原告（反诉被告）北海南**有限公司（下称南**产公司）与被告（反诉原告）岑**、反诉被告洪*房屋买卖合同纠纷一案民事判决书

审理经过

原告（反诉被告）北海南**有限公司（下称南**产公司）与被告（反诉原告）岑**、反诉被告洪*房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年7月27日受理后，依法组成由审判员苏*担任审判长，与人民陪审员高振理、苏**参加的合议庭，分别于2012年10月23日、2014年4月10日、2014年5月16日、2014年7月24日公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）南**产公司委托代理人廖**、朱**，被告（反诉原告）岑**及其委托代理人谢**，反诉被告洪*及委托代理人杨*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告（反诉被告）南**产公司诉称：2006年1月16日，原告与被告岑**签订《新力百货·商业广场内部认购协议书》，约定被告出资113万元购买原告名下的约161.13平方米的“新力百货·商业广场”A28、A29、A30号商铺。双方签订上述协议后，被告向原告支付了购房款113万元，但其未按认购书的约定与原告签订正式的《房地产买卖合同》并送交房地产交易部门登记备案。2011年6月23日，原告与反诉被告洪*签订《房屋买卖合同》，约定将原告名下的新力广厦第一层N1号商铺（包含本诉被告原认购的A28、A29、A30号商铺）作价130万元转让给反诉被告洪*。合同签订后，双方到房产交易部门办理了备案登记，反诉被告洪*于2012年2月9日取得了《房屋所有权证》。之后，原告曾多次口头通知被告岑**协商解除《认购书》的相关事宜，并表示同意依法承担因解除《认购书》而产生的法律责任，但被告拒绝协商。原告为此诉至法院，请求判决：解除原、被告双方于2006年1月16日签订的《新力百货·商业广场内部认购协议书》。

被告（反诉原告）岑**辩称：原、被告双方签订的内部认购协议具有商品房买卖合同的条件，双方没有签订正式的房地产买卖合同和未到房地产交易中心备案是原告的责任，被告实际占有讼争房产，被告不同意与原告解除合同，请求法院驳回本诉原告的诉讼请求。

被告（反诉原告）岑**同时反诉称：2006年1月16日，反诉原告与反诉被告**产公司签订《新力百货·商业广场内部认购协议书》，约定反诉原告购买反诉被告**产公司位于北部湾中路62号新力百货商业广场A28、A29、A30号商铺，总价款为人民币113万元。合同签订后，反诉原告支付完毕所有款项，反诉被告**产公司也将铺面交付给反诉原告使用，铺面由北海市**限责任公司（下称新**司）进行物业管理。新力购物广场于2006年5月1日开业后，反诉原告将该三个铺面与此前已经向反诉被告**产公司购买的L3号商铺以及向其他人租赁的L1、L2号铺面用于商业经营，经营至2009年5月。反诉原告一直要求反诉被告**产公司签订正式的《房屋买卖合同》并办理房屋所有权证，反诉被告只将L3号铺面的房产证办理给反诉原告，对A28、A29、A30号商铺则称因合同签订时间稍迟尚不能办证，但铺面已实际交付反诉原告使用，所有权已经属反诉原告的。2009年4月7日，反诉原告与新**司签订《租赁协议》，约定将A28、A29、A30号商铺租赁给新**司，租赁期限为2年零3个月，从2009年5月15日至2011年8月14日。租赁期满后，新**司继续使用反诉原告的铺面，但没有支付租金，反诉原告反复要求续签合同事宜，但新**司置之不理，反诉原告遂通知新**司终止租赁、收回铺面，但多次交涉未果，2012年8月接到法院的应诉通知书后，才知道反诉被告**产公司于2011年6月23日与反诉被告洪*签订《房屋买卖合同》，并于2012年2月9日将A28、A29、A30号商铺过户登记给了反诉被告洪*。洪*是新**司的法定代表人，同时也是反诉被告**产公司的股东北海**限公司的股东代表，反诉被告**产公司的股东、前法定代表人李**同时也是新**司的股东。反诉原告购买铺面后的物业管理费、水电费先后汇入李**和洪*的银行账户，反诉原告2009年4月7日与新**司签订的《租赁协议》也是反诉被告洪*签字。反诉被告**产公司和洪*均明知反诉原告已购买A28、A29、A30号商铺并合法占有使用，其双方恶意串通签订《房屋买卖合同》并办理过户登记手续，损害了反诉原告的合法权益。在开发过程中，反诉被告**产公司将A28、A29、A30号商铺改为N1号商铺，实际是同一位置同一铺面。为此，反诉原告提出反诉，请求判决：1、确认反诉被告**产公司与反诉被告洪*签订的《房屋买卖合同》无效；2、判令反诉被告**产公司继续履行合同，将新力广厦第一层N1号商铺过户登记给反诉原告，反诉原告按合同约定价格补足N1号商铺与约定面积误差比在3%以内部分的房价款33849.34元；3、判令反诉被告承担本诉和反诉的全部诉讼费用。

