梁*进与灵山县人民政府资源行政管理-土地行政管理二审行政判决书

审理经过

上诉人梁**因灵山县人民政府（以下简称县政府）土地行政登记、不服灵山县人民法院（2014）灵行初字第25号行政判决，于2015年1月7日通过一审法院向本院提起上诉一案。本院于2015年2月27日立案受理后，向各方当事人送达了开庭传票等法律文书，并于2015年3月20日公开开庭审理了本案。上诉人梁**及委托代理人潘**，被上诉人县政府的委托代理人陈**、劳方凯，被上诉人梁**的委托代理人陈**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

一审法院审理查明，1999年9月24日，灵山**开发公司（以下简称开发公司）将坐落在灵山县灵城镇丰收路地号4-2，图号为竹山园（3）轻工机械厂，土地使用权面积8230平方米，登记证号为灵国用（1999）字第01-086号的国有土地，于1999年6月16日与2001年1月25日，授权委托给灵山**有限公司（以下简称为建筑公司）进行开发建设，签订有2份《房产开发委托书》。1999年7月底，建筑公司与梁*进经协商达成口头约定，将开发公司授权委托开发的竹山园小区建设用地口头转包给梁*进带资进行商品房基础建设。建设施工完成后，梁*进经与建筑公司结算，确认建筑公司尚欠梁*进的工程款人民币120000元。2000年10月23日，建筑公司以每套人民币60000元的价格，将竹山园小区的两块建设好基础的地块（《开发公司竹山园丁**开发区平面图布置》标号为L1土地地块第6号、第7号）抵顶工程款给了梁*进，双方共同签订了两份《商品房基础购买合同书》。2000年12月24日，梁*进与建筑公司签订的两份《商品房基础购买合同书》到灵山**源局（以下简称国土局）申请办理土地使用证时，因上述地块被一审法院裁定查封，国土局无法办理《国有土地使用证》给梁*进。2002年10月28日，建筑公司因未参加年检，被发灵山**管理局（以下简称工商局）吊销营业执照。2005年1月25日，建筑公司与梁**签订了《国有土地转让书》1份，将竹山园、丁**小区的证号为（1999）字第01-086号《国有土地使用证》范围内的土地，以人民币200000元的价格转让给梁**，并办理了变更登记，证号为灵国用（2005）第01-144号的《国有土地使用证》。2011年底，梁*进继续要求国土局办理该两套房地的土地使用证时，才知道自己购买的2套商品房基础土地已被登记在梁**持有的灵国用（2005）第01-144号的《国有土地使用证》范围内。2013年3月26日，梁*进向一审法院提起民事诉讼，2013年8月22日，一审法院作出（2013）灵民初字第789号《民事判决书》，判决：一、梁*进与建筑公司于2000年10月23日订立的二份《商品房基础购买合同书》合法有效；二、驳回梁*进要求确认建筑公司与梁**于2005年12月5日订立的《国有土地转让书》无效的诉讼请求。判决后，各方当事人均没有提出上诉，该判决书已发生法律效力。2014年5月19日，梁*进向一审法院提起行政诉讼，请求判决撤销该梁**持有的灵国用（2005）第01-144号的《国有土地使用证》。一审法院立案受理后，查明国土局已于2005年5月9日注销了梁**持有的灵国用（2005）01-144号《国有土地使用证》，并分拆为22宗建设用地。2014年8月18日作出（2014）灵行初字第14号《行政判决书》，判决驳回了梁*进的诉讼请求。判决后，各方当事人均没有上诉，该判决书已发生法律效力。2014年9月23日，梁*进诉至一审法院，请求撤销灵山县人民政府于2005年5月9日核发给梁**的灵国用（2005）第01-191号《国有土地使用证》。

