广西田**限责任公司与田阳县田州镇隆平村第1组、田阳县田州镇隆平村第2组租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人广**限责任公司（以下简称田**鹏公司）因租赁合同纠纷一案，不服田阳县人民法院（2015）阳民二初字第7号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月6日受理后，依法组成合议庭进行审理，于2015年10月21日通知双方当事人到庭进行举证、质证和辩论，上诉人的委托代理人黄*、被上诉人田阳县田州镇隆平村（以下简称隆平村）第1、2、3、4、5、8组的负责人黄**、黄**、梁**、黄**、杨**、黄**到庭参加诉讼。被上诉人田阳县田州镇凤马村（以下简称凤马村）第1、2、3、4组未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

一审法院经审理查明，2009年5月13日，田阳县人民政府作出了田阳县人民政府阳政函（2009）112号《关于同意凤马村1-4组、隆平村1、2、3、4、5、8组三产用地规划的批复》，2009年11月25日，田阳县发展和改革局作出了阳*改（2009）152号《关于田阳县隆平水果批发市场建设项目立项的批复》。根据该批复，十个被告取得了位于田阳县××××新区花园大道旁面积共计30.6亩（合20677平米）的土地用于三产用地建设，项目总投资金额为940万元，其中由被告小组自筹248万元，申请上级扶持配套资金692万元。2010年1月15日，被告隆平村第1、2、3、4、5、8组取得了田阳县建设局颁发的《建设用地规划许可证》。2010年12月，田**茂公司（甲方）与被告隆平村第1、2、3、4、5、8组（乙方）签订了一份《隆平村“三产”用地规划建设协议书》，该协议书主要约定：甲方负责在隆平“三产”用地规划内建设88间（长9m×宽5m×高4.5m）的一层建筑商铺给乙方，建筑面积3960㎡，负责商铺的基础工程、壹层的主体工程、内墙腻子粉、外墙涂料、水电、排污管工程、水泥地板、每间内建有一个卫生间、安装卷闸门、窗，基础工程能满足四层建筑安全要求；负责“三通一平”、施工用电等；乙方负责成立领导小组，涉及6个村民小组的耕地调整和自行处理青苗补偿工作，负责清理工作，保证乙方按时开工；于2011年1月31日前开工，2011年6月31日前建设完成等内容。2011年4月1日，以被告隆平村第1、2、3、4、5、8组、凤马村第1、2、3、4组为甲方，以原告为乙方签订了《田阳县隆平水果批发市场租赁合同书》，合同约定：一、甲方同意把位于田阳县城西新区在建的花园大道旁（即欧艺隆平农贸市场后面）占地面积共计20677㎡将建的田阳县水果批发市场出租给乙方经营管理和开发使用。二、租赁界址：以县人民政府阳政函（2009）112号文件和县发改局阳*改（2009）152号文件批复的红线为准。三、租赁期限、金额及支付办法：1、乙方租赁期限定二十年，暂定2011年4月1日至2031年4月1日，但由于目前市场未建，存在建设期问题，所以具体时间以县人民政府相关部门对市场建筑物竣工验收合格并且同意交付甲方对外使用和搞好场地三通一平后当年起开始计算期限，直至二十年止；2、租赁金额为每年30万元；3、付款办法：合同签订当日，原则上乙方应付一定数量定金租金，但由于批发市场未建成，甲方未能够把租赁物交给乙方使用，所以甲方同意乙方后付租金，即甲方把市场钥匙和三能一平空地交付乙方使用即日一次性付头一年租金30万元，并分别汇到各小组账号上。四、甲方权责：1、合同签订后，甲方要极力督促县人民政府，负责市场的前期投入，包括场地三通一平和政府答复建起的建筑物、迁改高压线和水渠、修缮排水沟、迁拉水电及变压器配备；2、甲方必须根据阳*改（2009）152号文件确认建筑物建有二层，若政府投入不够二层，由乙方垫支续建到第二层，如需建第三层，费用由乙方自行承担，后期的开发建设投入均由乙方负责；3、4（略）；5、因市场未建，甲方必须努力按乙方提供市场的建筑方案要求县人民政府落实，否则乙方有权取消合同，之前产生的费用甲方要如数退回等内容。2011年6月3日，被告隆平村第1、2、3、4、5、8组、凤马村第1、2、3、4组要求田阳县人民政府变更三产建设规划。2013年3月28日，田阳县发展和改革局作出了阳*改（2013）24号《关于变更田阳县隆平水果批发市场项目立项的批复》，同意变更田阳县隆平水果批发市场项目立项，同时撤销原审批文件阳*改（2009）152号，同意项目主要建设内容及建设规模为主要建设1#、2#、3#商铺（三层）共三栋，其中每间铺面规格为长15米×宽5米；项目估算总投资692万元，资金来源为申请县财政拨款及公司自筹。2013年5月20日，田**茂公司（甲方）与被告隆平村第1、2、3、4、5、8组（乙方）签订了一份《隆平村“三产”用地规划建设（水果批发市场）协议书》，该协议书主要约定：甲方负责在隆平“三产”用地规划内建设1#、2#、3#商铺各三层，其中每间铺面长15米×宽5米，负责1#、2#、3#楼的基础工程，基础工程能满足四层建设荷载要求；竣工时间为2013年10月31日等内容。2014年8月29日，田**茂公司与被告隆平村第1、2、3、4、5、8组、凤马村第1、2、3、4组分别签订了《隆平村“三产”用地规划建设解约协议》，同意解除双方签订的《隆平村“三产”用地规划建设协议书》、《凤马村“三产”用地规划建设协议书》、《隆平村“三产”用地规划建设（水果批发市场）协议书》，由田**茂公司根据实际征地补偿协议签订的面积，按2万元／亩退还被告各小组新农村建设费用。原告与被告因协商未果，原告遂向法院起诉，请求：将双方于2011年4月1日签订的《田阳县隆平水果批发市场租赁合同书》有关条款作如下变更：一、将第四条第1、2、5项合并变更为“1、因市场未建，县人民政府已经向甲方发放上级扶持的所有配套资金，县人民政府不可能再出资建设，因此，市场建设由乙方自行规划，自行出资建设作用，甲方应积极配合办理各种证照等。”同时将本条第3、4的序号变更为“2、3”；二、将第三条第1项变更为“乙方租赁期限定二十年，自合同变更之日起开始计算期限，直至二十年止”；三、将第三条第3项第一年支付租金的时间变更为“乙方于合同变更之日将第一年租金300000元分别汇到各生产小组的帐号上”。

