唐**与上思县**有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人上思县**有限公司（以下简称大雁公司）因与被上诉人唐**商品房销售合同纠纷一案，不服上思县人民法院（2015）上民初字第436号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月17日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年10月12日公开开庭审理了本案。上诉人**公司的委托代理人杨**、韦*，被上诉人唐**的委托代理人韦**、零春可到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

一审法院经审理查明：2013年7月17日，唐**与大雁公司签订一份《商品房买卖合同》，唐**向大雁公司购买上思县思阳镇南岸新区财富广场幢1单元702号房产，购房款总额为399445元。合同约定：第六条、付款方式及期限：买受人按下列第3种方式按期付款……3、其他方式：详见附件五合同补充协议。第八条、交付期限：出卖人应当在2013年12月30日前，在买受人已付清全部房款及相关费用后，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……2、该商品房经验收合格……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、详见附件五：合同补充协议……。第九条、出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款0.2‰的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款0.2‰的违约金。第十一条、交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；第十八条、买受人的房屋仅住宅使用……。

双方在《商品房买卖合同》附件五中的《合同补充协议》约定：正文第六条付款方式及期限：买受人同意按以下第2种方式付款……2、银行按揭（商品房担保贷款）：（1）买受人须在签订本协议时已充分了解个人办理银行按揭贷款应具备的条件。（2）买受人须在签订《商品房买卖合同》及本补充协议的同时向出卖人支付合同总价款的32.41%作为首期付款，计人民币129445元整。（3）其余67.59%的房款，计人民币270000元，由买受人向银行办理按揭贷款支付。正文第八条交付期限：如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因停电、停水、社会动乱、火灾、雨季原因导致无法露天施工等造成的停工；3、政府及其他行政管理机关通知的停工；4、因1、2、3项的原因导致施工所需材料、设备运输中断等间接原因造成的停工；5、其他非出卖人能控制因素（如政府部门有关庆典或者交通管制、施工时间限制等活动），造成工期延误；6、出卖人将竣工报告提交政府部门并受理后（以政府部门接到资料的日期为准），等待验收或测量所需的时间；正文第十一条交接……由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1、买受人在本合同首页写明的地址为其真实地址，出卖人给买受人的交房通知及其他通知，均可寄到上述地址，以邮寄凭证为据；交接方式为买受人在出卖人编制的《房屋交接单》上签字同意接收房屋或者接收房屋钥匙，买受人在接到通知后应于七日内前来办理交接手续，逾期视为交付，房屋一切风险由买受人自行承担；2、空房代管费，由物业管理公司按有关规定收取；3、由于买受人延期付款造成延期交付的，延期责任由买受人承担；4、由于买受人原因未能送达交房通知单或逾期办理交接手续的，房屋移交物业公司有偿管理，移交之日即视为房屋交付日，并开始计算相关物业管理费用；5、买受人逾期不参加验收或验收合格拒绝在《房屋交接单》上签字的，视为买受人认可房屋验收合格且已接受房屋；其他补充条款：1、买受人须在签订的《商品房买卖合同》后七个工作日内，提供个人办理银行按揭贷款应具备的资料。在接到银行或我公司售楼人员的通知后七个工作日内到银行完善按揭贷款各种手续，逾期买受人按日向出卖人支付应付款0.2‰的违约金……

双方签订《商品房买卖合同》当日，唐**向大雁公司支付了购房首付款。2013年9月27日，唐**与银行签订按揭贷款合同，银行于2013年12月4日发放贷款270000元至大雁公司账户。2014年10月12日，大雁公司在《防城港日报》刊登交房公告，公告上思县明江新城财富广场项目业主于2014年10月15日起办理交房手续。2014年10月15日，大雁公司向唐**送达《入伙通知书》，通知唐**收到通知书后办理交房手续。合同签订后至合同约定的交房日期间，出现中雨以上降水天气的天数为35天。

一审法院认为

一审法院经审理认为，双方签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，属于有效合同，双方应严格履行。

一、关于大**司是否存在逾期交房的违约行为的问题。《商品房买卖合同》附件五约定遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；因停电、停水、社会动乱、火灾、雨季原因导致无法露天施工等造成的停工，出卖人可据实予以延期。大**司作为出卖人，既应证明存在足以影响施工的事由，也应证明该事由已实际影响到施工。根据大**司提供的气象资料，可知本案《商品房买卖合同》签订后，施工过程中确实存在足以影响施工的气象事由。综合考虑气象资料所体现的气象事由及施工所需气候条件等因素，一审法院酌情考虑中雨以上降水天气作为其延期交房的合理事由。大**司主张的停水、停电影响施工，并未提供证据证明因停水、停电原因影响施工，一审法院对其主张不予采纳。

