人民共和国民法通则》第八十九条第（二）项“债务人或者第三人可以提供一定的财产作抵押物。债务人不履行债务的，债权人有权依照法律的规定以抵押物折价或者以变卖抵押的价款优先得到偿还。”的规定。被告陈**与修理厂签订的《场地出租合同》在借款抵押合同之后，根据《最**法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款规定“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”再根据《中华人民共和国物权法》第三十九条规定“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”本案原告梁*星获得房屋所有权后有权要求被告翁*登、陆*春支付租金，而被告未能在规定的时间内支付租金，原告要求解除翁*登与陆*春的合同于法有据，本院予以支持。原告在诉讼中主张被告翁*登、陆*春支付房屋占用费，因原告已申请撤回该请求，故本案不予处理。

二、被告陆*春是否应搬离中山一路104号承租房。基于上述查明的事实，根据《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条“租赁合同在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”的规定，本案涉案场地在租赁前已抵押给农业**分行，梁*星通过拍卖竞得中山一路104号第1-2幢第一层所有权后，原产权人第一汽车修理厂已对涉案场地丧失了所有权，即也丧失了涉案场地的收益权。根据《中华人民共和国物权法》第三十九条“所有权人对自己的不动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”的规定，现被告翁*登与被告陆*春之间所签订的《房屋租赁合同》已不具备履行条件，原告主张被告陆*春将其所经营的“小*烟行”搬离中山一路104号承租房，符合法律规定，故本院予以支持。对被告翁*登的答辩理由，本院不予采纳。被告陆*春经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提出书面答辩意见，视为其自动放弃法律所赋予的答辩、质证、反驳等诉讼权利，因此，所导致的法律后果应由其自负。

综据上述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十九条第（二）项、《中华人民共和国合同法》九十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国物权法》第三十九条、《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条、《最**法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

裁判结果

一、解除被告翁*登与被告陆*春于2013年12月15日所签订的《房屋租赁合同》；

二、被告陆*春在本判决生效后十日内将所经营的“小*烟行”搬离中山一路104号承租房。

案件受理费100元，由被告翁**、陆*春负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提交副本，上诉于百色**民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（户名：待结算财政款项—法院诉讼费专户，帐号：60×××97，开户行：农**分行营业部）。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一六年一月十五日