原告（反诉被告）南**产公司针对反诉辩称：反诉原告的反诉不符合《中华人民共和国民事诉讼法》规定的起诉条件，反诉只能是由反诉原告向反诉被告提起，反诉请求与本诉请求应基于同一法律关系，反诉原告与我公司之间基于商品房买卖合同而产生的法律关系，反诉原告有权向法院提起诉请，但无权要求确认我公司与其他第三方订立的合同无效，若反诉原告认为侵犯其合法权益应另行起诉。反诉原告主张我公司与洪*恶意串通损害其利益不是事实，洪*对反诉原告占有讼争商铺完全不知情，故双方没有恶意串通。由于洪*已经善意取得了讼争商铺，我公司已无法继续履行先前与反诉原告所订立的认购协议，双方所订立的协议应解除，各自承担相应的法律责任。

被告辩称

反诉被告洪*辩称：涉案的新力广厦第一层N1号商铺是本人以1300000元向南**产公司购买的，双方签订的房屋买卖合同是有效的，商铺已办理了权属证书，本人与南**产公司不存在恶意串通的行为。本案件争议的事项是南**产公司与反诉原告岑**之间的事情，与本人无关。不同意反诉原告岑**的反诉请求。

原告（反诉被告）南**产公司在举证期限内向本院提交的证据有：

1、原告营业执照副本，证明原告主体适格；

2、被告身份证明，证明被告主体适格；

3、认购协议书，证明原、被告双方已就原告开发的位于北海市北部湾中路62号‘新力百货.商业广场’内A28、A29、A30号商铺签订了《认购协议书》；

4、收据，证明被告已经支付购房款；

5、《房屋买卖合同》、《房屋所有权证》证明反诉被告洪*购买了上述商铺，并已取得相应房产权属证书的事实；

6、说明，证明被告购买的A28、A29、A30号商铺现已变更为N1号商铺；

7、收款收据，证明原告已经收取了反诉被告洪*的全部购房款；

8、销售不动产统一发票，证明原告已经收取了反诉被告洪*的全部购房款；

9、个人存款回单，证明收取被告（反诉原告）水电费的是新力公司。

被告（反诉原告）岑**在举证期限内向本院提交的证据有：

1、身份证，证明被告的诉讼主体资格；

2、认购协议书，证明被告已与原告就北海市北部湾路62号‘新力百货.商业广场’内A28、A29、A30号商铺签订商品房买卖合同；

3、收据，证明被告已按照认购协议书支付全部购房款；

4、平面图，证明原告转让给被告的‘新力百货.商业广场’内A28、A29、A30号商铺的位置、面积等；

5、收费通知单，证明原告已将A28、A29、A30号商铺交付给被告使用，并收取被告的物业管理费，新**司和反诉被告洪*对被告购买并合法占有使用A28、A29、A30号商铺知情；

6、个人存款回单，证明被告支付A28、A29、A30号商铺水电费、物业管理费给新**司，款项直接存入作为新**司法定代表人的反诉被告洪*账户，被告购买A28、A29、A30号商铺后已合法占有使用，反诉被告洪*知情；

