广西汇聚房地**限公司与广西德**任公司委托合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人广西汇聚房地**限公司（以下简称汇聚公司）因委托合同纠纷一案，不服广西壮族自治区崇左市江州区人民法院（2015）江*初字第556号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年11月11日受理后，依法组成由审判员杨**担任审判长，审判员黄伟明和代理审判员黄**参加的合议庭，于2015年12月1日公开开庭审理了本案。书记员黄**担任记录。上诉人汇聚公司的委托代理人苏**，被上诉人**责任公司（以下简称德**司）的委托代理人黄**到庭参加诉讼。上诉人汇聚公司的法定代表人程一浥，被上诉人德**司的法定代表人陆**及其委托代理人莫燕经本院传票传唤和通知未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

一审法院经审理查明，2014年11月5日，原、被告双方签订《德达?友谊茗城项目销售代理合同》，主要约定有：1.被告委托原告独家全权代理销售其开发建设的“德达?友谊茗城”项目物业，包括住宅、商铺、车位等；2.委托期限自2014年11月5日至2015年12月31日；3.被告按总成交额的2.5%计提代理佣金给原告，被告按销售均价每平方米3300元给予原告销售，产生溢价部分原、被告按30：70提取溢价分成佣金；4.成交确认：在委托期限内，当购房者签订《商品房买卖合同》并支付完首期房款后，则视为成交。5.佣金确认：在本自然月内，对于选择一次性付款或分期付款方式的客户，佣金确认的标准为被告与客户签订《商品房买卖合同》，且被告已收清客户的房款金或分期付款的第一期房款金，对于选择按揭付款的客户，佣金确认的标准为被告与客户签订《商品房买卖合同》后，客户付清首期房款。6.佣金的结算：佣金按月结算，结算时间为每月之最后一个工作日，原告根据每月实际到账金额向被告详列结算账目，被告确认结算后在次月7日前向原告付清应付之代理佣金。7.在代理期限内，被告单方解除合同的，须在解除合同当天付清所有佣金并一次性支付200000元违约金补偿原告。合同履行期间，2015年1月20日，双方又签订《合同补充协议书》，对销售均价等相关事项进行补充约定。

合同签订后，原告派员进驻崇左市友谊大道“德达?友谊茗城”售楼部代理销售，根据合同约定的成交成功及佣金确认办法，双方确认，2014年11月5日至2月3日，原告代理销售成功成交17套住宅；另外，原告还为被告代理销售18个车位，有的客户交清了车位款、有的交了部分车位款，但该18个车位的所有客户均尚未与被告签订购买合同，且有的客户尚未选择车位号。

2015年2月14日，因销售量等多方面原因，销售代理合同终止履行，原告派驻被告售楼部的人员撤离。2015年2月19日春节过后，原告的员工李**到被告公司在南宁的总部要求被告出具解除合同之函，被告公司在南宁总部的员工张**向李**出具了《关于终止营销代理合同的函》，该函载明：根据中华人民共和国有关法律法规的规定，本着诚实信用、平等互利的原则，经友好协商，本公司委**公司全权代理销售的“德达?友谊茗城”项目，已于2014年11月5日签订了《德达?友谊茗城项目销售代理合同》，合同期限自2014年11月5日至2015年12月31日止；现由于贵公司未能完成自己承诺的销售任务，经双方协商一致，决定终止2014年11月5日签订的销售代理合同；终止日期为2015年2月14日。

2015年3月6日，原告分别向被告发了二份《关于“德达?友谊茗城”项目佣金结算的函》，以及《车位成交佣金结算确认表》，其中一份函要求被告付清17套住宅佣金的余款94799元，另一份函要求确认结算18个车位佣金。之后，被告付清了17套住宅佣金余款。要求确认结算18个车位的函载明：由于18个车位都未换签，待换签后再进行结算，望贵公司在车位换签后三个工作日内通知我公司进行结算。《车位成交佣金结算确认表》的备注栏中，对18个车位均载明：因车位未达到换签条件，故该车位佣金未结算。一审庭审中，原、被告双方均认可，车位换签条件与住宅一样，即客户与被告签订购房合同并支付首期款；换签条件实质上就是确认成交成功及结算佣金条件。

