宾志滔与谢**房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告宾志滔诉被告谢**房屋买卖合同纠纷一案，本院2013年4月26日受理后，依法适用普通程序，由审判员周**担任审判长，与审判员李**、人民陪审员丁**组成合议庭，于2014年7月4日公开开庭进行了审理。代书记员冯*担任法庭记录。在本院审理过程中被告谢**于2013年10月14日，2014年2月21日提起管辖异议和反诉申请。原告宾志滔及委托代理人莫冰*、被告谢**的委托代理人石*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本案经本院批准延长审限六个月。

原告诉称

原告诉称：原告自2007年一直租住在被告所有的位于桂林市七星区七星路三巷6栋1-4-4号房屋。原告得知被告有意出售房屋，经协商被告愿意将房屋出售给原告，于2012年4月14日签订《房屋转意向书》一份。名为意向书实际为房屋的买卖合同。意向书签订当日原告依约支付被告购房款5万元，之后，原告一直无法联系到被告，直到2013年1月4日被告以无钱解除银行抵押为由，要求原告付购房款15万元，并书写《借条》一张交原告收执。同年3月7日，原告再次向被告支付购房款2万元。原告交付购房款后，被告一直不为原告办理房屋过户手续，导致合同一直未履行。综上，被告不履行合同，按双方的约定，应将房款退还给原告，并支付利息。为了维护原告的合法权益，故诉至法院，要求依法判决解除原告与被告签订的《房屋转意向书》；被告返还原告购房款22万元；支付利息（按月利率3%计付，其中5万元从2012年4月14日开始计息；15万元从2013年1月4日开始计息；2万元从2013年3月7日开始计息；三笔款项的利息计算至本案生效判决确定的履行期限最后之日止）；本案诉讼费由被告承担。

原告为证实其观点，在举证期限内提供如下证据：1、《房屋转意向书》，证明2012年4月14日原告与被告就转让桂林市七星区七星路三巷1-4-4号房屋（面积75.29平方米，房权证号：七星区字第30086539号）签订《房屋转意向书》一份，该协议为房屋转让协议，协议签订当日原告需支付5万元购房款的事实；2、桂**行取款回单，证明2012年4月14日原告从桂**行取出5万元支付给被告的事实；3、借条，证明2013年1月4日原告向被告支付购房款15万元，用于房产解押的事实；4、收条，证明2013年3月7日原告向被告支付购房款2万元的事实；5、录音证据三段，证明原告支付给被告的房产解押款是原告向被告支付房款，及前期已支付5万元购房款的事实。

被告对原告提供的证据质证意见如下：对证据1的真实性无异议，对证明内容有异议，意向书的签订日期是2012年4月13日，并约定了原告应当在3个月内支付房款35万元，被告才办理过户手续，但原告并没有支付完房款，原告违约在先；对证据2的真实性无异议，但原告取款与本案无关；对证据3的真实性无异议，但与本案无关，15万元是借款，借条是限定了借款的用途，并未说明借款用于冲抵购房款；对证据4的真实性无异议，确实收到过此款项；对证据5的真实性、合法性有异议，无法确定录音是原告与被告的对话，或是否经过剪辑；且系原告偷录，属非法证据，不能作为定案的依据。

被告辩称

被告辩称，第一、双方签订的意向书因原告未按约定在三个月内付清房款，故三个月后意向书的效力已经终止；第二、双方签订意向书的时间是2012年4月13日，不是4月14日，且原告未按约定于意向书签订当日向被告支付5万元的购房款，原告要求被告退还5万元购房款无事实依据；第三、2013年1月4日的15万元是借款，而非购房款，与本案属于不同的法律关系，不应在本案中进行处理。2013年，原告想继续以40万元的价款购房被告的上述房屋，而该房屋处于抵押状态，被告需先解押。因被告缺乏流动资金，只能先向原告借款，并出具借条给原告收执，借条中并未约定将借款充当购房款。综上，原告未依据意向书的约定履行付款义务，根据交易习惯被告不可能为原告办理房屋过户手续。因原告的违约行为，导致意向书不能履行，原告要求被告支付利息无事实与法律依据。请法院依法驳回原告的诉讼请求。

被告为证实其观点，在举证期限内提供如下证据：1、《房屋转意向书》，证明协议约定了双方的权利义务及，协议签订时间；2、《房改房上市交易申请表》，证明被告是要将房屋卖给原告，但由于原告的违约，被告方无法履行义务。

原告对被告提供的证据，质证意见如下：对证据1的真实性无异议，对证明内容不予认可；对证据2的真实性无异议，批准上市的时间是2013年4月27日，但并不能证明被告申请上市是为了把房屋卖给原告。

本院查明

本院对原告、被告提供的证据认证如下：被告对原告提供的证据1-4的真实性无异议，本院对证据1-4的真实性予以确认。被告对原告提供的证据5的真实性、合法性不予确认，但其并未提供相反证据予以反驳，且该录音并未侵犯被告的合法权益，故本院对该证据的真实性、合法性均予以确认。原告对被告提供的证据真实性均无异议，本院对被告提供的证据的真实性予以确认。

