梁**与上思县**有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人梁**因与被上诉人上思县**有限公司（以下简称大雁公司）商品房销售合同纠纷一案，不服上思县人民法院（2015）上民初字第434号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月17日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年10月12日公开开庭审理了本案。上诉人梁**及其委托代理人韦**、零春可，被上诉人大雁公司的委托代理人杨**、韦*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

一审法院经审理查明：2013年3月21日，梁**与大雁公司签订一份《商品房买卖合同》，梁**向大雁公司购买上思县思阳镇南岸新区财富广场幢3单元802号房产，购房款总额为398150元。合同约定：第六条、付款方式及期限：买受人按下列第3种方式按期付款……3、其他方式：详见附件五合同补充协议；第八条、交付期限：出卖人应当在2013年9月30日前，在买受人已付清全部房款及相关费用后，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……2、该商品房经验收合格……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、详见附件五：合同补充协议……第九条、出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款0.2‰的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款0.2‰的违约金；第十一条、交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；第十八条、买受人的房屋仅住宅使用……

双方在《商品房买卖合同》附件五中的《合同补充协议》约定：正文第六条付款方式及期限：买受人同意按以下第2种方式付款……2、银行按揭（商品房担保贷款）：（1）买受人须在签订本协议时已充分了解个人办理银行按揭贷款应具备的条件。（2）买受人须在签订《商品房买卖合同》及本补充协议的同时向出卖人支付合同总价款的32.19%作为首期付款，计人民币128150元整。（3）其余67.81%的房款，计人民币270000元，由买受人向银行办理按揭贷款支付。正文第八条交付期限：如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因停电、停水、社会动乱、火灾、雨季原因导致无法露天施工等造成的停工；3、政府及其他行政管理机关通知的停工；4、因1、2、3项的原因导致施工所需材料、设备运输中断等间接原因造成的停工；5、其他非出卖人能控制因素（如政府部门有关庆典或者交通管制、施工时间限制等活动），造成工期延误；6、出卖人将竣工报告提交政府部门并受理后（以政府部门接到资料的日期为准），等待验收或测量所需的时间；正文第十一条交接……由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1、买受人在本合同首页写明的地址为其真实地址，出卖人给买受人的交房通知及其他通知，均可寄到上述地址，以邮寄凭证为据；交接方式为买受人在出卖人编制的《房屋交接单》上签字同意接收房屋或者接收房屋钥匙，买受人在接到通知后应于七日内前来办理交接手续，逾期视为交付，房屋一切风险由买受人自行承担；2、空房代管费，由物业管理公司按有关规定收取；3、由于买受人延期付款造成延期交付的，延期责任由买受人承担；4、由于买受人原因未能送达交房通知单或逾期办理交接手续的，房屋移交物业公司有偿管理，移交之日即视为房屋交付日，并开始计算相关物业管理费用；5、买受人逾期不参加验收或验收合格拒绝在《房屋交接单》上签字的，视为买受人认可房屋验收合格且已接受房屋；其他补充条款：1、买受人须在签订的《商品房买卖合同》后七个工作日内，提供个人办理银行按揭贷款应具备的资料。在接到银行或我公司售楼人员的通知后七个工作日内到银行完善按揭贷款各种手续，逾期买受人按日向出卖人支付应付款0.2‰的违约金……

同日，双方签订《明江新城购房分期还款协议书》一份，约定：第一条付款方式，1、乙方购买该商品房总价为398150元，首付款128150元，余款270000元由乙方向银行办理按揭贷款支付；2、甲方同意乙方采用首付分期付款的方式，分四期支付该商品房首付购房款共计128150元；3、分期付款方式如下：（1）签署合同当日乙方支付给甲方32150元；（2）2013年12月31日前乙方支付给甲方36000元；（3）2014年6月30日前乙方再支付给甲方30000元；（4）2014年12月31日前乙方交纳30000元，即全部付清该商品房购房首付款。

上述《商品房买卖合同》、《明江新城购房分期还款协议书》签订当日，梁**向大雁公司支付了第一期购房首付款，之后分别于2013年12月31日、2014年7月1日、2015年1月8日支付第二、三、四期购房首付款。2013年6月4日，梁**与银行签订按揭贷款合同。银行于2013年7月9日发放贷款270000元至大雁公司账户。2014年10月11日，大雁公司在《防城港日报》刊登交房公告，公告上思县明江新城财富广场项目业主于2014年10月15日起办理交房手续。2014年10月15日，大雁公司向梁**送达《入伙通知书》，通知梁**收到通知书后办理交房手续。合同签订后至合同约定的交房日期间，出现中雨以上降水天气的天数为42天。

