广西富**限责任公司、文春花等与盘**、廖菊妹房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人广**限责任公司（以下简称“文**司”）、文春花因与被上诉人盘**、廖**房屋买卖合同纠纷一案，不服富川瑶族自治县（2015）富民二初字第223号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成由审判员苏**担任审判长，代理审判员张**、蒙**参加的合议庭，于2015年12月23日公开开庭审理了本案。书记员李**担任法庭记录。上诉人文**司的法定代表人暨上诉人文春花及两上诉人的共同委托代理人钟**，被上诉人盘**及其与被上诉人廖**的共同委托代理人戴**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

一审法院经审理查明，2010年8月21日，原告文*花与被告盘**签订《住宅楼买卖协议书》。协议书约定：被告自愿购买富川县新建路25号（原工商银行富川支行）住宅楼第三层E户型四房二厅套房。共计建筑面积约l36平方米（具体以房产证确认的面积为准），阳台为半封闭式，地下一层车库或杂物房定购第l2号，建筑面积约19平方米（具体面积以实际测量为准，公用面积部分作分摊面积计算），地下一层车库或杂物房不办理房产证。第四条第2款约定：“如乙方需要办理贷款手续，待甲方为乙方办理好房产证后l0天内到银行办理好贷款手续，款到当天内一次性付清全部购房款，逾期未办理的按应付款额每日万分之四向甲方支付违约金。”第四条第3款约定：“如乙方不需要办理住房贷款，待甲方负责部分完工后l0天内付清全部购房款总额的90％（含定金在内），如乙方逾期付款，乙方按每日万分之四向甲方支付违约金。”第五条约定：“此工程验收合格后，乙方必须付清全部购房款及征求甲方同意后方可进行装修。……”第六条约定：“关于产权登记的约定：房产证由甲方办理，乙方协助甲方到有关单位办理，办理房产证的费用由甲方承担。”2013年12月31日，原告为被告办理了房权证（证号为：富房权证富阳镇字第××号）。该证的所有权人为盘**，共有人为廖菊妹，规划用途：住宅。2014年7月22日，二原告向房地产登记机构提交申请，将规划用途变更为商业，故原富房权证富阳镇字第××号房权证被收回，新发的房权证证号为：富房权证富阳镇字第××号，规划用途：商业。2014年4月23日，原**公司与二被告签订《土地使用权分摊转让合同》。合同约定：原告将位于富川县富阳镇新建路25号的土地（土地证号：富国用（2014）第l411336号）分摊l7.39平方米给被告，分摊转让总价款为人民币18000元，第一期定金l0000元在签订协议书之日支付给原告，第二期8000元在国土局登记受理办理过户于乙方名下时支付。被告未能按时支付地价款，应以每日未付部分的万分之三作滞纳金支付给原告。在土地分摊转让过程中，所有因此产生的税款和费用均由被告承担。另查明，文**司系一人有限责任公司。被告已经入住，其应付购房款为275268元，已支付260000元给原告（其中10000元注明为：土地分割预交税费款），被告至今未拿到房地产相关证件。原告于2014年9月3日将转让给被告的土地过户于被告名下（证号为：富国用（2014）第1411451号，分摊面积：17.39平方米）。原告第一项诉请的32418元包含：房款、车库：25268元；契税：4279元；自来水安装材料费：2871元。2014年1月3日，原、被告双方对富川瑶族自治县富阳镇新建路25号住宅楼统计结算表面积进行了签字确认。表内内容有：楼层、房号、姓名、房屋面积、价格、房屋总价、车库面积、价格、车库总价、契税、合计、已交款。被告于2012年9月14日与富川**自来水厂签订《供用水合同》。