一审法院认为

此后，原告以18个车位佣金已达到支付条件和被告单方违约应支付原告20万元违约金为由诉至一审法院，请求法院判决：1、解除原告与被告于2014年11月5日签订的《德达?友谊茗城项目销售代理合同》；2、被告向原告支付代理销售18个车位的销售佣金30600元；3、确认被告单方终止合同的行为构成违约，并向原告支付违约金200000元。

一审法院审理认为，原、被告双方所签的《德达?友谊茗城项目销售代理合同》及《合同补充协议书》合法有效。根据双方诉辩，本案争议的焦点在于到底是被告单方终止合同还是原、被告双方协商一致终止合同，以及结付18个车位佣金30600元的条件是否成就。

一、关于是单方终止合同还是双方协商一致终止合同问题。

原告主张，是被告单方终止合同，有《关于终止营销代理合同的函》佐证；被告则主张，是双方协商一致后终止合同，有《例会记录》、张**出具《证明材料》、以及原告提交的《关于终止营销代理合同的函》所载的内容为证。本案中，终止履行合同的时间为2015年2月14日，双方均认可。根据本案现有证据，原告据以主张被告单方解除合同的证据为《关于终止营销代理合同的函》，而该函的内容则载明，是双方协商一致终止合同；被告据以主张双方协商一致终止合同的证据，除该函所载的内容是协商一致终止合同外，还有被告高层管理人员陆**在公司例会上所传达的双方协商一致解除合同的会议原始记录，以及直接参与沟通终止合同的被告员工张**所出具的《证明材料》证实，正因为是张**参与了终止合同沟通，原告的员工李**才要求张**出具该函；此外，原告在给被告要求结算住宅佣金余额、确认结算车位佣金的函中也未提及被告单方终止合同问题。据此，应当确认是双方协商一致终止合同，被告并未构成违约，故对原告提出的200000元违约金诉求不予支持。

二、结付18个车位佣金30600元的条件是否成就问题。

合同约定了确认成交成功及确认结算佣金的条件，即客户与被告签订购房合同并支付首期房款；双方庭上也确认，换签条件实质就是结算条件，车位的结算条件与住宅结算条件一样；而原告在给被告要求结算18个车位佣金的函中及车位成交佣金结算确认表的备注栏中，均承认车位未达换签条件；且被告也认为18个车位均尚未签订合同，未符合换签条件，不具备结算佣金条件。据此，应认定结付18个车位佣金的条件尚未成就，对原告在本案中提出的车位佣金诉求应以驳回，待条件成就时再另行主张权利。

至于原告提出的解除合同诉求，因双方协商一致并以实际行动已终止履行合同，应视为双方协商一致解除合同，故对该诉求予以支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、及九十一条第（七）项、第九十三条第一款，以及《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、解除原告汇聚公司与被告德**司所签的《德达?友谊茗城项目销售代理合同》及《合同补充协议书》；二、驳回原告汇聚公司对被告德**司提出的支付18个车位佣金30600元及违约金200000元的诉讼请求。案件受理费4759元，因适用简易程序审理减半收取2380元，由原告汇聚公司负担。

上诉人诉称

上诉人汇聚公司不服一审判决，上诉称，一、关于是单方终止合同还是双方协商一致终止合同的问题。一审据以认定本案属于双方协商一致解除合同的事实错误，本案应认定被上诉人德**司单方解除合同，理由如下：1、终止合同函是被上诉人德**司单方出具，显然它不是双方订立的协议，因此，在法律上它属于单方的意思表示；2、被上诉人德**司提供的会议记录是其内部例会记录，不能仅凭陆**个人的陈述就认定解除合同是双方协商一致的意思表示；3、对于张**出具的《证明材料》，因其未出庭作证，其证言未经质证，不能作为定案依据；4、对于上诉人在结算函中没有提到被上诉人单方终止合同的问题，因结算函仅涉及佣金结算事宜，与终止合同的问题无关，故上诉人未在结算函中提及终止合同事宜。