一审法院认为

一审法院审理后认为，开发公司取得了灵国用（1999）字第01-086号《国有土地使用证》后，与建筑公司签订的2份《房产开发委托书》，应认定建筑公司对该土地有处分权。梁**与建筑公司于2005年1月25日订立《国有土地转让书》，梁**并支付了相应的价款给建筑公司，建筑公司与梁**向灵山县人民政府申请办理土地变更登记手续，双方主体是适格的，灵山县人民政府经审查认为申请办理土地变更登记手续合法，核发了（2005）第01-144号《国有土地使用证》给梁**，并且，本院对查封的土地已依法进行了解封，也不存在违法的事实，因此应认定梁**是善意、合法地取得了该土地的使用权。梁**申请县政府将灵国用（2005）第01-144号《国有土地使用证》拆分为22本土地证是对自己权益的合法处分。梁**虽然先于梁**与建筑公司签有商品房基础买卖合同，合同约定上述土地使用权归梁**，梁**也以工程款抵折了土地价款，但在履行合同的工程中，建筑公司并没有交付土地给梁**并办理土地变更登记手续，却将土地又转让给梁**并办理土地变更登记给梁**，这是合同的履行问题。不动产转让依照法律规定应办理变更登记手续，建筑公司与梁**已依法办理了土地变更登记手续，梁**取得了《国有土地使用证》。针对梁**提出诉讼时效的问题，因梁**是2014年6月16日才知道灵山县人民政府颁证给梁**，当时（2014）灵行初字第14号案尚在审理过程，且该案梁**已明确主张了权利，诉讼时效应从该案审结时开始计算，后从该案审结到梁**本次起诉并没有超过3个月的期限。依照《最**法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第五十六条第（四）项的规定，判决驳回了梁**请求撤销灵山县人民政府核发给梁**的灵国用（2005）第01-191号《国有土地使用证》的诉讼请求。

上诉人诉称

上诉人梁*进诉称，2005年，县政府在办理建筑公司与梁**的土地转让手续时，建筑公司已于2002年10月28日被吊销了营业执照，没有经营活动资格，也没有开发公司的书面意见及授权，也没有征得开发公司的同意，建筑公司是无权转让竹山园、丁**土地使用权的，一审法院（2014）灵行初字第14号判决已确认建筑公司的转让主体资格不符合法律规定，而且，建筑公司与梁**签订《国有土地转让书》时，该土地仍在人民法院查封的期限内，建筑公司仍以自己的名义转让是违法的。县政府在审核发证给梁**的过程中，对违法的转让主体、虚假的申请材料，不属于转让范围内的土地，没有认真审核，存在严重的违法性。建筑公司以虚假的申请报告作为办理（2005）第01-144号《国有土地使用证》的，梁**是以恶意串通等不法手段取得该证的，不属于善于取得。请求撤销一审判决及县政府颁发的灵国用（2005）第01-191号《国有土地使用证》。

被上诉人辩称

被上诉人县政府辩称，开发公司于2001年与建筑公司签订了《房产开发委托书》，将灵国用（1999）字第01-086号的土地使用权委托给建筑公司建设开发，明确指定该地的使用权及建成的商品房属于受委托方。建筑公司于2005年将灵国用（1999）字第01-086号登记的土地转让给梁**，并办理了变更登记，县政府也将该土地核发了灵国用（2005）第01-144号《国有土地使用证》给梁**。因此，县政府自行撤销灵国用（2005）第01-144号《国有土地使用证》并将其拆分为22宗，其办证手续齐全，程序合法。请求二审法院驳回梁**的上诉，维持原判。

被上诉人梁*强述称，开发公司于2001年11月25日与建筑公司签订房产开发委托书，梁*进与建筑公司于2000年10月23日签订《商品房基础购买合同书》，可见，建筑公司是没有得到开发公司委托的，按照《中华人民共和国担保法》第四十九条的规定，该《商品房基础购买合同书》是无效的。建筑公司营业执照于2002年10月28日被吊销，根据2006年1月1日起施行修改的公司法规定还具有民事主体资格，2006年1月1日起公司法修改施行生效才没有民事主体资格。县政府颁发给梁*强的灵国用（2005）第01-144号《国有土地使用证》和灵国用（2005）第01-191号《国有土地使用证》，经地籍调查审核，土地来源清楚，审核程序合法，符合法律、法规规定，作出准予变更登记。梁*进于2014年6月16日已经知悉县政府已核发灵国用（2005）第01-191号《国有土地使用证》给梁*强，但梁*进于2014年9月22日才向人民法院起诉，已经超过诉讼时效。请求二审人民法院驳回梁*进的上诉，维持一审判决。