7、租赁协议，证明被告租赁A28、A29、A30号商铺给新**司，被告购买A28、A29、A30号商铺商铺已合法使用，反诉被告洪*知情；

8、零售商户交易明细清单，证明新**司按租赁协议支付A28、A29、A30号商铺租金给被告，被告购买A28、A29、A30号商铺后已合法占有使用和收益，反诉被告洪*知情；

9、催办函，证明被告催促原告履行协议，办理房产证；

10、《函》及邮寄凭证，证明被告通知新**司收回A28、A29、A30号商铺；

11、《通知书》及邮寄凭证，证明被告通知新**司交回A28、A29、A30号商铺并交纳租金；

12、《催款函》及邮寄凭证，证明被告通知新**司支付A28、A29、A30号商铺租金；

13、L3号铺面认购协议书、房产买卖合同、房产证，证明被告向原告购买同一楼盘的L3铺面，并办理了房产证，未签订房地产买卖合同及送房地产交易中心备案办证是原告违约；

14、营业执照，证明被告在原告开发的、由新**司管理的商场经营，原告不可能通知不到被告签订正式房地产买卖合同，作为新**司法定代表人的反诉被告洪*也不可能不知情；

15、电脑查询单，证明原告的股东是北海**限公司和李**；

16、电脑查询单，证明反诉被告洪*是新力公司的法定代表人，洪*和李**是新力公司的股东；

17、电脑查询单，证明北海**限公司的股东是洪*和李**，北海**限公司与北海**有限公司及新**司均有联系；

18、原告2003年、2011年办理工商变更登记的申请书及有关文件，证明反诉被告洪*是原告股东北海**限公司的股东代表；

19、房屋买卖合同，证明在新**司租赁被告购买的A28、A29、A30号商铺期间，反诉被告洪*与原告恶意串通签订房屋买卖合同；

20、房屋所有权证及说明，证明原告过户登记给反诉被告洪*的房屋包含了原告已经出售给被告的A28、A29、A30号商铺。

反诉被告洪*没有向本院提供证据。

经过开庭质证，各方当事人质证意见如下：

被告（反诉原告）岑**对原告（反诉被告）南**产公司提交的证据质证意见为：

证据1-4的三性无异议；

证据5的真实性无异议，但对合法性有异议，该合同是在反诉被告洪*担任法定代表人的新**司租赁被告铺面期间签订的，是原告与反诉被告洪*恶意串通签订的，是不合法的；

证据6有疑问，应提供原来的房产证，对其真实性有异议，对说明内容有异议，无法确定其真实性；

证据7、8的质证意见与证据5的质证意见一致；

证据9上面的收款人均是洪*，但不管是洪*还是新**司，作为新**司的法定代表人的洪*对收取讼争铺面的水电费是知情的。

原告（反诉被告）南**产公司对被告（反诉原告）岑**提交的证据质证意见为：对证据1-20的真实性均无异议，但该20份证据的证明目的除证据1、2、3、4、12、15、17、20外均有异议。其中：

证据5无法证明洪*对本诉被告占有使用讼争铺面知情，新**司对本诉被告收取费用是在2008、2009年发出的，而洪*担任新**司法定代表人是在2011年5月9日以后；

证据6是不符合事实的，当时新**司法定代表人不是洪*，以该种方式汇入洪*帐户款项的是包括新**司两百多户商铺客户，包括买下铺面租给新**司的、外租的、自用的，故洪*本人是不可能从交费上知道本诉被告购买了讼争商铺并租给了新**司，当时新**司是实际收款人，本诉被告也清楚此点，洪*仅是代收，故洪*不知情；

证据7认为与事实不符，签订该协议的时间是在2009年，洪*是在2011年才担任法定代表人，故洪*完全不知情；

证据8认为与事实不符，反诉被告洪*并不知情；

证据9按原来签订协议的规定，2006年1月份签订的合同，7天内被告应该履行义务，但该催办函是其在2011年12月份才发出的；

证据10、11是本诉原告将讼争铺面过户到反诉被告洪*名下本诉被告才书面通知新**司收回讼争商铺，而该时间之前反诉被告洪*已经取得了上述商铺的所有权，作为法定代表人的洪*是在2011年12月底才收到本诉被告的催办函，但此时洪*已经取得商铺的所有权；

