桂林市**限责任公司与吕**、黄**租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告桂林市**限责任公司（以下简称汇**司）与被告吕**、黄**、唐**、陈**租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月9日受理后，依法由代理审判员蒙**、人民陪审员苏*、钱**三人组成合议庭，代书记员覃*担任法庭记录，于2014年10月9日上午公开开庭进行了审理。原告汇**司诉讼代理人梁**、被告陈**诉讼代理人邓**到庭参加诉讼，被告吕**、黄**、唐**经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本案缺席审理，现已审理终结。

原告诉称

原告汇**司诉称，原告于2012年11月18日与四被告签订了两份《红街商业广场租赁合同》，将位于桂林市象山区崇信路红街商业广场的一楼部分门面及四楼租赁给上述四被告开办商务会所，两份合同每月租金一共为25万元。从签订租赁合同交付房屋给被告方后，被告方很少按时履行合同约定的给付租金义务。根据双方签订的《红街商业广场租赁合同》第七条第（三）款约定“甲方同意乙方按月交付租金，按照先支付后使用的原则，乙方应于2013年4月1日向甲方缴纳第一期租金，以后每期租金在当期缴纳期上一个月的15日内一次性全额缴纳；第十二条第（四）款第一项的约定”不支付租金或者不按照约定支付租金，每日按照应付季租金总额的千分之三计付违约金…”。被告方在3月10日交付了5万元租金（2013年3月份租金）后到3月31日才交付完3月租金，而4月份租金只交付了10万元，剩余15万元至今尚未交付。现已超过了合同约定应当交付5月租金的时间，被告仍然没有支付。

根据上述合同的约定，被告方“每期租金在当期缴纳期上一个月的15日内一次性全额缴纳”，现原告追诉的是被告从2014年3月开始未按合同约定交付租金的违约金责任，即3月份的租金应当在2月15日前缴纳，4月份的租金应当在3月15日前缴纳，5月份的租金应当在4月15日前缴纳，至2014年4月28日（起诉之日），被告方拖欠租金共计74天。根据合同的约定，每日应当按照季租金总额（每季度租金总额75万元）的千分之三计付违约金。因此，被告方应当承担违约金166500元（75万元×3‰×74天）。原告故诉至法院，请求判令四被告承担给付拖欠房屋租金人民币400000元的连带责任，并承担逾期支付租金的违约金166500元（暂从2014年2月13日开始计算至起诉之日止），以上两项共计566500元。本案诉讼费用由四被告承担。

原告为证明上述事实和主张，在举证期限内向本院提交下列证据：

1、红街商业广场租赁合同，证明原、被告间的租赁合同关系及双方的权利义务；

2、军队房地产租赁许可证、关于我部崇信路沿街门面改造项目《红街商业广场项目》的几点情况说明、军队房地产租赁合同、土地合作合同，证明原告对租赁房屋享有处分收益的权利；

3、2014年3月份的租金交付凭证，证明被告方从2014年3月10日交付5万元租金、3月21日交付20万元租金（2014年3月分租金）的事实；

4、租赁房屋照片，证明原告已将租赁房屋交付给被告方用于经营维加斯会所的事实；

5、四被告的身份证复印件，证明被告的身份情况。

被告辩称

被告吕**、黄**、唐**未作答辩，亦未向本院提交证据。

被告陈**辩称，四被告与原告签订的《红街商业广场租赁合同》，实际上是作为桂林拉**限公司经营场所来使用。原告提出的诉求是2014年2月至4月的租金，而被告陈**已于2013年4月前就退出该公司，陈**退出后所有的债权债务都已经结清，桂林拉**限公司亦出具证明证明被告陈**与本案纠纷无关，陈**退出亦口头通知了原告。被告陈**不应承担给付租金和违约金的责任。

被告陈**为证明其辩称，在举证期限内向本院提交证据如下：

1、2012年10月22日桂林市工商行政管理局企业名称预先核准通知书，证明陈**是该公司的投资人之一；

2、2013年4月25日桂林市工商行政管理局企业名称预先核准通知书，证明陈**已经退出该公司；

3、电脑咨询单，证明陈**已经不再是桂林市**有限公司的股东；

4、2014年9月27日桂林市**有限公司及三被告的证明，证明被告陈**已于2013年5月20日退出该公司，与公司有关的租赁协议产生的经济纠纷和责任与被告陈**无关。

经庭审质证，被告对原告提交的证据真实性均无异议。原告对被告提交的证据真实性无异议，但对证明内容有异议，认为本案的法律关系是租赁合同，被告是否退出桂林市**有限公司是企业内部的关系，与本案无关。

结合全案证据及原、被告的当庭陈述，对本案事实认定如下：

位于桂林市象山区崇信路43号系军队房地产。2010年12月31日，中**解放军75660部队作为出租人与桂林市**有限公司作为承租人签订《军队房地产租赁合同》，约定部队自愿将桂林市象山区崇信路43号沿街门面区域房屋、地产出租给桂林市**有限公司使用，租赁期限为18年，即自2011年1月1日起至2028年12月31日，在经营期内，桂林市**有限公司享有红街商业广场项目的自主经营权（含门面租赁、合作开发、或以经营权作抵押融资）。2012年1月8日，桂林市**有限公司与原告汇**司签订《土地合作合同》一份，约定双方合作开发位于桂林市象山区崇信路43号，面积为7320.65㎡，由原告汇**司全额出资建设商业综合楼及停车场，由原告汇**司经营并每年给予桂林市**有限公司固定经营回报。

