朱**与刘**、龙**房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人朱**因与被上诉人刘**、龙**房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院（2015）南民初（一）字第156号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员司**担任审判长，审判员丘洪兵和代理审判员侯**参加的合议庭审理了本案。上诉人朱**的委托代理人江*，被上诉人刘**、龙**的共同委托代理人韦锦标，一审被告江**的委托代理人廖鋆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

一审法院经审理查明，2014年3月19日，江**通过受赠、继承的方式从其母亲吴静金处取得柳南区柳邕路四区5栋3-1号房屋所有权。2014年7月23日，江**（委托方、甲方）与龙**（受托方、乙方）在柳州市柳南区尖峰房地产信息部签订《房屋转让委托合同书》，双方约定“一、甲方自愿将座落于柳邕路四区5栋3-1室房的房产委托给乙方销售……三、乙方在签订委托协议之日向甲方支付代理售房定金人民币大写：贰万元整（￥20000.00元）……九、甲方同意乙方以人民币大写：肆拾叁万元整（小*￥430000.00）作为销售底价，最终成交超出的部分作为乙方的销售佣金。本合同的代理期限从甲方交房屋钥匙给乙方销售当日起至2014年11月23日止，甲方拿到乙方代理销售定金即将该房屋房产复印件交给乙方销售，方便乙方的顾客看房……”同日，龙**在柳州市柳南区尖峰房地产信息部以现金方式支付20000元定金给江**，江**出具《收据》一份，其上载明“今收到龙**交来购买坐落于柳邕路四5栋3-1房的购房定金人民币大写：贰万元整（￥20000.00）。”之后，江**（委托人）与柳州市尖峰房地产信息部（受委托人）签订《委托书》，约定“本人座落于柳邕路四区5栋3-1号房［房产证号：柳房权证字第××号，土地证号：柳*用（2014）第106816号，建筑面积81.86㎡］房屋，特委托受托人‘柳州市尖峰房地产信息部’办理如下事项：1.全权代理我与买家洽谈卖房价格，与买方签订‘房屋买卖合同’，收取买方购房定金；2.办理过户时我只需要配合买方办理房屋过户相关手续，配合买方办理土地、水电、物业过户手续；3.受托人委托期限内代我办理以上手续所签订的文件我均承认，委托期限为：从2014年7月23日到2014年11月23日止”。

2014年8月4日，柳州市尖峰房地产信息部（卖方、甲方）与朱**（买方、乙方）签订《房屋买卖合同》，其上载明“甲、乙双方遵循平等自愿和诚实信用原则，经协商一致，签订本协议。一、甲方自愿将座落于柳邕路四区5栋3-1室房的房产出售给乙方。二、甲、乙双方协定上述房产总价为人民币大写：肆拾柒万元整（小*￥470000.00元）。三、乙方在签订协议之日向甲方支付购房定金人民币大写：贰万元整（￥20000.00元）……七、违约责任：如果乙方中途反悔不买，甲方则不退还乙方已支付的购房定金人民币大写：贰万元整；如甲方中途反悔不卖，甲方则双倍赔偿购房定金给乙方……”同日，朱**以刷卡的方式交付购房定金20000元，柳州市尖峰房地产信息部龙**出具《收据》一份交朱**收执，其上载明“今收到朱**交来购买柳邕路四区5栋3-1号房购房定金人民币贰万元整（￥20000.00元）。”

另查明，柳州市尖峰房地产信息部全称为柳州市柳南区尖峰房地产信息部，韦**为柳州市柳南区尖峰房地产信息部员工。朱**在2014年8月4日获悉其欲购买的房屋所有权人为江小菊。

