柯**与邹**买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人柯*南与被上诉人邹**买卖合同纠纷一案，广西壮族**人民法院曾于2013年5月24日作出（2012）桂市民三初字第22号民事判决，上诉人柯*南不服该判决，向本院提起上诉，本院于2013年12月19日作出（2013）桂民四终字第47号民事裁定书，以认定事实不清为由，将该案发回一审法院重新审理，一审法院重审后于2015年1月20日作出（2014）桂市民三初字第13号民事判决，上诉人柯*南不服该判决，再次向本院提起上诉。本院于2015年4月29日受理本案后，依法组成合议庭，于2015年6月23日进行了公开开庭审理。上诉人柯*南的委托代理人吕**、被上诉人邹**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

柯**一审起诉称：2003年初，柯**因经商到桂林认识了邹**。邹**租有新风路清风小区11栋2-1-5号直管公房一套，面积47.79㎡。经协商，邹**将该房给柯**居住，柯**也向其补偿一定费用。2003年7月1日，双方签订一份《同意书》约定：1、由柯**出资以邹**名义买下前述住房；2、买下该房后可由柯**选择时间将房屋所有权人更换为其名下，更名时柯**自愿付给邹**工龄及补偿费20000元整；3、邹**自愿提供房产权、地产权证给柯**办理过户手续，绝不反悔；4、该房买下后房产权、地产权证由柯**掌握。协议签订后，柯**于2003年8月11日依约支付给邹**20000元。同年8月31日，邹**要求柯**预先支付办理房屋过户的费用及其补偿费，柯**交给邹**40000元，邹**为此向柯**出具“保管条”。同年11月20日，邹**与桂林**管理局签订《直管公有住房房改售房协议》以19859.60元买下该房屋。2004年6月，柯**对房屋进行拆改装修，将其中两间房改成门面使用。同年6月，邹**办理了该房产权证和土地使用权证。2008年当柯**从台湾回到桂林时，邹**却将柯**的物品搬到该房屋的另一小房间内，将其他房间租赁给他人。2010年因邹**对所购房屋使用已超过5年，依法可以进入市场交易。为此柯**要求邹**按照协议约定将上述房产过户到柯**的名下，但邹**以种种理由推诿。故向一审法院起诉请求：1、确认《同意书》具有法律效力；2、判令邹**按《同意书》约定履行房屋过户义务，将桂林市叠彩区清风路18号2-1-2（原址：新风路清风小区11栋2-1-5号）房屋过户至柯**名下；3、本案诉讼费用由邹**负担。

一审被告辩称

邹**一审答辩称：柯**所说的协议《同意书》是签了但只是个意向书，并没有实际履行协议义务，所以是不生效的，且至今也没有收到柯**任何购房款，写钱款保管条是为了帮柯**的忙，不存在收钱的问题。

一审法院查明

一审法院经审理查明：柯**是台湾居民，与邹*群系朋友关系。邹*群原居住的位于桂林市新风路清风小区11栋2单元1-5（后改为桂林市叠彩区新风小区18号2-1-2），系桂林**管理局直管公房，面积47.79㎡，由邹*群租赁使用。柯**在桂期间常在邹*群家借住，并给予邹*群一些生活补贴。2003年7月1日，柯**与邹*群签订了一份《同意书》，约定：邹*群原居住的桂林市新风路清风小区11栋2单元1-5房屋由柯**出资以邹*群的名义买下，买下房屋后柯**可以自行选择时间更换为柯**的名字，更名时柯**自愿付给邹*群工龄及补偿费20000元；该房屋买下后，房屋产权证及土地使用权证由柯**掌握。2003年8月11日，邹*群向柯**出具收款收条：“今收到柯**人民币贰万元整。邹*群2003年8月11日。”邹*群承认收到上述20000元，但认为该款是柯**向其归还借款。柯**向一审法院提交的邹*群于2003年8月31日向其出具的保管条，该保管条载明：“2003年8月31日本人邹*群帮柯**先生保管人民币肆万元整。当事人：邹*群2003年8月31日。”对该保管条，邹*群在第一次审理时，否认为其所写，并曾申请对此进行司法鉴定，后又撤回了鉴定申请。重审过程中，邹*群未否认保管条为其所写，但否认收到相关款项，称只是出于朋友关系，应柯**之要求所写，用于柯**应付其母亲的责问。柯**不能提供其支付上述40000元的付款凭据。2003年9月5日，邹*群与桂林**管理局签订《直管公有住房房改售房协议》。协议约定由桂林**管理局将邹*群租赁的桂林市叠彩区新风路清风小区11栋2-1-5房屋出售给邹*群，购房款为19470.20元，付款方式为一次性现金支付。房款付清后，房屋产权归邹*群所有；所购房屋一般使用5年后才可依法进入市场出售、出租，在同等条件下桂林**管理局有优先购买、租用权；邹*群在售、租房屋时，必须按规定补交土地使用权出让金或所含土地收益，并按规定交纳有关税费；邹*群需交存389.40元共用设施、共用部分维修基金。签约后，2003年11月20日，桂林**管理局向邹*群出具了售房收款收据，载明收到邹*群售房款及维修基金共计19859.60元。此后，房管部门为邹*群办理了房屋产权证和土地使用权证。2004年6月，邹*群向桂林**管理局和桂林市房屋安全鉴定管理处申请，并由柯**出资3000元对该房进行拆改装修。之后，双方仍按原来的习惯居住使用。2008年，柯**回台湾后，邹*群将柯**的物品搬出该房，并将该房出租，租金由邹*群收取。2012年8月20日，在柯**起诉后，双方又签订了一份《房屋租赁合同》，约定上述争议房屋由邹*群出租给柯**使用，每月租金1200元，租期5年，自2012年9月20日起算。之后，邹*群搬出该房。2013年7月，邹*群以柯**不交租金为由，将该房另租赁给他人并收取租金。

