广西先**限公司与许**、南宁市住房保障和房产管理局租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告广西先**限公司与被告许**、第三人南宁市住房保障和房产管理局租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月22日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年8月19日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人韦**、兰**，被告的委托代理人陈*、韦麓璐、第三人的委托代理人杜**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称：2012年8月6日，经南宁市住房保障局和房产管理局同意原告对南环路X号房屋出租后，原、被告于2012年8月8日在南宁市南环路X号签订一份《商铺租赁合同》。合同约定：被告租用原告合法拥有经营权的南宁市南环路X号一楼铺面及二至三楼全部，总建筑面积252平方米。租赁期限从2012年8月8日至2015年8月7日，每月租金30000元整，租金按季度缴纳（2013年8月25日前为装修期，不计租金），履约保证金60000元。《商铺租赁合同》第六条第1、2款约定：乙方（被告）不按时足额给付租金的，甲方（原告）有权单方解除合同。合同履行期间如乙方无违约行为未被甲方没收履约保证金的，履约保证金于合同期满后三日内一次性退还乙方或抵作租金。被告在合同签订当日，按照合同的约定支付了第一季度的租金和履约保证金共计人民币155000元，被告承租铺面后又缴纳了四个月的租金，原告多次催促未果。故于2013年9月5日向被告发出了《解除合同通知书》，要求被告及时在收到通知单之日起10日内一次性结清所欠交的租金，被告仍然置之不理。直至2013年9月10日，被告尚未支付原告租金共计人民币161000元（租金计至2013年9月10日）。2014年1月16日原告再次向被告发出《催款函》，但是被告还是不履行合同约定。原告认为合同对双方当事人都具有法律约束力，被告已违反合同约定，构成根本违约。原告有权单方面解除合同，收取履约保证金、追索所欠租金及利息并追究被告其他违约责任。为维护自身合法权益，原告特诉至法院，请求判令：一、解除原被告双方签订的《商铺租赁合同》；二、被告向原告支付拖欠的租金161000元整及其延付期间的利息3000元整（利息的计算：以161000元为基数，从2014年1月17日起计至本案生效判决规定的履行期限届满之日止）；三、被告向原告支付履约保证金60000元；四、判令被告承担本案诉讼费用。

被告辩称

被告许*绵辩称：1、原告不是讼争铺面的所有权人，因此双方签订的租赁合同无效；2、原告的诉请缺乏依据，因本案租赁合同无效，讼争铺面未办理规划许可证，原告将未办理规划许可证的铺面出租给被告违反法律规定；3、因租赁合同无效，按法律相关规定的处理原则，合同双方应各自返还对方因本案合同所获得的财产；4、被告曾向原告支付过履约保证金60000元，原告主张被告支付此款于法无据。

第三人南宁市住房保障和房产管理局述称：涉案的租赁物已办理了相关的产权登记手续，符合出租条件。第三人亦同意原告将涉案铺面出租被告。

本院查明

经审理查明：2012年8月8日，南宁市先竞环保技**任公司（甲方，以下简称环保**公司）与被告（乙方）签订《商铺租赁合同》，合同约定：一、甲方出租位于南宁市南环路X号一楼铺面及二至三楼全部用于经营地方特色餐饮，总建筑面积252平方米（实际以房产证为准，租金不变）。二、租赁期限从2012年8月8日至2015年8月7日。三、租金及支付方式：1、每月租金30000元；2、支付方式为按季度支付……；5、按时足额交租金是乙方的最主要义务，非经甲方同意，乙方不得以诸如市场风险、情势变更等理由迟交、少交或不交，否则，乙方构成根本违约，甲方有权解除合同，没收全部履约保证金，并追究乙方的其他违约责任。四、履约保证金的交付及处理。1、本商铺的履约保证金为60000元。……七、租赁期间商铺管理及修缮。4、本合同签订之日起至2012年8月25日，此装修期间甲方不计收租金。……十、下列情形出现后，乙方须于5日内腾空铺内一切货物及合同允许拆除的物件并将铺面交给甲方。3、乙方不按时足额交付租金而甲方单方解除合同时……。十一、违约及违约责任。同日，双方还签订了《补充协议（一）》，上述合同签订后，环保**公司将涉案铺面交付被告使用。亦在同日，被告向环保**公司账户汇入155000元。经当庭双方确认，从合同签订当日至2012年8月25日为装修期，已付的155000元包括从2012年8月26日至8月31日的租金5000元（实际应付6000元）、履约保证金60000元、从2012年9月1日至11月30日的租金90000元；原告还确认被告支付租金至2013年3月31日，此后被告未再支付租金。被告称从2013年4月已要求原告回收涉案商铺，但原告一直未回收，对此，被告未提交书面证据佐证。2013年9月5日，原告向被告发出《解除合同通知书》，载明：因被告未按合同约定支付南环路X号铺面租金已达数月，构成根本违约，遂决定解除双方间签订的《商铺租赁合同》并回收商铺；请被告自收到通知之日起5日内按合同第10条规定搬走铺内财物，否则，视为放弃，原告有权对铺内物品进行处置；同时请被告在收到通知之日起10日内结清所欠租金，逾期不结清，应承担法定利息支付义务。被告于当日签收该份通知。庭审中，经本院释明，双方均确认《商铺租赁合同》于2013年9月5日解除。原告亦在庭审中自认其于2013年9月18日收到被告送来的商铺钥匙。同时，本院还向被告释明，是否对铺面内装修损失申请评估，被告表示在本案中不申请评估。2012年8月6日，南宁**管理处出具《关于同意南环路X号房屋对外出租的函》，函称：环保**公司已按《直管公房引资改造协议》的约定完成房屋建设，并于2012年7月31日通过竣工验收，现同意环保**公司对南环路X号房屋对外出租使用。庭审中，第三人对原告对外出租的行为表示同意，并称南宁**管理处系其下属机构，所出具的上述函件亦代表第三人意志。