证据13的违约责任不予认可，双方签订的协议书明确了6天内应由本诉被告前往本诉原告处办理产权证等相关事宜，无论何种原因，本诉被告没有前往，是其违约在先，其将没有取得房产证归咎于本诉原告的责任不是事实；

证据14双方签订租赁协议是在2009年，虽然该执照上注明的法定代表人是洪*，但洪*担任法定代表人的时间是在2011年，故该营业执照不能证明洪*知情；

证据16**是在2011年5月9日之后才是新力公司的法定代表人，本诉被告对于因洪*是法定代表人就认为其对之前的事情知情我们表示异议；

证据18所谓2003年的变更资料与本案无关，有关投资比例调整的相关法律文件，没有股东代表的说法，签字与否与本案没有任何关系；

证据19仅凭一份合同证明本诉原告与洪*恶意串通是不成立的，不存在洪*知情的情况下是不存在恶意串通的。

反诉被告洪*对原告（反诉被告）南**产公司及被告（反诉原告）岑**提交的证据均没有意见。

结合各方当事人的举证和质证，本院认证如下：对双方无异议的证据，本院予以采信；对双方有异议的证据，因其与双方的诉辩事由具有一定的关联性，故本院亦作为定案的查考依据。

本院查明

综合全案证据，本院确认案件法律事实如下：

2006年1月16日，原、被告签订《新力百货·商业广场内部认购协议书》一份，约定：被告购买原告开发的位于北海市北部湾中路“新力百货·商业广场”A28、A29、A30号商铺；商铺建筑面积161.13平方米，其中使用面积95.91平方米，公摊面积65.22平方米；购买总价为1130000元，首付房款600000元于签约当日一次付清，第二期房款530000元于交付商铺后3个工作日内付清；被告在付完第二期购房款后7个工作日内携同此认购书等有关文件到原告处签署正式《商品房买卖合同》及有关文件；若在规定期限内未来办理或未按时交付房款的，原告有权对预定商铺另行处置，所付定金不予退还。协议还约定了其他相关的条款。上述协议签订后，被告于签约当天向原告支付了首期房款600000元，于2006年3月26日向原告支付了第二期购房款530000元。被告支付房款后，原告将上述商铺交付给了被告，商铺实际使用面积为95.91平方米。“新力百货·商业广场”由北海市**限责任公司（下称新**司）进行日常的物业管理。被告取得商铺后，通过新**司提供的洪海的个人账号，向新**司支付商铺的物业管理费和水电费。2009年4月7日，被告与新**司签订一份《租赁合同》，约定：由被告将上述商铺（使用面积95.91平方米）全权租赁给新**司经营、管理，租赁时间2年零3个月，从2009年5月15日至2011年8月14日，月租金12468元；新**司有权对上述商铺对外进行招商。此后，上述商铺由新**司进行经营管理。

“新力百货·商业广场”后更名为“新力广厦”。原告对“新力广厦”的部分商铺进行了重新规划编号。2006年12月27日，原告取得了位于北部湾中路62号新力广厦第一层N1至N5号商铺的《房屋所有权证》［证号：北房权证（2006）字第00087944号］，N1至N5号商铺的建筑面积为4862.28平方米，其中“N1号商铺”包含了被告已购买的“A28、A29、A30号商铺”的实际使用面积部分。对于涉案商铺，原、被告一直未另行签订正式《商品房买卖合同》，被告也未取得涉案商铺的权属证书。2011年6月23日，原告与洪*签订了一份《房屋买卖合同》，合同约定：原告将位于北部湾中路62号新力广厦第一层N1号商铺出售给洪*，房屋成交价格为1300000元。合同签订时，洪*已向原告交付了全部购房款项。2012年2月9日，洪*取得了位于北部湾中路62号新力广厦第一层N1号商铺的《房屋所有权证》［证号：北房权证（2012）字第007734号］，该N1号商铺的建筑面积为117.90平方米。北部湾中路62号新力广厦第一层N1号商铺，在被告不直接管理经营的情况下，由原告交付给洪*，现由洪*对该商铺占有使用。对于涉案商铺编号的变更，以及向洪*转让“N1号商铺”的情况，原告均未向被告告知。