2012年5月29日，柯*南诉至一审法院，请求确认其与邹**所签《同意书》合法有效，请求判令邹**办理房屋过户手续。一审法院以《同意书》具备合同的基本内容，不违反法律规定为由，认定《同意书》为有效的房屋买卖合同，但因柯*南未履行《同意书》的合同义务而驳回柯*南的诉讼请求。柯*南不服，向广西壮**人民法院提起上诉。广西壮**人民法院以认定事实不清为由，将本案发回一审法院重新审理。

重审过程中，一审法院依法向柯溪南释明关于我国及我市住房改革相关政策，双方签订的《同意书》与政策相冲突的问题，提示柯溪南提供相关实际支付购房款的付款凭证，并谨慎提出或者变更诉讼请求。但柯溪南坚持其诉讼请求，不同意变更诉讼请求。

一审法院认为

综合诉辩双方的意见及案件的证据情况，一审法院认为，本案的争议焦点是：一、柯**与邹**签订的《同意书》是否有效的房屋买卖合同？二、柯**是否可以据此请求邹**与其办理房产过户手续并享有涉案房屋的产权？

一审法院认为：

一、关于柯**与邹**签订的《同意书》是否为有效的房屋买卖合同问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。出卖人的主要义务是转移标的物的所有权，因此，买卖的前提是标的物所有权必须是出卖人的，出卖人才具有该标的物的处分权。而柯**、邹**签订的《同意书》所涉标的物为房屋，该房屋是邹**承租的国有直管公租房，所有权属于国家。《同意书》约定作为买卖合同的当事人姓名、标的物名称、价款、数量及过户承诺等内容，具备了买卖合同的基本内容，亦是柯**、邹**当时的真实意思表示。但是，当时邹**并不具有该《同意书》所涉房屋的所有权而只有承租权。根据《中华人民共和国民法通则》第七十一条规定：“财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。”第七十二条第一款规定：“财产所有权的取得，不得违反法律规定。”因此，邹**不具有该房屋合法处分权，该《同意书》只能作为涉案房屋买卖的一份意向书而非正式合同。那么，该《同意书》是否属于附条件的合同呢？根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”第四十五条第一款规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。”如果说涉案《同意书》附有条件，则是“以邹**的名义买下，并在买下此房一段时间以后”。这样的附条件和约定，首先证明涉案房屋所有权当时不属于邹**，其次约定柯**和邹**的交易时间和各自的权利义务是不确定的。因此，不能以此作为确定邹**取得该房屋所有权后即是双方交易完成、《同意书》作为房屋买卖合同生效之时间，只能证明当时柯**、邹**均有《同意书》所载内容的意向，具体的房屋买卖合同的订立和履行，尚需邹**取得该房屋所有权，同时确定代表国家的桂林市房管局放弃其对涉案房屋的优先购买权和租赁权后，双方才能正式签订房屋买卖合同，约定包括补交土地出让金、评估费、公告费、税费、以及双方其他的权利义务等内容，办理职工个人住房档案、并将之与其他相关房改房交易申请资料提交给桂**改办，获得桂**改办依照特定程序的审查批准，柯**、邹**方可进行涉案房屋交易。作为国家备案管理的不动产，商品房买卖尚需严格的买卖程序，房改房的买卖则需要更严格的程序。本案所涉房屋并非普通商品房而是房改房。所谓房改房是从上世纪九十年代开始，我国推行的关于公有住房和经济适用房改革，各省市、自治区据此制订实施细则，由本地公民按照国家、省、市、自治区房改政策购买的全产权公有住房；参加单位组织的以全额集资形式建造的住房；享受土地出让金和有关税收优惠政策所购买国家安居工程住房或经济适用住房。涉案房屋系由桂林市房管局直管，属于国家所有的公有住房，在涉案《同意书》签订后，虽然由邹**购买并取得该房所有权，但依照《桂林市房改房上市交易实施细则》相关规定，房改房上市交易，须由房屋所有人向市房改办提出书面申请，提交房改房交易申请表、房产证、土地证、职工个人住房档案、评估报告等有关材料，由房改办对照相关房改政策进行审核，同时将申请交易情况在《桂林日报》上进行公示，公示期满后，房改办方可在交易申请表上签署是否符合上市交易的条件的意见。所以，即使邹**取得涉案房屋所有权、土地证向房改办申请，也没有职工个人住房档案、评估报告，并基于柯**台湾居民的身份，以及其他政策原因，交易申请不一定被批准。而未获批准的房改房，是不允许自由上市交易的，更不可能按《同意书》约定由柯**自行选择时间更换房主姓名。