二审法庭调查时，梁*进与梁**均没有向本院提供符合最**法院《关于行政诉讼证据若干问题的规定》的新证据。

本院认为

本院根据各方当事人的诉辩主张，归纳本案争议的焦点为：一、2005年1月25日，建筑公司与梁**签订《国有土地转让书》是否具有法律效力；二、县政府给梁**核发的灵国用（2005）第01-191号《国有土地使用证》的登记程序是否合法；三、梁**取得的灵国用（2005）第01-191号的《国有土地使用证》是否善意，是否应予保护。

本院根据各方当事人对证据的举证质证意见，对各方当事人在法定期限内的举证经过综合的分析、评判，作如下认证：

被上诉人县政府提供的证据1《中华人民共和国土地管理法》第十一条，证明了县政府有职权进行颁证，本院予以采信；证据2土地登记申请书审批表、证据3土地登记收件单、证据8《国有土地转让申请书》和《审批表》（灵**（2005）100号），这三份证据只能证明进行登记必须提交的材料，不能证明登记是否具备了合法性，本院不予采信；证据4灵国用（1999）字第01-086号《国有土地使用证》，证明了开发公司合法取得了竹山园小区丁**开发区国有土地的使用权，本院予以采信；证据5《房产开发委托书》，证明了开发公司于2001年将竹山园、丁**小区的建设及土地使用权转让权授予了建筑公司，本院予以采信；证据6（1999）灵执字第25-2号民事裁定书、证据7（1999）灵执字第25-19号民事裁定书，这两份证据证明了竹山园小区丁**开发区曾被一审法院查封及解除查封的事实，本院予以采信；证据9《国有土地转让书》，该证据是建筑公司于2002年被工商行政部门吊销营业执照之后进行的转让行为，转让主体不适格，不具有合法性，本院不予采信；证据11《申请报告》，该证据不能证明建筑公司具有合法的土地转让权，本院对该证据不予采信；证据12委托书，是人民法院的法律文书，具有证据的效力，本院予以采信；证据13灵国用（2005）第01-144号《国有土地使用证》，该证据证明不了变更登记的程序具有合法性，同时，因县政府撤销了该证在客观上已不存在，本院不予采信；证据14平面图，证明了竹山园小区丁**开发区已拆分为22小块建设用地的事实，本院予以采信。

上诉人梁*进提供的证据1梁*进的身份证、证据2县政府的组织单位代码、证据3梁**的身份证，这三份证据证明了本案当事人的身份情况，本院予以采信；证据4《商品房基础购买合同书》，是建筑公司与梁*进协商一致的真实意思表示，（2013）灵民初字第789号判决已确认《商品房基础购买合同书》合法有效，生效的裁判文书具有法律拘束力，本院予以采信；证据5土地登记收件单，证明了梁*进曾向国土局递交登记办证有关材料的事实，与审查本案登记行为是否合法没有关联性，本院不予采信；证据6开发公司的竹山园小区丁**开发区平面布置图，证明了开发公司拥有使用权的土地以及争议建设用地的位置，本院予以采信；证据7《申请报告》，该证据与县政府提供的证据11属重复举证；证据8调查笔录，与本案争议的焦点问题没有关联性，本院不予采信；证据9《国有土地转让书》、证据10退款协议、证据11土地转让申请书、这三份证据只能证明县政府给梁**办证过程，不能证明办证程序的合法性，本院不予采信；证据12建筑公司出具的证明一份，因建筑公司不具有合法的民事主体资格，本院不予采信；证据13国有土地使用证，该证没有填证机关的印戳，没有经过正常的审批程序，本院不予采信；证据14国土局出具的证明，该证明没有国土局的印戳，不能证实是国土局的行为，本院不予采信；证据15（2013）灵民初字第789号《民事判决书》、证据18（2014）灵行初字第14号《行政判决书》，两份判决书属人民法院生效的裁判文书，本院予以采信；证据16灵国用（2005）第01-144号《国有土地使用证》，该书证县政府已提供，属重复举证；证据17国有土地登记查询单，证明了灵国用（2005）第01-191号《国有土地使用证》项下的建设用地登记给了梁**，本院予以采信。