一审法院认为

一审经审理法院认为，原、被告之间签订的《住宅楼买卖协议书》是当事人真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，因而合法有效，双方应当按照协议约定全面履行各自的义务。《中华人民共和国建筑法》第六十一第二款的规定：“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”我国对涉及到购房者人身和财产安全的商品房验收，采取国家法律法规规定的从严验收制度，必须经过工程质量竣工验收。2013年12月19日相关部门出具了建设工程规划验收合格单，现被告也已入住，故该院认定原告已履行合同的主要义务，因此，被告亦应按约定支付尚欠的购房款。至于原告主张的尚欠购房款的违约金。《住宅楼买卖协议书》第五条的约定是：被告必须付清全部购房款及征求原告同意后方可进房装修。现被告已入住，说明被告暂缓交所欠房款是经原告同意的。同时，原、被告双方签订的《住宅楼买卖协议书》第三条第2、3款约定的购房款支付及逾期支付的问题，而双方对适用哪条约定并未明确。故，该院认为原告主张要求被告支付所欠购房款的违约金的诉请理据不足，应不予支持。关于契税4279元。我国的税法领域实行税收法定主义原则，本案涉及的营业税在《中华人民共和国营业税暂行条例》中明确规定了其纳税主体为销售不动产的单位和个人，但是并未禁止纳税义务人与合同相对人约定由合同相对人或者第三人缴纳税款，即对于实际由谁缴纳税款并未作出强制性或禁止性规定。原、被告双方签订的《住宅楼买卖协议书》中约定了办理房产证的费用由甲方（原告）承担，若要变更合同需当事人协商一致。本案中，被告虽然在2014年1月3日的《富川富阳镇新建路25号住宅楼统计结算表面积》上签字确认，且表内有契税一项，但从该表并不能明确双办约定了契税由谁支付。根据《中华人民共和国合同法》第七十八条的规定，当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。故，原告要求被告支付契税4279元的请求无理，该院不予支持。自来水安装材料费2871元的问题。因本案审理的是商品房销售合同纠纷，原告主张的自来水安装材料费属于另一法律关系，不宜在同一案件中审理，故对该诉请在本案中不予处理，当事人可另行起诉。关于土地使用权分摊地价款l7390元及滞纳金的问题。我国实行房地产价格评估制度，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十四条规定，房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。故，虽然《商品房销售管理办法》第十七条规定商品房销售价格由当事入协商议定，但商品房的价格应包含了土地使用权取得的费用。本案中，原、被告双方签订的《住宅楼买卖协议书》中明确约定了房屋的价格，该价格按正常的交易习惯应包含了土地使用权取得费，现《土地使用权分摊转让合同》约定的土地使用权分摊地价款应属于重复收费，无形中提高了房屋的价款。依据公平原则，该院对被告辩称的原、被告之间签订的《土地使用权分摊转让合同》仅是为了办理土地分割证，并不需要被告承担合同中约定的地价款以及相关费用的主张予以采信。故，该院对原告要求被告支付土地使用权分摊地价款及滞纳金的诉讼请求不予支持。同时，被告已支付给原告的10000元土地分割预交税款亦应转为购房款，故被告尚欠原告的购房款应为275268元-260000元=15268元。综上，原告的诉讼请求部分有理，部分无理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第二款、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告盘**、廖**向原告文春花支付拖欠的购房款15268元；二、驳回原告的其他诉讼请求。本案受理费减半收取530元（原告已预交），由原告负担380元，被告负担150元。

上诉人诉称

上诉人**公司、文春花不服一审判决上诉称，一、一审法院认定上诉人同意暂缓交纳拖欠的购房款无事实依据，认定被上诉人不承担违约金无法律依据。二、一审法院判决被上诉人向上诉人缴纳的房产交易契税款变相抵作购房款错误，混淆了“税与费”这两个不同的法律概念，导致认定事实不清，适用法律错误。在我国，税费实际上分为税与费，这是不能等同的两个法律概念，税为国家法律法规明文规定的，费用是地方行政事业单位制定，所以费用并不包含税款。《住宅楼买卖协议书》中只约定了费用由上诉人承担，而没有约定税款由谁承担，况且在办好房产证之后被上诉人在《富川县富阳镇新建路25号住宅楼统计结算表面积》上签字确认，且表内有契税一项，被上诉人也向上诉人交纳了契税款。三、一审法院对上诉人代缴的自来水安装材料款不予处理没有法律依据。上诉人与被上诉人签订的《住宅楼买卖协议书》中第一条第2款约定甲方负责水、电到一楼表前，表及表后安装所产生的费用由被上诉人负责，协议书中约定水电安装部分的条款是同一合同范围内的法律关系，一审法院把它认定为另一法律关系，这一认定没有事实和法律依据。四、一审法院对上诉人要求被上诉人支付土地使用权分摊转让款，并按合同约定支付滞纳金不予支持无事实和法律依据。请求二审法院撤销一审判决并改判支持上诉人的全部诉求。

被上诉人辩称

被上诉人盘**、廖**答辩称，上诉人的上诉没有事实和法律依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。