柯**与邹**签订了作为房改房买卖意向书的《同意书》，在邹**取得涉案房产所有权后，是否必须与柯**签订正式的房屋买卖合同？根据我国合同法的立法宗旨和我国民法的基本原则、商业经济的基本准则，买卖自愿、公平交易，不得强买强卖，不得欺行霸市。邹**与柯**虽然签订房屋买卖意向书，在正式签订有效房屋买卖合同前，是可以反悔或者修改买卖条件的。因此，邹**拒绝与柯**进行正式的房改房交易，并不违反国家的禁止性法律规定。但是邹**对房屋买卖和收款情况态度出尔反尔，至少是违背诚实信用的商业原则和社会公序良俗的行为，不值得提倡。

综上所述，柯**与邹**签订的《同意书》的形式不完全符合房屋买卖合同的要件，双方的权利义务约定不明确、不完整，又因邹**当时对所涉房产没有所有权而不具有对该房屋的处分权，不具有买卖该房屋的合法性，因而是无效的。柯**要求确认该《同意书》为有效的房屋买卖合同的诉讼请求，一审法院不予支持。

二、基于上述争议焦点一的分析和认定，涉案《同意书》无效，涉案房屋的所有权及土地使用权已由相关行政管理部门登记在邹**名下，由邹**实际管理、出租收益。甚至柯**本人，虽然起诉认为涉案房屋已被其购买，却还与邹**签订该房屋的租赁合同，并向邹**支付该房租金，证明涉案房屋至今在邹**的管理和掌控中，柯**尚未取得涉案房屋的所有权，且以租赁的行为，否定了与邹**的房屋买卖关系。柯**称此举系为了有权利使用并控制该房，保证房屋买卖关系成立的不得已的行为。一审法院认为，柯**的理由不符合一般生活常理，房屋租赁权亦不能证明或保证房屋买卖关系的成立。因此，柯**对此的理由不成立。依照《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力。”因此，柯**依据无效的房屋买卖《同意书》，要求邹**为其办理涉案房产的过户手续，没有证据和法律依据，一审法院不予支持。

至于在涉案《同意书》签订后，邹**向柯*南出具过20000元、40000元的收条和保管条所涉款项是否为购房款，在收条和保管条中并无记载和说明，柯*南也不能提供实际付款凭证，收条和保管条内容与《同意书》约定的付款时间、用途、数额不符。柯*南坚持认为收条所指20000元和保管条所指40000元是购买涉案房屋的购房款和工龄补贴款，证据不足，理由不成立，其诉讼主张，一审法院不予支持。而邹**则前后陈述自相矛盾，既承认收到过20000元，又称是柯*南向其的还款或者又予以否认，但却不举证证明其与柯*南的借贷关系，共同点是，邹**均不否认涉案收条和保管条系其书写。由于柯*南坚持认为上述共60000元为购房款而未在本案对此提出诉讼请求，故本案对此款项不予审查处理，柯*南可根据收条和保管条载明的权益另行提起诉讼，主张权利。

综上所述，柯**与邹**签订的《同意书》因为邹**处分所有权不属于自己的房屋而导致无效，柯**无权据此请求邹**办理房屋过户手续；柯**认为其已全部支付涉案房屋购房款，证据不足，一审法院不予认定。至于涉案收条和保管条所涉款项性质，柯**可就该款项的权益内容另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第七十二条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第四十五条第一款、《中华人民共和国物权法》第九条之规定，判决：驳回柯**的诉讼请求。一审案件受理费4350元，由柯**负担。

