雷**与王*、庞*房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人雷**因与被上诉人王*、庞*房屋买卖合同纠纷一案，不服合浦县人民法院（2014）合民一初字第1023号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年4月9日立案受理后，依法组成合议庭，并于2015年6月17日公开开庭审理了本案。上诉人雷**及其委托代理人沈**、莫**，被上诉人王*、庞*委托代理人黄**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

一审法院审理查明：王**合浦县沙岗镇人民政府的公务员，王*、庞*系夫妻关系。2010年1月7日，经合浦县公**监督领导小组确认，王*享有合浦县业和房地**限公司开发的廉晖苑商品房购买资格。2010年5月6日，雷**与王*、庞*签订《集资建房权利转让协议书》，王*以36000元的价格将其名下廉晖苑商品房的购房资格转让给雷**，当日王*收取雷**指标转让费36000元及意向金10000元。2012年12月28日，因开发商变更，合浦县公务员团体购买商品房协调监督领导小组通知王*办理原意向金10000元的退款手续，同时另发通知书，确认王*享有北海迪安房地**限公司建设的廉晖苑（迪安）商品房的购买资格，并要求王*于2013年1月4日至l月14日缴纳购房意向金。王*于2013年1月10日向北海迪安房地**限公司缴纳购房意向金10000元。雷**于2014年8月13日向该院起诉，请求王*、庞*共同返还意向金10000元和指标转让费36000元，并赔偿经济损失暂计11500元，经该院主持调解，但双方意见分歧较大，致本案未能调解成立。

一审法院认为

一审法院认为：原告王*基于公务员的特定身份，取得了合浦县公务员团体购买商品房协调监督领导小组统一委托开发定向销售的房屋的团购资格。被告雷**与王*之间的转让协议实质是对房屋团购资格的转让，是一种权利的转让。基于特定身份取得的房屋团购资格是否能够进行转让，现行法律、行政法规未作强制性规定。本案中雷**与王*自愿签定《集资建房权利转让协议书》，属于真实意思表示，没有违反法律法规强制性规定，该院认定转让合同有效，原、被告应依照转让合同履行各自权利义务。转让合同签订后，原告向被告支付了转让费，并以被告名义缴纳了购房意向金，双方的转让合同已实际履行。因开发商变更，被告于2013年1月10日向北海迪**有限公司重新缴纳了购房意向金10000元，被告的房屋团购资格未因此灭失，应视为被告按照协议内容履行了协助义务。原、被告在签订《集资建房权利转让协议书》时，双方对权利转让事项有成熟的了解，对其中的风险、前景有足够的判断，并在转让合同中对双方权利义务以及可能风险予以了确认。原告以被告一直隐瞒不能实现协议目的事由，协议目的早已不能实现，要求解除双方签订的协议书的主张，没有事实及法律依据，该院不予支持。因此，原告雷**和被告王*均应按合同继续履行义务。根据上述事实及理由，遂依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第五十二条、第六十条第一款、第九十四条的的规定，判决：驳回原告雷**的诉讼请求。本案受理费1238元，由原告雷**负担。

