谢**与宾志滔房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人谢**因房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市七星区人民法院（2013）星民初字第644号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年12月26日受理后，依法组成由审判员陈**担任审判长，审判员陈*，代理审判员邓**参加的合议庭，于2015年1月13日公开开庭审理了本案。书记员伍**担任记录。上诉人谢**的委托代理人石文，被上诉人宾志滔的委托代理人莫冰松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

一审法院经审理查明：2012年4月13日，宾志滔（作为买方、乙方）与谢**（作为卖方、甲方）签订《房屋转意向书》，约定：“一、经甲、乙双方友好协商，本着平等、自愿、诚实守信的原则，甲方自愿将座落于桂林市七星区七星路三巷6栋1-4-4号的房屋（面积75.29平方米、产权证号为：七星区字第30086539号）转让给乙方，转让价格为人民币肆拾万元（￥400000.00）；并自愿对该房屋的真实性合法性、转让前所产生的债权债务承担负责，乙方已对甲方所要转让的房屋做了充分的了解，并自愿购买该房屋。二、付款方式：甲、乙双方在签订本合同当日，乙方向甲方预付人民币伍万元（￥50000.00）；三个月内付清余款叁拾伍万元（￥350000.00）给甲方。三、其他约定：1、该房屋转让过户所需交纳的一切税费均由甲乙双方各承担一半。2、三个月内，由于乙方的原因导致本意向无法履行则甲方只退还乙方已付的款，无利息给乙方；三个月内，由于甲方的原因导致本意向无法履行则甲方除退还乙方已付的款外，还应按月利息百分之三（3%）付利息给乙方。四、本合同未尽事宜，双方协商解决或签订补充协议。”协议签订后，宾志滔于同年4月14日在桂**行取款人民币5万元。2013年1月4日，谢**出具借条一张给宾志滔，内容为：“现借到宾志滔人民币现金壹拾伍万元整。此借款用于桂林市七星区七星路三巷6栋1-4-4号解押。该房产解押后按原购房合同办理。”同年3月7日，谢**给宾志滔出具收条一张，内容为：“现收到宾志滔人民币贰万元此据；预付房款。”另查明，在办理桂林市七星区七星路三巷6栋1-4-4号的解押手续之前，宾志滔、谢**就房屋买卖事宜进行过沟通，其中第一次谈话的部分内容为：“宾志滔问谢**还卖不卖本案所涉房屋，卖的话再付15万元就到20万元；谢**回答知道。”第二次谈话的部分内容为：“宾志滔说付15万给谢**用于解押，房款就付到20万了。谢**说对呀，宾志滔的房款还差20万。”第三次谈话的部分内容为：“宾志滔将上述用于解押的15万给谢**，要求谢**在借条上注明‘以上借款用作本案所涉房屋解押，该房解押后由借贷双方办理过户手续’，谢**表示钱还没给完，按原合同执行。宾志滔表示同意按原合同履行。”谢**办理解押手续后，宾志滔未在三个月内付清房款，谢**未为宾志滔办理过户手续。又查明，谢**及配偶于2013年3月5日对本案所涉房屋申请上市，同年4月2日，桂林市房改办审核同意上市。因谢**未为宾志滔办理房屋过户手续，宾志滔诉至本院，提出请求：1、解除双方签订的《房屋转意向书》；2、谢**返还宾志滔购房款22万元；3、谢**支付宾志滔利息（按月利率3%计付），其中5万元从2012年4月14日开始计息，15万元从2013年1月4日开始计息，2万元从2013年3月7日开始计息，三笔款项的利息计算至本案生效判决确定的履行期限最后之日止，并要求谢**承担本案诉讼费。

一审法院认为

一审法院审理认为：本案的争议焦点是：一、双方签订的《房屋转意向书》的效力是否已经终止；二、谢**出具的借条载明的15万元是谢**向宾志滔的借款，还是宾志滔预付的购房款。

关于争议焦**，宾志滔与谢**签订的《房屋转意向书》是双方当事人真实意思表示一致的结果，符合法律规定，合法有效。该意向书生效后至宾志滔诉至本院之日间，不存在权利义务终止的情形，故仍合法有效。谢**辩称因宾志滔未按意向书的约定支付购房款，则意向书的效力已经终止的主张与合同的约定不符，亦无法律依据。不按合同约定履行义务的法律后果是承担违约责任，而不会直接导致合同权利义务的终止，对谢**的上述主张不予采纳。关于争议焦点二，谢**给宾志滔书写的借条从形式上而言完全符合民间借贷的法律特征，但本案的借款时间在宾志滔与谢**签订《房屋转意向书》之后，宾志滔尚未付清购房款之前，借款用途为解除双方交易的房屋的银行抵押登记手续，且在双方的谈话录音中，宾志滔表示包括借条载明的15万元共付给了谢**20万元的房款，谢**亦予认可，故借条中所载明的借款实质上为宾志滔预付给谢**的购房款。对谢**辩称宾志滔于2013年1月4日支付给谢**的15万元属借款，而不是购房款的观点，不予采信。双方签订《房屋转意向书》后，均未按意向书的约定履行自己的权利与义务，宾志滔要求与谢**解除签订的《房屋转意向书》的诉讼请求，符合法律规定，予以准许。宾志滔在双方签订《房屋转意向书》后，于2012年4月14日支付5万元、2013年1月4日支付15万元、3月17日支付2万元，共支付谢**购房款22万元。解除《房屋转意向书》后，谢**应将宾志滔支付的购房款予以退还，故对宾志滔要求谢**返还购房款22万的诉讼请求，予以支持。谢**辩称，宾志滔仅支付购房款2万元的观点，与事实不相符，不予采信。关于宾志滔主张的利息，因双方均未按意向书的约定履行各自的义务，对合同未能履行均存在一定的过错，故对宾志滔要求谢**支付利息的诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百二十条之规定，判决：一、解除原告宾志滔与被告谢**签订的《房屋转意向书》；二、被告谢**于判决生效之日起十五日内返还原告宾志滔购房款人民币22万元；三、驳回原告宾志滔的其他诉讼请求。本案收取案件受理费5206元，公告费450元，由原告宾志滔781元负担，被告谢**负担4875元。

