范*与广西玉林**服务有限公司、覃义振租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告范**被告广西玉林**服务有限公司、覃**租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月17日立案受理，依法由代理审判员吕**任审理，于2016年3月10日公开开庭审理了本案，书记员吕**担任法庭记录。原告范*的委托代理人范**，被告广西玉林**服务有限公司、覃**的委托代理人王**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称，2013年2月28日和2013年3月26日，原告与被告覃**分别签订了《房屋租赁合同》和《租赁合同补充协议》各一份。合同约定，由原告将属于自己所有的位于玉林市某某东路XXX号某某大厦（房产证号：玉房字第××号、玉房字第××号）的部分房屋（面积3000㎡）出租给被告覃**作合法商业经营使用，被告覃**必须按双方约定的租金数额及支付租金的时间，按时支付租金及相关费用（包括但不限于水电费）给原告，如被告覃**迟延交租及支付相关费用给原告，除应及时足额补交齐外，还应按逾期当月金额总数的每日千分之三向原告支付滞纳金，连续逾期两个月，视为被告违约，原告有权依法解除合同。同时合同还约定：如被告覃**在所租赁的大厦内成立项目公司，则合同中被告覃**的权利、义务和债权、债务由项目公司承担，但被告覃**必须负连带责任。合同签订后，原告依约将房屋交给被告覃**经营使用。被告覃**在其承租的房屋中成立了广西玉林**服务有限公司，开展酒店经营活动。但被告却不按合同约定按时支付租金及水电费给原告，经原告多次催促，被告才派人于2015年6月5日出面与原告进行结算，最后结算出被告至结算时共欠原告租金、水电费及滞纳金人民币共计94228元，但被告还是不予支付。为此，特向法院起诉，请求法院判令：一、被告广西玉林**服务有限公司支付水电费、房租及滞纳金共计人民币101788元（暂计至2016年2月5日，以后发生的按合同约定继续计付）给原告，同时被告覃**对上述欠款及滞纳金付连带清偿责任；二、本案受理费由两被告承担。

原告对其陈述的事实在本院指定的举证期限内提供有6份证据：1、《居民身份证》复印件一份，欲证明原告的诉讼主体资格；2、《租赁合同》复印件一份及《租赁合同补充协议》复印件一份，欲证明原、被告双方形成房屋租赁的事实；3、《房屋产权证书》复印件一份，欲证明原告出租的房屋归其所有，其有权出租；4、《房租、水电欠费结算明细表》复印件四份，欲证明被告欠原告房租、水电费及滞纳金的事实；5、《费用催缴通知》复印件一份及《律师函》复印件一份，欲证明原告多次向被告催缴费用；6、《企业基本信息表》复印件一份，欲证明被告的基本情况及诉讼主体资格。

被告辩称

两被告辩称，对原告提出的索赔的部分费用，其不予认可，水电费的滞纳、8楼洗衣房的滞纳金和房屋租赁合同的滞纳金不认可，其他我方没有异议，原因如下：原告违约在先，根据租赁合同和酒店报备的装修方案，2013年4月16日开始交接房屋，我方从2013年4月16日开始进场装修，装修进度大概为四五个月，当时报备给原告是4个月的装修期，实际施工装修期是到2014年3月29日结束，中途因为房东跟其他租户也就是某某人寿保险公司协商未果，导致其无法施工，导致中途停工累计达90多天时间，因为原告在停车场堆放物资以及楼顶拆卸后的没有及时搬走原告的物资，导致其未能按计划进行施工，加上原告与某某人寿协商未果及房东堆放物资，导致其停工一共126天时间，给其带来直接的经济损失，按照酒店最低盈利值为7000到8000元一天；根据租赁合同，一楼属其租赁房屋，租赁合同没有说明是各租户共用，一楼铺面没有按照约定打通供其使用，中途原告也出面协商，但是与其他租户协商维护，未能按照合同约定履行；原告要求索赔八楼洗衣房的租金，没有书面协议约定，只有口头约定，这个需要双方签订书面协议才能有效执行；根据租赁合同，原告必须保证其方自来水使用，但是原告在未告知其的情况下，擅自抽取地下自来水供其使用，由于地下水水质较硬，水垢较多，导致其热水设备全部烧坏，酒店的管道堵塞，给酒店入住率带来很大的损失，每天只能供应20至30间房，从我方修复更换热水设备到能正常供应热水，影响其累计是22天，这22天每天只能接待30间房，给其带来了巨大损失。综上原因，由于原告没有按照合同约定，没有尽到其责任，严重不守诚信导致其的损失，因此其不同意滞纳金部分。原告提出滞纳金部分，有的租金是原告自己私自摊销其他的费用，导致其打过去的费用是一笔一笔的，原告摊销其他费用后才算租金，导致滞纳金的产生，这些费用没有经过与其任何人沟通，原告没有收租金的情况没有与酒店相关负责人沟通，其不知道拖欠哪个月的房租，即便收到房租，也没有告知其已经收到了。

