陆**与上思县**有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人陆**因与被上诉人上思县**有限公司（以下简称大雁公司）商品房销售合同纠纷一案，不服上思县人民法院（2015）上民初字第453号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月17日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年10月12日公开开庭审理了本案。上诉人陆**的委托代理人韦**、零春可，被上诉人大雁公司的委托代理人杨**、韦*，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

一审法院经审理查明：2012年10月26日，陆**与大雁公司签订一份《商品房买卖合同》，陆**向大雁公司购买上思县思阳镇南岸新区财富广场幢2单元601号房产，购房款总额为401734元。合同约定：第六条、付款方式及期限：买受人按下列第3种方式按期付款……3、其他方式：详见附件五合同补充协议；第八条、交付期限：出卖人应当在2013年9月30日前，在买受人已付清全部房款及相关费用后，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……2、该商品房经验收合格……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、详见附件五：合同补充协议……第九条、出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款0.2‰的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款0.2‰的违约金；第十一条、交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；第十八条、买受人的房屋仅住宅使用……

双方在《商品房买卖合同》附件四约定：二、本合同项下的任何通知、付款要求或各种通讯联系以书面形式按下列地址或电话号码、传真号码送达买受人（该地址由买受人提供）……三、如买受人的上述通讯地址或联系办法发生变化，应立即书面通知出卖人。如因买受人所留通讯地址不详、变更、虚假或错误而致出卖人无法送达书面通知、要求等，均视为出卖人已书面送达，其买受人未收到之后果均由买受人自行承担。四、任何通知、付款要求或各种通讯只要按照上述地址或约定形式发送或告之的，即视作在下列日期已送达买受人……（4）出卖人在报纸、媒体刊登公告或在防城港公开发行的报纸上刊登公告（如《防城港日报》）满5日。在《商品房买卖合同》附件五中的《合同补充协议》约定：正文第六条付款方式及期限：买受人同意按以下第2种方式付款……2、银行按揭（商品房担保贷款）：（1）买受人须在签订本协议时已充分了解个人办理银行按揭贷款应具备的条件。（2）买受人须在签订《商品房买卖合同》及本补充协议的同时向出卖人支付合同总价款的31.23%作为首期付款，计人民币127134元整。（3）其余68.77%的房款，计人民币280000元，由买受人向银行办理按揭贷款支付。正文第八条交付期限：如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因停电、停水、社会动乱、火灾、雨季原因导致无法露天施工等造成的停工；3、政府及其他行政管理机关通知的停工；4、因1、2、3项的原因导致施工所需材料、设备运输中断等间接原因造成的停工；5、其他非出卖人能控制因素（如政府部门有关庆典或者交通管制、施工时间限制等活动），造成工期延误；6、出卖人将竣工报告提交政府部门并受理后（以政府部门接到资料的日期为准），等待验收或测量所需的时间；正文第十一条交接……由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1、买受人在本合同首页写明的地址为其真实地址，出卖人给买受人的交房通知及其他通知，均可寄到上述地址，以邮寄凭证为据；交接方式为买受人在出卖人编制的《房屋交接单》上签字同意接收房屋或者接收房屋钥匙，买受人在接到通知后应于七日内前来办理交接手续，逾期视为交付，房屋一切风险由买受人自行承担；2、空房代管费，由物业管理公司按有关规定收取；3、由于买受人延期付款造成延期交付的，延期责任由买受人承担；4、由于买受人原因未能送达交房通知单或逾期办理交接手续的，房屋移交物业公司有偿管理，移交之日即视为房屋交付日，并开始计算相关物业管理费用；5、买受人逾期不参加验收或验收合格拒绝在《房屋交接单》上签字的，视为买受人认可房屋验收合格且已接受房屋；其他补充条款：1、买受人须在签订《商品房买卖合同》后七个工作日内，提供个人办理银行按揭贷款应具备的资料。在接到银行或我公司售楼人员的通知后七个工作日内到银行完善按揭贷款各种手续，逾期买受人按日向出卖人支付应付款0.2‰的违约金……

陆**分别于2013年9月9日、2014年10月17日向大雁公司支付了104000元及23134元购房首付款。之后，陆**与银行签订按揭贷款合同，银行于2014年1月16日发放贷款280000元至大雁公司账户。2014年10月12日，大雁公司在《防城港日报》刊登交房公告，公告上思县明江新城财富广场项目业主于2014年10月15日起办理交房手续。2014年10月21日，大雁公司向陆**送达《入伙通知书》，通知陆**收到通知书后办理交房手续。合同签订后至合同约定的交房日期间，出现中雨以上降水天气的天数为46天。

