桂林**管理局与刘**房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告桂林**管理局诉被告刘**关于房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月1日受理后，依法组成合议庭，于2015年8月28日公开开庭进行审理。原告桂林**管理局的委托代理人袁**，被告刘**的委托代理人唐**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告桂林市机关事务管理局诉称，被告于2004年12月5日与桂林市人民政府办公室工会签订门面出租协议，协议约定被告租用桂林市人民政府办公室工会位于桂林市××××路木龙洞门面1.5间约18㎡，租用时间从2005年1月1日至2006年12月31日止，每月租金为人民币550元，同时协议第六条约定被告应于每月月底前缴纳当月租金，逾期不交，被告应按每天2元支付滞纳金。协议签订后，被告在租赁期限内均能按时缴纳租金，但从2007年1月起，被告既不续签租赁合同也不交纳租金，至原告起诉之日被告欠缴租金55000元、滞纳金6020元。2014年8月桂林市人民政府办公室工会将出租门面的管理权转移给原告，原告接收该门面后多次向被告催讨租金，但被告均不予理睬。故向本院提起诉讼，请求依法判令：1、被告支付租金55000元、滞纳金6020元，合计61020元；2、解除《门面出租协议》，由被告返还租赁的门面；3、本案诉讼费用由被告承担。

原告桂林**管理局对其陈述的事实在举证期限内提供的证据有：证据一事业单位法人证书、组织机构代码证、法定代表人证明书，证明原告主体资格；证据二被告身份证，证明被告主体资格；证据三《土地使用证》，证明门面归桂林市市直机关房管所所有；证据四《门面出租协议》，证明桂林市人民政府办公室工会与被告曾签订门面出租合同；证据五《移交协议》和《补充协议》，证明原告从2014年8月20日起接管门面，且排除原合同的仲裁条款；证据六《催告通知》，证明原告曾多次通知催告被告交房租及滞纳金；证据七《被告使用房屋报告》和《交房租情况说明》，证明被告一直使用该门面；证据八银行账户查询单，证明被告原来交房租的银行账户已于2009年7月销户，被告没有支付房租；证据九转租户证明，证明被告将门面转租，转租费为2万元／年。

被告辩称

被告刘**未作书面答辩，在庭审中口头辩称，一、本案原告没有诉讼主体资格，诉争门面所有权人不是原告，在2014年属于临时门面，房屋作为临时房屋，没有产权证，2006年时叠彩区政府把该诉争门面作为违章建筑已经拆除，根据相关法律，违章建筑是不能转让的，所以原告不可能成为房屋的合法所有权人；二、被告与工会签订了仲裁管辖条款，根据仲裁条款也应当驳回原告起诉。

被告为其辩解在举证期限内没有提供证据。

经过开庭质证，被告对原告提供的证据二被告身份证、证据四《门面出租协议》、证据八银行账户查询单无异议，本院对上述当事人均无异议的证据予以认定。

本院查明

被告对原告提供的证据一事业单位法人证书、组织机构代码证、法定代表人证明书的真实性无异议，但对证明内容有异议，不能证明原告是诉争房屋的合法所有权人；对证据三《土地使用证》的真实性无异议，但与本案原告无关；对证据五《移交协议》和《补充协议》的真实性有异议，认为本案诉争门面属临时建筑依法不能转让所有权；对证据六《催告通知》的真实性有异议，签收人廖**并非本案原告的委托代理人，被告从未收到该通知；对证据七《被告使用房屋报告》和《交房租情况说明》的真实性无异议，认为原门面已经拆除，是被告自己在废墟上搭建的一个门面；对证据九转租户证明有异议，认为证人证言应当有证人出庭作证，该份证明没有法律效力。本院认为，对原告提供的证据一事业单位法人证书、组织机构代码证、法定代表人证明书，能够证明原告作为事业单位法人，具有民事诉讼主体资格，对该份证据本院予以采信；对原告提供的证据三《土地使用证》，权证上记载诉争门面所在土地属桂林市市直机关房管所所有，对该份证据本院予以采信；对原告提供的证据五《移交协议》和《补充协议》有加盖桂林市人民政府办公室工会及桂林**管理局的公章，且被告未提出反驳证据，故对该份证据的真实性予以认可，协议中约定的是移交诉争门面的管理权，并非转让所有权，因此对该份证据的合法性已予以确认，本院对其予以采信；对原告提供的证据六《催告通知》由于没有本案被告的签收确认，原告亦未能证明已送达至被告，故对该份证据本院不予采信；对原告提供的证据七《被告使用房屋报告》和《交房租情况说明》的真实性予以认可，被告并未提供证据证明诉争房屋已被拆除、现有门面是其自行修建的质证意见，故本院对该份证据予以采信；对原告提供的证据九转租户证明，该份证明属于证据中的证人证言，依照法律规定证人需出庭作证，该份证据的证明人廖**并未出庭作证，故对该份证据本院不予采信。

