防城**资源局与防城**限公司建设用地使用权出让合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告（反诉被告）防城**资源局（以下简称市国土局）与被告（反诉原告）防城**限公司（以下简称港**团）建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院于2015年6月19日受理后，港**团于2015年8月4日提出反诉，本院决定合并审理，并依法组成合议庭，于2015年10月28日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）市国土局的委托代理人黄**、许*，被告（反诉原告）港**团的委托代理人梁**、苏*到庭参加诉讼。在审理过程中，双方当事人均向本院申请调解，本院依法扣除审限一个月。本案现已审理终结。

原告诉称

原告（反诉被告）市国土局诉称，2012年12月25日，市国土局与港务集团签订了《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：防港土出字20120069号，以下简称《出让合同》），出让宗地面积1447957.11平方米，出让价款为人民币243256794元，港务集团同意按以下时间和金额分二期向市国土局支付国有建设用地使用权出让价款：第一期人民币121628397元，付款时间为2013年1月23日之前；第二期人民币121628397元，付款时间为2013年3月25日之前。按出让合同约定应由港务集团缴纳土地出让金人民币243256794元，而港务集团在约定的期限内只交纳了第一期的土地出让金，于2014年8月7日才付清拖欠的第二期土地出让金。由于港务集团的违约，按《出让合同》第三十条的约定，每日按迟延支付款项的1‰向市国土局缴纳违约金，分期支付的，港务集团在支付第二期及以后各期出让价款时，同意按照支付第一期土地出让价款之日中**银行公布的贷款利率向出让人支付利息。为防止国有资产的流失，市国土局于2015年5月19日下达了《关于催缴分期缴纳土地出让金应支付的利息以及逾期缴纳土地出让金应支付的违约金的通知》（以下简称《催缴违约金通知》），要求港务集团于2015年6月5日前付清第二期出让金的违约金和分期付款利息，共计人民币61846688.3元，港务集团至今没有支付上述款项。港务集团恶意拖欠的行为，严重侵害了国家利益，为防止国有资产流失，特提起本案诉讼，请求人民法院判令港务集团向市国土局支付拖欠的土地出让价款违约金60692570元和分期付款利息1154118.3元，两项共计人民币61846688.3元（违约金以121628397元为基数，按每日1‰的标准自2013年3月26日起算至2014年8月6日止；分期付款利息以121628397元为基数，按中**银行同期贷款利率5.6%的标准自2013年1月24日起算至2013年3月25日止）。案件受理费及其他诉讼费由港务集团承担。

原告（反诉被告）市国土局对其本诉在举证期限内提供的证据有：1、市国土局的组织机构代码证、法定代表人身份证明书，证**土局的主体资格；2、港务集团的营业执照、组织机构代码证、身份证、授权委托书，证明港务集团的主体资格；3、《国有建设用地使用权出让合同》（编号：防港土出字第20120069号），证明港务集团与市国土局于2012年12月25日签订了出让合同，约定双方的权利和义务；4、进账单，一般缴款书，证明港务集团于2012年12月25日缴纳了定金5000万，2014年8月7日逾期缴纳了宗地的土地出让金193256794元；5、土地出让违约金计算表、分期缴纳土地出让金利息计算表，证明港务集团欠违约金60692570.1元，利息1154118.3元；6、《关于催缴分期缴纳土地出让金应支付的利息以及逾期缴纳土地出让金应支付的违约金的通知》及发文登记簿，证**土局于2015年5月19日发出通知并送达港务集团，要求港务集团在2015年6月5日前缴纳所欠的违约金和利息。

被告（反诉原告）港务集团针对本诉辩称，一、因为防城港市政府没有及时将海域使用金、土地出让金的留成部分支付给港务集团，导致港务集团资金紧缺，无法在2013年3月25日之前支付第二期土地出让金，其逾期付款并非故意拖欠，请求人民法院综合考量港务集团违约主观恶意程度，降低违约金。二、市国土局诉请的违约金60692570元明显过高。案涉土地是一片海域，并非一般商品，只能卖给港务集团这样的特殊企业，在投入开发之后才产生价值，在未开发之前只是一片丢荒的海域，市国土局并无经济损失。由于违约金兼有补偿性及惩罚性的功能，市国土局既无经济损失，其违约金的补偿性是不能支持的，而仅从惩罚性来看，市国土局主张的60692570元违约金，已超出2014年中**银行一年期流动资金贷款利率的6倍，明显过高。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最**法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，请求法院将违约金降到最低，按中**银行同期流动资金贷款利率计算。三、本案市国土局主张的利息1154118.3元所依据的合同条款，是市国土局利用其优势地位制定的格式条款，在港务集团既未占用市国土局任何资金又未占有土地，反是市国土局占有港务集团公司资金的情况下，强迫港务集团支付两个月本不应当承担的利息，明显有违公平原则和诚实信用原则，请求法院确认该条款为无效条款，对市国土局请求的利息部分不予支持。综上所述，港务集团系国有企业，处以过高的违约金不利于企业发展，不利于地方经济发展，同样也是国有资产的流失。请求法院依法降低违约金，并驳回市国土局主张利息的请求。

