上诉人吕**因与被上诉人桂林市**有限公司物业服务合同纠纷一案民事判决书

审理经过

上诉人吕**因与被上诉人桂林市**有限公司（以下简称百信公司）物业服务合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市七星区人民法院（2013）星民初字第1040号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年12月2日受理后，依法组成由审判员程*担任审判长，审判员周**和代理审判员黄*参加的合议庭，于2013年12月18日公开开庭审理了本案。书记员汤*担任记录。上诉人吕**的委托代理人吕**，被上**公司的委托代理人唐**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

一审法院经审理查明，原告系一家具有三级资质的物业服务有限责任公司。2007年1月9日，原告与被告签订了一份《前期物业服务协议》，该协议约定原告自协议签订之日起至业主委员会成立选聘新的物业公司时止为被告位于桂林市穿山东路18号碧水康城小区5栋1单元1楼2号的房屋（建筑面积130.28平米）以及对房屋共用部位、公用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；依据本协议向被告收取物业管理费用等；其中住宅按建筑面积0.7元／月／平方米收取物业管理服务费，该费用每六个月由被告交纳一次，逾期交纳的，从逾期之日按应交费总额的3‰交纳违约金。协议签订后，被告并未依约交纳2010年7月至2013年6月的物业管理费，原告于2013年3月7日将交费通知粘贴在二被告家中大门上，又于2013年7月5日向被告发送催费短信。因被告至今未付上述拖欠费用，故原告诉至一审法院，请求判令被告支付原告物业管理费3282.84元及违约金4490.94元并承担本案诉讼费用。

一审法院认为

一审法院审理认为，原告与被告就位于桂林市穿山东路18号碧水康城小区5栋1单元1楼2号的房屋签订的《前期物业管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示，符合法律规定。根据该协议，物业服务费每六个月交纳一次，即被告应于2011年1月1日前交纳2010年下半年物业服务费、于2011年6月31前交纳当年上半年物业服务费、于2011年12月31日前交纳当年下半年物业服务费、于2012年6月31前交纳当年上半年物业服务费、于2012年12月31日前交纳当年下半年物业服务费，后因被告拖欠物业服务费未交，原告于2013年3月7日将交费通知粘贴在被告家中大门上，又于2013年7月26日起诉到本院要求被告支付拖欠的物业服务费及支付违约金，其中关于被告未交纳的2010年7月至12月的物业服务费已经超过原告向法院请求保护民事权利的两年的诉讼时效期间，故该院不予支持；关于被告未交纳的2011年1月至2013年6月的物业服务费，并未超过原告向法院请求保护民事权利的两年的诉讼时效期间。被告作为合同一方当事人，应遵照合同享受权利和承担义务。原告依约提供物业服务，被告也应依约交纳物业服务费用，被告认为原告没有从业资质，与事实不符，另被告对原告是否为其提供了物业服务的表述前后不一致，故该院对该意见不予采纳；被告认为原告提供的物业服务不符合合同约定的意见，因无充分证据证实，故该院不予采纳。被告逾期未付物业服务费的行为已经构成违约，故原告主张被告支付拖欠的物业服务费的诉讼请求符合合同约定，于法有据，该院予以支持。被告支付拖欠的物业服务费经计算如下：130.28元×0.7元×30月＝2735.88元。原告主张被告按协议约定的从逾期之日按应交欠费总额的3‰支付4490.94元违约金计算有误且标准过高，违约金已经超过了原告被拖欠的物业费2735.88元这一实际损失的30％，对超出部分该院不予支持，对原告未超过实际损失30％的违约金的请求，于法有据，该院予以支持，违约金的数额经计算为：2735.88元×30％＝820.76元。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《关于适用<；；中华人民共和国合同法>；；若干问题的解释（二）》第二十九条、《关于适用<；；中华人民共和国合同法>；；若干问题的解释（二）》第二十九条、《物业管理条例》第七条第五项、第四十二条第一款之规定，判决：一、被告吕**支付原告桂林市**有限公司物业服务费2735.88元；二、被告吕**支付原告桂林市**有限公司违约金820.76元。本案适用简易程序，减半收取案件受理费25元，由被告负担。

