原告广**限公司与被告黄**租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告（反诉被告）广西**限公司（以下简称乾**司）与被告（反诉原告）黄**租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月15日受理后，原告（反诉被告）乾**司于2014年6月30日向本院申请追加桂林**限公司（以下简称新**司）、桂林国**有限公司（以下简称国**司）、桂林市**有限公司（以下简称宝**司）作为本案的第三人参加诉讼。本院经审查后准予原告请求，依法通知新**司、国**司、宝**司为本案第三人参加诉讼。本院依法组成由审判员周*担任审判长，人民陪审员陈**、郭*参加的合议庭，于2014年8月15日公开开庭审理了本案。代书记员蒋**担任记录。原告（反诉被告）乾**司的诉讼代理人陈**、黄**，被告（反诉原告）黄**的诉讼代理人李*，第三人新**司的诉讼代理人戴**，第三人国**司的诉讼代理人曾**、卢*出庭参加了诉讼。第三人宝**司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。

原告诉称

原告乾**司诉称，原“桂林市香江家居装饰材料市场”系由新**司与宝**司签订市场整体租赁合同，由宝**司经营管理的一家专业市场，合同有效期为2013年12月31日止。被告所租铺面系由被告向宝**司承租，其租赁期限截止期也为2013年12月31日。原市场合同期满后，原告于2014年1月与新**司签订了该市场新的《市场租赁合同》，租赁期限为5年，即原告对该市场取得了合法、有效、自主的经营权和管理权。合同生效后，从市场前景的角度考虑，原告调整了市场的经营范围，即从建材市场调整为汽车配件用品市场。并于2014年1月21日与3月30日分别给市场内原租赁户下发了通知，告知原租户根据各自情况或搬迁或重新签订租赁合同。在此之前，新**司也于2013年7月29日给宝**司下发了通知，告知市场合同期已届满，不再续签，原租赁户自行搬迁。同时，宝**司也于2013年10月30日给市场租赁户告知函，要求租户限期办理退租手续。但被告在原租赁合同期满后拒绝与原告重新签订租赁合同，不交纳租金，同时强占铺面继续经营，严重侵害了原告的合法权益，故原告诉请法院判令：1、被告立即停止非法侵权行为，交付非法侵占的商铺给原告；2、被告支付2014年1月至被告交付铺面日止租金，以100元／平方米计；3、本案诉讼费用由被告承担。

原**公司对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：

1、新**司与乾**司于2014年1月签订的《市场租赁合同》，拟证明原告具有合法有效的经营管理权；

2、2013年7月29日新**司向国**司、宝**司送达的告知函，拟证明新奥燃气公司就原租赁合同到期后不再续签合同已履行了提前告知义务；

3、2013年10月30日宝**司的告知函，拟证明宝**司就租赁合同到期后不再续签合同，已对承租业主已履行了告知义务；

4、乾**司于2014年1月21日、2014年3月30日向承租业主发放的“通知”二份，拟证明乾**司对承租业主已履行了应尽的义务和职责；

5、2014年4月8日宝**司向新**司出具的收条，拟证明宝**司和新**司原租赁合同已终结，双方经清算后由新**司退回宝**司押金；

6、新**司出具的证明，拟证明新**司与国**司、宝**司签订合同终结，2014年1月起新**司与乾**司签订了新的《市场租赁合同》；

7、2014年7月1日乾**司与新承租户签订的商铺租赁合同，拟证明原告与新承租人签订商铺租赁费为每月70元／平方米-80元／平方米不等；

8、收据，拟证明新承租人已按每月70元／平方米-80元／平方米价格缴纳租金。

被告辩称

被告黄**辩称，根据合同的相对性原则，被告是与第三人宝**司签订的租赁合同，不是与原告签订的租赁合同，原告不是合同的相对人，原告无权要求被告交付铺面。桂林市商业网点商品交易市场建设领导小组于2006年4月20日作出《关于开办桂林香江家居装饰材料市场的批复》，指出该市场只能开办家居装饰材料，不能经营汽车配件市场，原告现调整市场作汽车配件是不合法的。乾**司与新**司签订的合同约定，租赁起始日期从新**司将市场现在租户完全清退后，正式移交乾**司之日算起。目前市场租户并未完全清退，该合同未生效，故原告无权要求被告搬走。新**司与原告虽签订了租赁协议，但该市场只是一个临时建立的市场，并不具备房产证，新**司不具备租赁该市场的条件，作为承租方不并备承租该市场再转租的资格。原告收取的租金过高，没有法律依据。综上，请法院驳回原告的诉讼请求。