被告当庭提供的证据如下：《物业交接单》复印件三份、《联系函》复印件一份、《通知》复印件一份，欲证明被告方拖欠租金的原因在于原告不按双方合同约定造成被告的直接经济损失，两者应相互抵消。

经过开庭举证、质证，被告对原告提供的证据1、2、3、6没有异议；对证据4、5的真实性没有异议，对证明内容有异议，认为原告在没有如期收到被告交的费用，应及时通知被告，但是原告都没有通知，一直到2015年5、6月期间，原告才告知被告主要负责人，拖欠房租几个月，同时对费用催缴通知上的水电损耗、电费损耗、电费水费欠费数、洗衣房租金等四部分认可，对水电费滞纳金、合同房租及滞纳金等两部分不予认可。

原告对被告当庭提供的三份《物业交接单》复印件没有异议，对证明内容有异议，认为《物业交接单》是原告与被告的代理人交接的，证明原告按协议的约定将其所出租的房子交接给被告，但要求协商8楼的问题，与本案没有关系，不能证明原告有违约行为；对《联系函》及《通知》的真实性无法确认，并认为与本案无关，被告提出的他的损失是另外的法律关系，不能证明被告庭*所说的损失相互抵消。

本院对各方当事人均无异议的证据予以确认，对各方提出异议的书证，因各自无相反证据予以否定，且该类书证确与双方诉辩事由具有一定的关联性，故本院亦作为定案的参考依据。

综合全案证据，以及双方当事人在庭审中陈述和抗辩的事实进行分析，本院确认以下法律事实：2013年2月28日，原告范*与被告覃*振经协商一致，签订了一份《租赁合同》。合同约定：“出租方（以下简称甲方）：范*，身份证号：××，承租方（以下简称乙方）：覃*振，身份证号：××。第一条：甲方同意将坐落于玉林市某某东路XX号运通大厦（房权证玉房字第××和000XXXXX）的部分房屋（合计总面积3000㎡）出租给乙方作合法商业经营使用。具体位置范围详见附件一至附件五‘出租单元位置图’中阴影部分。第二条：租赁期限为15年。自2013年3月1日起至2028年2月29日止。甲方同意给乙方9个半月的免租金期（自2013年3月1日起至2013年12月15日止），用于双方交接及乙方进场准备及装修试业等。其中从2013年3月1日起至2013年4月15日止为双方交接期，2013年4月16日起甲方将上诉租赁单元按现状陆续交付给乙方。若甲方延期交付则免租金期顺延。第三条：押金和租金。1、乙方应在本合同签订后30日内向甲方支付租赁物押金人民币：壹拾万元（￥100000元）后本合同生效。租赁期满，甲方应将押金无息退还给乙方。2、实行先付租金后使用原则，租金按月度支付，当月租金于上月25日前支付；其中2013年3月1日至2013年12月15日为交接装修试营业期免交租金；2013年12月16日起算租金。租金支付详情如下：第一阶段：2013年12月16日至2016年2月29日，每月租金（不含税）为人民币：伍万元（￥50000元）。………第八条：乙方责任1、乙方必须按时交纳租金、水电费、卫生费、治安费，电梯使用费等各种应该缴纳的费用，如乙方拖欠甲方有权停水停电，情节严重时可终止合同。第九条：违约责任1、甲方未按时或未按合同要求解决重大房屋质量问题，造成乙方或者第三人人身受到伤害或财务损失，负责赔偿损失。2、由于乙方原因给甲方造成损失，乙方负责赔偿损失。3、乙方逾期未缴付租金、费用，除应及时足额补交齐外，还应按逾期当月金额总数的每日千分之三（3‰）向甲方缴付滞纳金。连续逾期两个月，视乙方违约，甲方有权依法解除合同，收回合同中租赁物的经营使用权，押金不退，房屋内设施设备无偿收归乙方。第十条：双方签订本合同后，乙方由于办理证照或其它原因需要就本合同项目成立项目公司，本合同中乙方的权利、义务和债权、债务由项目公司承担（乙方负连带责任）。………”2013年10月18日，被告覃*振在玉林市某某东路XXX号成立了广西玉林**服务有限公司，法定代表人为覃*振，经营范围：会议会务服务、酒店管理服务、酒店清洁服务。按照原、被告双方签订的《租赁合同》约定，2013年12月16日起算租金，当月租金于上月25日前支付，因此，被告应2013年11月25日前起交纳租金，而被告却未按时支付租金及水电费给原告。2015年6月5日，原告方工作人员叶某某与被告方工作人员辛*对2013年11月份至2015年5月份的所欠付的租金、水电费、滞纳金进行确认结算，结算结果为：1、水电损耗：1577.28元（2014年3月到2015年4月，按7%计算）；2、电费损耗：2902.25元（2013年11月到2015年4月，按7%计算）；电费水费欠费数：9240.03元（其中2013年11月为2873.18元，2014年3月为5253.25元，2014年1月水费为1113.6元）；4、水电费滞纳金：13274.77元（2013年11月到2015年4月，包括水电费欠付的滞纳金）；5、洗衣房费用：10500元（2013年12月到2015年5月）；6、房租滞纳金：48684元{其中2014年4日有3000元因水质量问题未付及滞纳金为计算在内（2013年12月到2015年5月）}，合计86178.33元，并在结算单后注明：“结算数据本人辛*和叶某某已一致认同，最终结果由王*与范*协商。”2015年6月7日，原告范*向被告发出《费用催缴通知》，内容为：“广西玉林**服务有限公司（覃*振先生）：现将贵方至2015年6月1日拖欠我方各项费用列于下：1、水费损耗：1577元（2014年3月岛2015年4月，按7%计算）；2、电费损耗：2902元（2013年11月至2015年4月，按7%计算）；3、电费水费欠费数：9803元；4、水电费滞纳金：13274元；5、洗衣房租金：11100元（2013年12月到2015年6月）；6、合同房租及滞纳金：55572元。以上款项总计94228元，贵方必须在2015年6月10日前全部付清给我方，否则我方将按照租赁合同第八条实行停水、停电或启动法律程序，终止租赁合同。特此通知。房屋出租方：范*。2015年6月7日。”2015年6月15日，广**律师事务所范**律师向被告发出《律师函》，声明原告范*委托其全权代理向被告追索欠款，要求被告方在接到此函后五日内将所欠范*的各项费用共计94228元支付给范*（直接汇入范*的工商银行账户，账户：95×××55）。原告催促及与被告协商无果后，遂诉至法院。庭审中，被告对2015年6月7日原告向被告发出《费用催缴通知》上的第1、2、3、5等四项的费用予以认可。

