上诉人柳**有限公司与上诉人柳**限责任公司、一审第三人柳州恒**限公司租赁合同纠纷一案民事判决书

审理经过

上诉人柳**有限公司（以下简称鸿**司）因与上诉人柳**限责任公司（以下简称宝**司）、一审第三人柳州恒**限公司（以下简称恒**司）租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院（2013）南民初（二）字第662号民事判决，向本院提起上诉。本案于2014年8月18日受理后，依法组成合议庭于2014年10月14日公开开庭审理了本案。上诉人鸿**司的法定代表人石德延及其委托代理人苏**，上诉人宝**司的委托代理人覃**、李**到庭参加了诉讼。一审第三人恒**司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法对本案进行了缺席审理。本案现已审理终结。

本院查明

一审法院经审理查明：2011年12月1日，恒**司与宝**司签订了1份《南环**仓库及场地租赁合同》，约定恒**司将坐落在柳州市航生路57号内的柳州恒**限公司物流仓库房屋及场地出租给宝**司，其中物流仓库房屋面积为5798平方米，场地约2600平方米；租赁期限从2011年12月1日至2018年5月31日止；其中从2011年12月1日至2012年5月31日为免租期，2012年6月1日至2013年5月31日，租金为每月每平方米13元，每月须缴纳租金75374元，年须缴纳租金904488元；租赁期间，乙方（即宝**司）不得将物流仓库房屋及场地转让给第三方经营。2012年3月1日，宝**司与鸿**司签订了1份《物流仓库及场地租赁合同》，约定宝**司将坐落在柳州市航生路57号内的柳州恒**限公司物流仓库房屋及场地出租给鸿**司使用，其中物流仓库房屋面积为5740平方米，空地约2432.8平方米。租赁期限从2012年3月1日至2014年2月28日止。2012年3月1日至2013年2月28日，租金为每月每平方米18元，每月须缴纳租金103320元，年须缴纳租金1239840元。之后宝**司将其承租的柳州恒**限公司位于航生路57号的物流仓库房屋及场地转租给鸿**司使用，鸿**司于2012年3月18日向宝**司交纳20万元押金，宝**司向鸿**司开具了收据。由于宝**司拖欠恒**司2012年8月、11月、2013年1月、2月的租金共计301496元，经多次追索未果，恒**司于2013年3月8日向宝**司发出《解除合同通知书》，称从即日起解除双方于2011年12月1日签订的《南环**仓库及场地租赁合同》，收回物流仓库及场地，不再退还租赁保证金，并要求宝**司清偿所拖欠的租金和滞纳金。此通知书也发给了鸿**司。此后恒**司向该院起诉，要求宝**司还清4个月的租金及滞纳金，该院受理此案，案号为（2013）南民初（二）字第183号。宝**司同意在扣减10万元押金后给付恒**司尚欠的4个月租金301496元，并承担恒**司撤诉的一半诉讼费3686元，2013年10月宝**司转账给恒**司201496元，随后恒**司撤回起诉。经鸿**司多次催促，宝**司拒绝向鸿**司退还20万元押金，为此双方酿成纠纷，引发诉讼。

一审法院另查明：柳州市航生路57号内的柳州恒**限公司物流仓库房屋并未取得建设工程规划许可证以及消防部门的相关证件。在租赁期间，宝**司与鸿**司均对涉案租赁物的实际测量面积持有异议，宝**司曾于2013年4月、7月向鸿**司发函催收2013年3月份之后的租金。截止2012年11月16日，鸿**司与宝**司双方确认鸿**司向宝**司共计缴纳租金1100880元，鸿**司称租金是按照每月5560㎡×16.5元=91740元、91740×12=1100880元的标准收取，时间是2012年3月1日至2013年2月28日，鸿**司提供了宝**司于2012年11月16日开具的编号为001696的收据，该收据的金额为26730元，款项栏注明是“租金尾款”、备注栏注明是“交2012年9月1日-2013年2月28日止”；宝**司则辩称诉鸿**司并没有按照合同约定向宝**司足额缴纳租金，其与鸿**司沟通要求补交租金鸿**司置之不理，经计算鸿**司少交租金138960元，但是宝**司并未提供证据证实其曾经向鸿**司催收过少收的租金。