大雁公司主张因天气等因素影响施工的天数应从项目工程施工之日起至交付商品房之日止共计333天。大雁公司作为商品房出卖方，其在与唐强洲签订合同时应充分考虑天气等因素，从而确定合理的交房时间。双方签订合同之前已发生的事由不属于大雁公司逾期交房的免责事由。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。大雁公司于2013年12月30日不能按约定交房后所发生的不可抗力等造成停工迟延交房事由均应由开发商承担责任。因此，大雁公司可合理顺延交房的天数应从签订合同之日起计算至合同约定交房之日止。综上，大雁公司可合理延期交房的天数为自双方签订《商品房买卖合同》之日至该合同约定的交房时间共35天。大雁公司存在逾期交房的违约行为，应当承担违约责任。

二、关于唐**主张大雁公司支付违约金23087.92元有无事实和法律依据的问题。唐**主张大雁公司逾期交房289天，应按日向唐**支付总房价0.2‰的违约金。大雁公司主张唐**亦存在逾期付款的违约行为，应承担相应违约责任。《商品房买卖合同》第九条约定，出卖人逾期交付商品房的，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款0.2‰的违约金。本案中，唐**于2014年10月15日收到交房通知，迟于约定交房时间2013年12月30日289天，扣除大雁公司有延期事由35天，大雁公司迟延交房254天，已构成违约。大雁公司应按《商品房买卖合同》第九条的约定向唐**支付逾期交房违约金，违约金为20291.81元（399445元×0.2‰×254天）。唐**请求超过的部分，不予支持。至于大雁公司主张唐**亦存在延期付款违约行为的问题，该项主张属于另一法律关系，大雁公司可另行解决，在本案中不作处理。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：大雁公司向唐**支付逾期交房违约金20291.81元；案件受理费189元（唐**已预交），由唐**负担23元，大雁公司负担166元。

上诉人诉称

上诉人大雁公司不服一审判决，上诉称，一审法院仅认定大雁公司可延期交房35天错误。一、我国传统节日春节7天，考虑农民工往返时间，应扣除20天。二、一审统计从约定交房之日2013年12月30日至大雁公司实际交房日2014年10月15日共计289天错误，应为287天。三、一审计算大雁公司因不可抗力可延期交房只计算至合同约定交房日错误，因大雁公司延期交房期间，不可抗力对大雁公司交房行为仍产生影响，故不应计算此期间因不可抗力所产生的违约金。四、本案存在如下不可抗力天数：1、根据建筑施工规范关于工期延误的规定，因如下情形造成工期延误，经工程师确认，工期相应顺延：早上七点到晚上七点之间停电或停水达4小时；连续4天以上（含4天）降雨的；周边桥梁中断等不可抗力因素；工程师或发包方指令停工的；政府指令要求停工的；战争、政变、动乱等非承包人原因致使承包人无法施工的；其他非承包人原因致使承包人无法施工的；经发包人同意顺延的其他情况。2、2013年11月11日受台风海燕的影响，引来山洪，致明江江水暴涨，桥梁中断，停工达20天。2014年7月19日台风威**停工10天。以上事实可扣除天数为187天。综上，请求二审法院撤销一审判决，改判确认大雁公司违约天数为102天，一、二审诉讼费用由被上诉人唐**负担。

被上诉人辩称

被上诉人唐**辩称：上诉人上诉主张其违约天数应扣除可以延期交房天数187天的理由不存在。一、从签订合同之日起至约定交房之日止有一年多时间，双方均可预见到在合同约定的时间内是可以交房的。我国每年都有传统的节假日，上诉人已充分考虑到节假日在内，其要求扣除七天节假日及农民工往返时间20天理由不成立。二、上诉人在约定交房时间内无法交房，是其过错造成的，只能扣除签订合同之日至约定交房日期间的不可抗力可延期天数。三、上诉人不存在按建筑施工规范第13条规定的可顺延交房的情形，上诉人无证据证明从早上七点到晚上七点连续停水停电超过4小时的时间，也无连续4天降雨的证据。中雨以上不构成延期理由，一审判决认定中雨以上天气作为顺延理由，被上诉人认为差别不是很大，因此没有提起上诉。四、根据合同约定，上诉人应通知被上诉人因台风天气要求延期交房，但其并未提供证据证明已通知被上诉人，因此上诉人要求扣除两次台风造成延期共30天理由不成立。合同期满后不应扣除不可抗力事由而造成的延期交房天数。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

