杨某某与江西某某公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人杨某某因商品房预售合同纠纷一案，不服靖西县人民法院（2015）靖民一初字第62号民事判决，向本院提起上诉，本院于2015年8月26日受理后，依法组成合议庭进行审理，于2015年11月13日公开开庭审理，上诉人的委托代理人卢**，被上诉人的委托代理人黄**、陈**出庭参加诉讼。2015年11月24日，本案经依法延长审限3个月，现已审理终结。

一审法院查明

一审法院经审理查明，杨某某与江**公司于2013年11月24日签订了《商品房买卖合同》，约定：江**公司将其开发建设的山水国际商品房第4幢B单元803号房出售给杨某某，该房建筑面积为116.85平方米，总金额为379323元。关于房屋交付期限及违约责任约定为：江**公司应当在2014年6月30日前，依照国家和地方政府的有关规定，将符合合同约定条件的商品房交付杨某某使用，逾期超过30日后，杨某某要求继续履行合同的，合同继续履行，并自合同约定的最后交付期限的第2天起至实际交付之日止，江**公司按日向杨某某支付已交付房价款万分之十的违约金。江**公司免除责任的约定为：如果遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因政府政策性因素或政府其他规定等非出卖人原因引起的延误；3、因气候原因或其他异常困难因素等非出卖人原因引起的延误；4、买受人未按合同规定期限付款或未按约定办理完按揭手续银行未放款所造成的延误；5、供水、供电相关部门停水停电造成停工的；以上因素出卖人应在合同约定的交付日期限前15日及实际交房之日分别将统计结果以书面形式告知买受人。合同签订后，杨某某于2013年11月24日付清该商品房购房款379323元。另查明，2012年11月1日，江**公司与遂川**有限公司签订施工承包总合同，其开发建设的靖西山水国际项目于2012年11月6日开工建设，并向靖西**有限公司办理了临时用电。2013年12月31日，广西壮族自治区物价局作出桂价格（2013）第139号文件，规定：新建居住区供配电设施建设维护费由供电企业统一组织开展，统一收费。2014年5月27日，靖西县物价局作出靖价函（2014）4号文件，复函靖西**有限公司：新建居住区供配电设施建设维护费，请按《广西壮族自治区物价局关于广西新建居住区供配电设施建设维护费有关问题的通知》（桂价格{2013}第139号）规定执行。2014年10月15日，江**公司与靖西**限公司落实靖西山水国际小区供配电设施建设的方案，并于2014年11月12日完成安装、调试3#、4#楼的所有供电设备。2014年11月15日，建材桂林地质工程勘察院、四川众**责任公司、遂川**有限公司、广西建**有限公司、江**公司联合出具3#、4#楼《竣工验收备案表》。2014年11月17日，江**公司通过短信向杨某某发出通知，要求杨某某于2014年11月18日前来办理收房手续。2014年11月20日，杨某某签收收楼确认书，确认江**公司交房事实，并接受江**公司赠送一年的物业管理费1121.8元和电梯维护费300元。庭审中，江**公司辩称之前赠送杨某某的物业管理费和电梯维护费是以杨某某不再要求江**公司承担支付延期交房违约金为条件，而杨某某既接受了江**公司的赠送仍要江**公司承担违约责任，有悖原先的约定，故江**公司请求撤回之前的该赠与行为，并要求从违约金中予以抵扣。