一审法院审理认为：违反法律、行政法规的强制性规定的合同为无效合同。依据《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”之规定，因涉案租赁物并未取得建设工程规划许可证，第三人恒**司与宝**司于2011年12月1日签订的《南环**仓库及场地租赁合同》，以及宝**司与鸿**司2012年3月1日签订的《物流仓库及场地租赁合同》均为无效合同，上述合同自始没有法律约束力。按照我国法律的相关规定，合同被确认无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故鸿**司要求宝**司返还其交纳的20万元押金，符合法律规定，对鸿**司的该项诉请该院予以支持；至于鸿**司要求宝**司支付利息9465元，该院认为，鸿**司明知该租赁物系宝**司从恒**司处承租而来仍然与其订立租赁合同，且未审查相关的房产资料，造成合同无效鸿**司亦存在一定的过错，其应自行承担自己的损失，故对鸿**司的此项诉请该院不予支持。至于宝**司要求鸿**司支付2012年3月1日至2013年2月28日期间少交租金138960元及违约金33350元，以及赔偿安装视频监控工程费用14786元，因鸿**司已经提供了宝**司于2012年11月16日开具的编号为001696的收据，该收据的金额为26730元，款项栏注明是“租金尾款”、备注栏注明是“交2012年9月1日-2013年2月28日止”，宝**司既未能举出充分有效的证据推翻该收据，且现有的证据证实宝**司在向鸿**司催交2013年3月份以后的租金时，只字未提鸿**司之前没有向宝**司足额缴纳租金，故宝**司要求鸿**司支付2012年3月1日至2013年2月28日期间少交租金138960元及违约金33350元，没有事实和法律依据，该院不予支持；关于安装视频监控工程费用14786元，因宝**司对造成合同无效存在过错，其应自行承担所造成的损失，故对宝**司的该项反诉请求，该院亦予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，一审法院判决：一、确认鸿**司与宝**司于2012年3月1日与签订的《物流仓库及场地租赁合同》无效；二、宝**司向鸿**司返还押金人民币20万元；三、驳回鸿**司的其他诉讼请求；四、驳回宝**司的反诉请求。本诉案件受理费4442元（鸿**司已预交），由鸿**司负担200元，由宝**司负担4242元；反诉案件受理费2021元（因合并审理减半收取，宝**司已预交），由宝**司负担。

上诉人鸿运公司不服一审判决，上诉称，鸿运公司与宝**司签订的租赁合同无效，双方当事人之间的财产状况应恢复到订立合同之前的情形。鸿运公司交付给宝**司20万元押金是在2012年3月18日，自此时间开始至宝**司返还20万元的期间，宝**司占有了该期间押金产生的利息。因此，宝**司应返还占有押金20万元期间产生的利息。请求二审法院撤销一审判决第三项，改判宝**司支付押金的利息9465元（按同期贷款利率6.31%，从2013年3月1日起暂计至2013年11月30日，以后应计至生效判决其实际履行时止）。一审、二审诉讼费用全部由宝**司负担。

上**晟公司针对鸿**司的上诉口头答辩称，鸿**司没有支付完租金给宝**司，其要求返还利息没有事实和法律依据。

上诉人宝**司不服一审判决，上诉称，一、宝**司并没有书面表示同意鸿**司按照自己测量的场地面积计算租金。一审中鸿**司没有提供证据证明经双方当事人协商一致同意更改之前双方关于租金数额的约定。双方对租赁面积一直存有争议，但碍于长期合作关系并没有直接向鸿**司提出补交少交的租金，但不表示放弃向其追收少交租金的权利。二、注明有“租金尾款”的收据不能证明鸿**司已经足额缴纳了2012年至2013年的租金。填写收据的是宝**司的工作人员，其作为宝**司的出纳仅负责公司日常现金、支票的收入支出，不可能知晓宝**司应收租金款项具体的数额，填写“租金尾款”是按照鸿**司的意思书写。事后，双方当事人也就少交租金进行过协商，但未发函催收。三、本案合同无效的主要过错在于案外人恒**司，宝**司为履行与鸿**司的合同出资安装了安监设备，并且至今安监设备仍在鸿**司处使用。合同无效，鸿**司应当向宝**司赔偿该项损失。综上，请求二审法院：一、撤销一审判决第四项；二、判令鸿**司支付2012年3月1日至2013年2月28日期间租金138960元及违约金33350元（按同期银行贷款四倍利率计算一年）；三、判令鸿**司赔偿安装视频监控工程费用14786元；四、一审、二审诉讼费用由鸿**司负担。

上**运公司针对宝**司的上诉口头答辩称，不认可宝**司的诉讼请求，一审对于租金及违约金的判决正确。

一审第三人恒**司未到庭陈述意见，也未提交书面意见。

二审期间，上**运公司对一审查明的事实没有异议，也未提供新证据。上诉人宝**司对一审查明的事实有以下异议：对一审判决查明宝**司与恒**司租赁合同纠纷案件审理的经过有异议，实际应为宝**司支付给恒**司201496元及3686元诉讼费后，恒**司向法院撤回起诉。上诉人宝**司认为一审判决遗漏查明以下事实：一、宝**司于2012年11月16日开具的编号为001696的收据上“租金尾款”是由于工作人员的失误所书写；二、宝**司在租赁场地安装安监安全设备共支出费用14786元。上诉人宝**司二审期间申请证人肖*、黄*出庭作证，证明本案中宝**司于2012年11月16日开具的编号为001696的收据中“租金尾款”系其工作人员书写失误，并不是宝**司减少租金的意思表示。上**运公司的质证意见：证人均系宝**司的工作人员，其陈述与书面证据不符，应不予采信。一审第三人恒**司对一审查明事实未提出异议，也未提交新证据。