被告（反诉原告）港务集团为其辩解在举证期限内提供的证据有：1、《国有建设用地使用权出让合同》（编号：防港土出字20120069号），证明港务集团与市国土局签订了土地出让合同，由市国土局出让宗地，土地出让金为243256794元，出让合同第六条约定，市国土局应在2013年3月26日前将出让宗地交付给港务集团；2、中**银行进账单；3、广西壮族自治区非税收入一般缴款书；4、中**银行客户专用回单，证据2-4共同证明港务集团已于2014年8月7日付清全部土地出让价款，但市国土局至今没有办理出让宗地的交付手续，没有交付出让宗地，已经构成违约。

被告（反诉原告）港**团反诉称，因建设防城**流中心的需要，港**团于2012年12月25日与市国土局签订了《出让合同》，由市国土局出让宗地1447957.11平方米，土地出让金为243256794元，分二期支付：第一期土地出让金121628397元，付款时间为2013年1月23日之前；第二期土地出让金121628397元，付款时间为2013年3月25日之前；市国土局应在2013年3月26目前将出让宗地交付给港**团。《出让合同》签订后，港**团按期支付第一期土地出让金，因客观原因，第二期土地出让金于2014年8月7日付清。根据《出让合同》第六条约定，在港**团支付完第二期土地出让金的第二天，市国土局应将出让宗地交付给港**团。而市国土局至今未能将土地交付给港**团，逾期交付335天，市国土局已经构成违约，应当承担违约责任。根据《出让合同》第三十七条约定，由于出让人（市国土局）未按时提供出让土地而延期的，每日按受让人（港**团）已经支付的出让价款的l‰向受让人（港**团）支付违约金，故市国土局应支付港**团违约金。请求人民法院判令市国土局向港**团支付逾期交付土地的违约金81491026元（以已支付的全额土地出让金243256794元为基数，按每日l‰计付，从2014年8月8日开始暂计至2015年7月9日止，逾期交付335天，以后计至实际交付土地之日止）。本案本诉、反诉的诉讼费用由市国土局全部负担。

被告（反诉原告）港务集团为其反诉提供的证据有：1、防城**制委员会关于市国土资源局和城区国土资源分局下属事业单位机构编制调整的通知，2、防城**制委员会办公室关于防城港市国土资源勘测规划所更名的通知，证据1-2证明防城港市国土资源勘测规划院是市国土局的下属事业单位，受市国土局直接领导、管理，两家单位利益关系一致，防城港市国土资源勘测规划院在本案中出具的测绘成果报告不具备独立、客观、公正性；3、市国土局领导班子成员个人简介，证明市国土局的领导直接分管防城港市国土资源勘测规划院。

原告（反诉被告）市国土局针对反诉答辩称，一、市国土局在签订《出让合同》后，已按合同第六条约定的日期及出让土地条件将出让的宗地交给港务集团。从市国土局委托中介测绘机构对该用地的使用现状进行实地测量核实并作出的《测绘成果报告》可知，港务集团接收该宗土地后对该宗地进行了围堰、填土和平整，充分证明了市国土局已将土地交付给港务集团，不存在不交付土地的违约行为。港务集团称市国土局没有交地不符合客观事实，没有证据证明。二、即使市国土局没有交地也不存在违约行为。根据《出让合同》第三十七条“受让人按本合同约定支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人必须按照本合同约定按时交付出让土地”的约定，出让人按时交付出让土地是以受让人（港务集团）按本合同约定即2013年3月25日之前支付出让价款为前提的，如果港务集团没有按时交清土地出让金，市国土局有权拒绝交付土地。在本案中，港务集团因主观原因并没有按约定期限支付出让价款，而是在2014年8月7日才付清出让价款，因逾期支付出让价款产生了违约金，违约金也是土地出让价款的一部分，港务集团至今没有支付，属于严重的违约行为。既然土地出让合同第三十条已将逾期付款应缴纳的违约金作为受让人（港务集团）的一项合同义务，在港务集团没有履行完毕合同义务的情况下，市国土局完全有理由和权利不履行交地的义务。如果在港务集团没有履行义务前就将土地交给港务集团，那么市国土局就失去约束港务集团支付违约金的主动权，最终会导致违约金无法收回或难以收回而造成国有资产的损失。从土地出让合同的第六条、第十条和第三十七条可知，先履行合同义务方为港务集团，后履行合同义务方为市国土局。按照我国合同法规定，先履行合同义务的一方当事人未完全履行合同义务的，后履行合同一方的当事人有权拒绝履行合同义务。因此，在港务集团没有履行完合同义务，完全支付违约金之前，市国土局有权拒绝交付土地给港务集团，故市国土局不存在逾期交地的违约行为，而是正当行使合同和法律赋予的权利。市国土局没有违约行为不应承担违约责任。港务集团诉讼请求市国土局支付违约金81491026元没有事实和法律依据。请求人民法院判决驳回港务集团的反诉请求。

