黄**与东兴市东和房地**任公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人黄**因与被上诉人东兴市东和房地**任公司（以下简称东和公司）、一审第三人中国农业**兴公园支行（以下简称农行**支行）商品房买卖合同纠纷一案，不服东兴市人民法院（2015）东民初字第278号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月19日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年12月7日公开开庭审理了本案。上诉人黄**及其委托代理人曾志*、梁**，被上诉人东和公司的委托代理人黄海冬，一审第三人农行**支行的代表人谭*、委托代理人梁*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

一审法院经审理查明，东**司以通过土地出让方式所得的东国用（2010）第A0729号、东国用（2010）第A0730号、东国用（2010）第A0731号三宗土地向东兴市住建局申请报建“东和商住楼二区”工程。经东兴市住建局审核，于2011年3月2日、2011年4月2日分别向东**司颁发《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》。同年，东**司向东兴**理局申请办理“东和商住楼二区”商品房预售许可证，并于2011年5月3日通过房产局审查，获批《商品房预售许可证》。2011年6月1日，黄**与东**司签订《商品房买卖合同》，约定黄**购买东**司开发的东和商住楼二区l幢1单元3302号房，房屋面积109.90平方米，单价每平方2880元，总价347069元，出卖人应于2011年8月30日前将验收合格的商品房交付给黄**使用。合同签订当日，黄**支付首付款107069元，余款24万元向农行东**理银行按揭。黄**、东**司双方还在合同的第一条“项目建设依据”中约定“出卖人以出让的方式取得位于东兴市北仑大道106巷6号，编号为东国用（2010）第A0729号、第A0730号、第A0731号的地块的土地使用权。该地块土地面积为1075㎡，规划用途为商住用地、土地使用年限自2011年5月1日至2068年5月1日”。东**司于2011年8月向黄**交付房屋，之后黄**对房屋进行了装修并已入住。

2014年1月8日，东和公司向东兴**源局申请办理东国用（2010）第A0729号、东国用（2010）第A0730号、东国用（2010）第A0731号三宗土地规划合并手续。同年3月28日，东兴市人民政府就申请作出《关于同意东兴市东和房地**任公司位于东兴市西区B片（北仑大道东杰大酒店后面）国有土地证合并及明确土地使用年限的批复》，同意将三宗国有土地使用权合并为一宗，合并后土地面积为1074.79平方米，土地用途按原各宗土地用途保留不变，土地使用权终止日期为2049年3月11日。2014年4月30日，东兴**源局根据东兴市政府的批复，为合并后的土地颁发了东国用（2014）第A0066号土地使用权证，载明：合并后的土地使用权人为东和公司，土地用途为商住、其他商服用地，土地使用年限的终止日期为2049年3月11日。2014年7月18日，东和公司为黄**办理了东房权证东兴市字第××号房屋所有权证，证书载明房屋附着的土地使用年限为2014年4月30日至2049年3月11日止。

2015年3月11日，黄**向一审法院申请对涉案商品房的装修价值进行评估；一审法院依法委托广西五**限公司对商品房装修工程造价进行鉴定。2015年9月10日，广西五**限公司复函一审法院，因黄**未提供装修施工合同及施工图纸，无法核算装修款造价。各方当事人对复函的内容均无异议。另查明，截至2014年10月31日，黄**已向农行东兴公园支行支付贷款利息50065.30元；此外，黄**与东和公司签订合同后，向税务部门缴纳了5206元房屋契税。

一审法院认为

一审法院经审理认为，黄**、东**司在合同中明确约定房屋附着的土地使用年限为2011年5月1日至2068年5月1日止，而东**司在合同只是简单地将三宗土地的土地证号简单列明，没有书面标注或是口头说明这三宗土地各自的使用年限，也没有证据证明其已将土地证在公司有所展示；因此，东**司称可以推定黄**主观上知晓三宗土地的各自使用年限，撤销权的行使期限应从签订合同之日即2011年6月1日起算的抗辩意见，没有事实依据，不予采纳。黄**提供的涉案商品房房屋所有权证书（东房权证东兴市字第××号）载明的登记时间为2014年7月18日，黄**最早知悉本案商品房所附土地使用年限为2014年4月30日至2049年3月11日的时间也应该是在2014年7月18日，而黄**于2015年2月25日向一审法院起诉，没有超过一年的法定除斥期间。综上，黄**主张行使撤销权没有超过法定期限。