一审法院认为

一审法院经审理认为，陆**与大雁公司签订的《商品房买卖合同》及《明江新城购房分期还款协议书》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，属于有效合同，双方应严格履行。大雁公司应交房时间的确定。双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定出卖人应当在买受人已付清全部房款及相关费用后，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。即买受人付清全部房款及相关费用前，出卖人没有交付商品房的义务。本案中，双方约定的交房时间为2013年9月30日。陆**未在2013年12月30日前付清全部房款，大雁公司没有义务将商品房交付陆**使用。超过合同约定的交房时间2013年9月30日后，陆**于2014年10月17日履行了给付全部购房款的义务，大雁公司应当立即履行交付房屋的义务。

同时，《商品房买卖合同》附件五约定遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；因停电、停水、社会动乱、火灾、雨季原因导致无法露天施工等造成的停工，出卖人可据实予以延期。大**司作为出卖人，既应证明存在足以影响施工的事由，也应证明该事由已实际影响到施工。根据大**司提供的气象资料，可知本案《商品房买卖合同》签订后，施工过程中确实存在足以影响施工的气象事由。综合考虑气象资料所体现的气象事由及施工所需气候条件等因素，一审法院酌情考虑中雨以上降水天气作为其延期交房的合理事由。大**司主张的停水、停电影响施工，并未提供证据证明因停水、停电原因影响施工，一审法院对其主张不予采纳。

大雁公司主张因天气等因素影响施工的天数应从项目工程施工之日起至交付商品房之日止共计333天。大雁公司作为商品房出卖方，其在与陆**签订合同时应充分考虑天气等因素，从而确定合理的交房时间。双方签订合同之前已发生的事由不属于大雁公司逾期交房的免责事由。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条之规定，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。大雁公司于双方约定的交房时间2013年9月30日不能交房后所发生的不可抗力等造成停工迟延交房事由均应由开发商承担责任。因此，大雁公司可合理顺延交房的天数应从签订合同之日起计算至合同约定交房之日止共46天。在仅仅考虑天气等影响交房事由的情况下，大雁公司的交房时间可顺延至2013年11月15日，但陆**在2013年11月15日前并未付清全部房款。因此，大雁公司应交房时间应为陆**付清全部购房款之日2014年10月17日。

大**司实际交房时间的确定。陆**主张大**司交房时间应以陆**收到《入伙通知书》的时间为大**司交房时间。大**司主张《防城港日报》刊登交房公告的时间即为大**司交房时间。双方签订的《商品房买卖合同》附件四约定出卖人在报纸、媒体刊登公告或在防城港公开发行的报纸上刊登公告满5日视为送达。本案中，大**司于2014年10月12日在《防城港日报》刊登交房公告符合双方约定的通知方式，自交房公告刊登之日起满五日即2014年10月17日即视为大**司已通知陆**办理交房手续。因此，大**司实际交房时间应为2014年10月17日。综上，大**司不存在逾期交房的违约行为，陆**请求大**司支付违约金没有事实和法律依据，不予支持。至于大**司主张陆**存在延期付款违约行为的问题，该项主张属于另一法律关系，大**司可另行解决，一审法院在本案中不作处理。综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回陆**的诉讼请求。案件受理费293元（陆**已预交），由陆**负担。

上诉人诉称

上诉人陆**不服一审判决，上诉称，大雁公司逾期交房386天。陆**与大雁公司签订《商品房买卖合同》和《合同补充协议》当日，陆**即支付10万元，大雁公司出具10万元收据，对于尚欠的23134元首付款，双方签订了《欠条》，约定该款项于交房前交清。银行也在2014年1月16日将按揭贷款28万元转账给了大雁公司。陆**也在大雁公司交房前2014年10月17日还清了欠款23134元，在付款上陆**没有任何违约。但大雁公司却未按约交房，至其于2014年10月21日实际交房时，已逾期交房386天，实属违约，应承担违约责任。一审法院认为在陆**付清全部购房款及相关费用前，大雁公司没有交付商品房的义务实属错误。综上，请求二审法院撤销一审判决，改判大雁公司向陆**支付逾期交房违约金31430.74元，由被上诉人承担本案一、二审案件受理费。