被告辩称

原告（反诉被告）市国土局针对反诉提供证据《测绘成果报告》两份（出具时间分别为2015年9月6日、2015年11月6日），证明港务集团取得土地使用权后对部分土地进行围堰、填土和平整，市国土局已将土地交付给港务集团。

经质证，港务集团对市国土局在本诉中提供的证据1-3的真实性、合法性、关联性均没有异议，但认为证据3《出让合同》第30条关于逾期支付款项的违约金的约定过高，不符合法律规定；对证据4的真实性没有异议，但对其证明内容、金额有异议，这应是第二期的土地出让金，数额有误。因为市政府没有及时将海域使用金、土地出让金的留成部分交付给港务集团，造成港务集团延期支付第二期土地出让金；对证据5，认为是市国土局单方制作，不予认可；对证据6的真实性没有异议，港务集团确实收到相关文件，但市国土局没有按合同约定按时交付土地。港务集团对市国土局就反诉提供的证据第一份《测绘成果报告》有异议，认为出具报告的主体是市国土局的下属机构，受其管理，利益与市国土局一致，市国土局不能以其下属机构出具的报告证明其履行完交付土地的义务，该证据在本案中不具有证明效力；对测绘报告的内容也有异议，认为本案诉争的土地市国土局没有实际交付，合同约定出让的是土地，但本案的土地现状是一片海域，实施了围堰、填土等施工行为不能证明国土局交付土地的事实；对第二份《测绘成果报告》的真实性、合法性和关联性均无异议。市国土局对港务集团就本诉提供的证据1-4的真实性、合法性均没有异议，对证明内容有异议，认为市国土局已交付土地，港务集团也对土地进行平整，是因为港务集团没有履行合同约定才没有办理相关手续。市国土局对港务集团就反诉提供的证据1-3的真实性、合法性没有异议，但对证明内容有异议，认为防城港市国土资源勘测规划院是独立法人机构，虽然属于国土局的二层机构，但其出具的测绘报告是真实的，且该报告中的土地与现状一致，不影响其公正性。

结合当事人的质证意见，本院认证如下：市国土局在本诉中提交的证据1、2、3、4、6，港务集团在本诉中提交的证据1-4及在反诉中提交的证据1-3，由于各方当事人对其真实性、合法性均无异议，故本院予以采纳。市国土局在本诉中提交的证据5为单方制作，且港务集团不予认可，本院不予采纳。市国土局针对反诉提交的证据两份《测绘成果报告》，均具备真实性、合法性和关联性，本院予以采纳。

综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实：2012年12月25日，市国土局作为出让人与港务集团作为受让人共同签订，合同编号：防港土出字20120069号。《出让合同》约定：市国土局将坐落于防城港市港口区东部吹填区的宗地（宗地编号为450602004001GB00006，宗地总面积为1447957.11平方米，宗地用途为仓储用地）出让给港务集团；出让人同意在2013年3月26日前将出让宗地交付给受让人，出让人同意在交付土地时该宗地达到现状土地条件；国有建设用地使用权出让年期为50年，按交付土地之日起算；原划拨（承租）国有建设用地使用权补办出让手续的，出让年期自合同签订之日起算。宗地的国有建设用地使用权出让价款（以下简称出让价款）为人民币243256794元，每平方米人民币168元，定金为5000万元，定金抵作出让价款。受让人分二期向出让人支付出让价款：第一期于2013年1月23日前支付121628397元，第二期于2013年3月25日前支付121628397元；分期支付价款的，受让人在支付第二期及以后各期价款时，同意按照支付第一期土地出让价款之日中**银行公布的贷款利率，向出让人支付利息。