以上事实有当事人双方提交的证据、该院庭审笔录等书证附卷为证。

一审法院认为

一审法院人认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。朱**主张柳州市柳南区尖峰房地产信息部（以下简称尖峰房产）与其签订的《房屋买卖合同》，没有以被代理人江**的名义签订，不符合法律关于委托代理的规定，而且，尖峰房产没有房屋却与朱**签订《房屋买卖合同》已构成欺诈，因此，合同无效。该院认为，江**与尖峰房产构成委托合同关系，有江**与尖峰房产股东龙**签订的《房屋转让委托合同书》、江**与尖峰房产签订的《委托书》为凭，虽然《房屋转让委托合同书》是以龙**名义签订，但从庭审查明的事实可知，江**自始至终知道房屋实际交由尖峰房产代售，从双方签订合同地点为尖峰房产办公室也可推知龙**与江**签订合同的行为是履行职务行为，因此，尖峰房产是有房屋出售的。朱**辩称龙**交给江**的是购房定金而非代售定金，但通过龙**、刘**提交的证据及江**的陈述来看，尖峰房产与江**之间并未就房屋买卖有过约定，江**自认收取的20000元就是代售定金，尖峰房产与江**均承认《收据》书写的“购房定金”为笔误，朱**认为尖峰房产与江**之间是买卖关系而不是委托关系，没有提供证据予以证实。对于尖峰房产能否以自己的名义签订合同，《委托书》第1点已明确约定尖峰房产全权代理江**与买家洽谈卖房价格、与买方签订《房屋买卖合同》、收取买方购房定金，同时，《中华人民共和国合同法》第402条赋予了受托人介入权，即“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”，可知，本案中尖峰房产有权以自己的名义与朱**签订《房屋买卖合同》，朱**主张《房屋买卖合同》未以委托人的名义签订、尖峰房产没有房屋出售存在欺诈致使合同无效，没有法律依据，该院不予支持。

对于朱萍姑主张龙**、刘**故意隐瞒出售房屋建成时间，将1994年建的房屋说成2002年所建，住朱萍姑没有提供证据予以证实，该院不予支持。

据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四百零二条、《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回朱**的诉讼请求。案件受理费300元（朱**已预交），因适用简易程序，减半收取150元，由朱**负担。

上诉人诉称

上诉人朱*姑不服一审判决，上诉称，一、原审法院没有查明主要事实。首先，诉争房屋的所有权人及谁有权利出卖该房屋没有查明。江**及被上诉人刘**所交的房屋所有权证是复印件，且上诉人不质证并表明不能作为证据，可是原审法院却仍认定为合法证据，有悖于相关法律规定。其次，对诉争房屋的建筑时间没有查明。上诉人已在一审时向法庭提供了该房屋的建筑时间是1994年的证据，有开工时间和竣工时间的记载。可是原审法院却不采纳上诉人所提供的证据。因为房屋的建筑时间直接影响到买卖房屋的价格和意愿。原审法院却不查明清楚。最后，签订买卖房屋合同是否存在欺诈原审法院也没有查明。被上诉人和上诉人签订房屋买卖合同时，说房屋是2002年建的，但实际是1994年建的。二、原审法院违反法定程序，通知一审被告江**到庭参加诉讼。本案是上诉人诉被上诉人刘**和龙**房屋买卖纠纷案件，与江**没有法律上关系，可原审法院却依被上诉人的请求通知江**参加诉讼，以达到被上诉人刘**、龙**伙同江**恶意串通损害上诉人利益的目的。三、原审法院审理本案作出的判决违反法律规定，应予以撤销。原审法院的判决违反了我国《民法通则》第五十八条第三、四项规定。本案所有的证据都明显指向被上诉人刘**、龙**和江**恶意串通，损害上诉人的利益和以欺诈的手段骗取上诉人签订买卖房屋合同，可是原审法院却不支持上诉人的诉讼请求。四、原审法院审理本案不公正，是在帮被上诉人打“官司”，偏袒被上诉人。其具体表现在：第一、违反法定程序，依被上诉人的要求追加江**参加诉讼，致使被上诉人之间恶意串通，损害上诉人的利益。第二，被上诉人刘**所提供的房屋所有权证是复印件，不能作为证据，可是原审法院却采信了。被了上诉人江**所提供的房屋所有权证同样是复印件，原审法院也采信了。第三，被上诉人龙**、江**向法院提交的收据，明确地写明江**收到龙**的购买房屋定金20000元。并且是在2014年的7月23日收到的购房定金。原审法院审理本案却认定是委托卖房定金。白纸黑字写的是购房定金，原审法院在审理本案时却认定为是笔误。综上所述，请求二审法院依法撤销广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院（2015）南民初（一）字第156号民事判决，改判支持上诉人在一审法院的诉讼请求。