一审法院认为

一审法院审理认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，由于被告各小组的土地被征用，县人民政府同意被告各小组位于田阳县××××新区花园大道旁面积共计30.6亩（合20677平米）的土地用于三产用地建设，由田**茂公司负责建设商铺给被告各小组，再由被告各小组将商铺出租原告。原告与被告各小组签订的《田阳县隆平水果批发市场租赁合同书》第三条第1点也明确约定：“乙方租赁期限定二十年，暂定2011年4月1日至2031年4月1日，但由于目前市场未建，存在建设期问题，所以具体时间以县人民政府相关部门对市场建筑物竣工验收合格并且同意交付甲方对外使用和搞好场地三通一平后当年起开始计算期限，直至二十年止”。双方约定的租赁物的租赁期限是以县人民政府相关部门对市场建筑物竣工验收合格并且同意交付使用为条件。而2014年8月29日，田**茂公司与被告各小组解除了《隆平村“三产”用地规划建设协议书》，田**茂公司已经退还被告各小组的新农村建设费用。田阳县隆平水果批发市场商铺没有建设，所以原、被告双方于2011年4月1日签订的《田阳县隆平水果批发市场租赁合同书》没有生效。原告要求变更合同条款的的主张，没有法律依据，应不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十六条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定判决：驳回原告广西田**限责任公司的诉讼请求。案件受理费100元，由原告广西田**限责任公司负担。