反诉原告黄*福诉称，2013年1月15日反诉原告与第三人宝**司签订了租赁合同，用于经营石材装饰，合同约定租赁期限到2013年12月31日。由于合同是每年签一次，在合同履行期间，反诉原告会和以前一样续签租赁合同。但2013年12月31日双方租赁合同到期当天，桂林**限公司与宝**司突然通知反诉原告，告知市场要被收回，不再租赁。2014年1月21日，反诉被告通知反诉原告，其已成为该市场的合法经营管理方，原市场将以经营汽车配件及相关配套产业为主经经营范围，将对市场重新定位招商经营，要求反诉原告搬离或者与其重新签订合同。根据乾**司与新**司在2014年2月份签订的合同约定，租赁起始日期从新**司将市场现在租户完全清退后，正式移交乾**司之日起算。现反诉原告以及另外几家商户并没有退出市场，因此，反诉被告与新**司的合同并没有正式生效，被反诉人还不是该市场的合法经营管理方。被反诉人从2014年2月份开始多次纠集社会人士阻碍反诉原告经营，并将反诉人的门面锁用电焊焊住，反诉人为此花费修理费200元人民币。同时反诉被告还停止对商铺供应水电，导致反诉原告无法正常营业。反诉人在之前的正常营业过程中，每月的营业额有10万元，现由于反诉被告的原因造成反诉人每个月的营业额只有2万元，反诉人每月的利润损失为16000元。综上，请求法院判令：1、反诉被告支付反诉原告财产损失200元；2、反诉被告支付反诉原告2014年2月至2014年7月止的经营损失90000元；3、本案反诉费用和本诉费用由反诉人承担。

被告（反诉原告）黄**为其辩解及反诉主张在举证期限内提供的证据有：

1、黄**与宝**司于2012年12月5日签订的《香江家居装饰材料市场租赁合同》，拟证明被告合法承租诉争铺面的事实；

2、新**司与乾**司于2014年1月签订的《市场租赁合同》，拟证明乾**司不是该市场合法经营管理者；

3、桂林市商业网点商品交易市场建设领导小组于2006年4月20日作出《关于开办桂林香江家居装饰材料市场的批复》，拟证明市场只能开办家居装饰材料，不能经营汽车配件市场；

4、相片3张，拟证明乾**司阻止黄**经营及损坏财物200元；

5、完税证3张，拟证明黄**经营每月的营业额及收入减少的事实。

反诉被告乾**司辩称，反诉原告与宝**司的合同已经到期，而且2013年7月新**司已经告知了国城公司和宝**司不再续签合同。我们现在是合法的承租人，是反诉原告侵占我们的铺面，我们不应该赔偿反诉原告的损失。

第三人国城公司述称，国城公司与宝**司均是独立法人。香江市场原系宝**司向新**司承租，后国城公司控股股东买下了宝**司，续签该市场租赁合同时即由国城公司与新**司签订，但仍由宝**司负责管理市场。国城公司、宝**司与新**司合同到期解除并清算完毕，宝**司与租赁业主的合同也到期解除。原告与被告之间的经济纠纷，我公司并没有参与，具体情况也不了解，请法院依法判决。

第三人国城公司未就其主张事实在举证期限内向本院提供证据。

第三人新**司述称，桂林市环城西一路224号场地是我公司名下产业，原出租给国**司，宝**司负责管理。在与国**司的租赁合同到期之前，我公司与国**司、宝**司进行了协商，确定合同到期后不再续签合同，宝**司也通知了各位承租户。我公司于2014年1月1日与原告签订了新的租赁合同，合同经双方签字盖章已生效。关于市场的经营许可问题与本案无关。

