唐**与广西富**限责任公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人唐**因与被上诉人**有限责任公司（以下简称“文**司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服富川瑶族自治县（2015）富民二初字第216号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成由审判员苏**担任审判长，代理审判员蒙**、张**参加的合议庭，于2016年3月10日公开开庭审理了本案。书记员李**担任法庭记录。上诉人唐**及其委托代理人戴**，被上诉人文**司的法定代表人文春花及委托代理人钟**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

一审法院经审理查明，2010年3月18日，原告唐**与被**公司签订《住宅楼买卖协议书》。协议书约定：原告购买富川县新建路25号（原工商银行富川支行）住宅楼一套。实际面积142.55㎡，单价为1570元／㎡，车库实际面积25㎡，单价为1800元／㎡，共计购房款268803.5元。2013年12月31日，被告为原告办理了房权证（富房权证富阳镇字第××号）。2015年1月22日，富川瑶族自治县国土资源局出具《证明》证实，富川瑶族自治县富阳镇新建路25号的土地使用权类型为作价出资，用途：商业。后原告认为被告将原合同约定的住宅用途变更为商业用途的行为违约引发纠纷。

一审法院认为

一审法院经审理认为，原、被告双方讼争的房屋是住宅用途还是商业用途不是由合同约定的，而是由土地的性质决定的。本案中双方讼争的位于富川瑶族自治县富阳镇新建路25号的土地用途为商业，就决定了在该地块上所建的房屋为商用住宅，不论双方当事人如何约定，均不能改变土地的商用性质。而原、被告双方经过平等协商后，签订了《住宅楼买卖协议书》，该协议书是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，因而合法有效，双方当事人均应按协议履行。原告认为协议约定的房屋用途为住宅，而经其向国土资源局查询的用途为商业，该院认为，这不是被告违约，也不是被告隐瞒，这是规划的土地性质，不是被告或原告任何一方可以改变的。故，原告要求该院确认被告将原合同约定的住宅用途变更为商业用途的行为违约，没有事实依据和法律依据，该院不予支持。原告要求被告返还其向被告所购房屋30年使用价值款ll5201.5元，该院认为，原告取得了《房屋所有权证》后，对房屋是享有所有权的，而不是使用权，且对房屋也没有使用年限的规定；原告对土地只有使用权，而没有所有权，且对土地的使用是有年限规定的，即商用地的使用年限为40年，原告是混淆了房屋所有权与土地使用权的区别，况且，商用地的使用年限满40年后，目前法律对土地续期的土地使用费支付标准和办法尚未作出明确规定，原告没有可实际计算的经济损失。故，原告要求被告返还其向被告所购房屋30年使用价值款ll5201.5元，没有事实依据和法律依据，该院不予支持。综上所述，原告的诉讼请求无理。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告唐**的诉讼请求。本案受理费2654元减半收取l327元（原告已预交），由原告唐**负担。

上诉人诉称

上诉人唐**不服一审判决，上诉称：一、被上诉人在与上诉人签订协议时，明明知道该地块性质为商业用途，却在合同中承诺为上诉人提供住宅用途的房屋，如果不是被上诉人故意隐瞒其用地的性质，就是被上诉人认为可以在签订协议后，通过其努力可将该地块由商业用途办理为住宅用途（事实上，通过申请办理，土地的用途是有可能改变的）。双方签订协议的本意并非要改变涉案土地的性质，而是要求被上诉人按协议约定提供住宅用途的房屋给上诉人，这是被上诉人按约承担的合同义务，但被上诉人实际交付的合同标的物却是属于商业用途的房屋，有违合同的约定，其违约事实清楚。二、双方签订的协议明确约定，被上诉人应提供住宅用途的房屋，根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定，居住用地期限70年，商业用地期限40年，由于我国实行“房屋依附土地，房地合一”的政策，造成上诉人购买的房屋由原约定无需支付土地使用费的70年变成了40年，不能因为目前法律对土地使用期限满进行续期使用的费用支付标准未作明确规定而否定上诉人的损失。请求二审法院撤销一审判决并改判支持上诉人的全部诉求。

被上诉人辩称

被上诉人**公司答辩称，上诉人的上诉没有事实和法律依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。

上诉人在二审期间向法庭提交富川县国土局的说明一份，证实涉案房子占用土地的来源以及建造房子的过程，2005年被上诉人就知道该土地是商业用途而2010年的时候以住宅用途与上诉人签订合同，被上诉人的行为属于欺诈行为。

被上诉人在二审期间向法庭提交富川县国土局更正说明函一份，证实被上诉人没有伪造以及窜改材料。

被上诉人认为上诉人提交的证据已经被被上诉人提交的证据所更正。

上诉人对被上诉人提交的证据认为该证据证实了土地的来源以及双方签字合同之前被上诉人就知道了土地的用途，但是实际上被上诉人还没有取得土地使用权，标的物还不存在，并不是被上诉人说的签合同的时候已经出示三证给上诉人看。

本院对上诉人以及被上诉人提交的证据的分析与认定：上诉人及被上诉人对对方证据的真实性、合法性均无异议，本院予以确认。但对其关联性，由本院综合全案来认定。

本院认为

双方对一审法院查明的事实没有异议。本院认为，一审认定事实清楚，本院予以确认。

本院认为，本案的争议焦点为：一、被上诉人将合同约定的住宅用途变更为商业用途的行为是否构成违约？二、上诉人主张被上诉人赔偿损失是否有事实和法律依据？

一、关于本案定性问题。本案是被上诉人取得原工商银行富川支行土地以后，进行改扩建、新建住宅楼进行买卖引起的纠纷，与纯粹的商品房买卖有一定的区别性，一审定性为商品房买卖合同纠纷不当，应定性为一般的房屋买卖合同纠纷，本院对此予以纠正。二、被上诉人将合同约定的住宅用途变更为商业用途的行为是否构成违约以及是否应当赔偿损失的问题。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》作为规范土地使用权年限的行政法规，已经对相关土地使用权出让最高年限进行了明确具体的规定，基于法的普遍性和公示性，它的效力对象和公示对象是不特定的社会公众群体，因此，作为社会公众群体一员的上诉人都能够知道也应当知道该行政法规的内容。在作为房屋卖方的被上诉人和买方的上诉人都应知土地使用年限的情况下，合同当事人不能对此进行协商和修正。同时，该土地的用途是由相关部门根据规划进行确定，不应由当事人协商确定。变更行为也有上诉人签字申请。故上诉人主张被上诉人将住宅用途变更为商业用途的行为构成违约并要求赔偿损失的理由不成立，一审判决驳回上诉人的诉讼请求并无不当。

综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人上诉请求无理，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费1327元（上诉人已预交），二审案件受理费2654元（上诉人已预交），合计3981元，由上诉人唐**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月二十八日