吴**与北海鑫地房地产代理有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人吴**因与被上诉人北海鑫**有限公司租赁合同纠纷一案，不服北海市海城区人民法院（2014）海民一初字第1553号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月1日受理后，依法组成合议庭于2015年5月12日公开开庭进行了审理。上诉人吴**及其委托代理人付凯成、被上诉人北海鑫**有限公司的委托代理人李**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

一审法院经审理查明：2014年3月29日，被告的员工刘**代表被告公司与原告签订一份《房屋租赁合同》，约定被告将座落于北海市四川路57号海洋石油大厦内铺面三楼两个房间及室内配套设施出租给原告使用，租赁期限自2014年3月29日至2015年3月28日，月租金为8000元，原告按月付租金给被告，每次租金须在到期15日之前交付给被告，若拖延一天，按月租金的5%在押金中扣除；被告保证在交易时该房屋没有产权纠纷，双方自本合同签订之日起，由原告支付被告30000元作为押金；租赁期间双方必须信守合同，如被告违反本合同的规定，向原告交纳年租金的20%作为违约金，如原告中途提出退房或终止合同，被告不予退还租房押金及已交租金；原告拖欠被告二个月房租16000元（2014年3月29日至2014年5月29日）在三日内还清，否则原告押金不退，合同作废，互不担责；原告拖欠房租超过1个月自动解除合同，互不担责，纳米汗蒸工作人员住宿、值班不能超过2人，如果超过人数石油公司担罚款等相关责任原告自行承担。同日，原告与刘**签订一份《补充协议》，约定，原告欠被告房租16000元，三个月内还清；汗蒸房客户只能在休息大厅休息；水费两家均摊，公共电费两家均摊；安然纳米汗蒸房及产品是原告所有，如有违约归被告所有；被告购买消毒柜单价2600元给原告使用，如果原告不经营了、出租或转让被告无条件收回购买消毒柜货款2600元，消毒柜归原告所有。合同签订后，被告将涉案房屋交付给原告用于经营汗蒸房，原告向被告支付了押金30000元，租金共21000元。被告在2014年7月26日将涉案房屋的锁更换，原告主张不能继续使用房屋并且被告不是涉案房屋的所有权人，因此诉至该院，请求判令：1、解除原、被告于2014年3月29日签订的《房屋租赁合同》；2、被告返还房屋押金人民币30000元整；3、被告返还原告财产（纳米被子、发热板、温控开关、发热膜、竹帘、喷绘、靠背）；4、被告承担本案一切诉讼费用。案件在审理过程中，原告将第一项诉讼请求变更为：确认原、被告于2014年3月29日签订的《房屋租赁合同》无效。反诉原告则主张反诉被告拖欠房租构成违约，为此提出反诉，请求判令：1、解除反诉原被告于2014年3月29日签订的房屋租赁合同；2、反诉被告支付反诉原告租金51000元；3、反诉被告承担本案的诉讼费用。

另查明，2013年9月20日，被告的员工刘**与案外人温**签订《商铺租赁合同》，约定双方于2013年9月1日签订北海市四川路57号海洋石油大厦（国尊健生会所）2、3楼租赁合同，租赁期至2015年3月31日止。经查询，在北海**易中心没有北海市四川路57号海洋石油大厦的房屋登记信息。

一审法院认为

一审法院认为：本案的争议焦点：1、原、被告签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》是否合法有效；2、原告要求被告返还押金及财产有无事实和法律依据；3、反诉原告要求反诉被告支付租金有无事实和法律依据。

关于第一个争议焦点，该院认为，被告在将上述房屋从温**处承租后再将其中两间房屋转租给原告，但涉案房屋的权属不明确，被告未能提供证据证明其对涉案房屋具有处分权，根据《中华人民共和国合法法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”被告对该房屋没有处分权，即使被告是经过温**同意将涉案房屋转租给原告，被告亦未能提供证据证实温**对该房屋有处分权，因此原、被告签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》是无效合同，原告要求确认该合同无效的诉讼请求，具有事实和法律依据，该院予以支持。

关于第二个争议焦点，该院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》是无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”被告应返还原告已付的押金及其存放于涉案房屋内的财产，原告要求被告返还租房押金及其存放于涉案房屋内的财产的诉讼请求，合法有据，该院亦予支持。

关于第三个争议焦点，该院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》是无效合同，根据《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”反诉原告已经将涉案房屋交付给反诉被告使用，即使合同无效，反诉被告仍应按照合同约定的租金向被告支付房屋占有使用费，反诉原告要求反诉被告支付租金的诉讼请求，合法有据，该院予以支持。因反诉被告的财产仍存放于涉案房屋内，从2014年3月29日至庭审时，反诉被告应支付反诉原告租金72000元，扣除其已付的租金21000元，反诉被告仍应支付反诉原告租金51000元。

综上所述：依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条、《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第五条第一款之规定，判决：一、原告吴**与被告北海鑫**有限公司于2014年3月29日签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》无效；二、被告北海鑫**有限公司返还押金30000元给原告吴**；三、被告北海鑫**有限公司返还原告吴**放置于北海市四川路57号海洋石油大厦二楼汗蒸房内的物品（纳米被子、发热板、温控开关、发热膜、竹帘、喷绘、靠背）；四、反诉被告吴**支付房屋使用费51000元给反诉原告北海鑫**有限公司；五、驳回反诉原告北海鑫**有限公司的其他反诉请求。本诉案件受理费550元，由被告北海鑫**有限公司承担，反诉案件受理费237.5元，由反诉原告吴**承担。