一审法院认为

一审法院经审理认为，一、江西某某公司迟延交房是否构成违约及应否承担违约责任的问题。杨某某与江西某某公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，应为合法有效合同。依法成立的合同，对合同双方当事人均具有约束力，当事人应当按照合同约定全面履行各自义务，当事人一方不履行义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。合同签订后，杨某某按约履行了向江西某某公司支付房屋价款的义务，但江西某某公司没有按合同约定及时交付房屋，已构成违约，应依法承担违约责任，杨某某请求江西某某公司支付延期交房违约金，符合法律规定，予以支持。鉴于本案江西某某公司在履行合同过程中广西物价局桂价格（2013）第139号文件和靖西县物价局靖价函（2014）4号文件的出台，客观上造成江西某某公司为协调山水国际小区的供配电建设事宜耗费了一定的时间，对小区建设造成一定的影响，即从2014年5月27日靖西县物价局文件的出台到2014年10月15日供配电方案的落实，耗时将近五个月，客观上与江西某某公司延期交房存在一定的因果关系。综合本案实际，本院酌情扣除三个月的合理期间，即江西某某公司实际逾期交房的天数为自2014年8月28日至2014年11月18日止，共计82天。二、双方约定的违约金是否过高，应否予以调整的问题。所谓违约金，是指当事人约定或者法律直接规定的，在一方当事人不履行或者不完全履行合同时向另一方当事人支付一定数额的金钱或其他给付。根据《合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以减少”及《最**法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期作出裁决。”的规定，本案中，江西某某公司提出双方约定的违约金过高，要求予以调整，但未能提供相关证据予以证实。杨某某的实际损失应为江西某某公司逾期交房期间已付房款的利息损失，杨某某在合同签订后共支付购房款379323元，按照中**银行同期贷款利率（六个月内贷款年利率为5.85%）计算，每天产生利息损失为60.80元（379323元×5.85%／年÷365天）。如按合同约定日万分之十的标准计算，则江西某某公司每天支付*某某的违约金为379.32元（379323元×0.1%／天），过分高出杨某某的实际损失。根据《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标的适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”的规定，以及根据我国法律规定的违约损害赔偿责任以填补损失为基本原则，江西某某公司支付*某某的违约金依法应调整为每日79.04【60.80元×（1＋30%）】元，故江西某某公司应支付*某某自2014年8月28日至2014年11月15日期间的逾期交房违约金为6481.28（79.04元／天×82天）元。由于江西某某公司赠送杨某某的物业管理费和电梯维护费是附条件的赠与行为，而杨某某接受赠送后仍要求江西某某公司承担违约责任，即江西某某公司所附的赠与条件不成就，故江西某某公司提出请求撤回该赠与并要求从违约金中予以抵扣的抗辩意见，符合法律规定，予以采纳。因此，江西某某公司实际尚应支付*某某的违约金为5059.48（6481.28-1121.8-300）元。杨某某的过高请求，不予支持。对于江西某某公司提出广西物价局（2013）第139号文件和靖西县物价局（2014）4号文件的出台，导致其解除与遂川**有限公司签订的《施工承包总合同》项下的供配电设施建设工程，影响其对山水国际小区的建设，可据实予以延期的抗辩主张。广西物价局和靖西县物价局文件的出台，在一定程度上影响了靖西山水国际小区的建设，与江西某某公司延期交房的行为存在一定的因果关系，但江西某某公司未按照合同约定在文件出台后将可能造成的影响天数予以统计并以书面形式告知杨某某，不符合合同约定的免责条件，故江西某某公司的抗辩理由不成立，不予采信。对于江西某某公司提出2013年降雨天数168天及2014年降雨天数148天，严重影响施工进度，应当予以顺延的问题。本院认为，降雨属于正常的天气现象，并非不能预见，江西某某公司作为房地产开发商在签订合同时应当预见到气候因素造成施工进度的影响，合理计算工期，确保其在承诺的交房日期前能够顺利完工。江西某某公司提供的靖西县气象局2013年和2014年靖西降水统计表显示没有出现特大暴雨或者洪涝灾害等异常现象，不符合双方签订的《商品房买卖合同》第八条第二款第3项约定“因气候原因或其他异常困难因素等非出卖人原因引起的延误，江西某某公司可据实予以延期交房。”的情形，故江西某某公司的抗辩意见不成立，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百九十二条第一款第（三）项、第一百九十四条，《最**法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最**法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决：一、江西某某公司江西某某公司给付*某某杨某某逾期交房违约金人民币5059.48元；二、驳回杨某某杨某某的其他诉讼请求。本案受理费1346元（杨某某已预交673元），由江西某某公司负担。

上诉人诉称

上诉人杨某某不服一审判决，上诉称：一、一审法院认为供配电事宜影响交房时间，扣除了三个月时间，属于认定事实错误。靖西水**司公司在一审期间出具两份互相矛盾的证据，一审法院对上诉人表示异议的由靖西**限公司出具的前一份证据进行认定，并据此给被上诉人扣除三个月的时间明显有误；二、将被上诉人赠送的物业管理费和电梯维护费从被上诉人应承担的违约金中扣减是错误的，没有任何证据证实赠送是附条件的赠与行为。三、一审判决适用法律错误，本案双方关系是商品房买卖合同，也就是经营者与消费者之间的法律关系，在法律适用上应该是特殊法优先于普通法，本案应适用《广西壮族自治区消费者权益保护条例》的相关规定，应按双方约定的违约金进行赔偿，要求二审法院依法改判。

被上诉人辩称

被上诉人江西某某公司答辩称：一、政府物价部门出台的在供配电设施建设维护方面由电业公司统一进行的文件的确影响了答辩人的交房时间。2014年靖西物价局（2014）4号文件出台后，被上诉人只能根据文件的规定，终止了原来与联**司签订的供配电承包合同，重新按物价部门的文件与靖西**公司进行协商，于2014年10月15日重新与靖西**公司落实了3#、4#楼的供配电建设方案。关于靖西**公司在一审期间，又出具另一份证明的问题，事实上是指靖西**公司在完成了3#、4#楼的供配电建设方案后，靖西**公司又要求答辩人另找上级电力企业进行对接，靖西**公司这一行为，又推迟了答辩人其他楼栋的配电工程安装。二、一审法院适用法律正确，最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》是专门针对商品房买卖而制定的司法解释，比起《广西壮族自治区消费者权益保护条例》更具有特殊性和针对性。一审法院判决认定事实清楚，判决正确，要求二审法院驳回上诉，维持原判。