上诉人大雁公司在二审期间向本院提交如下证据：1、土地开发合同，证明项目场地外围永久性配电设施由政府投资建设；2、上政阅（2014）15号会议纪要，证明项目场地外围永久性配电设施投资建设进展情况；3、上思县财政局关于对上思县明江新城配电（高压部分）工程评审的确认函，证明项目场地外围永久性配电设施总投资；4、上思**业公司证明，证明项目场地外围永久性配电设施完成施工时间；以上四份证据证明因政府原因造成大雁公司不能按合同约定交房。

被上诉人唐**在二审期间未向本院提交新证据。

本院查明

经质证，被上诉人唐**对上诉人大雁公司二审期间提交的证据发表如下质证意见：证据1，该合同系大雁公司与上思**管理局（以下简称机关事务局）签订的合同，如因机关事务局的违约行为导致大雁公司应向被上诉人承担违约责任，则应由两者处理，与被上诉人无关。证据2，会议纪要显示，配电设施迟迟做不好，是机关事务局与大雁公司的共同责任，但不能以此为由就大雁公司应承担的延期交房违约责任进行抗辩。证据3，对造价的评估数字无异议。证据4，不予认可，即使该证明内容属实，因配电设施导致延期交房也应由大雁公司承担，而不应由唐**承担。综上，以上证据，属于大雁公司与政府之间就配电设施完工及完善的问题，不属于不可抗力，不应成为大雁公司延期交房的免责事由。本院认为，上诉人大雁公司在二审期间提交的四份证据，属于大雁公司与案外人之间的法律关系，不属于大雁公司与唐**之间约定的可顺延交房情形，亦不属于法律规定的不可抗力，不能证明大雁公司的证明内容，故对该四份证据，不予采纳。

一审查明的事实除“并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……2、该商品房经验收合格”应为“并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……2、该商品房经综合验收合格”外，其余部分因双方当事人均无异议，本院予以确认。

本院认为

综合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点是：大雁公司逾期交房天数及其应支付给唐**的逾期交房违约金的具体数额。

本院认为，双方签订的合同合法有效，大雁公司应按约履行交房义务。如无合同约定或法律规定的事由，大雁公司逾期交房的，应承担违约责任。自双方约定交房日至大雁公司实际交房日共计289天，扣除合同约定或法律规定的可顺延交房的天数后，应为大雁公司实际逾期交房天数，大雁公司应以此为基础承担违约责任。一审法院酌情扣减上述期间中雨以上天气共计35天，双方均未就此提起上诉，本院予以确认。

大雁公司上诉主张逾期交房天数应扣除春节期间农民工往返时间20天。但因春节农民工往返时间并不属于双方约定的大雁公司可延期交房事由，故大雁公司该上诉理由不成立，本院不予支持。

大雁公司上诉主张2013年11月11日因受台风海燕的影响，明江洪水暴涨，导致桥梁被冲断停工20天属不可抗力，应顺延20天交房。但大雁公司并未提供证据证明明江桥梁被冲断并影响大雁公司施工的事实，故本院不予支持其该主张。

大雁公司以建筑施工规范中第13条关于工期延误的情形属于不可抗力为由，上诉主张应扣减相应逾期交房天数。本院认为，该规范规定的是建筑工程施工合同中可顺延工期的情形，而非商品房买卖合同中出卖人可顺延交房的情形，且该规范并非法律规定，当事人亦未约定适用该规定认定大雁公司可顺延交房情形，故本案不适用该规范认定大雁公司可顺延交房天数。

大雁公司主张其逾期交房期间因不可抗力所导致的逾期交房责任应该免除。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”的规定，大雁公司逾期交房期间即2013年12月30日至其实际交房之日期间发生的不可抗力，不能免除其违约责任，且大雁公司该项上述理由亦不符合双方的约定，故本院不予支持。

综上所述，大雁公司的各项上诉理由均不成立，本院不予支持。一审法院认定大雁公司实际逾期天数为254天并据此计算大雁公司应支付给唐**的逾期交房违约金共计20291.81元并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费378元，由上诉人上思县**有限公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十一月十三日