覃**与柳州市**有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告覃*龙诉被告柳州市**有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月4日受理后，依法适用简易程序。被告于2015年8月20日就本案向本院提起反诉，但之后并未预交诉讼费，且于2015年8月31日书面撤回了反诉申请。本院于2015年8月24日对本案公开开庭进行了审理。原告覃*龙的委托代理人朱**、被告柳州市**有限公司的委托代理人阮**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告覃*龙诉称，原告于2002年12月17日向被告购买了雅江苑X栋X单元XX号房屋一套，建筑面积163.76平方米，总价款为438713元。其中合同第十五条约定因出卖人的责任，导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如买受人选择不退房的，则出卖人应当按已付房价款5％向买受人支付违约金。但是，被告在交房后未为原告办理产权手续，而原告的房屋由于是按揭贷款，个人是无法自行办理房产证的，必须通过房开办理，所以由于被告的不作为，导致原告至今未取得房产证。同时，经过测量，原告所购房屋实际建筑面积为159.3平方米，与合同签订面积相差4.46平方米，故被告应将多收的房屋面积差价款退还给原告。综上所述，请求法院判令：1、被告履行合同义务，并于本判决生效后十五日内协助原告办理位于柳州市柳荫路112号雅江苑3栋2单元3-1号房屋所有权登记手续，将该房屋登记至原告名下。2、被告向原告返还建筑面积4.46平方米对应的购房差价款11948元（2679元／平方米×4.46平方米）。3、被告支付未为原告办理房产证的违约金21935.65元（438713元×5％）。

被告辩称

被告柳州市**有限公司辩称，原告要求支付面积差价款的诉讼请求没有事实和法律依据。无法按期办理房产证的原因在于原告，被告不构成违约，且最终责任应当由柳州市**责任公司、柳州市**有限公司和郑**等人承担。

本院查明

经审理查明，2002年12月17日，原告与柳州**开发公司（该公司之后更名为被告）签订了《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买其开发的柳州市柳荫路XXX号雅江苑X栋X单元XX号预售商品房一套，建筑面积为163.76平方米，单价为每平方米2679元，总金额为438713元，原告采取银行按揭的方式付款；被告应于2003年3月20前将经验收合格的商品房交付给原告使用，且应在商品房交付使用后180日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案；如因被告的责任导致原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，在原告不退房的情况下，被告应按已付房价款的5％向原告支付违约金；如因原告的原因造成商品房不能在规定期限内取得房地产权属证书的，由原告承担全部责任。庭审中，被告认可原告已经通过按揭贷款的方式付清了全部购房款438713元，但由于被告就原告支付的购房款只开具了收款收据，而未开具正式的不动产销售发票，亦未在交房后为原告办理房屋权属登记手续，导致原告在收房后至今未取得房产证。

另外，对原告提交的房屋分层分户平面图及房屋产权面积对照表证实的诉争房屋面积差，被告均以未加盖测量单位的印章为由不予认可。同时，被告提交了2014年6月12日其与柳州市**责任公司、柳州市**有限公司、郑**等四方共同签署的《协议书》，目的以证实该协议约定如有权利人因雅江苑项目提出主张的，由柳州市**责任公司、柳州市**有限公司、郑**等人承担经济责任及法律责任，与被告无关。

以上事实，有当事人的陈述、商品房买卖合同及首付款收款收据、建行贷款转存凭证等证据材料在案佐证，足以认定。

本院认为

本院认为，公民、法人的合法的民事权益受法律保护。本案中，原被告于2002年12月17日签订的《商品房买卖合同》合法有效且双方均各自履行了付款和交房的合同主要义务。按照合同约定，被告应当在交付房屋后180天内为原告办理权属登记，可是，被告至今未就原告支付的购房款开具不动产销售发票，亦未为原告办理房产登记手续，导致原告至今无法取得房屋权属证书，属被告违约情形，原告有权要求被告履行办理房产登记的合同义务。同时，被告未为原告办理权属登记的行为也违反了合同第十五条中关于“因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的”约定，故应按约定向原告支付违约金21935.65元（438713元×5％）。庭审中，被告辩称是原告拒不到被告处开具不动产销售发票，所以导致无法办证的后果应由原告自行承担；就此，本院认为，在买受人已经支付商品价款后，开具发票即为出卖方应当主动履行的法定义务，但是，被告并没有证据证实其已经积极履行了该义务，因此关于被告的此项辩解本院不予采信。

关于返还因建筑面积引起的房款差价诉请，由于诉争房屋目前尚未办证，未经过有权机关的测量，其建筑面积尚未最终确定。因此，本院对原告该诉请暂予以驳回，原告可在测量数据最终确定后再行向被告主张房屋面积差价。

关于被告辩称雅江苑项目引起的法律责任应由他人承担的问题，本院认为，被告与他人于2014年6月12日签订的四方协议属于内部协议，只约束协议的四方当事人，并不具有对外的法律效力，因此被告的此项观点本院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第七十一条、第七十二条、第八十五条、第一百一十二条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：

裁判结果

被告柳州市**有限公司履行合同义务，并于本判决生效后十五日内协助原告覃**办理位于柳州市柳荫路112号雅江苑3栋2单元3-1号房屋所有权登记手续，将该房屋登记至原告覃**名下。

被告柳州市**有限公司向原告覃**支付办证违约金21935.65元。

驳回原告覃**的其他诉讼请求。

本案诉讼费11508元（原告已预交），减半收取5754元，由原告覃**负担89元，由被告柳**发有限公司负担5665元。

上述义务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族**人民法院。

裁判日期

二〇一五年十月十二日