一审法院认为

一审法院经审理认为，梁**与大雁公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，属于有效合同，双方应严格履行。双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定出卖人应当在买受人已付清全部房款及相关费用后，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。即买受人付清全部房款及相关费用前，出卖人没有交付商品房的义务。本案中，梁**于2015年1月8日付清全部房款前，大雁公司已于2014年10月15日将房屋交付梁**使用，大雁公司不存在逾期交房的违约行为，梁**请求大雁公司支付违约金没有事实和法律依据，不予支持。至于大雁公司主张梁**存在延期付款违约行为的问题，该项主张属于另一法律关系，大雁公司可另行解决，一审法院在本案中不作处理。根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回梁**的诉讼请求。案件受理费278元（梁**已预交），由梁**负担。

上诉人诉称

上诉人梁**不服一审判决，上诉称，大雁公司逾期交房380天。双方约定大雁公司应于2013年9月30日将符合约定的商品房交付给梁**。在合同约定交房期限之前，梁**已完全履行了付款义务，没有任何违约行为，但大雁公司却直至2014年10月15日才通知梁**交房，已逾期交房380天。按合同约定，大雁公司应向梁**支付违约金30259.4元。根据双方签订的《明江新城购房分期还款协议书》，双方约定先交房再交第四期首付款，并非约定先交清全部房款才交房，故双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定的“出卖人应当在买受人已付清全部房款及相关费用后，将本合同约定的商品房交付买受人使用”真实意思应是出卖人应当在买受人付清按约应交的房款及相关费用后，将符合约定的商品房交付买受人使用，而不是交清全部房款。梁**在双方约定的交房日2013年9月30日前，没有任何违约行为，故大雁公司延期至2014年10月15日交房，已逾期380天，应承担违约责任。梁**因出差，故第四期首付款逾期8天才交清，按合同约定，应向大雁公司支付违约金48元，但大雁公司没有提出反诉，应另案处理。综上，请求二审法院撤销一审判决，改判大雁公司向梁**支付逾期交房违约金30259.4元；本案一审、二审案件受理费由大雁公司承担。

被上诉人辩称

被上诉人大雁公司辩称，一、梁**付清全部购房款后，大雁公司才负有交房义务，故大雁公司不承担逾期交房违约责任。根据合同约定，梁**在付清全部购房款及相关费用后，大雁公司才负有交房的义务。但至双方约定交房日，梁**均没有按约付清所有房款。且梁**与大雁公司签订了分期还款协议书，该协议书约定在梁**未付清全部购房款前，房屋的所有权归大雁公司所有，梁**仅对商品房有使用的权利，对房屋无处分权。在梁**付清全部房款后，房屋所有权才转移，故梁**作为本案主体不适格。二、假如二审法院认定大雁公司违约，那么如下情形应作为大雁公司顺延交房的事由，免除相应违约责任。1、我国传统节日春节7天，考虑农民工往返时间，应顺延交房20天。2、大雁公司延期交房期间，不可抗力对大雁公司交房行为仍产生影响，故约定交房日至实际交房日期间的不可抗力应作为大雁公司顺延交房的事由。本案存在如下不可抗力天数：（1）根据建筑施工规范关于工期延误的规定，因如下情形造成工期延误，经工程师确认，工期相应顺延：早上七点到晚上七点之间停电或停水达4小时；连续4天以上（含4天）降雨的；周边桥梁中断等不可抗力因素；工程师或发包方指令停工的；政府指令要求停工的；战争、政变、动乱等非承包人原因致使承包人无法施工的；其他非承包人原因致使承包人无法施工的；经发包人同意顺延的其他情况。（2）2013年11月11日受台风海燕的影响，引来山洪，致明江江水暴涨，桥梁中断，停工达20天。2014年7月19日台风威**停工10天。以上事实可扣除天数为187天，违约金标准按已付购房款计算，一年为360天。综上，大雁公司在梁**付清全部购房款前不负有交房的义务。请求二审法院驳回上诉，维持原判。