被上诉人梁**提供的证据1土地登记收件单，证据2（0020631号）契税完税证、灵财税证字No0000407完税证明，证据3广西区事业性收费统一收据A桂0No9216355、A桂0No9216256、广西区行政事业单位一般收费收据桂No0479409，这些证据只能证明梁**办理土地变更登记所必须完善的手续，不能证明登记的土地来源清楚并具有合法性，本院不予有信；证据4调查笔录，与本案要进行司法审查的目的没有关联性，本院不予采信。

本院根据采信的证据查明，开发公司分别在1995年和2001年与建筑公司签订了《房产开发委托书》，开发公司作为委托方，建筑公司作为受委托方，开发公司将其出让取得位于竹山园（3）轻工机械厂小区的建设用地［证号为灵国用（1999）字第01-086号《国有土地使用证》］，委托建筑公司进行开发建设和销售，虽然内容有“土地使用权及该地所建成的商品房属受托方”但土地使用权未依法办理变更登记。当时开发公司和建筑公司都是合法登记注册的企业，至目前，开发公司仍然在工商行政部门登记注册，而建筑公司2002年因多年未参加年检，被工商行政部门吊销了营业执照至今未恢复。建筑公司接受委托之后，又将竹山园的建设用地发包给梁**进行基础建设，完成了基础建设之后由建筑公司对外销售。经建筑公司与梁**进行工程结算，建筑公司尚欠梁**的工程款12万元，建筑公司就将委托销售位于竹山园小区的两块建设用地以6万元一块顶抵工程款给上诉人梁**。2000年，建筑公司与梁**签订了《商品房基础购买合同书》。之后，梁**与建筑公司共同到国土局办理土地使用权的变更和登记时，因为竹山园小区的建设用地已被一审法院依法查封，不能办理变更登记手续。2005年2月3日，一审法院作出（1999）灵执字第25-19号民事裁定，解除于1999年7月20日作出的（1999）灵执字第25-2号民事裁查封的土地（包含了建筑公司抵顶给梁**的L1中的6、7号地块）。2005年1月25日，建筑公司与梁**签订了《国有土地转让书》，将竹山园小区丁**开发区的建设用地转让给了梁**。建筑公司向地国土局递交了一份《申请报告》，要求给梁**办理有关的土地转让手续，在填写《灵山县土地使用权转让申请书、审批表》上仍以开发公司的名义作为转让方，向国土局提交了申报审批材料，但开发公司没有任何追授权的书面材料，国土局向县政府上报审批前也未向开发公司进行调查核实。2005年5月9日，县政府核发了灵国用（2005）第01-144号《国有土地使用证》给梁**。到了2011年底，梁**想去继续办证时，才知道L1中的6、7号两块建设用地登记给了梁**。2013年，梁**以合法权益受到损害为由，向一审法院提起民事诉讼，请求确认《商品房基础购买合同书》有效和确认《国有土地转让书》无效的诉讼。一审法院作出了确认《商品房基础购买合同书》有效及驳回请求确认《国有土地转让书》无效的判决，该判决当事人没有上诉，发生法律效力。2014年，梁**向一审法院提起行政诉讼，请求法院撤销灵国用（2005）第01一144号《国有土地使用证》，在诉讼过程中，县政府自行撤销了灵国用（2005）第01一144号《国有土地使用证》，同时，将该证登记的土地细分为22宗。其中，证号为灵国用（2005）第01-191号的《国有土地使用证》为本案争议的标的。一审法院以请求撤销的标的被撤销失效为由，驳回了梁**的诉讼请求。当事人没有上诉，一审判决生效。