二审审理期间，双方当事人均无新的证据向本院提交。

本院查明

二审经审理，一审查明的事实属实，本院予以确认。

本院认为

本案的争议焦点是：1、政府物价部门出台的文件是否影响到被上诉人供配电设施的建设，应否扣除相应的时间；2、被上诉人赠送的物业管理费和电梯维护费是否系附条件的赠与行为，应否返还被上诉人；3、双方约定的逾期交房违约金日万分之十是否明显过高，应按什么标准计算。

本院认为，一、关于物价部门出台的文件是否影响被上诉人供配电建设的问题。双方签订房屋买卖合同约定的交房时间是2014年6月30日。2013年12月31日，广西壮族自治区物价局作出桂价格（2013）第139号文件，要求新建居住区供配电设施建设维护费由供电企业统一组织开展，统一收费。2014年5月27日，靖西县物价局作出靖价函（2014）4号文件，复函靖西**有限公司，要求新建居住区供配电设施建设维护费，请按《广西壮族自治区物价局关于广西新建居住区供配电设施建设维护费有关问题的通知》（桂价格{2013}第139号）规定执行。此文件的出台，导致被上诉人的供配电建设报备手续重新申请，并多次和靖西**有限公司进行沟通协商，并于2014年10月15日最终落实3#、4#楼供配电设施建设方案，至于过后是否由靖西**有限公司来承建该小区的供配电工程，均已经实际对交房时间造成影响。按照双方签订的《商品房买卖合同》第八条第二款规定，有因政府政策性因素或政府其他规定、气候原因或其他困难因素等非出卖人原因、买受人未按合同规定期限付款等情况，出卖人的交房时间可以延期。一审法院根据本案的实际情况，认定供配电工程相关文件的出台属于政府政策性因素，酌情扣除三个月时间是适当的。

二、关于上诉人赠送的物业管理费和电梯维护费是否系附条件的赠与行为，应否返还被上诉人的问题。被上诉人认为是因为延期交房，双方已经达成谅解的情况下，被上诉人才赠送电梯费和物业管理费给上诉人。赠与是附条件的行为，在上诉人反悔并起诉要求被上诉人承担违约责任的情况下，附条件赠与的物业管理费和电梯维护费应退回被上诉人。但上诉人否认赠与系附条件的行为，且被上诉人赠与上诉人物业管理费和电梯维护费只有一张双方签字的赠送单，注明赠送电梯使用费300元和物业管理费一年，并没有注明任何赠与所附的条件。依照《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”被上诉人现有的证据无法证明赠与系附条件的行为，因此，上诉人关于赠送金不应退回的上诉理由成立，本院予以支持。

三、关于逾期交房违约金双方约定按总房款的日万分之十计算是否明显过高的问题，根据《合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”之规定，只有违约金过分高于造成损失的，可以请求适当减少。如何确定违约金是否过高，本院认为已交付的房款损失最高可以参照民间借贷的利率计算，即可以按中**银行规定的金融机构同期同类贷款利率的4倍计算，如果高于同期同类贷款利率的4倍，则应该认定为违约金约定过高。本案中，上诉人已支付购房款379323元，按照中**银行同期贷款利率（六个月以内贷款年利率为5.85%）4倍计算，每日产生利息损失为243.2元（379323元×5.85%／年÷365日×4倍）。上诉人要求按合同约定按日万分之十的标准计算，则每日支付杨某某的违约金为379.32元，仍然比同期同类贷款利率4倍要高，明显过分高出上诉人的实际损失。在双方约定违约金过高的情况下，只能根据《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定进行调整，被上诉人每日支付违约金为79.04元（379323元×5.85%／年÷365日×130%），一审法院对违约金的调整正确，本院予以维持。被上诉人需支付给上诉人的违约金为2014年8月28日至2014年11月18日期间的逾期交房违约金为6481.28元（79.04元／日×82日）。

综上所述，一审判决认定事实清楚，程序合法，但判决扣除被上诉人赠送的电梯费和物业管理费不当，本院对此进行纠正。上诉人上诉理由部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条的规定，判决如下：

二审裁判结果

一、维持靖**法院（2015）靖民一初字第62号民事判决第二项；

二、变更靖**法院（2015）靖民一初字第62号民事判决第一项为被上诉人江西某某公司给付上诉人杨某某逾期交房违约金人民币6481.28元。

一审案件受理费1346元（上诉人已预交673元），由被上诉人负担；二审案件受理费1133元（上诉人已预交），由上诉人负担1007元，被上诉人负担126元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十二月十六日