李**与李**买卖合同纠纷再审民事判决书

审理经过

申诉人李**因与被申诉人李**买卖合同纠纷一案，不服梧州**民法院（2013）梧民一终字第80号民事判决，向本院申请再审。本院于2014年2月12日作出（2013）桂民申字第1044号民事裁定，驳回李**的再审申请。李**不服，向检察机关申请监督。广西壮族自治区人民检察院于2014年10月10日作出桂检民监（2014）197号民事抗诉书，以原判决认定的基本事实缺乏证据证明，适用法律错误为由，向本院提出抗诉。本院受理本案后依法组成合议庭进行了公开开庭审理。广西壮族自治区人民检察院检察员李**出席法庭履行职务。申诉人李**的委托代理人李**，被申诉人李**及其委托代理人梁远行到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

2012年10月29日，原告李**起诉至梧州市长洲区人民法院称，2012年7月1日，李**与李**双方签订了《协议书》及《补充协议》约定了如下主要内容：1、由李**将其正在办理土地初始登记及补办出让手续的、座落在梧州市新兴二路北一巷45-1号的2876.71平方米的土地使用权（地号1-X779-1）、房屋（包括地上所有附着物、供水供电设施及所有其他设备设施）转让、过户、交付给李**。2、转让价款为人民币510万元整。3、付款方法：①在签订协议3日内由李**支付首期款100万元整。②李**在李**办妥产权过户（至李**名下）手续、（李**）取得土地（使用权）证后7天内再支付240万元整。③李**把转让标的全部移交给李**后2个月内付清余款170万元整，如果不能按期付款的，（李**）按照欠款额年息25%支付利息给李**，至还清为止。4、李**在收到首期款后负责并立即办理土地工业用地出让手续及过户手续，办妥时间不超过3个月。5、土地出让金及过户的有关税费由李**承担。6、李**保证转让标的权属清晰无纠纷、无抵押。7、违约责任：违约方须向对方支付总转让价款的30%作为违约金，并且赔偿对方的全部损失。合同签订后，李**于2012年7月2日向李**支付了首期款100万元整，李**收款后向李**开具了收条。李**已经得到了梧州市国土资源局开具的《梧州市国土资源局收费通知书》，通知其已经可以就1-X779-1号宗地交纳土地出让金46.0274万元、鉴证交易服务费5623元。2012年8月28日，李**与梧州市国土资源局签订了编号为“梧土划（补）字（2012）096号”的《国有建设用地使用权出让合同》，而根据该合同第三十一条“受让人按照本合同约定支付全部国有建设用地使用权出让价款、领取国有土地使用证后，有权将本合同项下的全部或部分国有建设用地使用权转让、出租、抵押”的规定，李**取得转让标的及将转让标的转让、过户给李**的条件已经完全成就。但从2012年9月起，李**多次催促李**及时办理将转让标的转让并过户至李**名下的手续，但李**却一致拖延不予办理。李**提起诉讼，请求判令李**履行协议，将座落在梧州市新兴二路北一巷45-1号的2876.71平方米的土地使用权（地号1-X779-1）、房屋（包括地上所有附着物、供水供电设施及所有其他设备设施）转让、过户、交付给李**。

一审被告辩称

被告李**辩称，1、李**与李**签订的《协议书》及《补充协议》是双方意思的真实表示，但因法律及其他行政法规的原因无法转让，只是讼争土地使用权没有达到转让条件。2、由于以上原因，李**已将相关情况告知李**，并于2012年10月24日将已收到李**预付的首期土地转让款100万元通过银行转账返还给李**，故双方签订的《协议书》相关的内容已终止，3、李**同意将土地及房屋转让给李**，由李**自己办理物权登记，但李**不同意，李**一定要李**将土地变更登记为李**是李**无法做到的。

一审法院查明

梧州市长洲区人民法院一审查明，1998年1月13日，李**与梧州**装总厂、梧州市**联合公司签订了一份转让土地、厂房的《协议书》，三方约定：“由于梧州**装总厂欠梧州市**联合公司工程款，由梧州**装总厂将位于梧州市新兴二路石人冲45号的撕裂球车间全幢及宅基地0.8747亩，厂内空地1550.3平方米抵偿给梧州市**联合公司以冲抵工程款，由梧州市**联合公司将厂房及土地转让给李**，由李**直接向梧州市**联合公司支付转让款，土地及厂房转户手续及费用由被告李**负责，如无法办理转户的责任与梧州**装总厂、梧州市**联合公司无关”。协议签订后，李**支付转让款后，梧州**装总厂直接将厂房及土地交付给被告李**，同时将土地证交给李**（厂房没有办理权属登记），李**一直未能办理该土地及房屋的物权登记，2012年7月1日，李**与李**双方签订了《协议书》及《补充协议》，约定了如下主要内容：由甲方（李**）将位于梧州市新兴二路北一巷45号土地使用权2876.71平方米及地上房屋一栋3层约1500平方米的楼房及其他搭建房屋转让给乙方（李**），转让价款为510万元，付款办法为①在签订协议3日内由李**支付首期款100万元整；②李**在李**办妥产权过户（至李**名下）手续、（李**）取得土地（使用权）证后7天内再支付240万元整；③李**把转让标的全部移交给李**后2个月内付清余款170万元整、如果不能按期付款的，（李**）按照欠款额年息25％支付利息给李**，至还清为止。另外双方还约定：甲方在收到首期款后负责并立即办理土地工业用地出让手续及过户手续，办妥时间不超过3个月，由乙方确定上述标的过户的产权人名字，土地出让金及过户的有关税费由乙方承担，如发生非乙方原因无法办理土地过户手续时，乙方不承担已支付的土地出让金及过户的有关税费等任何费用，且甲方应立即退还乙方已支付的全部款项。