综合全案证据，本院确认以下法律事实：2004年12月5日桂林市人民政府办公室工会与被告签订门面出租协议，协议约定被告租用桂林市人民政府办公室工会位于桂林市××××路木龙洞门面1.5间约18㎡，租用时间从2005年1月1日至2006年12月31日止，每月租金为550元，同时协议第六条约定被告应于每月月底前缴纳当月租金，逾期不交，被告应按每天2元支付滞纳金。协议签订后，双方均按照合同约定履行各自义务。合同履行期届满后，由于诉争门面可能面临拆迁，故双方均未提出续签合同，被告亦撤出诉争门面。直至2010年，被告未经桂林市人民政府办公室工会同意自行回到诉争门面进行经营活动，亦未缴纳租金。2014年8月20日，桂林市人民政府办公室工会将出租门面的管理权转移给原告。由于被告自行占用门面且一直未缴纳租金，故诉至本院，提出前述诉讼请求。

本院认为

本院认为，原告桂林**管理局与桂林市人民政府办公室工会之间于2014年8月20日签订的《移交协议》对涉诉门面的管理权进行转移的约定，均系双方当事人的真实意思表示，未有违反相关法律、行政法规的强制性规定，该合同成立且生效。被告与桂林市人民政府办公室工会之间于2004年12月5日签订的《门面出租协议》已因合同约定履行期限届满而终止，对本案原被告均不再具有约束力。被告在2010年自行占有使用涉诉门面进行经营，且未支付占有使用费，现原告起诉要求被告支付门面占有使用期间的租赁费用，视为其对被告租赁涉诉门面行为的追认，原被告之间自被告自行占有使用涉诉门面之日起成立租赁合同关系。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条的规定，当事人未采用书面形式的视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，原被告之间由于没有签订书面的租赁合同，且亦未对租赁期限进行约定，故双方之间的租赁关系应视为不定期租赁。且被告无正当理由延付租金，原告有权解除合同。同时，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定，承租人无正当理由未支付或者迟*支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。因此，对原告要求被告给付所欠租金的诉讼请求，本院予以支持。现原告以原合同约定的租金为标准向被告追索所欠租金，是原告对其权利的自由处分，被告对该租金标准在诉讼中未提出过异议，只以无需给付租金及诉讼时效为理由进行抗辩，因此，本院对该租金标准予以认可。对于原告要求被告支付所欠租金滞纳金的请求，由于原告及涉诉门面原管理权人在本案中均未尽到善良管理人的义务，对于被告延付租金的违约行为亦存在过错，故对其该项请求本院不予支持。依据我国《民法通则》第一百三六条第一款第三项的规定，延付或拒付租金的诉讼时效期间为一年，以原告提起本诉的时间计算，被告应当自2014年6月1日起支付原告租金，依据原告在诉状中的请求，该租金计至2015年5月30日止，共计应给付租金6600元（550元×12个月）。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百三六条第一款第三项，《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第二百一十五条、第二百二十七条、第二百三十二条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告刘**给付原告桂林市机关事务管理局所欠租金6600元；

二、解除原告桂林**管理局与被告刘**之间的租赁关系，被告刘**将租赁的位于桂林市龙珠路木龙洞门面返还原告桂林**管理局；

三、驳回原告桂林市机关事务管理局的其他诉讼请求。

本案案件受理费1326元，由原告桂林市机关事务管理局负担326元，被告刘**负担1000元。

上述债务，义务人应于本判决生效之日起十五日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息（债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请强制执行。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于桂林**民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费1326元（收款单位：桂林**民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一五年十一月三十日