综合本案证据及庭审，本院确认如下法律事实：2012年4月13日，原告（作为买方、乙方）与被告（作为卖方、甲方）签订《房屋转意向书》，约定：“一、经甲、乙双方友好协商，本着平等、自愿、诚实守信的原则，甲方自愿将座落于桂林市七星区七星路三巷6栋1-4-4号的房屋（面积75.29平方米、产权证号为：七星区字第30086539号）转让给乙方，转让价格为人民币肆拾万元（￥400000.00）；并自愿对该房屋的真实性合法性、转让前所产生的债权债务承担负责，乙方已对甲方所要转让的房屋做了充分的了解，并自愿购买该房屋。二、付款方式：甲、乙双方在签订本合同当日，乙方向甲方预付人民币伍万元（￥50000.00）；三个月内付清余款叁拾伍万元（￥350000.00）给甲方。三、其他约定：1、该房屋转让过户所需交纳的一切税费均由甲乙双方各承担一半。2、三个月内，由于乙方的原因导致本意向无法履行则甲方只退还乙方已付的款，无利息给乙方；三个月内，由于甲方的原因导致本意向无法履行则甲方除退还乙方已付的款外，还应按月利息百分之三（3%）付利息给乙方。四、本合同未尽事宜，双方协商解决或签订补充协议。”协议签订后，原告于同年4月14日在桂**行取款人民币5万元。2013年1月4日，谢**出具借条一张给原告，内容为：“现借到宾志滔人民币现金壹拾伍万元整。此借款用于桂林市七星区七星路三巷6栋1-4-4号解押。该房产解押后按原购房合同办理。”同年3月7日，被告给原告出具收条一张，内容为：“现收到宾志滔人民币贰万元此据；预付房款。”

另查明，在办理桂林市七星区七星路三巷6栋1-4-4号的解押手续之前，原、被告双方就房屋买卖事宜进行过沟通，其中第一次谈话的部分内容为：“原告问被告还卖不卖本案所涉房屋，卖的话再付15万元就到20万元；被告回答知道。”第二次谈话的部分内容为：“原告说付15万给被告用于解押，房款就付到20万了。被告说对呀，原告的房款还差20万。”第三次谈话的部分内容为：“原告将上述用于解押的15万给被告，要求被告在借条上注明‘以上借款用作本案所涉房屋解押，该房解押后由借贷双方办理过户手续’，被告表示钱还没给完，按原合同执行。原告表示同意按原合同履行。”被告办理解押手续后，原告未在三个月内付清房款，被告未为原告办理过户手续。又查明，被告及配偶于2013年3月5日对本案所涉房屋申请上市，同年4月2日，桂林市房改办审核同意上市。

因被告未为原告办理房屋过户手续，原告诉至本院，提出前述诉讼请求。

本院认为

本院认为，本案的争议焦点是：一、原、被告双方签订的《房屋转意向书》的效力是否已经终止；二、被告出具的借条载明的15万元是被告向原告的借款，还是原告预付的购房款。

关于争议焦点一：原告与被告签订的《房屋转意向书》是双方当事人真实意思表示一致的结果，符合法律规定，合法有效。该意向书生效后至原告诉至本院之日间，不存在权利义务终止的情形，故仍合法有效。被告辩称因原告未按意向书的约定支付购房款，则意向书的效力已经终止的主张与合同的约定不服，亦无法律依据。不按合同约定履行义务的法律后果是承担违约责任，而不会直接导致合同权利义务的终止，故本院对被告的上述主张不予采纳。

关于争议焦点二：被告给原告书写的借条从形式上而言完全符合民间借贷的法律特征，但本案的借款时间在原告与被告签订《房屋转意向书》之后，原告尚未付清购房款之前，借款用途为解除双方交易的房屋的银行抵押登记手续，且在原、被告双方的谈话录音中，原告表示包括借条载明的15万元共付给了被告20万元的房款，被告亦予认可，故借条中所载明的借款实质上为原告预付给被告的购房款。本院对被告辩称原告于2013年1月4日支付给被告的15万元属借款，而不是购房款的观点，不予采信。

原、被告双方签订《房屋转意向书》后，均未按意向书的约定履行自己的权利与义务，原告要求与被告解除签订的《房屋转意向书》的诉讼请求，符合法律规定，本院予以准许。原告在双方签订《房屋转意向书》后，于2012年4月14日支付5万元、2013年1月4日支付15万元、3月17日支付2万元，共支付被告购房款22万元。解除《房屋转意向书》后，被告应将原告支付的购房款予以退还，故本院对原告要求被告返还购房款22万的诉讼请求，予以支持。被告辩称，原告仅支付购房款2万元的观点，与事实不相符，本院不予采信。关于原告主张的利息，因原、被告双方均未按意向书的约定履行各自的义务，对合同未能履行均存在一定的过错，故本院对原告要求被告支付利息的诉讼请求，不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百二十条之规定，判决如下：

裁判结果

一、解除原告宾志滔与被告谢**签订的《房屋转意向书》；

二、被告谢**返还原告宾志滔购房款人民币22万元；

三、驳回原告宾志滔的其他诉讼请求。

本案收取案件受理费5206元，公告费450元（原告已预付本院），由原告781元负担，被告负担4875元。

上述应负义务，义务人应于本判决生效之日起十五日内履行完毕，如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林**民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费5206元【收款单位：应解汇款及临时存款（桂林**民法院），帐号：20216301040001416，开户行：农行桂林高新支行】，上诉于桂林**民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。

裁判日期

二〇一四年九月十五日