《出让合同》第七章对买受人迟延支付土地出让价款及出让人迟延交付土地的违约责任分别作了约定。第三十条：受让人应当按照本合同约定，按时支付国有建设用地使用权出让价款。受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金，延期付款超过60日，经出让人催交后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人有权解除合同，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿损失。第三十七条：受让人按本合同约定支付出让价款的，出让人必须按本合同约定按时交付出让土地。由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，出让人应当按受让人已经支付的出让价款的1‰向受让人给付违约金，土地使用年期自实际交付土地之日起算。出让人延期交付土地超过60日，经受让人催交后仍不能交付土地的，受让人有权解除合同，出让人应当双倍返还定金，并退还已经支付出让价款的其余部分，受让人并可请求出让人赔偿损失。第三十八条：出让人未能按期交付土地或交付的土地未能达到本合同约定的土地条件或单方改变土地使用条件的，受让人有权要求出让人按照规定的条件履行义务，并且赔偿延误履行而给受让人造成的直接损失。土地使用年期自达到约定的土地条件之日起算。《出让合同》还对其他事项进行了约定。

2012年12月10日，港**团通过银行电子转账方式将竞买项目用地保证金5000万元汇入防城港**易中心的银行账户。2012年12月25日，防城港**易中心将上述保证金5000万元上缴防城港市财政局。港**团先后于2013年1月17日、2014年8月7日向市国土局分别支付宗地出让价款71628397元和121628397元。自2013年3月26日起至2014年8月6日止，港**团迟延支付第二期宗地出让价款共499天。

2015年5月19日，市国土局向港务集团作出防国土资函（2015）179号《关于催缴分期缴纳土地出让金应支付的利息以及逾期缴纳土地出让金应支付的违约金的通知》，载明港务集团于2014年8月7日方才交清国有建设用地使用权出让金，经核算，港务集团第二期迟延支付金额为121628397元，迟延支付天数499日，违约金额为60692570元，分期缴纳土地出让金计息天数为61天，年利率为5.6%，利息总金额为1154118.3元，要求港务集团务必于2015年6月5日前将所欠的土地出让违约金和分期缴纳土地出让金利息付清，逾期不交的，将按法律法规的有关规定追究港务集团的责任。港务集团工作人员于2015年5月28日签收上述通知。

本院查明

另查明，防城港市国土资源勘测规划院对案涉宗地现状先后两次进行测量并作出两份报告，2015年9月6日第一份报告测量案涉宗地内已填土区域面积为391069.395平方米（折合586.604亩），2015年11月6日第二份报告测量案涉宗地内已填土区域面积为519647.899平方米（折合779.472亩）。

本院认为

根据双方当事人的诉辩及陈述，本院归纳本案的争议焦点为：一、港务集团在合同履行过程中是否违约，应承担何种违约责任；二、双方签订的合同中关于分期付款利息的约定条款效力如何，港务集团应否向国土局支付利息；三、市国土局在合同履行过程中是否违约，应承担何种违约责任。

本院认为，一、关于港务集团在合同履行过程中是否违约，应承担何种违约责任的问题。双方签订的《出让合同》系双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定行使合同权利、履行合同义务。按合同约定，港务集团应于2013年3月25日前向市国土局支付第二期的出让价款121628397元，但港务集团直至2014年8月7日才付清，其迟延履行合同义务的行为已构成违约，应向市国土局承担违约责任。合同约定买受人（港务集团）迟延付款的违约责任为“自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金”。港务集团主张约定的违约金过高，请求人民法院予以调整。根据民事诉讼举证责任分配原则，港务集团应对约定的违约金高于实际损失负有举证证明的义务。但港务集团未能举证证明，应承担举证不能的法律后果。《出让合同》约定“受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金”的条款，符合国**公厅《关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》中关于土地使用者不按时足额缴纳土地出让金时应承担的违约金计算方式之精神，对于双方当事人而言是公平的。港务集团主张迟延付款对市国土局没有产生实际损失，并以此认为合同约定的违约金计算方式高于实际损失的理由没有合同依据，其请求按中**银行同期存款利率计算违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。港务集团应向市国土局支付违约金60692570.1元（121628397元×1‰／天×499天）。市国土局只请求60692570元，本院对其该项诉讼请求予以支持。