本院认为

经质证，本院认为：一、双方当事人对恒**司于2014年3月10日出具的《情况说明》没有异议，一审判决查明的宝**司与恒**司租赁合同纠纷案件审理经过与该说明相符，应予以认定。二、因宝**司申请出庭作证的证人均系其公司员工，与宝**司存在利害关系，鸿运公司对证人证言又不予认可。因此，本院对证人证言不予采信。宝**司于2012年11月16日出具的收据上加盖有“柳州市**限责任公司财务专用章”，该收据应为宝**司真实意思的表示。三、对于宝**司提供的《视频监控承揽合同》及《证明》，因鸿运公司均不予认可，且宝**司也未提供向鸿运公司实际移交安监设备的清单等证据材料予以佐证，不足以证明宝**司在租赁场地安装安监安全设备共支出费用14786元。

一审查明事实属实，本院予以确认。

二审另查明，鸿**司在庭审中认可其与宝**司签订本案租赁合同前知道该租赁物未取得建设工程规划许可证。

本院认为：本案双方当事人于2012年3月1日签订《物流仓库及场地租赁合同》，宝**司系租赁物的出租人，但其直至一审法庭辩论终结前仍未就租赁物取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设。因此，根据《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条的规定，一审法院确认本案双方当事人签订的《物流仓库及场地租赁合同》无效于法有据，本院予以维持。

综合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、鸿**司主张宝**司应向其支付押金产生的利息损失9456元是否有事实和法律依据；二、宝**司主张鸿**司应向其支付2012年3月1日至2013年2月28日期间的租金138960元及违约金33350元是否有事实和法律依据；三、宝**司主张鸿**司应向其赔偿安装视频监控费用14786元有无事实和法律依据。

关于争议焦**。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，因双方当事人签订的租赁合同无效，宝**司因本案租赁合同取得的由鸿**司支付的押金20万元，应向鸿**司予以返还。对于鸿**司主张宝**司还应向其支付占有押金期间的利息损失。本院认为，首先，鸿**司未提供证据证明双方当事人曾达成上述约定；其次，鸿**司也认可其与宝**司签订本案租赁合同前知道该租赁物未取得建设工程规划许可证，其对合同无效也存在过错，应承担相应的责任。因此，一审法院判决对其该项请求不予支持并无不当，本院对此予以维持。

关于争议焦点二。根据《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求宝**司参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，虽然双方当事人签订的租赁合同无效，但鸿**司实际占有使用了合同约定的房屋。因此，根据上述规定，鸿**司主张宝**司应向其支付2012年3月1日至2013年2月28日期间少交的租金应不予支持，但鸿**司可以请求宝**司参照合同约定的租金标准支付该期间的房屋占有使用费。现宝**司主张鸿**司应参照合同约定的租赁面积及租金单价标准支付房屋占有使用费，但是在本案中，首先，宝**司认可合同约定租赁面积与实际出租面积不一致；其次，鸿**司已支付的此期间的房屋占有使用费与合同约定标准不符，宝**司在鸿**司支付此期间最后一笔房屋占有使用费时也未提出异议，且在2012年11月16日开具的收据上明确载明系收到鸿**司交来“租金尾款”；再次，宝**司在向鸿**司发函催缴2013年3月份以后的房屋占有使用费时均未主张鸿**司仍欠缴2013年3月份之前的房屋占有使用费，综上可以认定双方当事人在履行合同期间并未按照合同约定的计算标准支付和收取房屋占有使用费，并且宝**司亦认可鸿**司已付清2013年2月28日前房屋占有使用费。一审法院采信鸿**司提供的证据及主张，对宝**司的该项主张不予支持并无不当，本院对此予以维持。

关于争议焦点三。宝**司也未提供证据证明曾向鸿运公司移交安监设备，鸿运公司对于宝**司主张的其已支出安装视频监控费用14786元也不认可。因此，本院对其该项主张亦不予支持。

综上所述，上**运公司与上诉人宝**司的上诉理由均不成立，本院对此不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2071元（上诉人柳**有限公司已预交50元，上诉人柳**限责任公司已预交2021元），由上诉人柳**有限公司负担50元，上诉人柳**限责任公司负担2021元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年十一月十四日