上诉人诉称

上诉人谢**不服一审判决，上诉称：一审判决认定事实不清。一审法院仅凭录音证据认定上诉人在2012年4月14日收取被上诉人5万元缺乏事实依据。首先，5万元数额较大，根据日常交易习惯，被上诉人如果以现金方式给上诉人，上诉人在收到款项后应当向被上诉人出具相关收据，2013年3月7日，被上诉人支付给上诉人2万元预付款，都要求上诉人出具收条，因此，被上诉人给付5万元不要求上诉人出具收条，显然不是被上诉人与上诉人的交易习惯；其次，被上诉人在一审中提交的银行取款5万元凭证不能证明其取出款项后系交给上诉人谢**；第三，被上诉人提交的录音证据的内容中关于5万元的问话明显具有诱导性、间接性，在整个录音对话中，被上诉人没有直接说明其向上诉人支付了5万元，而是通过诱导性的问话方式推断出被上诉人曾向上诉人支付过5万元，因此，单凭被上诉人提交的录音证据不足以证明被上诉人曾向上诉人支付过5万元款项。综上所述，请求二审法院：撤销本案一审判决第二项，并改判上诉人谢**无须返还2012年4月14日的5万元款项，二审诉讼费用由被上诉人承担。

被上诉人辩称

被上诉人宾志滔辩称：一、一审认定事实清楚。1、2012年4月14日，被上诉人确实向上诉人支付5万元预付款，该事实有双方签订的《房屋转意向书》中付款方式的约定及一审时提供的录音证据佐证。在双方签订购房合同后，被上诉人于2012年4月14日一起到桂林**限公司高新支行取出5万元支付给上诉人。由于双方当时是较长时间的房东与房客的关系，因租住房屋经常打交道，双方比较熟，且有购房合同约定，因此没有要求上诉人出具收条；2、从录音内容看，上诉人已亲口认可在支付15万元给上诉人解押房产前，被上诉人已支付了5万元购房款的事实。以上《房屋转意向书》、被上诉人的取款凭证、上诉人的录音证据，已形成一个完整的证据链，充分地证实了被上诉人于2012年4月14日支付5万元预付款给上诉人的事实。二、一审适用法律正确。本案双方均明确不再履行自己义务，不能实现合同目的。一审法院依据相关法律判决双方解除合同，并且由上诉人返还被上诉人已支付的购房款22万元正确。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判决。

本院查明

本院综合诉辩双方的意见，对一审查明的事实有以下争议：2012年4月14日，被上诉人宾志滔是否给付上诉人谢**5万元。

上诉人谢**对争议事实的意见和提供的新证据：谢**认为2012年4月14日，被上诉人宾志滔未给付其5万元。上诉人未提供新的证据。

被上诉人宾志滔对争议事实的意见和提供的新证据：宾志滔对一审查明的事实无异议，认为在2012年4月14日已现金给付上诉人谢**5万元。被上诉人宾志滔亦未提供新的证据。

本院对当事人争议事实的分析和认定：被上诉人宾志滔提供与上诉人谢**签订的《房屋转意向书》、被上诉人的取款凭证及上诉人的录音证据，该三份证据形成证据链，证实了被上诉人于上诉人房屋解除抵押前已给付上诉人5万元的事实。上诉人对此提出异议，但未依法提供证据反驳，根据《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十八条及第七十条的规定，一审判决结合当事人举证，并审查该录音证据是否侵犯他人的合法权益，确定被上诉人于2012年4月14日给付上诉人5万元事实并无不当，本院予以支持。上诉人提出的主张因未提供相关证据证实，根据《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，对上诉人该主张不予采信。

综上分析，一审查明的事实属实，本院予以确认。

本院综合诉辩双方的意见，本案二审诉讼的争议焦点为：上诉人谢**是否应返还被上诉人宾志滔购房款22万元。

本院认为

本院认为：本案双方当事人自愿签订的《房屋转意向书》，明确了双方买卖房屋的权利和义务，因此，该协议虽名为意向书，实为房屋买卖合同。对此，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，因双方当事人在诉讼中对解除合同并无异议，仅对返还财产数额有异议。一审依据双方签订的《房屋转意向书》、上诉人写给被上诉人的15万元借条和2万元收条及结合双方当事人三次谈话录音，确定被上诉人共给付上诉人22万元购房款正确，综合双方未履行合同的原因，对被上诉人提出给付购房款利息损失不予支持并无不当，本院予以支持。上诉人谢**否认在双方协议达成时收到被上诉人5万元，因其未提供相关证据反驳被上诉人宾志滔提供证据证实的事实，对上诉人该主张，本院不予采纳。

综上所述，一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，实体处分得当，本院予以维持。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

本案二审案件受理费4600元，由上诉人谢**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年三月十七日