上诉人诉称

上诉人柯*南不服一审判决，上诉称：一、一审判决认定双方签订的房屋买卖合同《同意书》为无效合同是错误的。1、根据《民法通则》第五十五条的规定，合同的有效要件应包括：行为人具有相应的民事行为能力；意思表示真实；不违反法律或者社会公益。《同意书》符合上述条件，显然是有效合同。2、一审法院认为出售公房应当经过桂**改办审查批准而桂**改办不一定批准因此双方签订的房屋买卖合同是无效的观点是错误的，上诉人柯*南所购买的涉案公房并不符合相关法律法规所规定的禁止上市的条件，因此《同意书》是有效的。3、根据《最**法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：当事人一方以出卖人一方对标的物没有处分权主张合同无效的，人民法院不予支持。而一审法院以被上诉人邹**无权处分涉案房产而认定合同无效，理由不能成立。二、一审判决认定事实不清，遗漏事实。1、被上诉人邹**已收到上诉人柯*南6万元购房款是事实，有邹**向柯*南出具的一张2万元的收条和一张4万元的保管条为证。2、被上诉人邹**偷走了上诉人柯*南放在邹**家中存折上的5万多元，即使被上诉人不认为前述6万元系购房款那么该5万多元则应算作购房款。一审遗漏该事实。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，故请求二审法院：1、撤销（2014）桂市民三初字第13号民事判决，改判被上诉人邹**将桂林市叠彩区清风路18号2-1-2号房屋（原××号）过户至上诉人柯*南名下；2、一二审诉讼费均由被上诉人邹**承担。

被上诉人辩称

被上诉人邹**辩称：其与柯*南签订了购房同意书，由柯*南出资购买其房子，但其从来未收到过柯*南出资购买房子的任何款项，柯*南也拿不出任何购房证据。保管条中的4万元根本不存在，其并未收到过该4万元，只是为帮忙柯*南而写了该保管条；收条中的2万元也没有收到，且该收条既不是欠条也不是借条更不是房款，与购房无关；上诉人柯*南称其取走了存折中的5万元不属实。现其不同意卖房了不能强迫其卖房，法律是公平正义、主持公道的，请求二审法院驳回柯*南的诉讼请求。

上诉人柯**认为一审查明事实部分遗漏查明邹**取走了柯**存放在其家中的存折上的5万元。被上诉人邹**对一审查明的事实无异议或者补充。

上诉人柯*南在二审中为证明其主张提交了一份中**银行取款凭条（序号05mq0024）复印件，拟证明邹**取走了柯*南存放在其家中的存折上的5万元，如邹**不认可6万元为购房款，那么该5万元也应作为购房款。

被上诉人邹**在二审中无新证据提交。

二审依职权调取了以下证据：

1、桂林市房管局年度直管公有住房房改实际售价计算表；

2、桂**管局调取的柯溪南房屋登记档册；

3、桂林市房管局法律科科长的笔录；

4、上市交易申请表。

对上诉人柯**提交的证据，被上诉人邹**质证认为：对该证据真实性不予认可。

对本院依职权调取的证据，上诉人柯*南质证认为：对该四份证据的真实性、合法性和关联性均予以认可，但对桂林市房管局法律科科长在笔录中称双方当事人在办理上市批准前签订的协议不发生效力的说法不予认可。被上诉人邹**质证认为：对该四份证据的真实性、合法性予以认可，但认为与本案没有关联。

本院认证如下：对柯溪南所提交的证据因无原件，且被上诉人对其真实性不予认可，故对该证据真实性不予确认；对本院依职权调取的四份证据的真实性、合法性予以确认。

经审查，一审查明事实部分所载“2003年7月1日，柯**与邹**签订了一份《同意书》，约定：邹**原居住的桂林市新风路清风小区11栋2单元1-5房屋由柯**出资以邹**的名义买下”内容有误，应更正为：“2003年7月1日，柯**与邹**签订了一份《同意书》，约定：邹**原居住的桂林市新风小区11栋2单元1-2号房屋由柯**出资以邹**的名义买下”，其余查明事实清楚，证据充分，本院予以确认。

另查明，双方当事人均认可“同意书”中所写的“桂林市新风小区11栋2单元1-2号房”与《直管公有住房房改售房协议》所载“新风路（小区）11栋1层5号住房”及房产证所载“新风路清风小区11栋2-1-5号房”系同一住房，均系指向本案讼争房屋。