上诉人诉称

上诉人广**限责任公司不服一审判决，上诉称，一、一审判决认定上诉人与被上诉人2011年4月1日签订的《田阳县隆平水果批发市场租赁合同书》（下称《租赁合同》）没有生效与本案事实和法律规定不相符。1、租赁合同不是实践合同，而是诺成合同，只要双方当事人意见达成一致，合同即告成立并生效，交付租赁物只是合同的履行问题。2、上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》约定自双方签字之日起生效，故在2011年4月1日双方签字完成后，该合同已经成立并生效。3、上诉人与被上诉人在双方签订的《租赁合同》中没有约定该合同系附生效条件的合同。4、根据合同约定，双方约定租赁的不仅是批发市场的建筑物，而是整块三产用地。一审仅以市场建筑物未交付即认定《租赁合同》没有生效理由不充分。5、根据《租赁合同》约定，被上诉人应当负责市场的前期投入的义务，而产生本案纠纷是上诉人违反上述义务才导致的。6、批发市场没有建设是因为被上诉人为自己的利益不正当阻止才导致的。根据《合同法》第四十五条第二款规定，当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就。7、双方签订的租赁合同是双务合同，而且约定的义务履行有先有后。8、合同签订后，上诉人对场地进行夯实和平整，投了入大量资金，一审法院对此视而不见，如果该《租赁合同》不能顺利履行下去，上诉人的经济损失将非常巨大。二、一审判决认定事实不清。双方合同约定整个市场违筑物租金为每年20万元，空地面积20亩，租金为每年10万元。故市场商铺没有建设不能成为《租赁合同》全部没有生效的理由。综上，请求二审法院依法撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求。

被上诉人辩称

被上诉人田阳县田州镇隆平村第1、2、3、4、5、8组辩称，一审判决正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。

被上诉人田阳县田州镇凤马村第1、2、3、4组未作答辩。

二审审理期间，上诉人、被上诉人均无新证据向本院提供。

本院查明

二审经审理，一审查明的事实属实，本院予以确认。

本院认为

本院认为，本案的争议焦点是上诉人要求变更其与被上诉人签订的《田阳县隆平水果批发市场租赁合同书》是否符合法律规定。租赁合同的变更是指在租赁期间，当事人就租赁合同的内容加以修改或补充。租赁合同内容的变更一般由当事人协商确定，也可以依据法律规定，直接请求人民法院、仲裁机构予以变更。《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”、第二百三十一条规定：“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。”，根据上述法律规定，上诉人与被上诉人如协商一致可以变更合同，或者在履行租赁合同过程中，如发生租赁物毁损、灭失的可以就减少或不支付租金要求法院予以变更。本案中，首先，上诉人与被上诉人并没有达成变更合同的一致意见；其次，由于租赁物田阳县隆平水果批发市场商铺没有建设，被上诉人没有交付租赁物，上诉人也没有交纳租金，双方签订的租赁合同并没有实际履行。再者，本案上诉人诉请要求变更租赁合同内容为由其自行规划，自行出资建设，已经超出了租赁的性质和范围，属于要求与被上诉人重新签订合同，不属于因情势变更而需要变更合同条款的合理事由。综上所述，上诉人要求变更其与被上诉人签订的租赁合同，不符合上述法律的规定，本院不予支持。至于上诉人与被上诉人签订的《田阳县隆平水果批发市场租赁合同书》的法律效力问题，因上诉人在本案中并未诉请要求确认该合同的法律效力，因此，本院在本案中不作认定。

综上所述，上诉人的上诉请求，理由不成立，本院不予支持。一审判决结果处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由上诉人广**限责任公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十一月十二日