杨**、赵*等与黎永剑房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
审理经过
原告杨**、赵**被告黎**、第三人广西贵**限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年11月27日受理后，于2016年1月19日公开开庭进行了审理，原告杨**及其委托代理人谭**，被告黎**的委托代理人黄**到庭参加诉讼，第三人广西贵**限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称
原告杨**、赵**称：两原告为夫妻关系，2015年7月10日，原告、被告以及第三人签订了坐落于南宁市江南区星光大道×-1号××城×号楼A单元5D号《房地产买卖及居间合约》，协议约定，被告将属于自己所有的上述房产108.05平方米，以70万元的总价格转让给原告。合同对交易定金、付款方式、税费承担、违约责任等进行了明确约定。合同签订后，原告依约支付了定金人民币3万元、首期购房款18万共计21万元，并取得了被告出具的收款收据。同时，原告还支付了第三人的佣金，房产评估等费用。根据合同之约定，被告应当在2015年8月10日前办理房屋产权过户手续等事宜。被告为他人借款合同债务进行担保导致本案交易的房产被法院查封，经原告多次催促，被告拒不回应，故请求人民法院判令：1、确认原告、被告及第三人签订的位于南宁市江南区星光大道×-1号××城×号楼A单元5D号《房地产买卖及居间合约》合法有效；2、被告支付违约金25760元（以人民币70万元为基数按日万分之四标准，自2015年8月10日暂计至2015年11月9日，此后按合同之约定计至履行之日止）；3、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称
被告黎**辩称：各方签订的《房地产买卖及居间合约》合法有效，但原告要求的违约金过高。之前案外人向银行借贷，案外人请求被告黎**提供保证，黎**基于案外人的偿付能力而同意提供保证，后案外人不能还款才导致了被告的房屋被查封，造成本案房屋不能过户的原因并不是自己造成的，被告自身也希望能尽快履行合同。
本院认为
根据原、被告的陈述，本案的争议焦点为：原被告间买卖合同是否合法有效？被告有无违约行为？原告诉请的违约金是否过高？
经审理查明：两原告系夫妻关系，原被告及第三人于2015年7月10日签订《房地产买卖及居间合约》，约定被告黎**将名下位于南宁市江南区星光大道×-1号××城×号楼A单元5D号房屋以700000元价款出卖给原告。该合同第一条第3项约定：“该物业处于抵押状态，卖方承诺于本合约生效之日起30日内向抵押权人申请结清贷款及办理相关手续”。第四条第4项约定：“卖方未按约定期限将该物业交付买方使用的，每逾期一天，按该物业成交价的万分之四向买方支付逾期交房违约金；买方未按约定支付房价款的，每逾期一天，须按所拖欠房价款的万分之四向卖方支付违约金”。另交易流程说明书显示：买卖双方需在经纪方通知三个工作日内办理房地产交易相关手续，如逾期拒不配合办理房屋买卖等事宜视为违约。
2015年7月13日，江南区星光大道×-1号××城×号楼A单元5D号房屋经查档显示无查封，有抵押。
《房地产买卖及居间合约》签订后，原告如期向第三人交纳佣金、评估费等费用，并依约定向被告支付30000元定金及180000元首付购房款。
2015年9月14日，原被告到南宁**交易中心办理转移登记，递交了转移材料。
另查明：案外人柳**司南宁分行因金融借款合同纠纷于2015年7月7日向青**民法院提出诉讼财产保全申请，2015年9月22日，青**民法院查封了江南区星光大道×-1号××城×号楼A单元5D号房。由于涉案房屋被查封，当前原被告之间无法办理房屋转移手续。庭审中，原被告就违约金的数额达成一致意见（即被告须向原告支付违约金12600元）。
以上事实，有当事人提交的证据及当庭陈述予以佐证。
本院认为：依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案第三人广西贵**限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。
原被告及第三人均有缔约能力，各方签订的《房地产买卖及居间合约》系当事人真实意思表示，合同内容未违反法律和行政法规的强制性规定，也不违背公共秩序和善良风俗，原告请求确认各方签订的《房地产买卖及居间合约》有效合法有据，本院对此予以支持。
合同签订后，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。现原告向被告交付了3万元定金及18万元首付款，双方亦到南宁**交易中心递交了转移材料，但因涉案房屋被青秀区人民法院查封而无法办理过户手续，故被告无法按《房地产买卖及居间合约》、交易流程约定的时间办理房屋过户手续，已构成违约，应当承担违约责任。庭审中，原被告就违约金达成一致意见（即被告须向原告支付违约金12600元），本院对此予以确认。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
裁判结果
一、被告黎**与原告杨**、赵**第三人广西贵**限公司于2015年7月10日签订的《房地产买卖及居间合约》合法有效；
二、被告黎**向原告杨**、赵*支付违约金12600元。
案件受理费100元，由被告黎**负担。
上述应付款项，义务人应于本案民事判决书生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效民事判决书规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁**民法院，同时上诉人应在上诉期限届满之日起七日内向南宁**民法院预交上诉案件受理费100元，款汇：南宁**民法院诉讼费专户；开户行：中**银行古城支行南宁市竹溪分理处；帐号：01×××17。逾期不交也不提出缓交、减交和免交申请的，则按自动撤回上诉处理。
裁判日期
二〇一六年一月二十八日