二、关于结付18个车位佣金30600元条件是否成就的问题。上诉人汇聚公司认为，被上诉人德**司已经取得预售许可证，具备签订合同的条件，且买受人也交纳了首期款，所以支付佣金的条件已经成就。综上，一审判决违反法定程序，认定事实不清，证据不足，适用法律错误。请求二审法院：一、撤销崇左市江州区人民法院（2015）江*初字第556号民事判决第二项，并改判支持上诉人汇聚公司的诉讼请求；二、本案诉讼费均由被上诉人德**司承担。

被上诉人辩称

被上诉人德**司辩称，一、一审判决认定终止合同是经过双方协商一致符合客观事实。1、《关于终止营销代理合同的函》中记载有“双方协商一致”字样，证明终止合同是经过双方协商，而且，在该函件发出后，上诉人汇聚公司并没有向被上诉人德**司提出任何异议，足以认定终止合同是经双方协商一致的。2、被上诉人德**司举证的《例会记录》进一步说明双方协商一致终止合同。双方协商一致终止合同后，被上诉人德**司的中层领导陆**才在公司例会上将终止合同后的事宜作了另外安排，这再次证明终止合同是双方协商一致的结果。3、被上诉人德**司员工张**的《证明材料》记载了双方沟通终止合同事宜，该份《证明材料》所陈述的经过和事实，足以证明是双方协商一致终止合同。4、上诉人汇聚公司在其结算函中，一直没有提及“违约金”的问题。这也足以证明终止合同是双方协商一致的结果。

二、车位佣金尚没未具备结算付款的条件。对于佣金的结算，《德达?友谊茗城项目销售代理合同》第五条（5.2）作了明确规定，佣金结算的条件成就是客户与被上**公司签订购房合同并支付首期房款。一审法庭审理中，双方已认可18个车位未达换签条件。因此车位佣金没有具备结算付款的条件。综上，被上诉人认为一审判决认定事实清楚，程序合法，判决公正，上诉人的上诉理由不成立，请二审法院驳回上诉，维持原判。

二审期间，各方当事人均无新证据提交。

本院查明

本院综合诉辩双方的意见，当事人对一审查明的事实没有异议，本院予以确认。

本院认为

综合诉辩双方的意见，本案争议的焦点是：一、本案是双方协商终止合同还是被上诉人德**司单方终止合同；二、被上诉人德**司应否向上诉人汇聚公司支付20万元违约金和18个车位佣金。

本院认为，关于本案是双方协商终止合同还是被上诉人德**司单方终止合同的问题。被上诉人德**司为证明双方协商一致终止合同提交了《关于终止营销代理合同的函》、其员工张**出具的《证明材料》以及公司内部的《例会记录》为证，根据被上诉人德**司的以上证据材料，足以形成完整的证据链证实上诉人汇聚公司和被上诉人德**司在双方协商一致基础上达成终止合同的一致意见。上诉人汇聚公司提出本案系被上诉人德**司单方解除合同，但其收到被上诉人德**司出具的《关于终止营销代理合同的函》后没有提出任何异议，上诉人汇聚公司也无证据表明其就违约金问题曾向被上诉人德**司提出交涉，而且，在上诉人汇聚公司收到被上诉人德**司的《关于终止营销代理合同的函》当日就撤出了场地，这也证实了上诉人汇聚公司对双方协商一致解除合同并无异议。因此，一审判决认定双方系协商一致解除合同正确，应予维持。对上诉人汇聚公司提出本案系被上诉人德**司单方解除合同的上诉意见，本院不予支持。

关于被上诉人德**司应否支付20万元违约金和18个车位佣金的问题。如前所述，本案系双方当事人协商一致解除合同，被上诉人德**司不存在单方解除合同的行为，据此，上诉人汇聚公司主张被上诉人德**司应支付20万元违约金没有事实和法律依据，本院不予支持。依据双方签订的《德达?友谊茗城项目销售代理合同》5.2条对佣金支付标准的约定及结合目前18个车位尚未签订车位销售合同的事实，本案18个车位的佣金支付条件并未成就。故对上诉人汇聚公司提出被上诉人德**司应支付18个车位佣金的主张，本院不予支持。待18个车位佣金支付条件成就时，上诉人汇聚公司可再另行主张权利。

综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由不成立，其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费4759元，由上诉人广西汇聚房地产投资有限公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十二月九日