合同签订后，李**于2012年7月2日向李**支付了首期转让款100万元整，李**收到首期款后向梧州**源局申请办理土地登记手续，先将土地使用权登记在其名下，再办理转让到李**名下的变更登记手续。由于李**在三个月内没有办妥土地的变更登记到李**指定的人名下，李**于2012年10月31日向该院提起诉讼，请求判令李**履行协议，将座落在梧州市新兴二路北一巷45-1号的2876.71平方米的土地使用权（地号1-X779-1）、房屋（包括地上所有附着物、供水供电设施及所有其他设备设施）转让、过户、交付给李**。在本案审理过程中，梧州**源局于2012年11月5日向李**颁发了讼争土地的《国有土地使用权证》。李**得到《国有土地使用权证》后向梧州**源局提出将土地使用权转让给李**的要求，梧州**源局于2012年11月14日答复李**：“该宗土地没有达到转让条件，不能转让，如需转让该宗地必须办理好该宗地上的房屋所有权转让手续后方能办理”。当李**超过三个月办证期限后，于2012年10月24日将李**支付的首期款100万元退还给李**。

一审法院认为

梧州市长洲区人民法院一审认为，李**、李**双方签订转让土地及厂房的《协议书》合法有效。李**收到李**的首期付款后，已向梧州市国土资源局申请办理土地登记手续及变更登记手续，李**在获知该宗土地没有厂房的产权登记手续（该厂房原来就没有进行过产权登记）无法变更登记到李**及李**指定的人名下时，及时将李**支付的首期款100万元退还给李**，李**已履行完了合同约定的义务，且李**确实无法继续办理土地使用权变更登记手续。李**认为李**拒绝履行办理土地使用权变更登记的陈述，没有相关证据证实，因此，李**要求李**将座落在梧州市新兴二路北一巷45-1号的2876.71平方米的土地使用权（地号1-X779-1）、房屋（包括供水供电设施及所有其他设备设施）转让、交付给李**的诉讼请求，没有法律和事实依据。一审法院遂于2012年12月24日作出（2012）长民初字第632号民事判决：驳回原告李**的诉讼请求。李**不服一审判决，向梧州**民法院提起上诉。

二审上诉人诉称

李**上诉称，梧州市国土资源局的《关于转让土地使用权问题的答复》不能作为本案的定案依据原判故意曲解该答复的内容，仅根据答复认定李**“无法继续办理土地使用权变更登记手续”依法无据。原判对协议书约定的理解错误，错误认定李**于2010年10月24日将首期款100万元退还给李**是履行合同义务行为的做法实质上是确认李**具有约定解除权。原判认定上诉人对李**拒绝履行办理土地使用权变更登记是举证不能，进而以此驳回李**的诉讼请求是法律适用错误。人民法院应当判令李**逐项办理好地上建筑物的转移登记手续以及将转让标的变更登记到李**的名下的全部手续。请求撤销一审判决，改判支持李**的起诉请求，判令李**继续履行合同。

二审被上诉人辩称

李**答辩称，在未签订合同前，李**已经说明所买卖土地没有产权证，土地证在申请登记中李**收到李**的首期款后，马上到土地局办理土地变更手续。李**经咨询土地局，得到的答复是由于没有产权证，不能办理过户。李**曾通知李**要求退还首期款，合同无法履行，李**只是说你要办通不理你。时间过了三个月，李**找人要李**归还首期款。经过几次协商，李**于2012年10月24日把李**的首期款全部归还李**，并说明双方的协议已经终止，自然失效。李**已经尽力履行了应尽的义务，李**没有违约。原判适用法律正确，应驳回李**的诉讼请求，维持原判。