上诉人梁**在二审期间向本院提交如下证据：1、录音光盘，证明梁**在2012年10月26日通过转账方式向大雁公司支付10万元，办理按揭贷款时大雁公司要求梁**补交4000元，故只开具了2012年10月26日收据，签订合同时已交清；2、欠条，证明大雁公司同意上诉人至通知交房前交清尚欠的首付款23134元。

被上诉人大雁公司在二审期间向本院提交如下证据：1、土地开发合同，证明项目场地外围永久性配电设施由政府投资建设；2、上政阅（2014）15号会议纪要，证明项目场地外围永久性配电设施投资建设进展情况；3、上思县财政局关于对上思县明江新城配电（高压部分）工程评审的确认函，证明项目场地外围永久性配电设施总投资；4、上思**业公司证明，证明项目场地外围永久性配电设施完成施工时间；以上四份证据共同证明因政府原因造成大雁公司不能按合同约定交房。

本院查明

经质证，被上诉人大雁公司对上诉人梁**二审期间提交的证据1来源的合法性有异议，不清楚该录音是谁与谁之间的谈话，不能证明大雁公司已经认可谈话内容；对证据2欠条予以认可。上诉人梁**对被上诉人大雁公司二审期间提交的证据1，认为该合同系大雁公司与上思**管理局（以下简称机关事务局）签订的合同，如因机关事务局的违约行为导致大雁公司应向上诉人承担违约责任，则应由两者处理，与上诉人无关。证据2，会议纪要显示，配电设施迟迟做不好，是机关事务局与大雁公司的共同责任，但不能以此为由就大雁公司应承担的延期交房违约责任进行抗辩。证据3，对造价的评估数字无异议。证据4，不予认可，即使该证明内容属实，因配电设施导致延期交房也应由大雁公司承担，而不应由上诉人承担。综上，以上证据，属于大雁公司与政府之间就配电设施完工及完善的问题，不属于不可抗力，不应成为大雁公司延期交房的免责事由。本院认为，上诉人梁**提交的证据1未有其他证据佐证为梁**与大雁公司员工之间的谈话，大雁公司亦不认可，不能证明梁**拟证明内容，故不予采纳；对证据2，因该欠条为案外人陆**向大雁公司出具，与本案无关，不予采纳。大雁公司提交的四份证据，属于大雁公司与案外人之间的法律关系，不属于大雁公司与上诉人之间约定的可顺延交房情形，亦不属于法律规定的不可抗力，不能证明大雁公司的证明内容，故对该四份证据，均不予采纳。

一审查明事实除“……2、该商品房经验收合格”有误，应为“……2、该商品房经综合验收合格”外，其他事实因双方当事人均无异议，本院予以确认。

本院另查明，梁**与大雁公司签订的《明江新城购房分期还款协议书》还约定，梁**逾期付款未超过30日的，应承担支付相应违约金、继续支付当期应付房款的责任；如逾期付款超过30日的，大雁公司有权解除合同，如继续履行合同的，梁**应承担支付相应违约金、继续支付当期应付房款的责任；该协议第三条约定，在梁**未付清全部购房款前，房屋所有权中的处分权归大雁公司享有，梁**只享有使用的权利，梁**不得擅自将该房产抵押、转让；在梁**付清全部购房款后，该商品房包括处分权在内的所有权全部转移至梁**名下；在梁**未付清全部购房款前，大雁公司不为梁**办理房屋产权登记手续；由于梁**原因导致不能办理产权证的，大雁公司不承担责任；该协议与《商品房买卖合同》具有同等法律效力，若有冲突，以该协议为准。

本院认为

综合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点是：一、大雁公司是否存在逾期交房行为，如存在，则其实际逾期交房多少天；二、梁**诉请大雁公司支付逾期交房违约金30259.40元有无事实和法律依据。

本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》、《明江新城购房分期还款协议书》均为双方真实意思表示，内容均不违反法律、行政法规强制性规定，均合法有效。双方应按上述两份合同约定履行各自义务。