原告公司的股东为北海**有限公司和李**。北海**有限公司的股东为洪*和李**，法定代表人为李**。新**司股东为洪*和李**，2011年5月9日前法定代表人为洪*，2011年5月9日后法定代表人变更为洪*。洪*曾以北海**有限公司股东代表的身份参加原告公司的股东会议。洪*与洪*为兄妹关系。被告以上述公司的股东及法定代表人的关联情况，认为原告与洪*对涉案商铺的买卖行为具有恶意串通的情形。原告及洪*对此予以否认。

2011年12月2日，被告向新**司邮寄一份《函》，内容为：“本人于2009年5月1日将新力百货商业广场一楼A28-30铺面出租给你公司，现合同到期，你司不愿与我续签合同，为此，我要求你司收到此函后五日内将铺面交回给本人。”被告与该《函》同时邮寄了一份给原告的《催办函》，主要内容为：“我们2006年1月已经按认购协议书如约支付了全部购铺款项，认购书约定你们须在一个星期内签订买卖合同，但每次你们都以种种理由推脱，至今没有履行协议和办理房产证义务。……请接到此函后立刻与我联系。”但原告方表示没有收到该函件。其后，被告于2011年12月27日及2012年7月15日，分别邮寄了一份《关于收回A28、A29、A30商铺或提高实际使用商铺租金通知书》及一份《催款函》给新**司，要求新**司退还商铺及支付租金。新**司对上述函件、通知未见答复。

原、被告因涉案商铺的买卖行为引发争议，以致涉诉。

案件在审理过程中，原、被告确认现涉案“新力广厦第一层N1号商铺”的使用面积，与原告交付给被告的原“新力百货·商业广场”A28、A29、A30号商铺的使用面积一致。

本院认为

综合当事人的诉辩事由，本案的争议焦点为：原告要求解除与被告签订的《新力百货·商业广场内部认购协议书》是否符合法律规定，是否应予支持；原告与洪*的商铺转让行为是否存在恶意串通损害被告合法权益的情形；反诉原告的反诉请求是否有事实和法律依据，应否支持。

本院认为：

一、本诉。

原告要求解除与被告签订的《新力百货·商业广场内部认购协议书》是否符合法律规定，是否应予支持的问题。原告与被告签订的《新力百货·商业广场内部认购协议书》，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反国家法律法规的强制性规定，合法有效。协议签订后，被告按约定支付了购房款项，原告也将所购商铺交付被告使用，但双方一直未签订《商品房买卖合同》，被告亦未取得涉案商铺的权属证书。其后，原告调整了商铺编号，并以调整后的商铺编号办理了《房屋所有权证》，其中包括含有被告所购A28、29、30号商铺实际使用面积部分在内的“新力广厦第一层N1号商铺”。原告将调整后的新力广厦第一层N1商铺转让给洪*，洪*取得了“新力广厦第一层N1号商铺”的《房屋所有权证》；原告又在被告不直接管理使用商铺的情况下，将“新力广厦第一层N1号商铺”交付给洪*，洪*实际取得了涉案商铺的所有权和占有使用权。造成涉案商铺的纠纷现状，是由于原告的违约责任所致。原告及洪*一直主张在转让“新力广厦第一层N1号商铺”时，原告并未告知洪*被告已购买涉案商铺的事实，洪*对被告购买涉案商铺亦并不知情。但以原告股东与洪*之间的关系、洪*提供账号收取新力广场业主（含被告）物业、水电费用及洪*担任新**司法定代表人后购买涉案商铺等事实分析，原告及洪*“对转让商铺不知情”的这一主张难以确立其逻辑上的合理性。案件在审理过程中，洪*虽一直强调其对涉案商铺是合法取得，但却不能充分举证证明其对“新力广厦第一层N1号商铺”的购买属善意取得的行为。综合上述情况，本院合理推定原告与洪*在进行商铺转让时，洪*知道或应该知道被告此前已购买涉案商铺的事实。原告与洪*的商铺转让行为系恶意串通侵害被告利益的行为，即该转让行为属无效的合同行为。原告据此要求与被告解除《新力百货·商业广场内部认购协议书》的请求，不符合法律规定，本院不予支持。