二审法院查明

梧州**法院二审对原审查明的事实予以确认。

二审法院认为

梧州**民法院二审认为，李**与李**于2012年7月1日签订的《协议书》及《补充协议》，约定将土地使用权2876.71平方米及地上房屋（包括地上所有附着物、供水供电设施及所有其他设备设施）转让给李**，该协议的转让标的包括土地使用权、房屋（实际上为厂房）、地上所有的附着物、供水供电设施及所有其他设备设施，故双方之间协议书实际上为关于土地使用权、厂房、地上所有的附着物、供水供电设施及所有其他设备设施的买卖合同。根据《中华人民共和国物权法》第六条关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付”的规定，以及第九条关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，我国不动产物权实行统一登记制度，未经登记，不发生效力。讼争土地上的厂房自李**与梧州**装总厂、梧州市**联合公司签订转让土地、厂房的《协议书》后，一直没有办理产权的初始登记，领取权属证书。因此，讼争厂房由于没有产权登记而不能办理过户手续，并不得转让，双方签订的《协议书》及《补充协议》违反了《中华人民共和国民法通则》第七十二条关于“财产所有权的取得，不得违反法律规定”的规定，买卖合同无法继续履行。李**在本案的诉讼请求是要求继续履行合同，一审法院依据本案事实判决驳回李**的诉讼请求正确，应予以维持。二审法院遂于2013年4月17日作出（2013）梧民一终字第80号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费47500元，由李**负担。李**不服，向检察机关申诉。

再审申请人称/抗诉机关称

广西壮族自治区人民检察院抗诉认为，梧州**民法院（2013）梧民一终字第80号民事判决书，认定的基本事实缺乏证据证明，适用法律错误。理由：李**、李**签订转让土地、地上房屋的《协议书》、《补充协议》是双方的真实意思表示，没有违反国家法律强制性规定，是合法有效的合同。双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。梧州市国土资源局《关于转让土地使用权问题的答复》载明：“该宗土地没有达到转让条件，不能转让，如需转让该宗土地必须办理好该宗土地上的房屋所有权转让手续后方能办理”，说明涉诉土地并非不能转让过户，而是要求达到一定条件后方能转让。涉诉土地未达到转让条件系由于李**与梧州**装厂、梧州市**联合公司签订转让土地、厂房的《协议书》后，一直末办理初始登记，领取权属证书，至本案二审诉讼时，仍有部分房屋未办理产权登记。但根据2013年4月10日梧州**理局对梧州**民法院的调查函作出的复函可知，涉诉房屋可以通过相关程序办理房屋产权证，将房屋登记在李**名下。因此，本案不存在法律上或事实上履行不能的情形，李**应积极办理涉诉房屋的房屋产权证，并根据合同约定将涉诉土地和地上房屋过户到李**指定的人名下。综上分析，生效判决认为买卖合同无法继续履行，李**要求李**履行《协议书》及《补充协议》没有法律依据属认定事实缺乏证据证明，适用法律错误。

申诉人李**在本院再审庭审中称，同意检察机关的抗诉意见。请求撤销原审判决，判令李**继续履行合同。原审判决认定本案合同有效，但又判决当事人不履行合同是不当的，属于适用法律错误。

被申诉人李**在本院再审庭审中称，原判正确，请求维持。

本院查明

在本案再审中，双方当事人均未提交新的证据，且对原审查明的事实没有异议，本院对原审查明的案件事实予以确认。

本院认为

综合双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点为：本案《协议书》应否继续履行。

本院再审认为，李**与李**双方于2012年7月1日签订的转让土地及厂房的《协议书》主体合格，内容没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，是双方当事人的真实意思表示，应认定为合法有效。

关于本案《协议书》应否继续履行的问题。在本案《协议书》履行中，李**已向梧州**源局申请将涉案土地使用权变更到李**名下。由于涉案土地上的厂房没有进行产权登记，梧州**源局不同意将涉案土地使用权进行权属变更。在本案一审审理过程中，李**取得了涉案土地的《国有土地使用权证》，李**即向梧州**源局提出，要求将涉案土地使用权变更到李**名下。梧州**源局于2012年11月14日作出了《关于转让土地使用权问题的答复》（该答复载明：“该宗土地没有达到转让条件，不能转让，如需转让该宗地必须办理好该宗地上的房屋所有权转让手续后方能办理”）。尽管该复函是给李**个人的，但该复函来源合法，其内容亦是真实、客观的，且该复函与本案有关联，故该复函具有证据的证明效力。原审采信该复函为本案证据，进而认定本案《协议书》无法履行，并无不当。在本案《协议书》约定的履行期限内，由于涉案土地上的厂房没有进行产权登记，李**未能依约办妥相应的产权变更登记手续。李**遂于2012年10月24日将其收到的首期款100万元退还给了李**，李**收取该款项后没有异议。对此，应当视为双方当事人已经以行为表明解除了原来的合同关系。因此，李**要求李**履行已被双方以行为实际解除的《协议书》没有依据。

综上所述，原审判决认定事实清楚，证据充分，原二审认定本案《协议书》违反《物权法》的理由不当，本院依法予以纠正，但原二审判决驳回李**的诉讼请求实体处理正确，本院依法予以维持。申诉人李**的申诉请求缺乏事实依据和法律依据，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

再审裁判结果

维持梧州**民法院（2013）梧民一终字第80号民事判决。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年三月三日