第三人新**司就其主张事实在举证期限内未向本院提供的证据，本院根据当事人的主张和案件审理情况，责令新**司提供诉争场地权属证明，该公司提供如下证据：

1、土地证、宗地图，拟证明新**司是诉争场地的土地使用权人；

2、房屋所有权证四本，拟证明新**司该土地上建筑的综合楼、仓库、值班室、锅炉房新**司均已取得房屋所有权；

3、（2000）392号建设规划局文件、市建设领导小组办公室（2000）06号文件，拟证明门面的合法性；

4、证明，拟证明环城西一路224号土地证包含环城西一路222号及224号。

第三人宝**司未到庭参加诉讼，庭后提交书面陈述意见称，宝**司与黄**的租赁合同于2013年12月31日期满，宝**司与新**司的租赁合同也于同日期满，期满后均未续签合同。宝**司已与黄**、新**司办理完毕门面交接、退押金手续，2013年12月31日之后乾**司、黄**、新**司之间发生的纠纷与宝**司无关。

第三人宝**司未就其主张事实在举证期限内向本院提供证据。

经过开庭质证，原告、第三人国城公司和第三人新**司对被告提供的证据1、2、4的真实性无异议，被告、第三人国城公司和第三人新**司对原告提供的证据1、2、3、4的真实性无异议，原告、第三人国城公司对第三人新**司提供的证据1、2、3、4的真实性无异议。

被告对原告提供的证据5、6、7、8的真实性有异议，认为宝**司未到庭，其真实性无法核实。被告对原告提供的其他证据的关联性不认可，认为与本案无关联性。

原告、第三人国城公司和第三人新**司对被告提供的证据3、5的真实性有异议，认为证据3是无公章的复印件；证据5与本案无关。

被告对第三人新**司提供的证据不认可，认为其提供的证据不能证实新**司、乾**司对该房屋有所有权和支配权。

本院结合双方举证和质证，认证如下：对双方确认的证据予以采信；对双方提出异议的证据，将结合全案证据及其与双方诉辩事由存在的关联性，作为本案定案的参考依据。

综合全案证据，本院确认以下法律事实：

第三人新**司与国**司于2011年1月签订《市场商铺租赁合同》，合同约定新**司将位于桂林市象山区环城西一路222号原“香江建材市场”69间商铺（使用面积1771平方米）租赁给国**司经营，租期从2011年1月1日起至2012年12月31日止，并可延续执行一年。国**司取得整体承租权后将商铺交由其控股股东的关联公司宝**司负责对市场进行招租及管理。2012年12月5日，宝**司与黄**签订《香江家居装饰材料市场（西区）租赁合同》，合同约定黄**承租香江家居装饰材料市场（西区）101、102三间铺面，门面面积53.6平方米，租赁期限一年，即从2013年1月15日至2013年12月31日止，月租金为2841元，其中门面为53元／月·平方米。黄**在此门面经营一家个人独资企业，名称为象山区明诚石材经营部。

2013年7月29日，新**司向宝**司发出《告知函》，通知宝**司：双方签订的租赁合同期满后将不再续签新合同，并将于2013年12月31日正式收回市场（门面），请做好准备工作，在合同期限内搬离市场。2013年10月30日，宝**司向各位承租业主发送《告知函》，内容为：我公司与新**司签订的合同将于2013年12月31日到期，届时我公司将不再与新**司续签合同，新**司将按原合同约定在2013年12月31日前正式将市场收回；现特发此函通知各位业主，我公司与你们签订的租赁合同将于2013年12月31日到期，届时不续签，请你们在2013年12月20日前到市场办公室办理退回门面手续，并结清门面租金和水电的一切费用；如有逾期，所发生的费用以及相关法律责任将由业主自已承担。2013年12月31日合同到期后，宝**司搬离上述承租市场，并于2014年4月8日和新**司办理了财务结算手续。被告黄**在与宝**司的租赁合同期满后，并未搬离所承租的门面。