本院认为

本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。原告范*与被告覃义振本着自愿、公平原则于2013年2月28日签订了一份《租赁合同》，租赁期限为15年，自2013年3月1日起至2028年2月29日止。在租赁期间原、被告双方应依约履行该租赁合同，被告应依约按时向原告缴纳租金、水电费等各项费用。依据《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。本案中，原告主张被告广西玉**服务有限公司支付水电费、房租及滞纳金共计人民币101788元（暂计至2016年2月5日，以后发生的按合同约定继续计付）给原告，同时被告覃义振对上述欠款及滞纳金付连带清偿责任的诉请；两被告对此提出抗辩，称拖欠租金的原因在于原告不按双方合同约定造成被告的直接经济损失，被告拖欠原告的租金与原告不按合同约定造成被告的直接经济损失两者应相互抵消。根据合同相对性原则，两被告提供的证据与本案不是同一法律关系，本院不予采纳，两被告应对此承担举证不能的法律后果。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。”、第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同衣服不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”，对于原告主张两被告支付水电费、房租及滞纳金给原告的诉请，本院依法予以支持，但具体数额应按照原、被告双方结算一致确认的数据计算，即被告覃义振应支付水电费、房租及滞纳金共计1577.28＋2902.25＋9240.03＋13274.77＋10500＋48684＝86178.33元给原告范*。根据原告范*与被告覃义振双方于2013年2月28日签订的《租赁合同》第十条：“双方签订本合同后，乙方由于办理证照或其它原因需要就本合同项目成立项目公司，本合同中乙方的权利、义务和债权、债务由项目公司承担（乙方负连带责任）。………”的约定，被告广西玉**服务有限公司应对上述债务负连带清偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：

裁判结果

一、被告覃义振支付房租、水电费及滞纳金共计人民币86178.33元给原告范*；

二、被告广西玉**服务有限公司对上述债务负连带清偿责任。

本案受理费2336元，减半收取为1168元，由被告覃**及被告广西玉**服务有限公司负担（该款原告范*已预交，由被告覃**及被告广西玉**服务有限公司一并支付给原告范*）。

上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或玉林**民法院递交上诉状一式五份，上诉于玉林**民法院，于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费2336元（开户银行：农行**行营业部，户名：玉**政局，账号：20-401001040008677），逾期不交也不提出免交、缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一六年四月五日