二、关于合同中关于分期付款利息的约定条款效力如何，港务集团应否向国土局支付利息的问题。港务集团主张是市国土局利用其优势地位制定的格式条款，明显有违公平原则和诚实信用原则，请求法院确认该条款无效，对市国土局该项诉讼请求不予支持。本院认为，该条款是双方协商一致后作出的约定，未损害国家、集体和第三人的合法权益，亦未违反法律法规的强制性规定，合法有效，合同当事人应严格按照约定履行合同义务。港务集团关于分期付款利息的约定条款无效的主张不成立，本院不予支持。港务集团应按该项约定向市国土局支付分期付款的利息。利息以121628397元为基数，按中**银行同期贷款利率5.6%的标准自2013年1月24日起算至2013年3月25日止，即121628397元×（5.6%÷365天×61天）=1138308.50元。市国土局此项请求1154118.3元，本院支持1138308.5元，对超出部分的诉讼请求不予支持。

三、关于市国土局在合同履行过程中是否违约，应承担何种违约责任的问题。本案中，由于港务集团未按合同约定的时间于2013年3月25日之前支付第二期土地出让价款，市国土局有权行使后履行抗辩权，在港务集团付清土地出让价款前拒绝交付土地。市国土局主张其已在2013年3月26日即在港务集团全部付清第二期土地出让价款之前就交付土地，不符合国土管理部门先收款后交付土地的一贯做法，也不符合国土管理部门在交付土地时应当办理交地确认书的规范做法，故对市国土局关于土地已于2013年3月26日交付的说法不予采信。港务集团在2014年8月7日已全部付清土地出让价款，市国土局应于2014年8月8日履行土地交付义务。但市国土局没有按照《国土资源部关于规范土地登记的意见》及《广西壮族自治区国土资源厅关于规范土地登记意见的实施细则》中关于国土部门在交付土地时应向买受人出具交地确认书等文件的规定在上述时间内交付土地，已构成违约，应向港务集团承担违约责任。而市国土局提交的第一份《测绘成果报告》已注明该宗土地现状的四至、面积等要素，具备交地确认书的基本要素，且能证实该宗地内有部分海域已进行围堰、填土转变成为土地，具备交付的条件，并据此推定港务集团已收到案涉土地，故应以第一份《测绘成果报告》出具的时间为市国土局履行交付土地义务的时间。在诉讼过程中，市国土局提交的第二份《测绘成果报告》对案涉宗地已经填土的区域面积进行了重新测量，更加贴近客观实际，故应以第二次测量的519647.899平方米（折合779.472亩）作为市国土局已经交付的部分土地，那么市国土局未交付的土地占该宗地总面积的比例为（1447957.106元-519647.899元）÷1447957.106元=64.11%。从2014年8月9日开始计至2015年9月5日止，市国土局已迟延交付土地392天。

《出让合同》第三十七条约定迟延交付土地的违约金以已经支付的出让价款243256794元为基数，按每日1‰的标准计算。对此，市国土局主张违约金明显过高请求法院予以调整。本院认为，合同对于双方违约责任的约定，系双方共同协商后作出的真实意思表示，并未违反法律和法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵守。市国土局未能举证证明违约金过分高于港务集团因市国土局违约而造成的实际损失，故市国土局以违约金过高为由请求予以调整无事实和法律依据，本院不予支持。故市国土局应向港务集团支付迟延交地违约金61133156.8元（243256794元×1‰×392天×64.11%）。本院对港务集团超出部分的诉讼请求不予支持。

综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告（反诉原告）防城**限公司向原告（反诉被告）防城港市国土资源局支付逾期支付土地出让金的违约金60692570元及分期付款利息1138308.50元，两项合计61830878.5元；

二、原告（反诉被告）防城港市国土资源局向被告（反诉原告）防城**限公司支付逾期交付土地的违约金61133156.8元；

三、驳回原告（反诉被告）防城港市国土资源局的其他诉讼请求；

四、驳回被告（反诉原告）防城**限公司的其他诉讼请求。

本诉案件受理费351033元（防城**资源局申请缓交），由防城**资源局负担90元，由防城**限公司负担350943元。反诉案件受理费224628元（防城**限公司已预交），由防城**限公司负担56116元，由防城**资源局负担168512元。

上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。双方可在履行过程中协商将本判决第一项与第二项确定的债务相互抵扣，并最终确定防城**限公司应实际履行的债务。

如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区高级人民法院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广西壮族自治区高级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费575661元（户名：广西壮族自治区高级人民法院，开户行：中国农**万象支行，账号：20×××77）。逾期不交也不提出免交、缓交申请的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一六年一月十一日