一、关于大**司是否存在逾期交房违约行为及逾期交房天数的问题。

关于梁**未付清全部购房款及相关费用前，大雁公司是否负有交房义务的问题。《商品房买卖合同》第八条约定了先由梁**履行付清购房款及相关费用的义务，再由大雁公司履行交房的义务。《明江新城购房分期还款协议书》约定了梁**应支付的各期首付款的数额及时间，并约定了在梁**未付清全部购房款前、在继续履行合同的情形下，梁**仅需承担支付相应违约金及当期应付房款，仍享有涉案房屋的使用权。由此可知，上述两份合同对梁**应支付首付款的时间以及梁**付房款、大雁公司交房的履行先后顺序约定不同。因《明江新城购房分期还款协议书》约定，该协议与《商品房买卖合同》有冲突的，以该协议为准，故梁**支付首付款的数额及时间与梁**付清款项、大雁公司交房的履行先后顺序应以《明江新城购房分期还款协议书》为准，也即在梁**未付清全部购房款前、在继续履行合同的情形下，梁**仍享有涉案房屋的使用权，大雁公司仍负有交房的义务。

关于大雁公司逾期交房天数的问题。因《明江新城购房分期还款协议书》未对大雁公司交房时间作出不同的约定，故大雁公司仍应按《商品房买卖合同》约定的交房时间交付商品房给梁存艺。大雁公司主张，雨天可顺延交房。综合考虑气象资料及涉案工程施工的实际情况，中雨以上降水天气确实足以影响施工，且双方对于一审认定的42天无异议，因此，根据《商品房买卖合同》及附件五的约定，本院确定大雁公司可顺延本案《商品房买卖合同》签订后至约定交房日期间中雨以上天气42天交房。大雁公司主张其逾期交房期间即2013年9月30日至其实际交房之日期间发生不可抗力，应免除其违约责任。因双方未将逾期交房期间发生不可抗力约定为大雁公司可顺延交房的事由，且《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款规定，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除其责任，因此，大雁公司该项抗辩理由不成立，本院不予支持。因春节农民工往返时间并不属于双方约定的大雁公司可延期交房事由，故大雁公司上诉主张逾期交房天数应扣除春节期间农民工往返时间20天，理由不成立，本院不予支持。大雁公司主张因2013年11月11日因受台风海燕的影响，明江洪水暴涨，导致桥梁被冲断停工20天属不可抗力，应顺延20天交房。但大雁公司并未提供证据证明明江桥梁被冲断并影响其施工的事实，故本院对此不予支持。大雁公司以建筑施工规范中第13条关于工期延误的情形属于不可抗力为由，主张扣减相应逾期交房天数。本院认为，该规范规定的是建筑工程施工合同中可顺延工期的情形，而非商品房买卖合同中出卖人可顺延交房的情形，且该规范并非法律规定，当事人亦未约定适用该规定认定大雁公司可顺延交房情形，故大雁公司该项抗辩理由不成立，本院不予支持。综上，大雁公司未能提供其他证据证明除中雨以上天气外还存在其他可顺延交房事由，故扣除大雁公司可顺延交房的42天后，大雁公司应于2013年11月12日交房，至其2014年10月15日交房，实际逾期交房共337天，已构成违约，应承担违约责任。

二、关于梁**诉请大雁公司支付逾期交房违约金30259.40元有无事实和法律依据的问题。因《明江新城购房分期还款协议书》未对大雁公司逾期交房违约责任作出不同的约定，故大雁公司仍应按《商品房买卖合同》的约定承担相应违约责任。

《商品房买卖合同》第九条约定，大雁公司逾期交付商品房的，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向梁**支付已交付房价款0.2‰的违约金。因梁**在大雁公司2014年10月15日交房前，分别于2013年3月21日支付32150元、2013年12月31日支付36000元、于2014年7月1日支付30000元，银行于2013年7月9日发放贷款27万元，故大雁公司应按梁**各期已付款情况分段计付违约金给梁**，即［（32150元＋27万元）×337天＋36000元×287天＋30000元×105天）］×0.2‰=23061.31元。梁**请求大雁公司支付逾期交房违约金超过上述款项的部分，本院不予支持。一审法院驳回梁**请求大雁公司支付逾期交房违约金的诉讼请求错误，本院予以纠正。

综上所述，一审判决认定事实不清，导致实体处理不当，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、撤销上思县人民法院（2015）上民初字第434号民事判决；

二、被上诉人上思县**有限公司支付逾期交房违约金23061.31元给上诉人梁**；

三、驳回上诉人梁**的其他诉讼请求。

一审案件受理费556元减半收取278元（上诉人梁**已预交）、二审案件受理费556元，由上诉人梁**负担一审案件受理费67元、二审案件受理费134元，由被上诉人上思县**有限公司负担一审案件受理费211元、二审案件受理费422元。

上述义务，义务人应在本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向一审法院申请执行。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十一月十三日