上诉人诉称

上诉人吕**不服一审判决，上诉称，一、一审判决认定事实不清：没有查明被上诉人是否按照合同约定的物业服务履行义务、被上诉人提供前期物业服务时是否具有收费、从业资质等；二、一审判决证据不足：被上诉人没有提供证据证明其履行了《前期物业服务协议》约定的义务、履行的服务质量是否达标等；三、举证责任问题：对合同是否履行发生争议的，应当由负有履行义务一方承担举证责任，一审法院要求上诉人承担举证责任是错误的；四、上诉人已经提交了充分的证据证明被上诉人没有履行合同义务，但一审法院认定为“无充分证据”，不予采纳是错误的。综上，一审判决事实不清，证据不足，请求二审法院撤销一审判决，改判驳回原告诉讼请求；本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。

被上诉人辩称

被上诉人百信公司未作书面答辩，在庭审中口头辩称，被上诉人拥有从业资质，办理相关证件是相关机关的事情。一审判决认定事实清楚，程序合法，判决正确，请求二审法院予以维持。

本院综合诉辩双方的意见，上诉人吕**对一审查明的下列事实存有争议：1、被上诉人百信公司是否具有三级资质；2、被上诉人百信公司是否于2013年3月7日将交费通知粘贴在上诉人吕**家中大门上并于2013年7月5日向上诉人吕**发送催费短信；3、一审是否遗漏被上诉人未按合同约定提供物业服务的事实。

上诉人吕**对争议的事实在二审阶段没有提供新证据。

被上**公司对争议事实的意见和提供的新证据：证据1，上诉人吕**接受被上**公司提供物业服务的缴费依据，证明被上诉人向上诉人提供了相应的服务，上诉人也支付了相应的物业费；证据2，被上**公司的营业执照、资质证书和上岗证，证明被上**公司拥有三级资质。上诉人吕**对被上**公司提供的证据质证意见是：以上证据不属于二审新证据，不应当作为新证据使用；资格证书只是桂林的，应该是国家颁发的才行；三级资质证书是2008年的，在合同签订之前是没有资质的。

本院查明

本院对当事人争议事实的分析和认定：被上**公司二审阶段提供的新证据，其中证据1是有加盖被上**公司公章的桂林市服务、娱乐业发票，本院对其真实性、合法性予以认可，能够证明上诉人吕**在2010年1月-6月缴纳了物业管理费，证明其接受了被上**公司提供的物业服务，本院对该份证据予以采信；对证据2的营业执照、资质证书和上岗证的真实性和合法性本院予以确认，其中由桂林**理局颁发的资质证书能够证明被上诉人拥有准予从事物业管理活动的资格，资质等级为三级，期限为自2004年1月15日至2014年1月15日，本院对该份证据予以采信。同时，上诉人对其有异议的事实并未提供证据证实其主张，亦未向法院申请调查取证，依据《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款规定：“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。因此，上诉人吕**应当承担举证不能的法律后果，上诉人对一审争议事实的异议不能成立。

综上分析，一审查明的事实属实，本院予以确认。

本院认为

本院认为，双方当事人于2007年1月9日签订《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，未违反法律禁止性规定，该协议合法有效。综合诉辩双方的意见，本案争议的焦点是：上诉人吕**是否拖欠被上诉人百信公司物业管理费及逾期缴纳物业费的违约金，是否有不交或缓交的减免情形。

本院认为，依照双方签订的《前期物业管理服务协议》的约定，被上诉人应依约提供物业服务，上诉人应依约缴纳物业服务费用，如有违约，应当按照合同约定缴纳违约金。本案中，上诉人认为被上诉人提供的物业服务不符合合同约定，但未提供充分证据予以证实，对该主张本院不予采纳。上诉人拖欠被上诉人物业管理费的事实客观存在，上诉人在庭审中亦予以承认，且上诉人没有不交或缓交物业管理费的减免情形，上诉人的行为已经构成违约。一审法院认定上诉人吕**应当补缴2011年1月至2013年6月的物业服务费2735.88元及违约金820.76元并无不当，应予维持。

综上，上诉人吕**的上诉缺乏事实依据及法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，审判程序和适用法律正确，实体处分恰当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

本案二审案件受理费50元，由上诉人吕**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年二月二十八日