上诉人在二审期间未向法庭提交符合法律规定的新证据。

被上诉人在二审期间向法庭提交富川县国土局向富川县检察院的说明一份，证实上诉人在与被上诉人签订合同之前还没有取得建设用地规划许可以及土地使用权证书，第一次办证是住宅，国土局发现规划与土地用途不相符要求更正。

上诉人对被上诉人提交的证据不予质证，并认为已经被更正。

本院查明

本院对证据的分析与认定：被上诉人提交的证据一审已经形成，上诉人不予认可，本院不予采信。

双方当事人对一审查明的事实没有异议。一审认定事实清楚，二审予以确认。

本院认为

本院认为，本案的争议焦点为：一、本案如何定性？二、拖欠的购房款是否应当支付及是否应当支付违约金？三、是否应当支付土地分摊价款？四、契税应由谁支付？

一、关于本案定性问题。本案是上诉人文春花取得原工商银行富川支行土地以后，进行改扩建、新建住宅楼进行买卖引起的纠纷，与纯粹的商品房买卖有一定的区别性，一审定性为商品房买卖合同纠纷不当，应定性为一般的房屋买卖合同纠纷，本院对此予以纠正。二、关于拖欠得购房款是否应当支付及是否应当支付违约金的问题。上诉人与被上诉人签订的《住宅楼买卖协议书》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。根据合同法第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”的规定，双方均应按照协议约定全面履行各自的义务，被上诉人应当根据协议约定支付拖欠的购房款25268元，根据双方协议第三条第2、3款的约定，被上诉人未按时支付购房款的，应当按照日万分之四支付违约金，一审法院未支持违约金不当，本院予以纠正。关于违约金的支付起算时间，根据双方签订的《住宅楼买卖协议书》第五条“此工程验收合格后，乙方必须付清全部购房款……”的约定，本院确定起算时间为验收合格次日，本案工程竣工验收时间为2013年6月17日，故起算时间确定为2013年6月18日。三、双方签订了《土地使用权分摊转让合同》，该协议不违反国家法律法规的强制性规定，上诉人已经为被上诉人办理土地分摊转让手续，被上诉人应向上诉人支付土地分摊价款18000元人民币，逾期未支付的，应当按未付部分的日万分之三支付滞纳金，并支付因此产生的税费。本案中，被上诉人已支付分摊款1万元，尚欠8000元应当支付，并按日万分之三支付滞纳金。同时应当支付土地分摊产生的税费9390元。上诉人主张被上诉人按日万分之三支付税费的违约金，因双方无约定，本院不予支持。四、根据《中华人民共和国契税暂行条例》第一条的规定，转移房屋权属的，承受的单位和个人为契税的纳税人，契税应当由购房者缴纳。一审法院混淆了税费、营业税和契税的区别，判决不支持上诉人主张契税的诉讼请求不当，被上诉人应当向上诉人支付契税4279元，本院予以纠正。但上诉人请求支付契税的违约金，因双方没有约定，本院不予支持。另，上诉人主张被上诉人支付其垫支自来水安装材料费2871元亦属于实际已经发生的费用，应予以支持。但其主张按日万分之四支付违约金因双方无约定，本院不予支持。

综上所述，一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，导致实体处理结果不当，上诉人上诉请求，部分有理，对其有理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条的规定，判决如下：

二审裁判结果

一、撤销富川瑶族自治县人民法院（2015）富民二初字第223号民事判决；

二、被上诉人盘健松、廖**应向上诉人文春花、广西富**限责任公司支付拖欠的购房款25268元并支付违约金（违约金按未付清房款的日万分之四计算，自2013年6月18日起至付清之日止）；

三、被上诉人盘健松、廖**应向上诉人文春花、广西富**限责任公司支付土地分摊价款8000元并支付违约金（违约金按未付清价款的日万分之三计算，自2014年9月2日起至付清之日止）；

四、被上诉人盘健松、廖**应向上诉人文春花、广西富**限责任公司支付契税4279元、自来水安装材料费2871元、土地转让分摊税费9390元，共计16540元。

五、驳回上诉人文春花、广西富**限责任公司的其他诉讼请求。

一审案件受理费530元（上诉人已预交），二审案件受理费1465元（上诉人已预交），合计1995元，由上诉人文春花、广西富**限责任公司负担495元，被上诉人盘健松、廖**负担1500元。

上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，债权人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向一审法院申请执行。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月二十八日