关于东**司在与黄**签订《商品房买卖合同》中是否存在欺诈行为。根据《最**法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第68条规定，一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。据此规定，欺诈行为应当满足以下要件：欺诈方具有欺诈的故意；欺诈方实施了欺诈行为；被欺诈方因错误而作出意思表示。民事行为是否构成欺诈，行为人是否存在主观恶意是先决条件。从本案中查明的事实来看，东**司在依法取得的《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》中都标明其所开发的楼盘由三宗土地合并而成，东**司在合同第一条“项目建设依据”中也对土地的构成予以简单说明；因东国用（2010）第A0729号地块的土地使用年限至2068年5月1日，东**司据此认为合并后的土地使用年限可以至2068年5月1日，并在其提供的格式合同条款中作出了约定；在双方合同签订之后，东**司就东国用（2010）第A0729号、东国用（2010）第A0730号、东国用（2010）第A0731号三宗土地合并事宜向东兴市国土资源局申请办理合并手续，东兴市人民政府批复合并后土地的使用年限至2049年，也是东**司所料未及的；对此，东**司主观上存在过失，但是无欺骗购房者的故意。对于黄**认为东**司故意隐瞒东国用（2010）第A0730号土地的用途，结合东**司提供的东国用（2010）第A0730号土地使用权证和东兴市住建局审批的“东和商住楼二区”工程平面方案图，可以看出东国用（2010）第A0730号土地是规划用于建设停车场，其土地用途符合其土地性质，且三宗土地合并后的土地使用类型为商住、其他商服用地，也涵盖了约定的土地使用用途。综上，东**司没有欺骗的主观故意，在其提供的格式条款中作出“规划用途为商住用地，土地使用年限自2011年5月1日至2068年5月1日”的承诺不足以构成欺诈。黄**主张因东**司存在欺诈行为而导致合同被撤销而产生的各项诉讼请求，不予支持。

黄**、东**司关于土地使用年限的约定，超出东兴市人民政府批复的土地使用年限的部分认定无效，根据《中华人民共和合同法》第五十六条的规定，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。黄**、东**司双方在合同中关于土地使用年限的约定部分无效，不影响合同其他部分的效力，东**司在约定的期限内已将商品房交付黄**使用，且黄**也已装修入住；在2014年7月18日，东**司也为黄**办理了房屋产权登记手续，黄**已经取得了房屋的所有权。东**司作为商品房项目建设依据的提供方，其应对无效约定承担过错责任；黄**认为无效部分的约定对其造成损失的，可以另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第五十五条、第五十六条、《最**法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第68条、《最**法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决：驳回黄**的诉讼请求。案件受理费8954元，减半收取4477元（黄**已预交），由黄**负担。

上诉人诉称

上诉人黄**不服一审判决，上诉称，一、一审法院未认定东**司隐瞒三宗土地用途和年限的行为为欺诈错误，适用法律也错误。东**司在签订合同前就明知其三宗土地的用途和年限均不同，按常理应知人民政府不可能自动批准三宗地合并后的使用期限按未合并前土地的最长使用年限计算，并在签订《商品房买卖合同》时如实告知上诉人真实情况，但东**司却隐瞒部分土地用途和使用年限。上诉人作为一般的消费者，按常理会根据土地年限长短和用途关键因素去决定是否购买房屋。上诉人在东**司欺瞒之下作出了错误的交易行为，符合《最**法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第68条的规定，可以认定为欺诈行为。一审法院仅结合东**司后期申请办理土地合并手续时自称意外得到合并后的土地使用年限至2049年的结果而推定其不具备主观恶意欺诈，不符合事实并适用法律错误。二、一审法院仅考虑到格式合同约定的商住用地和事实土地中的其他商服用地用途互相涵盖，但却没有考虑到商住用地和其他商服用地使用年限届满后是否自动续期和如何续期的条件大有不同，而这些年限续期不同将让上诉人利益大大受损。根据《中华人民共和国物权法》及《国有建设用地出让和转让暂行规定》的规定，商服用地土地年限到期后，需要向国家申请办理土地使用权延期继续使用手续、交纳土地出让金；商住用地土地年限届满后可自动续期，但法律未明确规定是否需要补交土地出让金等费用。且东**司如想获得三宗土地统一使用年限至2068年，必须支付更高的土地出让金，其建造的房屋售价将会越高，因此，上诉人需要额外承担向政府申请继续使用土地及补交大额土地出让金的代价，该损失即为东**司的不当得利，即本应由东**司承担延期使用土地和交纳出让金的责任转嫁至上诉人承担，造成了上诉人的损害。综上，一审判决错误，请求二审法院：一、撤销一审判决；二、撤销双方签订的《商品房买卖合同》；三、被上诉人东**司返还上诉人黄**购房款347069元并赔偿首付款107069元的利息损失25857.16元（按首付款自2011年7月暂计至2014年12月产生的银行同期贷款利息，实际利息计算至实际赔偿之日止）；四、被上诉人东**司赔偿上诉人黄**偿还农业银行房屋抵押贷款的利息共50065.30元（暂计至2014年12月份，实际偿还银行的利息损失计算至被上诉人赔偿之日止）；五、被上诉人东**司赔偿上诉人因装修房屋的损失80000元；六、被上诉人东**司赔偿上诉人因购买房屋纳税损失5206元；七、被上诉人东**司赔偿撤销合同之后上诉人重新购买房屋之前承租同等面积的房屋居住所需支付的租金7200元；八、本案诉讼费用由被上诉人东**司承担。