另查明：2009年4月8日，南宁市规划局发出南规函复（2009）X号“关于市房产局申请对济南路X号、当阳街X号、兴**X号等19个门牌进行翻修的复函”，函称：因南环路X号等19处房屋无国有土地证，无法办理规划许可证，但考虑到房屋确已构成危房，原则同意市房产局对上述19处危房在不影响周边房屋安全的情况下进行翻修。2013年7月5日，涉案铺面的产权人即本案第三人办理了相关产权登记，登记编号为：邕房权证字第0241XXXX号，房屋所有权人为南宁市住房保障和房产管理局，共有情况为单独所有，房屋坐落为青秀区南环路X号，规划用途为商业与仓储，建筑面积为238.41平方米，产权来源为经租房，2012年改建（混合结构）。

还查明：2013年7月22日，经南**商局批准，南宁市先竞环保技术工程有限责任公司变更企业名称为广西先**限公司。

本院认为

本院认为：一、关于涉案租赁合同的效力问题。原告前身与被告签订的《商铺租赁合同》，系双方当事人的意思表示，内容未悖法律禁止性规定，应为合法有效合同。被告主张涉案商铺未取得规划许可，因此导致该合同无效。但由编号为邕房权证字第0241XXXX号《房屋产权证》可知，涉案商铺在2012年经改建后，已经取得了相关的规划许可，并经房产登记部门确认权属。依照《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的，人民法院应当认定租赁合同有效。鉴于上述房屋产权登记在2013年7月，故本院对被告关于合同无效的观点不予采信。同时，涉案商铺的产权人即第三人曾通过下属机构通过书面方式准许原告的转租行为，并当庭表示许可。综合上述意见，本院认定原告与被告签订的《商铺租赁合同》为合法有效合同。二、关于合同履约及法律后果的问题。经双方当事人当庭确认，被告仅支付租金至2013年3月31日，此后未再支付租金，其行为已构成根本违约。基于此，原告依照《商铺租赁合同》第三条第5款约定解除与被告签订的《商铺租赁合同》，于法有据，且双方当事人均认可该合同已于2013年9月5日解除。同时，被告应支付从2013年4月1日至2013年9月5日的租金155000元（30000元／月×5个月＋30000元／月×5日÷30日）。此外，被告还应支付2012年8月25日至31日期间未付的1000元租金。另，原告在《解除合同通知书》中给予被告5日清空涉案场地，并在本案中主张该段期间的房屋占用费5000元。鉴于合同解除后房屋占用费的支付标准参照原租赁合同租金标准，原告的上述主张亦属合法范畴，本院予以支持。关于逾期付款利息的问题。被告拒付租金的行为构成违约，虽合同中未约定逾期支付租金及房屋占用费的违约责任，但被告的上述行为实际上造成了原告的损失，应承担相应的赔偿责任。因此，本院酌定逾期支付租金的损失计算方式为：应以161000元为基数，从2014年1月17日起计至本案生效判决规定的履行期限届满之日止，按中**银行规定的同期贷款基准利率上浮30%计算。原告按银行同期贷款利率的四倍计算逾期支付租金的利息损失，于法无据，本院不予支持。对于原告主张要求被告支付履约保证金60000元的诉请，因被告已在合同履行过程中支付，无须再行支付，对原告的该项诉请，本院不予支持。同时，依照合同第四条第2款约定，因被告存在根本违约行为，原告有权没收该保证金，原告也无须退还上述保证金。三、关于被告装修残值的处理问题。经本院释明，被告提出在本案中无须处理其在租赁物内装修残值的补偿问题，故本院在本案中不作处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条之规定，判决如下：

裁判结果

一、确认原告广西先**限公司与被告许**于2012年8月8日签订的《商铺租赁合同》在2013年9月5日解除；

二、被告许**应向原告广西先**限公司支付租金156000元；

三、被告许**应向原告广西先**限公司支付房屋占用费5000元；

四、被告许**应向原告广西先**限公司支付逾期支付租金及房屋占用费的利息损失（以161000元为基数，从2014年1月17日起计至本案生效判决规定的履行期限届满之日止，按中**银行规定的同期贷款基准利率上浮30%计算）。

本案受理费2230元、保全费1640元，由被告许**负担。此款原告广西先**限公司已预交，被告应在给付上述款项时一并向原告付清。

上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或同级被执行财产所在地人民法院申请执行。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或南宁**民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于南宁**民法院。同时于上诉期限届满之日起七日内向南宁**民法院预交案件上诉费，逾期不交纳又不提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一四年八月十九日