2012年10月22日，四被告共同出资成立桂林市**有限公司。2012年11月28日，原告汇**司（出租方、甲方）与被告吕**、陈**、黄**、唐**（承租方、乙方）签订《红街商业广场租赁合同》一份，约定甲方同意将位于桂林市崇信路43号红街综合大楼的三、四楼作为KTV经营场地、一楼2-7轴—2-9轴作为KTV大堂出租给乙方使用，租赁面积约4000多平方米（以实际测量建筑面积为准）；租赁期自2013年1月1日起至2022年12月31日止；合同期内前三年，租赁房屋单价为三、四楼39元／㎡／月，一楼118元／㎡／月；甲方同意乙方按月度缴纳租金，按照先支付后使用原则，每期租金在当期缴纳期上一个月的15日前一次性全额缴纳；乙方不支付或者不按照约定支付租金，每日按应付季度租金总额的千分之三给付违约金，逾期超过30日的，甲方有权解除合同，并按本合同第十三条的规定追究乙方的违约责任。同日，原告汇**司（出租方、甲方）与被告吕**、陈**、黄**、唐**（承租方、乙方）签订第二份《红街商业广场租赁合同》，约定甲方同意将位于桂林市崇信路43号红街综合大楼的（2-A）—（2-D）临街四间门面出租给乙方使用，租赁面积约500多平方米（以实际测量建筑面积为准），原第一份租赁合同中一楼2-7轴—2-9轴租赁作废；租赁期自2012年12月1日起至2021年11月30日止；2013年5月1日起至2015年4月30日止，租赁房屋租金单价为160元／㎡／月；甲方同意乙方按月度缴纳租金，按照先支付后使用原则，每期租金在当期缴纳期上一个月的15日前一次性全额缴纳；乙方不支付或者不按照约定支付租金，每日按应付季度租金总额的千分之三给付违约金，逾期超过30日的，甲方有权解除合同，并按本合同第十三条的规定追究乙方的违约责任。合同签订后，原告按约将租赁物交付四被告使用，四被告将租赁物作为桂林市**有限公司的经营场所。2013年4月25日，被告陈**退出该公司的经营。

本院查明

另查明，依照双方签订的租赁合同约定，两份合同暂按估算的面积计算租金合计为每月23.6万元，但在合同实际履行过程中，双方以实际测量建筑面积为准计算租金，即被告按25万元／月的标准给付原告租金。被告自2014年2月15日开始存在未按时交纳租金的情形，按照合同约定，被告应于2月15日前付清3月份的租金，但被告直到2014年3月10日才交纳了3月份的租金5万元，至3月31日才付清3月份的租金。2014年4月份租金被告仅支付了10万元，至今尚欠4月份的租金15万元以及5月份的租金25万元未付。原告多次催收未果，故诉至法院。

本院认为

本院认为，本案涉案租赁物系军队房地产，桂林市**有限公司通过与中**解放军75660部队签订租赁合同取得该租赁物租赁权，本案原告汇**司又通过与桂林市**有限公司签订《土地合作合同》依法获得租赁物的出租权。原告汇**司与被告陈**、黄**、唐**、吕**于2012年11月28日签订的两份《红街商业广场租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，是有效合同，双方当事人都应遵循诚实信用原则，全面履行合同义务。本案被告拖欠租金属实，被告应按合同约定支付尚欠租金40万元。被告陈**辩称其已于2013年5月退出桂林市**有限公司的经营，本案纠纷与其无关。本院认为，被告陈**作为涉案租赁合同的相对人，根据合同的相对性，其退出桂林市**有限公司的经营的行为与本案无关，亦不能免除其给付租金的合同义务。对被告陈**的抗辩意见，本院不予采纳。

被告未按约支付租金，已给原告造成一定的经济损失，根据合同约定，被告应承担逾期付款的违约金。现原告主张按合同约定每日按应付季度租金总额的千分之三计算违约金，截止2014年4月28日的违约金为166500元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，“违约金过高或过低时，当事人可以申请调整，调整的依据是违约金是否过分高于或者低于违约所造成的损失。”以及最**法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定，“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”当双方当事人约定的违约金过高时，当事人可以申请对违约金进行调整。结合原告被拖欠的租金数额，上述约定的违约金显然过高，被告陈**要求调整违约金符合法律规定，本院对此予以采纳。根据本案实际情况，本院酌情调整违约金按照中**银行同期贷款利率计算，即以15万元为基数，自2014年3月16日开始计息；以25万元为基数，自2014年4月16日开始计息。

据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、最**法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：

裁判结果

被告吕**、黄**、唐**、陈**支付原告桂林市**限责任公司2014年4月租金15万元、2014年5月租金25万元，共计人民币40万元，并支付逾期付款违约金（计算方式：以15万元为基数，自2014年3月16日开始计算；以25万元为基数，自2014年4月16日开始计算，均按照中**银行同期贷款利率，计至本案生效判决确定的履行期限最后一日止）。

本案案件受理费9465元（原告已预交），由被告吕**、黄**、唐**、陈**承担；公告费350元，由被告吕**、黄**、唐**承担。

上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可于本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林**民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费9465元［户名：桂林**民法院，帐号：20×××16，开户行：农行**支行］，上诉于桂林**民法院。递交上诉状后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。

裁判日期

二〇一四年十一月二十日