被上诉人辩称

被上诉人东**司辩称，一、东**司没有欺诈行为。东**司销售房产时证件齐全，符合销售的法定条件，也按约将房产交付上诉人，上诉人亦已收房、装修、入住并办理房产证，商品房买卖合同已经履行完毕，房地产已登记在上诉人名下，物权已转移，合同履行完毕，不存在撤销合同的情形。二、依照现有法律规定，商品房年限到期后自动顺延，只考虑是否符合使用安全的标准，商品房使用年限对房屋的使用价格和经济价格没有任何影响。防城港市现有房屋交易中，土地使用年限几乎没有70年产权，相差二三十年的比比皆是，没有因使用年限不同而行使撤销权。现无法律及政策对土地年限发生变化时如何补交土地出让金。土地年限约定与实际的不同，没有损害房屋价值，故上诉人以此为由请求撤销合同无依据。因此，一审法院认定上诉人的诉请已超过诉讼时效正确。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

一审第三人农行东兴公园支行述称，上诉人基于其与东和公司签订的商品房买卖合同向一审第三人申请贷款，一审第三人根据上诉人的申请与其签订借款合同，并向其发放贷款，履行义务。如上诉人要求撤销其与东和公司的商品房买卖合同，我行认为上诉人应先偿还其所欠本行贷款本息。

上诉人黄**、被上诉人东和公司、一审第三人农行**支行在二审期间均未向本院提供新证据。

各方当事人对一审查明事实均无异议，本院予以确认。

本院认为

综合各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：东**司是否存在欺诈行为，黄**各项诉请有无事实和法律依据。

本院认为，黄**以东**司存在欺诈行为，导致其作出购买涉案商品房的错误意思表示为由，请求撤销涉案合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款：“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”及《最**法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第68条：“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。”的规定，合同一方当事人故意告知对方虚假情况或者故意隐瞒真实情况，使合同相对方产生错误的认识并因此而做出签订合同的意思表示，该合同可撤销。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十条：“土地使用权出让的地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划和建设管理部门、房产管理部门共同拟定方案，按照**务院规定的批准权限报经批准后，由土地管理部门实施。”的规定，土地使用权的用途及年限，须经行政审批方能确定。**公司作为土地使用者，须按批准的用途、年限使用相关国有土地。因相关部门已向东**司颁发了三宗土地合并而开发的楼盘的《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》及《商品房预售许可证》，且其中一宗土地使用期限至2068年，黄**亦未能提供证据证明东**司在签订合同时已明确知晓三宗土地合并后的年限至2049年，故东**司在其与黄**签订《商品房买卖合同》时，只列明三宗土地中最长的使用年限，不具有欺诈的故意。且合并后政府所批准的土地使用用途涵盖了《商品房买卖合同》约定的土地使用用途，东**司亦不存在就土地使用用途进行欺诈的行为。黄**以东**司欺诈为由主张撤销合同，一审法院不予支持正确，本院予以维持。黄**基于合同被撤销所主张的各项诉讼请求，因合同未被撤销而无依据，一审法院不予支持正确，本院亦予以维持。因东**司未按约交付土地使用年限至2068年的商品房而导致黄**产生损失的，黄**可与东**司另行协商或另案主张权利。

综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条，《最**法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第68条及《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十条之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费8954元，由上诉人黄**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年一月二十九日