柳州市**有限公司与柳州丰**限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告柳州市**有限公司与被告柳州丰**限公司、第三人柳州东**任公司以及反诉原告柳州丰**限公司与反诉被告柳州市**有限公司、第三人柳州东**任公司租赁合同纠纷一案，本院于2015年2月13日立案受理后，依法由审判员黄**任审判，于2015年4月30日公开开庭进行了审理。原告柳州市**有限公司的法定代表人彭*及其委托代理人阳**，被告柳州丰**限公司、第三人柳州东**任公司的共同委托代理人苏*、胡**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告柳州市**有限公司诉称及辩称，2010年9月19日原告与被告签订一份《服务协议》，约定：原告租赁漂白粉厂房自2010年9月19日至2013年8月31日止。原告依协议已履行相应义务。2012年10月在协议规定租赁期限尚未到期的情况下，被告及第三人强行停电、停水致使原告无法正常生产，给原告造成严重损失，迫使原告搬离租赁场地，原告为维权曾多次向被告及第三人主张搬迁费、停产停业费以及退回押金、预付电费等，终遭拒绝。第三人与被告属委托关系，应当对本案承担连带责任。故原告向法院起诉，请求判令：1、被告退回押金11600元、预付电费2000元，合计13600元，第三人承担连带责任；2、本案诉讼费由被告承担。

针对反诉，原告认为被告的反诉无事实依据，请求予以驳回。理由如下：1、2012年10月底被告已经停水停电，致使原告无法正常生产经营，因此被告主张的场地服务费无法律依据；2、被告的反诉事实和理由不符合事实及法律规定，被告认为原告于2012年8月31日签署了通知没有事实依据，被告停水停电后，原告已经撤离场地。

被告柳州丰**限公司辩称及诉称，1、原告的诉请没有事实和法律依据，请求驳回原告的诉请；2、根据双方签订的《服务协议》第六条约定，如果原告没有恢复场地原有面貌，押金不予退还，现原告严重违约，故无权要求退还押金。

2010年9月19日，原、被告签订《服务协议》，被告将柳州市箭盘路36号柳州东**任公司漂白粉厂房约422㎡场地提供给原告使用。双方在协议中约定了服务时间、服务费、权利义务及违约责任。双方协议第六条中还特别约定了：“甲方因不可抗力的因素（如拆迁、改造等），造成无法继续履行协议时，甲方有权无条件终止协议，乙方由此造成的损失甲方不负任何责任，但乙方必须恢复场地原有建筑的原貌，否则押金不退回”。《服务协议》生效后，被告按约定履行了合同义务。2011年7月1日，柳州**储备中心与第三人签署《国有土地适用权收购补偿合同》，整体收储第三人位于柳州市箭盘路36号土地使用权（包含本案争议的使用的场地）。2012年8月25日，柳州**储备中心向第三人发函，要求完成收储土地范围内的承租户和临时住户清租与搬迁工作，尽快交付土地。2012年8月28日，被告根据《服务协议》约定，向包括原告在内的、在柳州市箭盘路36号范围内的业主发出《通知》，要求限期搬离。2012年8月31日，原告签收该《通知》但未搬离。后被告多次派人以多种方式通知原告，要求结清服务费并限期搬离，但原告均不予理睬，一直占有并使用本案争议的场地。2013年3月7日，被告再次向原告主张权利，要求立即结清服务费，原告以被骚扰为由向110报警，接警的柳州市公安局箭盘山派出所出警后，经调查了解，认为原告无理取闹，决定不予立案。截止2013年3月6日，原告共欠被告场地服务费16210元、应付违约金3720.4元。综上所述，被告提出反诉，请求判令：1、原告（反诉被告）立即向被告（反诉原告）支付从2012年11月计至2013年3月6日止的场地服务费16210元及违约金3720.4元，合计19929.4元；2、原告（反诉被告）承担本案诉讼费用。

第三人柳州东**任公司述称，同意被告的答辩意见，认可被告提出的反诉请求以及事实和理由；原告向第三人主张连带责任没有法律依据和事实依据。

本院查明

经审理查明，2010年9月19日，原告与被告签订《服务协议》一份，约定被告将箭盘路36号柳州东**任公司漂白粉厂房约422㎡的场地提供给原告使用；第一条约定服务时间从2010年9月19日至2013年8月31日止；第二条约定服务费第一年为2684元／月、第二年3221元／月、第三年3865元／月，每季度首日交清当季度服务费，押金为11600元，预付电费为2000元；第四条第2款约定，原告必须按时向被告交纳服务费及水电费，若逾期付款，除应付款外，每逾期一日原告应按日向被告支付逾期应付款2‰的滞纳金，如原告无故拖欠应交纳费用达一个月之久，被告有权随时解除协议，押金不退回，并不承担违约责任；第六条约定，被告因不可抗拒的因素（如拆迁、改造等），造成无法继续履行协议时，被告有权无条件终止协议，原告由此造成的损失被告不负任何责任，但原告必须恢复场地原有建筑的面貌，否则押金不退回。双方在协议中亦就相应的权利义务及违约责任进行了约定。协议签订后，被告依约向原告交付了场地，原告依约向被告交付了押金11600元，被告向原告出具《收款收据》一份；原告依据协议交付的预付电费2000元系由第三人收取，第三人向原告出具《交款单》一份。双方因场地拆迁问题产生纠纷，2013年3月7日，原告向110报警，柳州市公安局箭盘山派出所出具的《接报警案件信息登记表》中“简要说明及手段特点”栏载明：“2013年3月7日13时58分接110指令在东化宿舍后门羽毛球馆处有纠纷，出警了解，事主与东化签订了租赁合同，现合同未到期，但租赁场地却被拆迁”，处理结果为“不立案”。原告认为自2012年10月起被告、第三人停水停电致使原告无法正常生产，向被告及第三人主张退还押金及预付电费未果，故诉至本院，提出前述请求。被告认为原告于2013年3月7日搬离场地，依《服务协议》第四条第2款及第六条的约定，无需向原告退还押金，原告应向被告支付场地服务费及违约金，故提出前述反诉请求。在本案审理过程中，原告主张其与被告2010年9月19日签订的《服务协议》于2012年10月30日解除，被告主张该《服务协议》于2013年3月6日解除；原、被告均认可原告向被告支付场地服务费至2012年10月；原告及第三人均认可双方于2012年11月6日已结清此前的电费；原告认为原告于2012年11月6日搬离场地，此后不再有电费产生亦无拖欠电费的情形，第三人认为2012年11月6日后原告尚欠电费2861.3元，并认为原告主张第三人对退还押金及预付电费承担连带责任缺乏法律依据。