2014年1月，乾**司（作为乙方）与新**司（作为甲方）签订《市场租赁合同》，合同约定新**司将位于桂林市象山区环城西一路222号原“香江建材市场”69间商铺（使用面积1771平方米）租给乾**司，租期5年，从2014年2月1日起至2019年1月31日止，并注明：租赁起始日期从甲方将市场现有租户完全清退后，正式移交乙方之日算起；租金为55万元每年，每季度的第一个月10日前缴纳。合同签订后，乾**司向小区承租户发送《通知》，告知各位业主原市场的管理公司已退出，其现为该市场的合法经营管理方，并将对市场经营范围和内容进行调整，故通知市场原经营业主在2014年1月28日前到该公司协商搬迁事宜，并给予按时搬离的经营户一定的优惠政策。2014年3月30日，乾**司再次向各位业主送达通知，要求业主于2014年4月1日前自行搬空各自门面内的货物，否则将于2014年4月2日收回门面，所造成的一切后果和损失由业主自行承担。被告至今尚未搬出，也未支付2014年1月至今的租赁费用。原告整体承租该市场后，将原香江家居装饰材料市场调整为香江华丽汽配市场，将原香江家居装饰材料市场101、102号铺面调整为香江华丽汽配市场A1-A2号铺面。2014年7月1日之后，原告与新承租人签订商铺租赁费为每月70元／平方米-80元／平方米不等。

本院查明

另查明，2000年8月5日，桂林市商业网点商品交易市场建设领导小组办公室下发给桂林市象山区人民政府一份《关于申办汽车配件市场的批复》，该批复同意象山区人民政府在环城西一路123号香江饭店对面的桂林**公司办公大楼后的空地上兴建汽车配件市场。2000年8月24日，桂林市建设规划局下发给桂林**公司一份《关于桂林**公司新建临时汽车配件市场的建设工程规划定点通知书》，在该通知中，桂林市建设规划局同意桂林**公司在环城西一路东侧拆除该公司院内原房屋后兴建一层临时商业房2368平方米。后桂林**公司建设了一批临时商业用房。2004年，第三人新**司收购了桂林**公司，本案涉案房屋所在土地使用权于2005年3月29日办理至第三人新**司名下，土地使用权面积5406.10平方米，该土地有两个出口，门牌号分为环城西一路222号及环城西一路224号两个门牌号。该土地上建筑的综合楼、仓库、值班室、锅炉房新**司均已取得房屋所有权，土地中心临时商业用房（即原“香江建材市场”商铺）新**司并未取得房屋所有权。

2006年4月20日，桂林市商业网点商品交易市场建设领导小组办公室下发给桂林市象山区人民政府一份《关于开办桂林香江家居装饰材料市场的批复》，该批复同意将小商品市场与象山汽配市场连通，开办桂林香江家居装饰材料临时市场，双方共同经营，但要严格执行国家的法律、法规和规定，加强治安、消防和交通方面的管理，如遇国家建设需要，应无偿无条件自行拆除；擅自挂的“香江汽车配件市场”牌子应予拆除，不准超出核准范围招租经营。

黄**提供了2013年3月、10月象山区明诚石材经营部完税证，2013年3月增值税计税金额或销售收入金额为143488元，2013年10月增值税计税金额或销售收入金额为47977.67元。

本院认为

本院认为，原告以被告侵犯其租赁经营权为由，起诉要求被告停止侵权，交还非法侵占的商铺，并支付非法侵占期间的铺面租金；被告反诉要求原告赔偿财产损失200元及经营损失90000元。因此，本案争议的焦点问题应为：1、乾**司作为原告是否适格；2、乾**司与新**司签订的《市场租赁合同》约定，租赁起始日期从新**司将市场现有租户完全清退后，正式移交乾**司之日算起，现市场仍有原承租户未搬离，乾**司与新**司签订的合同是否生效；3、原告调整原家居装饰材料市场作汽车配件市场是否合法；4、原告要求以每平方米100元计算被告非法侵占铺面的租金是否合理；5、乾**司应否赔偿黄**财产损失200元及经营损失90000元。

关于第1个焦点问题，《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效；但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。2000年8月24日，桂林市建设规划局下发给桂林**公司的建设工程规划定点通知书中，同意桂林**公司在环城西一路东侧拆除该公司院内原房屋后兴建一层临时商业房。新**司建设的临时商业门面经过批准建设，原告与新**司签订的《市场租赁合同》，是双方在自愿协商的基础上签订的合同，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，亦未损害国家、集体或者第三人利益，为合法有效合同，原告依该合同取得新**司位于桂林市环城西一路临时商业房租赁权后，依法享有对该租赁物的占用、使用和收益的权利。被告黄**与原出租人租赁合同届满后，仍占用租赁物并拒绝交纳租金，侵犯了原告的合法权益，故本院认定原告系适格的诉讼主体。

