广西富**限责任公司、文春花等与白光叁、夏雨秋房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人文春花、广西富**限责任公司因与被上诉人白光叁、夏秋雨房屋买卖合同纠纷一案，不服富川瑶族自治县人民法院（2015）富民二初字第220号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年12月23日公开开庭审理了本案。上诉人富川文**责任公司的法定代表人文春花、上诉人文春花及两上诉人的共同委托代理人钟**，被上诉人白光叁、夏**及其二人的共同委托代理人戴**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

一审法院经审理查明，2010年5月5日，原告文*花与被告白**签订《住宅楼买卖协议书》。被告自愿购买富川县新建路25号（原工商银行富川支行）住宅楼第七层B户型三房二厅套房。2013年12月31日，原告为两被告办理了房权证（证号为：富房权证富阳镇字第××号）。该证的规划用途：住宅。2014年4月23日，原**公司与二被告签订《土地使用权分摊转让合同》，合同约定：原告将位于富川县富阳镇新建25号的土地（土地证号：富国用（2014）第1411336号）分摊15.05平方米给被告，分摊转让总价款为人民币15000元……。被告未能按时支付地价款，应以每日未付部分的万分之三作滞纳金支付给原告。在土地分摊转让过程中，所有因此产生的税款和费用均由被告承担。

另查明，文**司系文春*一人有限责任公司。被告已支付115000元给原告。原告于2014年9月3日将转让给被告的土地过户于被告名下（证号为：富国用（2014）第1411437号）。2014年1月3日，被告在《富川富阳镇新建路25号住宅楼统计结算表面积》上签字确认。

一审法院认为

一审法院经审理认为，原、被告之间签订的《住宅楼买卖协议书》合法有效，双方应当按照协议约定全面履行各自的义务。一、根据《中华人民共和国建筑法》有关规定，我国对商品房验收采取从严验收制度，必须经过工程质量竣工验收。本案中，被告从原告处所购房屋经验收合格，并办理了房权证，原告已履行合同的主要义务，被告亦应按约定支付尚欠的购房款62464元。二、关于原告主张被告支付自来水安装材料费3263元问题，对原告提供的《自来水厂用户安装修理结算单》的真实性、合法性存疑，该院不予采信。三、关于原告主张被告尚欠购房款的违约金问题，根据《住宅楼买卖协议书》第五条的约定，被告必须付清全部购房款及征求原告同意后方可进房装修。原、被告协商一致后，原告将装修钥匙交给被告进房装修，说明原告同意被告暂缓交所欠房款。协议对购房款支付及逾期支付适用哪条约定并未明确。因此原告该主张理据不足，该院不予支持。四、关于原告要求被告支付契税3404元的问题，协议约定了办理房产证的费用由甲方（原告）承担，并未违反税法强制性或禁止性规定，若要变更合同需当事人协商一致。本案中，被告虽然在2014年1月3日的《富川富阳镇新建路25号住宅楼统计结算表面积》上签字确认，且表内有契税一项，但从该表并不能明确双方约定了契税由谁支付。当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。故，原告该请求无理，该院不予支持。五、关于土地使用权分摊地价款15000元及土地转让分摊税费8127元以及滞纳金的问题。我国实行房地产价格评估制度，商品房的价格应包含了土地使用权取得的费用。本案中，原、被告双方签订的《住宅楼买卖协议书》中明确约定了房屋的价格，该价格按正常的交易习惯应包含了土地使用权取得费，现《土地使用权分摊转让合同》约定的土地使用权分摊地价款以及土地使用权分摊税费应属于重复收费，无形中提高了房屋的价款。依据公平原则，该院对原告该项请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，判决：一、被告白**、夏雨秋向原告文春花支付拖欠的购房款62464元；二、驳回原告的其他诉讼请求。本案受理费减半收取1012元（原告已预交），由原告负担512元，被告负担500元。被告负担的诉讼费，应于履行上述债务时一并迳付原告。

上诉人诉称

上诉人**公司、文春花不服一审判决，上诉称，请求撤销一审判决，改判支持上诉人的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定上诉人同意暂缓交纳拖欠的购房款无事实依据，认定被上诉人不承担违约金无法律依据。二、一审法院判决被上诉人向上诉人缴纳的房产交易契税款变相抵作购房款错误，混淆了“税与费”这两个不同的法律概念，导致认定事实不清，适用法律错误。在我国，税费实际上分为税与费，这是不能等同的两个法律概念，税为国家法律法规明文规定的，费用是地方行政事业单位制定，所以费用并不包含税款，《住宅楼买卖协议书》中只约定了费用由上诉人承担，而没有约定税款由谁承担，况且在办好房产证之后被上诉人在《富川县富阳镇新建路25号住宅楼统计结算表面积》上签字确认，且表内有契税一项，被上诉人也向上诉人交纳了契税款。三、一审法院对上诉人代缴的自来水安装材料款不予支持没有法律依据。上诉人与被上诉人签订的《住宅楼买卖协议书》中第一条第2款约定甲方负责水、电到一楼表前，表及表后安装所产生的费用由被上诉人负责，协议书中约定水电安装部分的条款是同一合同范围内的法律关系，一审法院认定为另一法律关系没有事实和法律依据。四、一审法院对上诉人要求被上诉人支付土地使用权分摊转让款，并按合同约定支付滞纳金不予支持无事实和法律依据。请求二审法院撤销一审判决并改判支持上诉人的全部诉求。自来水安装材料费用及托管费等费用以上诉人提供的证据《自来水厂用户安装修理结算单》的金额为准，由一审主张3263.34元变更为2833.87元。