被上诉人辩称

被上诉人大雁公司辩称，根据合同约定，陆**在付清全部购房款及相关费用后，大雁公司才负有交房的义务。同时双方签订了欠条，陆**在该欠条中承诺在交房前付清，逾期付款的，同意不办理产权登记手续，由此引起的民事责任由其承担。至合同约定的交房日，陆**并未按约交清所有房款，因此大雁公司没有义务在陆**未付清所有款项前交付房屋。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

上诉人陆**在二审期间向本院提交如下证据：1、录音光盘，证明陆**在2012年10月26日通过转账方式向大雁公司支付10万元，办理按揭贷款时大雁公司要求陆**补交4000元，故只开具了2012年10月26日收据，签订合同时已交清；2、欠条，证明大雁公司同意陆**至通知交房前交清尚欠的首付款23134元。

被上诉人大雁公司在二审期间向本院提交如下证据：1、土地开发合同，证明项目场地外围永久性配电设施由政府投资建设；2、上政阅（2014）15号会议纪要，证明项目场地外围永久性配电设施投资建设进展情况；3、上思县财政局关于对上思县明江新城配电（高压部分）工程评审的确认函，证明项目场地外围永久性配电设施总投资；4、上思**业公司证明，证明项目场地外围永久性配电设施完成施工时间；以上四份证据证明因政府原因造成大雁公司不能按合同约定交房。

本院查明

经质证，被上诉人大雁公司对上诉人陆**二审期间提交的证据1来源的合法性有异议，该录音不清楚是谁与谁之间的谈话，不能证明大雁公司已经认可；对证据2欠条予以认可。上诉人陆**对被上诉人大雁公司二审期间提交的证据1，认为该合同系大雁公司与上思**管理局（以下简称机关事务局）签订的合同，如因机关事务局的违约行为导致大雁公司应向上诉人承担违约责任，则应由两者处理，与上诉人无关。证据2，会议纪要显示，配电设施迟迟做不好，是机关事务局与大雁公司的共同责任，但不能以此为由就大雁公司应承担的延期交房违约责任进行抗辩。证据3，对造价的评估数字无异议。证据4，不予认可，即使该证明内容属实，因配电设施导致延期交房也应由大雁公司承担，而不应由上诉人承担。综上，以上证据，属于大雁公司与政府之间就配电设施完工及完善的问题，不属于不可抗力，不应成为大雁公司延期交房的免责事由。本院认为，上诉人陆**提交的证据1未有其他证据佐证为陆**与大雁公司员工之间的谈话，大雁公司亦不认可，不能证明陆**拟证明内容，不予采纳；对证据2，因双方均无异议，予以采纳。大雁公司提交的四份证据，属于大雁公司与案外人之间的法律关系，不属于大雁公司与上诉人之间约定的可顺延交房情形，亦不属于法律规定的不可抗力，不能证明大雁公司的证明内容，对该四份证据，不予采纳。

综合全案证据及二审庭审笔录，一审查明事实除“购房款总额为401734元”有误，应为“购房款总额为407134元”和“并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……2、该商品房经验收合格”应为“并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……2、该商品房经综合验收合格”外，其他事实因双方当事人均无异议，本院予以确认。

本院另查明，陆**与大雁公司签订《商品房买卖合同》当日，陆**向大雁公司出具一份《欠条》，记载：陆**欠大雁公司涉案房屋的首付款23134元，陆**承诺于该商品房交房前付清，逾期每日按欠款的千分之二向大雁公司支付违约金；在未还清全部欠款前，同意大雁公司不予交房及办理产权登记等手续，由此引起的违约责任由陆**承担。大雁公司管理销售人员杨**在此欠条上签字。

本院认为

综合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点是：大雁公司是否应支付逾期交房违约金31430.74元给陆昭穆。

本院认为，双方签订的合同合法有效，双方应按约履行各自义务。陆**向大**司出具的《欠条》明确记载，陆**尚未还清首付款23134元前，同意大**司不予交房及办理产权登记等手续，由此产生的违约责任由陆**承担，且根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条的约定，在陆**尚未付清包括尚欠的23134元首付款在内的全部购房款前，大**司并不负有交房的义务，亦不负有承担相应违约责任的义务。因陆**于2014年10月17日付清全部购房款时，大**司已按约公告交房，并不存在逾期交房情形，故陆**上诉主张大**司支付逾期交房违约金的理由不成立，本院不予支持。

综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费586元，由上诉人陆**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十一月十三日