上诉人诉称

上诉人吴**不服一审判决，向本院提起上诉称：一审法院已查明，涉案的北海市四川路57号海洋石油大厦内铺面三楼的两个房间产权归属不明，而且上诉人提供的北海**易中心出具的《查询证明》证实了该房产没有相关的登记信息，因此，一审法院认定《房屋租赁合同》及《补充协议》无效是符合事实和法律的。同时，基于合同无效的原则，合同当事人对于租赁标的应相互返还，因此，对于（2014）海民一初字第1553号民事判决第一、二、三项的内容，上诉人予以认同，但一审判决既然认定《房屋租赁合同》无效，却依据《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第五条第一款的规定，判决上诉人支付房屋使用费51000元给被上诉人显然有失公允。根据上诉人与被上诉人订立的原《房屋租赁合同》，涉案的两间房屋面积约30平方米，租金为8000元，期限为2014年3月29日至2015年3月28日。期间，上诉人支付了5月份、6月份及7月份的房租共计21000元，同年7月31日，因被上诉人私自将大锁更换，上诉人报案要求处理，且这一事实被上诉人也予以了承认。据此，上诉人认为，被上诉人明知道涉案房屋没有产权证明却依旧出租，合同无效仍紧锁大门导致上诉人无奈地将物品遗落在出租房屋内，这人为增加的损失后果只能由被上诉人自行承担。况且，《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第五条第一款所规定的当事人应当是适格的房屋所有人，而非既无产证证明，更无相应处分权的被上诉人，哪怕上诉人要支付房屋占用费，被上诉人也并非合格的受体。综上所述，上诉人认为一审法院在事实认定清楚的基础上，适用法律错误，所作之判决显失公义，请求二审法院撤销（2014）海民一初字第1553号民事判决第四项内容，改判驳回被上诉人反诉请求。

被上诉人辩称

被上诉人北海鑫**有限公司辩称：本案的租赁合同标的不能证明房屋权属，无法认定本案合同为有效合同。本案被上诉人已经按照与第一出租人签订的合同支付租金，上诉人在使用涉案房屋过程中应支付房屋使用费，承担被上诉人租赁房屋所支付的损失。被上诉人认为本案应维持一审判决。

上诉人吴**、被上诉人北海鑫**有限公司二审期间均未提交新的证据。

本院查明

经二审审理查明的事实与一审查明的相同，本院予以确认。

本院认为

综合诉辩双方的意见，本院归纳本案争议焦点为：一、双方当事人签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》是否合法有效，若有效，应否解除；二、被上诉人请求上诉人支付房屋使用费51000元有无事实和法律依据。

关于第一个争议焦点，一审法院认为被上诉人北海鑫**有限公司未能提供证据证明其对涉案房屋具有处分权，根据《中华人民共和国合法法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”被上诉人对该房屋没有处分权，故上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》是无效合同。但本院认为，根据本案查明的事实，被上诉人北海鑫**有限公司对涉案房屋存在实际占有管理使用的情形，应认定其为法律意义上的占有人，依据《中华人民共和国物权法》第二百四十一条“基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依据有关法律规定”的规定，被上诉人基于与温**的租赁合同关系占有涉案房屋，其对涉案房屋依法享有使用收益的权利，而出租房屋给上诉人吴**即是被上诉人作为占有人使用该房屋的一种方式。虽然涉案房屋没有办理产权登记，但法律和行政法规并没有规定未取得产权证的房屋不得出租，上诉人吴**从被上诉人处承租涉案房屋后也没有因为第三人主张权利而影响其对租赁房屋的使用、收益。因此，本院认为上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，并不违反国家法律、行政法规的强制性规定，也不存在《中国人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，属合法有效的合同。

关于第二个争议焦点，本院认为，上诉人吴**与被上诉人北海鑫**有限公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》是属合法有效的合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。由于被上诉人在2014年7月26日将涉案房屋的锁更换，以其行为明确表示解除与上诉人签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》，上诉人未能继续使用涉案房屋，也没有向法院请求确认被上诉人解除双方租赁合同的效力，因此，本院确认上诉人吴**与被上诉人北海鑫**有限公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》于2014年7月26日予以解除。据此，涉案房屋的租金应从2014年3月29日起计算至2014年7月26日止共32000元，扣除上诉人已付的租金21000元，上诉人吴**还应支付房屋租金11000元给被上诉人北海鑫**有限公司，被上诉人请求支付的租金超过部分本院不予支持。

综上所述，上诉人吴**上诉请求部分成立，本院对其有理的部分予以支持。双方当事人对一审判决第二项、第三项并无异议，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十六条、《中华人民共和国物权法》第二百四十一条、《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、维持北海市海城区人民法院（2014）海民一初字第1553号民事判决第二、三、五项；

二、撤销北海市海城区人民法院（2014）海民一初字第1553号民事判决第一项；

三、变更北海市海城区人民法院（2014）海民一初字第1553号民事判决第四项为：上诉人吴**支付租金11000元给被上诉人北海鑫**有限公司；

四、上诉人吴**与被上诉人北海鑫**有限公司于2014年3月29日签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》合法有效，该《房屋租赁合同》及《补充协议》已于2014年7月26日解除。

一审本诉案件受理费550元、反诉案件受理费237.5元，二审案件受理费550元，合计1337.5元，由上诉人吴**负担170元，被上诉人北海鑫**有限公司负担1167.5元（被上诉人北海鑫**有限公司应承担的部分案件受理费930元，上诉人吴**已向法院预交，在双方履行本案债务时一并结清）。

上述债务，义务人应于本判决送达之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向一审人民法院申请执行。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年七月十四日