被上诉人辩称

被上诉人白光叁、夏**辩称，上诉人的上诉没有事实和法律依据，上诉人存在违约，预住经过上诉人同意，被上诉人没有违约，不应当承担违约金。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。

上诉人在二审期间向法庭提交证据：自来水厂用户安装修理结算单，证实上诉人已经向自来水公司代缴被上诉人自来水的安装材料费、维护管理、托管费费用。

被上诉人对该证据的质证意见：该证据不能证实上诉人代缴了维护管理费、托管费等费用，这些费用应该由被上诉人直接向自来水公司缴纳，对该证据不予认可

被上诉人二审期间向法庭提交：证据1、富川县国土局向富川县检察院的说明，证实上诉人在与被上诉人签订合同之前还没有取得建设用地规划许可以及土地使用权证书，第一次办证是住宅，国土局发现规划与土地用途不相符要求更正。

上诉人对被上诉人提交的证据不予质证，并认为已经被更正。

本院查明

本院对当事人提交的证据的分析与认定：上诉人提交的证据加盖了富川水厂供水器材安装经营服务部印章，来源合法，对证据的真实性予以认定。被上诉人提交的证据一审已经形成，上诉人不予认可，本院不予采信。

双方当事人对一审法院查明的事实没有异议。一审认定事实清楚，本院予以确认。

本院认为

本院认为，本案的争议焦点为：一、本案如何定性？二、拖欠的购房款是否应当支付及是否应支付违约金？三、是否应当支付土地分割价款？四、契税应由谁支付？五、自来水安装材料费以及维修费等费用由谁负担？

一、关于本案定性问题。本案是上诉人文春花取得原工商银行富川支行土地以后，进行改扩建、新建住宅楼进行买卖引起的纠纷，与纯粹的商品房买卖有一定的区别性，一审定性为商品房买卖合同纠纷不当，应定性为一般的房屋买卖合同纠纷，本院对此予以纠正。二、关于拖欠的购房款是否应当支付及是否应支付违约金的问题。上诉人文春花与被上诉人签订的《住宅楼买卖协议书》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。根据合同法第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”的规定，双方均应按照协议约定全面履行各自的义务。被上诉人应当根据协议约定支付拖欠的购房款62463元，根据双方协议第三条第2、3款的约定，被上诉人未按时支付购房款的，应当按照日万分之四支付违约金，一审法院未支持违约金不当，本院予以纠正。关于违约金的支付起算时间，根据双方签订的《住宅楼买卖协议书》第五条“此工程验收合格后，乙方必须付清全部购房款……”的约定，本院确定起算时间为验收合格次日，本案工程竣工验收时间为2013年6月17日，故起算时间确定为2013年6月18日。三、双方签订了《土地使用权分摊转让合同》，该协议不违反国家法律法规的强制性规定，上诉人广**限责任公司已经为被上诉人办理土地分摊转让手续，被上诉人应向上诉人支付土地分摊价款15000元人民币（其中1万元协议签订之日给付，剩余5000元办理得土地分摊证之日给付），逾期未支付的，应当按未付部分的日万分之三支付滞纳金，并支付因此产生的税费。被上诉人应当支付所欠15000元土地转让价款并按日万分之三支付滞纳金。其中10000元的违约金从签订合同次日起计算，剩余5000元的违约金从办理得土地证次日起计算。同时应按《土地使用权分摊转让合同》约定负担土地分割税费8127元，土地分割税费未约定违约责任，上诉人请求按每日万分之三支付无依据，本院不予支持。四、根据《中华人民共和国契税暂行条例》第一条的规定，转移房屋权属的，承受的单位和个人为契税的纳税人的规定，契税应当由购房者缴纳。一审法院混淆了税费、营业税和契税的区别，判决不支持上诉人主张契税的诉讼请求不当。被上诉人应当向上诉人支付契税3404元，本院予以纠正。五、自来水安装材料费以及维修费等费用负担问题。根据上诉人文春花与被上诉人签订的《住宅楼买卖协议书》第一条第2款“……用户水表、电表及表后的安装由水电部门统一安装到户，费用以及托管费用由一方负责”的约定，自来水厂已经为被上诉人户安装水表到户，上诉人代为向自来水厂支付安装修理等费用共计2833.87元，该费用已实际支出，按约定应由被上诉人负担。

综上所述，一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，导致实体处理结果不当，上诉人上诉请求，部分有理，对其有理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条的规定，判决如下：

二审裁判结果

一、撤销富川瑶族自治县人民法院（2015）富民二初字第220号民事判决；

二、被上诉人白光叁、夏**应向上诉人广**限责任公司、文春花支付拖欠的购房款62463元并支付违约金（违约金按未付清房款的日万分之四计算，自2013年6月18日起至付清之日止）；

三、被上诉人白光叁、夏**应向上诉人广**限责任公司、文春花支付土地分摊价款15000元并支付违约金（违约金按未付清分摊价款的日万分之三计算，其中1万元从2014年4月24日起算，剩余5000元自2014年9月3日起算，均计算至付清欠款之日止）；

四、被上诉人白光叁、夏**应向上诉人广**限责任公司、文春花支付契税3404元、土地分割税费8127元、自来水安装材料费以及维修费等费用2833.87元，共计14364.87元；

五、驳回上诉人广西富**限责任公司、文春花的其他诉讼请求。

一审案件受理费1012元（上诉人已预交），二审案件受理费2024元（上诉人已预交），合计3036元，由被上诉人白光叁、夏**负担2700元，上诉人文春花、广西富**限责任公司负担336元。

上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，债权人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向一审法院申请执行。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月十七日