上诉人诉称

上诉人雷**不服一审判决，上诉称：一审判决认定事实不清，适用法律错误，应予纠正。一、本案中的《集资建房权利转让协议书》应属无效，依法应予确认无效。王*基于其公务员的特定身份才能享有“廉晖苑”商品房购买资格，并且合浦县“廉晖苑”商品房购房指标权利及商品房不面向社会销售，一般公民不能享有这类带有福利性质的购房条件，“廉晖苑”商品房开发商也没有允许这类购房资格的转让，事实上也不允许特定购买人的更名。根据《合同法》第七十九条第一项“根据合同性质不得转让”的规定，本案中的《集资建房权利转让协议书》应依法确认无效。二、如果本案《集资建房权利转让协议书》认定为有效，也应依法予以解除。1、《集资建房权利转让协议书》即使有效，上诉人购买的购房指标是一项相对权、请求权、有期限的权利，属于债权。本案中购房指标的主体限制为公务员，带有人身属性。上诉人已履行《集资建房权利转让协议书》的义务，但被上诉人一直未协助上诉人取得购房指标权利，实际上指标房建设方（合浦县“廉晖苑”商品房开发商）也不允许购房指标权利人的更名，“廉晖苑”购房指标仍是由被上诉人享有，而被上诉人也没有与指标房建设方签订有《商品房买卖合同》，被上诉人购房指标可期待的商品房地址、楼层、面积都不可实现，可见上诉人签订《集资建房权利转让协议书》的目的至今不能实现。2、2010年5月6日双方签订《集资建房权利转让协议书》至今已四年多，在2013年11月上诉人了解到“廉晖苑”商品房早已停建，指标房建设方也可与指标房权利人解除“意向书”，退还指标房权利人意向金及利息，被上诉人具购房指标可购买的商品房项目选址、征地、规划早已停止，但被上诉人却对上诉人一直隐瞒此事，即使被上诉人于2013年1月10日因指标房建设方变更而取出意向金重新缴纳意向金也掩盖不了本案事实，本案购房指标转让已不能实现，即使转让有效也应解除，退还上诉人购房意向金和指标转让费，而由于被上诉人的过错，致使久拖不决，依法应赔偿上诉人损失。

综上，请依法撤销合浦县人民法院（2014）合民一初字第1023号民事判决，判令两被上诉人共同返还意向金10000元和指标转让费36000元，并赔偿经济损失暂计11500元。

被上诉人辩称

被上诉人王*、庞**辩称：涉案转让协议不存在约定解除的情形。转让协议第八条约定，小区不能建成的后果由上诉人承担。本案没有法定解除合同的情形，合同不能解除。上诉人一审请求已超诉讼时效。应驳回上诉人上诉请求，维持一审判决。

二审诉讼中，双方当事人均无新证据向本院提供。

本院查明

二审审理查明的事实与一审审理查明的事实一致，本院予以确认。

综合诉辩双方的意见，归纳争议焦点为：上诉人请求解除与被上诉人签订的转让协议书并要求返还意向金、转让指标费及赔偿经济损失有无事实依据；2、上诉人请求是否超诉讼时效？

本院认为

本院认为，王*、庞*与雷**双方签订《集资建房权利转让协议书》，实质上是对王*将来要购买的合浦县公务员团体购买商品房进行买卖。由于王*基于公务员的特定身份，取得了合浦县公务员团体购买商品房协调监督领导小组统一委托开发定向销售的房屋的团购资格，该团购资格在购买定向销售的商品房时通常比一般市场上购买商品房时价格上有一定的优惠，《集资建房权利转让协议书》中约定的转让费36000元实质上是对优惠价格利益交换的对价。双方签订的《集资建房权利转让协议书》，主体合格，意思表示真实，没有违反法律法规强制性规定，为合法有效合同。合同签订后，雷**向王*、庞*支付了转让费，并以王*名义缴纳了购房意向金，雷**已已履行了相应的义务，但由于商品房直到目前未能建设的原因导致王*、庞*未能履行相应的义务。涉案的商品房小区是否已不能或不再建设，根据本案的证据还不能证明该商品房小区已不能或不再建设，合同目的能否达到未能确定，故对雷**所提合同目的已不能实现，解除合同的主张不予支持，应继续履行合同。根据双方签订《集资建房权利转让协议书》第八条中的约定“小区不能建成的风险由乙方承担，权利转让费不予返还乙方”，协议书中的乙方为雷**，可见双方对商品房小区能否建成的风险有预料，雷**自愿承担小区不能建成的风险，明确表示不返还转让费，是对自己享有利益的合法处分，故雷**请求返还36000元转让费的理由不成立，本院不予支持。因合同未解除，且意向金在北海迪**有限公司处，若合同终止王*可协助退领，没有返还的义务，雷**在合同履行中并无产生经济损失，故雷**请求王*返还10000元意向金及偿经济损失11500元的理由不成立，本院不予支持。本案《集资建房权利转让协议书》在履行过程中，雷**认为其权益受损向法院提起诉讼并未超过时效。

综上所述，一审判决认定事实清楚，程序合法，实体判决恰当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1238元，由上诉人雷**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年九月一日