被上诉人邹**于2010年8月27日向桂林市**员会办公室对涉案房屋申请上市交易，市房改办于2010年9月20日批准准予上市交易。邹**认为申请上市交易并非系《同意书》所约定的己方义务，只是为了能换大点的住房，但至今仍未卖房。柯*南一审时已明确表示不知道邹**已经办理了上市交易的申请手续。

本案系房屋买卖合同纠纷。上诉人柯溪南为台湾居民，而台湾与大陆属一国之内的不同法域，故本案应参照我国涉外法律程序进行审理。关于本案的法律适用问题，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”的规定，当事人双方对处理本案合同纠纷所适用的法律没有选择，而本案被上诉人邹**的住所地在桂林，涉案合同的签订地、履行地、合同标的所在地均在广西桂林市，故广西桂林市为与本案有最密切联系地，本案的实体处理适用中华人民共和国大陆法律。

本院认为

综合本案双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点归纳为：涉案《同意书》是否有效？被上诉人邹**是否应将房屋过户给上诉人柯*南？

本院认为，首先，涉案《同意书》签订时，案涉房屋属于邹**承租的桂林**管理局直管的公有住房，该房的所有权属于国家，邹**对涉案房屋则只有承租权，不具有对房屋进行买卖的处分权。且从《同意书》所约定“由柯*南出资，以邹**的名义买下，并在买下此房一段时间以后由柯*南自由选择时间更换名字到柯*南名下”的内容来看，实际上双方都明确当时涉案房屋所有权不属于邹**，及涉案房屋的交易时间和双方具体的权利义务是不确定的，那么《同意书》只能说明邹**和柯*南之间在当时确实有对涉案房屋进行买卖的意向，但具体的房屋买卖合同仍需双方进一步明确。其次，涉案房屋是桂林**管理局所有的直管公有住房改售房，属于房改房。根据我国相关房改政策的规定，房改房是我国针对公有住房和经济适用房等进行改革的政策性房屋，若要上市交易，其前提必须是当地市民已经按照国家、省、市、自治区的房改政策购买下来。且根据**设部关于《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》的规定，对已购公有住房上市出售交易还应当由住房所有权人提出了上市出售申请并经房地产行政主管部门审核出具准予其上市出售的书面意见后方可出售。另外，本案中邹**与桂林**管理局签订的《直管公有住房房改售房协议》明确了涉案房屋依法可以进入市场出售、出租时，在同等条件下桂林**管理局享有优先购买、租用权。因此，本案双方当事人在进行涉案房屋交易前必须满足三个条件，即邹**已经取得涉案房屋的所有权、涉案房屋上市交易获得了有关行政部门的审查批准、代表国家的桂林**管理局放弃了对涉案房屋的优先购买权和租赁权。然而涉案《同意书》系在上述三个条件成就前已签订，那么邹**在与柯*南签订《同意书》时实际上并无买卖涉案房屋的合法处分权，同时，基于柯*南的台湾居民身份以及其他政策原因，最终涉案房屋能否交易还仍需待有关行政部门审批确定，因此双方也不可能按《同意书》约定由柯*南自行选择时间更换房主姓名。故，柯*南与邹**虽然签订了对涉案房屋进行买卖交易的《同意书》，但该《同意书》仅能表明双方确实有交易的意向，对于双方之间具体的权利义务并未明确约定，且邹**当时对涉案房屋也没有所有权、不具有买卖该房屋的合法处分权，又鉴于我国房改房政策等原因，涉案《同意书》应属无效。柯*南认为涉案《同意书》应认定有效，邹**应当按照《同意书》所约定的内容履行过户转让手续，理由不能成立，本院不予支持。

对于上诉人柯溪南所主张的收条及保管条载明的共计60000元为购房款的问题，由于邹**对该款性质的陈述存在反复，而柯溪**法院释明后坚持认为60000元为购房款但未变更诉讼请求，亦未对此提出诉讼请求，故本案对此款项不予审查处理，柯溪南可根据收条和保管条载明的权益另行提起诉讼，主张权利。

综上，涉案《同意书》签订时邹**对涉案房屋并无所有权、买卖等合法处分权，且《同意书》并非正式的房屋买卖合同，并基于国家房改房政策等原因，涉案《同意书》应属无效，柯溪南也无权以此要求邹**办理房屋过户手续。至于涉案收条及保管条所涉款项，由于双方对此款性质的意见存在矛盾，柯溪南亦未在本案中对此提出诉讼请求，故柯溪南可就该款项的权益内容另行主张权利。故，一审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，实体处理得当，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费4350元（上诉人柯**已缴纳），由上诉人柯**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十月八日