本院根据查明的事实认为，2001年11月25日开发公司与建筑公司签订的《房产开发委托书》时，双方均有合法的民事主体资格，虽然，《房产开发委托书》的第一条款里明确竹山园小区土地的使用权归建筑公司，却没有到县政府去办理使用权的转让和登记手续，所以，开发公司持有的灵国用（1999）字第01-086号《国有土地使用证》项下的土地使用权并没有发生转移，依法仍属于开发公司所有。到了2002年建筑公司被吊销营业执照之后，依法已不能以建筑公司的名义从事清算范围以外的活动。也就是说，建筑公司被委托从事房地产开发建设的资格也随即终止，即开发公司与建筑公司于2001年11月25日签订的《房产开发委托书》，也因建筑公司被吊销营业执照，不再具有合法民事主体资格而失去合法存在的前提，该《房产开发委托书》也就失去法律效力。以后，开发公司也没有重新授权委托建筑公司对竹山园小区的土地使用权进行转让，而建筑公司在没有取得授权委托的情况下，于2005年1月25日，仍与梁**签订竹山园小区建设用地的转让合同，所以，该《国有土地转让书》属违法无效的合同。

建筑公司于2005年1月25日与梁*强国签订《国有土地转让书》之后，是以自己的名义致函国土局要将竹山园小区的土地转让给梁*强的，但在《灵山县土地使用权转让申请书、审批表》上却又以开发公司的名义，此时，开发公司并没有任何重新委托或授权的书面材料。这说明，当时，建筑公司也明知道自己无权转让该争议的土地，所以在填写申请书和审批表时，均以开发公司的作为转让方，梁*强作为受让方。而国土局在办理竹山园小区土地转让的过程中，并没有严格依法定程序来进行审批，明知道申请书和审批表上的转让方是开发公司，作为转让方来办理转让手续的并不是开发公司而是建筑公司，建筑公司在国土局办理有关的转让手续时，并没有如实告知其营业执照已被依法吊销的事实，国土局的工作人员在审批时也没有就建筑公司是否还具有被委托的资格作进一步的调查核实，也没有向开发公司征求意见并取得开发公司的书面追认的情况下，仅凭建筑公司原法定代表人冯**一个人的签字，就为梁*强办理了土地的变更转让登记，登记的证号为灵国用（2005）第01-144号《国有土地使用证》。而且，该宗土地进行转让登记时，县政府未按照1995年原国**管理局发布的《土地登记规则》第六条规定进行权属审核，一审法院的（2014）灵行初字第14号生效判决也确认了县政府给梁*强核发的灵国用（2005）第01-144号《国有土地使用证》存在事实不清，材料不全，没有按程序办理的事实。所以，县政府在本案核发灵国用（2005）第01-144号《国有土地使用证》在程序上有明显的违法。由于灵国用（2005）第01-144号《国有土地使用证》发证程序上的违法，那么，以此证分户取得的灵国用（2005）第01-191号的《国有土地使用证》也同样是违法的。由于本案主要审查的是土地行政登记行为的合法性问题，对于梁*强取得的灵国用（2005）第01-190号《国有土地使用证》是否善意，属另外一个法律关系，不属于本案审查的范围。

综合上述，梁**的上诉主张有事实根据和法理依据，本院予以支持。一审判决认定事实不清，适用法律错误，判决不当。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（三）项、第五十四条第（二）项1、3目的规定，判决如下：

二审裁判结果

一、撤销灵山人民法院（2014）灵行初字第25号行政判决；

二、撤销灵山县人民政府核发灵国用（2005）第01-190《国有土地使用证》的行政行为。

一、二审案件受理费人民币共100元，由灵山县人民政府负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年四月二十二日