被上诉人辩称

被上诉人刘**、龙**答辩称，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。事实理由：一、一审法院适用法律正确。二、上诉人认为一审对争议的房屋所建时间没有查清楚。被上诉人认为对本案没有影响，上诉人是完全民事行为能力人，看过房产证和土地使用证，被上诉人不是开发商和建筑方，该房屋土地证和房产证确实都是在2002年取得，故被上诉人不存在欺诈行为，因为上诉人买的本来就是二手房。三、上诉人认为一审法院违反程序，被上诉人认为一审法院没有违反法定程序，两个被上诉人都是受江小*委托卖房的。四、上诉人认为被上诉人和江小*恶意串通没有事实依据。江小*委托被上诉人出售房屋是事实，所以是上诉人违约，20000元定金不应退还给上诉人。

一审被告江**答辩称，其与上诉人之间没有任何关系，其只是与被上诉人有委托关系，故上诉人的上诉与其无关。

综合诉辩双方的意见，上诉人朱**与被上诉人刘**、龙**及一审被告江**对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。

上诉人朱**在二审期间提交录音光碟一张，拟证实买房子的时候售房员说房屋是2002年建的，被上诉人存在欺诈。

被上诉人刘**、龙**及一审被告江**在二审期间均无新证据提交。

本院认为

本院对上诉人二审新提交证据的分析与认定，被上诉人不认可录音光碟的真实性，认为无法确定是否是被上诉人和韦**说的，而且内容也表明售房员不知道房子是1994年还是2002年的。一审被告江**认为该证据与其无关。本院认为，虽然被上诉人不认可录音光碟的真实性，但其并未提交相反证据予以推翻，故本院对该证据的真实性予以确认，对上诉人的证明目的本院将在说理部分进行综合分析。

本院认为，朱**与柳州**峰房地产信息部在平等自愿基础上签订的《房屋买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，属有效合同，双方当事人均应按合同约定全面履行义务。该协议第七条约定，如果乙方（朱**）中途反悔不买，甲方（柳州**峰房地产信息部）则不退还乙方已支付的购房定金人民币大写：贰万元整，故朱**如无正当理由不购买房屋，无权要求退还已付定金。上诉人主张被上诉人在销售房屋时隐瞒了实际房龄，并提交了一份录音光碟予以证实，但被上诉人对此予以否认，且从该录音光碟的内容看，当时的销售人员韦**并没有明确承认其在销售过程中说过房屋是2002年建的，其在9分24秒还表示2002年是指房产证，被上诉人龙**以及案外人蒙*也一直强调2002年是指房产证，故对上诉人的该项主张，本院不予采信。上诉人还主张一审未查明争议房屋的所有权人，虽然上诉人对被上诉人在一审提交的房产证复印件不予质证，但其在二审期间明确表示对一审查明的事实无异议，也知道房屋所有权人是江小*，故对上诉人的该项主张，本院亦不予采信。关于一审通知江小*参加诉讼是否违反法定程序，因江小*与案件处理结果有法律上的利害关系，追加其参加诉讼利于查清本案的事实，上诉人称江小*与被上诉人恶意串通损害其利益也无证据证实，故一审的审理程序符合法律规定。综上所述，一审判决认定的事实清楚，适用法律正确，判决并无不当。上诉人的上诉理由缺乏事实依据及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

本案二审案件受理费300元，由朱**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十一月二日