二，反诉。

反诉被告**产公司的股东为北海**有限公司和李**。北海**有限公司的股东为洪*和李**，法定代表人为李**。新**司股东为洪*和李**，2011年5月9日前法定代表人为洪*，2011年5月9日后法定代表人变更为反诉被告洪*。反诉被告洪*与洪*为兄妹关系。反诉被告洪*曾以北海**有限公司股东代表的身份参加原告公司的股东会议。在反诉原告使用涉案商铺期间，新**司曾提供反诉被告洪*的个人账号作为收取新力广厦业主（含反诉原告）物业管理费、水电费的收款账号。案件在审理过程中，反诉被告洪*虽一直强调其对涉案商铺是合法取得，但却不能充分举证证明其对“新力广厦第一层N1号商铺”的购买属善意取得的行为。综合上述情况，鉴于原告股东与新**司、洪*之间的关联性，本院合理推定反诉被告**产公司与反诉被告洪*在进行商铺转让时，反诉被告洪*知道或应该知道反诉原告此前已购买涉案商铺的事实。反诉被告**产公司与反诉被告洪*的商铺转让行为系恶意串通侵害反诉原告利益的行为。故反诉原告要求确认反诉被告**产公司与反诉被告洪*签订的《房屋买卖合同》无效的请求，符合法律规定，本院予以支持。反诉被告**产公司“一房两买”的行为已构成违约，应向反诉原告承担继续履行《新力百货·商业广场内部认购协议书》的义务。由于反诉被告**产公司已将原“新力百货·商业广场A28、A29、A30号商铺”重新整合为现“新力广厦第一层N1号商铺”，故反诉原告要求反诉被告**产公司继续履行合同，将“新力广厦第一层N1号商铺”过户登记给反诉原告的请求，本院予以支持。在反诉被告**产公司与反诉被告洪*签订的《房屋买卖合同》经确认无效后，反诉被告**产公司与反诉被告洪*应及时申请办理注销登记在洪*名下“新力广厦第一层N1号商铺”的北房权证（2012）字第007734号《房屋所有权证》。

原“新力百货·商业广场A28、A29、A30号商铺”建筑面积161.13平方米，其中使用面积95.91平方米，公摊面积65.22平方米。而“新力广厦第一层N1号商铺”的建筑面积为117.90平方米，使用面积与“新力百货·商业广场A28、A29、A30号商铺”的使用面积一致。在此情况下，反诉原告不用向反诉被告南森房地产公司支付差额面积部分的房价款。

综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第一百零七条、《最高人民法院<；；关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释>；；》第十条的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：

裁判结果

一、反诉被告北海南**有限公司与反诉被告洪*于2011年6月23日签订的《房屋买卖合同》无效；

二、反诉被告北海南**有限公司与反诉被告洪*于本案判决生效之日起三十日内，对位于北部湾中路62号新力广厦第一层N1号商铺的北房权证（2012）字第007734号《房屋所有权证》办理注销登记；

三、反诉被告北海南**有限公司在房地产管理部门注销北房权证（2012）字第007734号《房屋所有权证》后3日内，协助反诉原告岑**办理位于北部湾中路62号新力广厦第一层N1号商铺的权属证照过户登记手续；

四、驳回反诉原告岑**的其他反诉请求；

五、驳回原告北海南**有限公司的诉讼请求。

本诉案件受理费100元，由原告负担。反诉案件受理费7485元，由反诉被告负担（该费用反诉原告已向本院预交，反诉被告于本案判决生效之日起十日内付还给反诉原告）。

上述债务，义务人应于本案生效判决确定的期限内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。

如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院或广西壮族**人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族**人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费本诉100元，反诉7485元（收款单位：广西壮族**人民法院，帐号：455060600018120098416，开户银行：交通**分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一四年十月十日