昭平县**有限公司与李**物业服务合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人李**因与被上诉人昭平县**有限公司、一审第三人昭平县**主委员会物业服务合同纠纷一案，不服昭平县人民法院作出的（2015）昭*二初字第263号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年1月20日受理后，依法组成由审判员凌**担任审判长，代理审判员邓**、张**参加的合议庭审理了本案。书记员李**担任法庭记录。本案现已审理终结。

一审法院查明

一审法院经审理查明，原告系从事物业管理服务的企业，被告系昭平凤凰花园小区的业主，居住面积264平方米。2013年8月至9月小区出现无物业服务状况，经召开业主大会，选举了新一届业主委员会即本案第三人凤**业委会。业委会成立后，于2013年11月13日与本案原告的法定代表人张*签订了《昭平县凤凰花园小区物业委托管理合同》，合同约定甲方凤**业委会委托乙方张*负责管理凤凰花园小区物业工作，并约定物业管理费收费标准为0.3元／平方米，拖欠物业费超过6个月以上加收每3％的滞纳金等事项。同日，双方又签订了一份补充协议。2015年2月27日，张*作为法定代表人的昭平**业公司成立，同日凤**业委会与原告签订了《凤凰花园物业委托管理合同补充协议》，协议约定2013年11月13日签订的物业委托管理合同具有法律效力，物业费及滞纳金计算标准与原合同一致，并将此事宜向小区业主公示。公示期间，未有小区业主向业委会提出异议。被告在2013年11月起至今接受原告为其提供的物业管理服务，但未交纳物业管理费。

另查明，被告对小区物业管理费按0.3元／平方米收取无异议。从2013年11月13日起至2015年6月30日，被告应交纳的物业管理费为1580.80元（19个月×83.2元／月（包含每月水电分摊4元）。

一审法院认为

一审法院经审理认为，公民、法人的合法权益受法律保护。**务院2007年10月1日施行的《物业管理条例》第十一条规定，下列事项由业主共同决定：选聘和解聘物业服务企业。本案中，第三人凤凰花园业委会就选聘小区物业机构时，虽未经业主大会共同决定，但小区业委会与原告签订合同后，从2013年11月13日起对昭**花园小区提供物业管理服务，被告作为小区的业主，事实上接受了原告提供的物业管理服务，且未对服务质量及收费标准提出异议。根据《最**法院关于适用﹤中华人民共和国﹥若干问题的解释（二）》第二条“当事人未以书面或者口头形式订立合同，但从双方的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的‘其他形式’订立合同……”的规定，该院认定原、被告之间形成了事实上的物业服务合同关系。因此，原告提供物业服务之后有向被告收取相应物业管理费的权利，被告应按实际发生的服务价格向物业公司缴纳相应的物业费用。现原告主张被告支付2012年4月至2015年6月的物业管理费。该院认为，原告实际提供物业服务的时间是从2013年11月13日开始，计算至2015年6月30日，被告应交纳的物业管理费为l580.80元，该院予以确认。对2013年11月13日之前的物业管理费，由于提供物业服务的主体不是原告，故该院不予支持。关于物业管理费的滞纳金问题。该院认为，原告主张的滞纳金应属合同违约金范畴，支付违约金的责任仅适用于违反合同义务的情形，且只有当事人在合同中约定了违约金或者法律规定有违约金时才能适用。前述原、被告之间形成的是事实上的物业服务合同关系，因此，双方之间并没有滞纳金的约定。故对原告请求被告支付滞纳金的诉讼请求，该院不予支持。判决：一、被告李**向原告昭平县**有限公司支付物业管理费l580.80元。二、驳回原告昭平县**有限公司的其他诉讼请求。

上诉人诉称

上诉人李**不服一审判决，上诉称，一审法院适用法律错误。一审法院适用最**法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释二的第二条是适用法律错误的。

一、2013年ll月l3日张*与昭平**业委会签订的《昭平县凤凰花园小区物业委托管理合同》无效，没有法律效力。1、《物业管理条例》第二条：本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。可见，签订物业委托合同的一方是业主，另一方是物业服务企业。本案中，张*是个人，不是物业服务企业，他无资质签订《昭平县凤凰花园小区物业委托管理合同》，对业主无拘束力。2、《物业管理条例》第十一条：下列事项由业主共同决定：（四）选聘和解聘物业服务企业。本案中，签订《昭平县凤凰花园小区物业委托管理合同》没有召开业主大会，也没有经过业主共同决定，此合同对业主也没有拘束力。3、《昭平县凤凰花园小区物业委托管理合同》条款中收费标准没有经过业主的同意，也没有相关部门的收费许可，是张*的个人意思表示，对业主也是没有拘束力的。

二、2015年2月27日签订的《昭平县风凰花园物业委托管理合同补充协议》是无效的合同，没有法律效力。理由同上。

三、上诉人李**从2013年ll月开始至2015年6月为止，因为不认可《昭平县凤凰花园小区物业委托管理合同》，当然就不会按照合同中的收费标准支付物业管理费用，一审法院就不能按照《中华人民共和国合同法》若干问题的解释二的第二条认定为“其他形式”订立的合同。一审法院认可上诉人和被上诉人之间形成事实上的物业服务合同关系，那么就是认可不合法的合同，以及不合法的收费标准受到了法律的保护，这与公民、法人的合法权益受法律保护相违背，这就意味如果张*按照每平方米l00元的价格收取物业管理费也是合法的，业主就应该如数缴纳此费用。一审法院判决按照无效的《昭平县凤凰花园小区物业委托管理合同》和《昭平县凤凰花园物业委托管理合同补充协议》里物业管理费标准要求上诉人李**缴纳物业管理费是没有法律依据的。

综上所述，一审法院适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决的第一项，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。

双方当事人对一审查明的事实没有异议，没有新证据提交。

综合诉辩意见，双方对一审查明的事实没有异议，本院予以确认。

本院认为

本院认为，《昭平县凤凰花园小区物业委托管理合同》中乙方虽为个人，当时也未成立物业管理企业，由于法律没有强制性规定物业管理必须是物业企业，而不能委托个人管理，上诉人李**主张该合同因是个人签订而无效没有法律依据。《昭平县凤凰花园小区物业委托管理合同》本质上是第三人昭平县**主委员会与张*个人签订的委托物业管理的劳务合同，本案是由于该合同引发的劳务纠纷。

《物业管理条例》第十一条第（六）项规定：确定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《昭平县凤凰花园小区物业委托管理合同》是否经或未经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，目前无相关证据证实，但并不能对抗善意第三人即张*，上诉人李**以未经业主同意为由主张该协议对上诉人不具约束力，不仅缺乏证据也不符合法律规定。业主委员会的决定对全体业主具有约束力，上诉人李**主张《昭平县凤凰花园小区物业委托管理合同》对业主没有约束力本院不予采纳。

根据《收费许可管理办法》第二条规定：收费许可适用于实施收费的国家机关、事业单位及非企业组织。被上诉人企业当时并未成立，张*个人收取劳务报酬无需取得物价部门的收费批准，且收费标准为合同中约定，也与当时物价部门核定的物业管理标准基本一致，不存在明显虚高的现象。张*提供物业服务是事实，上诉人李**接受了张*的劳务，应当支付劳动报酬给张*。由于被上诉人昭平县**有限公司是张*个人2015年2月成立的物业管理企业，以企业名义请求上诉人李**给付公司成立前的个人物业管理劳务费是张*对自己财产权力的自由处分，且不损害国家以及他人利益。一审处理合法有据，本院予以维持。

综上，上诉人李**上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由上诉人李**承担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月十一日