另，本院已生效的（2013）鱼民初（一）字第1485号民事判决书所查明的与本案相关的事实为：位于柳州市箭盘路36号的土地（使用权面积为240229.8平方米）使用权人为第三人，该宗土地为国有划拨工业用地。2009年5月28日，第三人与被告签订《场地厂房租赁合同》一份，约定第三人将位于柳州市箭盘路36号东**司厂区面积约300亩的场地租赁给被告，租赁期限为10年（自2009年6月1日起至2019年6月1日止）；第三人同意被告对场地进行分租或转租，但不能进行产权转让和抵押。合同还对租金标准、双方的权利义务、违约责任等进行了约定。2005年12月31日，广西壮**产委员会下发《关于柳州东**任公司氯碱生产装置停产搬迁的通知》（桂安委字（2005）87号），认为第三人生产的液氯属剧毒化学品，其厂址与周围居民区卫生防护距离不符合国家安全生产标准要求，要求第三人立即停产整顿及关闭搬迁。2010年11月4日，柳州市企**小组办公司下发《关于柳州东**任公司实施企业整体搬迁改造的批复》（柳*搬迁（2010）19号），同意第三人实施整体搬迁并由柳州**备中心将该公司原址360多亩土地整体收回纳入政府储备。2012年8月25日，柳州**交易中心向第三人发出《关于请予尽快办理东**司位于箭盘路36号土地交付的函》，要求第三人尽快完成该宗土地范围内的承租户和临时住户的清租与搬迁工作，并尽快交付土地。租赁场地上的建筑物现已经全部被拆除。

本院认为，原告与被告于2010年9月19日签订的《服务协议》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。原告向被告交付押金11600元、向第三人交付预付电费2000元的事实，被告及第三人均予认可，原、被告均认可原告向被告支付场地服务费至2012年10月，虽原、被告对《服务协议》解除的时间持不同意见，但均认可已解除的事实，本院对前述事实均予确认。对于被告辩称原告系于2013年3月7日搬离场地，因原告对此不予认可，被告未能举证证实，本院对被告该答辩意见不予采纳。被告亦未能举证证明原告存在未恢复场地原有面貌的情形，故对于被告认为依《服务协议》第四条第2款及第六条的约定无需退还原告押金的意见，本院不予采纳。因被告未举证证实原告存在致使无需退还押金的违约行为，对于原告主张被告退还押金11600元的请求，本院予以支持。对于原告主张第三人与被告属委托关系，第三人应对退还押金承担连带责任的意见，缺乏事实依据，本院不予采纳。对于预付电费，原告及第三人均认可双方于2012年11月6日已结清此前的电费，本院对此予以确认，虽第三人认为2012年11月6日后原告尚欠电费2861.3元，但未就此举证证明，原告不予认可，本院对此不予采信。因被告、第三人均未能证实原告尚有欠缴电费的情形，而预付电费系由第三人收取，则由第三人向原告返还预付电费2000元。

对于被告主张的反诉请求，因被告未能证实原告自2012年11月6日至2013年3月6日尚占有使用承租场地，对于该期间的场地服务费，本院不予支持。2012年11月6日搬离承租场地，且原告已付清至2012年10月的场地服务费，则依《服务协议》第二条的约定，原告应向被告支付场地服务费3865元／月÷30天×5天=644元，对于被告反诉主张的违约金，缺乏事实依据，本院不予支持。

本院认为

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百二十六条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告（反诉原告）柳州丰**限公司应返还给原告（反诉被告）柳州市**有限公司押金人民币11600元；

二、第三人柳州东**任公司应返还原告柳州市**有限公司预付电费人民币2000元；

三、原告（反诉被告）柳州市**有限公司应支付给被告（反诉原告）柳州丰**限公司租赁场地服务费人民币644元；

四、驳回原告（反诉被告）柳州市**有限公司的其他诉讼请求；

五、驳回被告（反诉原告）柳州丰**限公司的其他反诉请求。

本诉案件受理费140元（原告已预交），减半收取70元；反诉案件受理费149元（被告已预交），合计人民币219元，由原告柳**技有限公司负担5元，被告柳州丰**限公司负担203元，第三人柳州东**任公司负担11元。

上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族**人民法院。

裁判日期

二〇一五年五月十一日