关于第2个焦点问题，原告与第三人新**司签订的《市场租赁合同》虽在租赁期限中注明租赁起始日期从新**司将市场现有租户完全清退后，正式移交乾**司之日算起，但第三人为自已的利益不正当地阻止该条件成就时，合同当事人依法享有变更合同的权利，任何单位和个人均不得非法干预当事人自愿订立、变更合同的权利。该租赁合同约定租赁期系从2014年2月1日起至2019年1月31日止，在合同的第六条也约定新**司保证在2014年1月31日前将市场交付乾**司使用，现合同的双方当事人一致认可租赁物已于2014年1月31日前交付，符合契约自由原则，该事实也与原告在2014年1月即在市场招商经营管理相吻合，故本院认为原告与第三人新**司的租赁合同已成立生效，并于2014年2月1日开始履行。

关于第3个焦点问题，被告认为原告调整家居装饰市场为汽车配件市场不合法，本院认为，按照**务院行政审批制度改革的要求，凡公民、法人或者其他组织能够自主决定，市场竞争机制能够有效调节，行业组织或者中介机构能够自律管理的事项，政府都要退出。原告整体承租市场后，调整市场的经营定位和营销策略，属法人能够自主决定，市场竞争机制能有效调节事项，其行为并无不当。

综合前3个焦点问题，本院认为原告要求被告停止侵权，交付非法侵占商铺的请求，符合法律规定，本院予以支持。

关于第4个焦点问题，因被告侵占原告取得使用权和收益权的铺面，原告在2014年2月后的收益损失实际存在，故原告请求被告支付租金本院予以支持。原告未提供2014年2月至6月期间该市场同等商铺价格，本院参照被告原租赁合同的租金每月2841元计，5个月为14205元。2014年7月后原告租赁该市场同等商铺租金收入为每平方米70元-80元不等，原告要求以每平方米100元计算铺面租金依据不足，本院酌情认定为80元，被告占用原告的铺面面积为53.6平方米，2014年7月后每月应付的租金为4288元，被告应支付租金至其交还铺面给原告之日止。另原告要求被告支付2014年1月份的租金，因原告在2014年1月份并未取得租赁权，其此项诉请于法无据，本院不予支持。

关于第5个焦点问题，反诉原告要求反诉被告赔偿其门面锁受损的损失200元，根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条第二款规定：“损坏国家的、集体的财产或者他人财产的，应当恢复原状或者折价赔偿。”反诉原告虽侵权在先，但其合法的财产仍受法律保护，反诉被告损坏其财产，造成损失200元应由反诉被告承担。关于反诉原告要求的经营受损损失90000元，反诉原告仅提供了2013年3月和10月象山区明诚石材经营部完税证，该证据并不足以证实其经营受损的事实，故对其主张本院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条、第六十条、第七十七条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，参照**务院《关于第六批取消和调整行政审批项目的决定》第一条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告（反诉原告）黄**在本判决生效之日起十日内将位于桂林市象山区环城西一路222号、224号原香江家居装饰材料市场101、102号铺面（现香江华丽汽配市场A1-A2号铺面）腾空交付给原告（反诉被告）广西**限公司；

二、被告（反诉原告）黄**支付原告（反诉被告）广西**限公司2014年2月1日至2014年6月30日租金为14205元；

三、被告（反诉原告）黄**支付原告（反诉被告）广西**限公司2014年7月1日起至被告支付上述第一项判决确定的铺面给原告之日止的租金，租金以每月4288元计；

四、原告（反诉被告）广西**限公司支付被告（反诉原告）黄**财产损失200元；

五、驳回原告（反诉被告）广西**限公司的其他诉讼请求；

六、驳回被告（反诉原告）黄**的其他诉讼请求。

本案本诉案件受理费650元（原告已预交），反诉案件受理费1028元（被告已预交），由被告负担1500元，余款178元由原告自行承担。

上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可于本判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向桂林**民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费1678元（收款单位：桂林**民法院，帐号：20216301040001416，开户行：农行**支行高*支行），上诉于桂林**民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决书即发生法律效力。

裁判日期

二〇一四年十月三十一日