上诉人付**因与被上诉人桂林顺**有限公司商品房买卖合同纠纷一案二审民事判决书
审理经过
上诉人付**因与被上诉人桂林顺**有限公司商品房买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区灵川县人民法院（2013）灵民初字第626号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年2月11日受理后，依法组成由审判员陆**担任审判长，审判员刘**和审判员胡**参加的合议庭，于2014年3月17日公开开庭审理了本案。书记员申**担任记录。上诉人付**，被上诉人桂林顺**有限公司得委托代理人姚**到庭参加诉讼。本案经本院批准决定延长审理期限三个月，现已审理终结。
一审法院查明
一审法院经审理查明，2011年12月29日，二位原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：1-17），合同约定内容与本案有关的主要条文如下：
合同双方当亭人：出卖人：桂林顺**限责任公司。
买受人：付**。
第一条项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于灵川县八里街工业园区，编号为灵014国用（2009）第01404A号的地块的土地使用权。
该地块土地面积为1353.00平方米，规划用途为商住，土地使用年限自2009年12月3日至2049年11月30日。
出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【现定名】【暂定名】新桂苑综合市场。建设工程规划许可证号为建字第450323201010067，施工许可证号为2010049号。
第二条商品房销售依据。
买受人购买的商品房为【现房】【预售商品房】。销售商品房批准机关为灵川县房屋管理所，商品房预售许可证号为灵房预售第201106。
第三条买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房间平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的：第一层17号门面。
该商品房的用途为商铺，属框架结构，层高为4.5米，建筑层数地上六层。
该商品房阳台是【封闭式】。
该商品房【合同约定】建筑面积共19.07平方米，其中，套内建一筑面积13.86平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积5.21平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。
第四条计价方式与价款。
出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款
1、按套内建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米29942.28元，总金额（人民币）肆拾壹万伍千元整。
第五条面积确认及面积差异处理
根据当事人选择的计价方式，本条规定以套内建筑面积（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。
当事人选择按套计价的，不适用本条约定。
合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。
商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：
1．双方自行约定：
（1）因经设计单位同意的设计变更而造成面积差异，据实结算房款单价不变。
（2）面积以房管部门最终确定的面积为准，据实结算，按成交价多退少补。
2、双方同意按以下原则处理：
（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；
（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。
买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按____利率付给利息。
买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人
面积误差比=（产权登记面积一合同约定面积）／合同约定面积×100%。
因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议。
第六条付款方式及期限。
买受人按下列第3种方式按期付款：
3．其他方式：买受人应于签订本合同时首付人民币215000元整，余款人民币200000元整于签订本合同30日内办理银行贷款或公积金贷款手续。
第八条交付期限。
出卖人应当在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：
1．该商品房经验收合格。
2．该商品房经综合验收合格。
3．该商品房经分期综合验收合格。
4．该商品房建设工程质量竣工验收合格。
但如果遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：
1．遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；
2．施工过程中，如遇下雨两天或两天以上，则交房时间顺延。县级以上规定，文物、环保等行政主管部门依据法律法规的规定采取某项措施或遇到重大技术问题而导致开发建设期延长的，但最长不得超过6个月。
合同签订后，原告依约支付了门面总价款415000元给被告。
被告桂林顺**有限公司开发的新桂苑综合市场峻工后，将第一层17号门面交付给原告。之后，被告为办理房屋产权证，委托桂林市**息有限公司对“新桂苑综合市场”进行面积测量。被告将测量结果书面告知客户。原告得知其购买的第一层17号门面的实际建筑面积为17.44平方米（其中套内建筑面积13.73平方米，公摊面积为3.71平方米。交付使用的门面房建筑面积与《商品房买卖合同》约定的建筑面积（19.07平方米）不符，面积误差比绝对值为|（17.44-19.07）／19.07×100%|=8.5%，面积误差比大于3%。因此，原告要求解除《商品房买卖合同》，并要求被告返还房款并支付利息，被告不同意。原告向法院提起诉讼，请求：一、判令被告双倍返还原告已付购房面积差价款75915元整及按银行同类同期贷款利率计付的银行利息（自原告交付购房款之日至本案之日止）；二、本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认为
一审法院审理认为，原告、被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：1-17），主体合格，双方当事人的意思表示真实，合同内容未违反国家的有关法律规定，该合同合法有效。双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务，行使自己的权利。本案原告以被告交付使用的新桂苑综合市场第一层17号门面房实际建筑面积为17.44平方米（其中套内建筑面积13.73平方米，公摊面积为3.71平方米），与《商品房买卖合同》约定的建筑面积19.07平方米不符，面积误差比绝对值为|（17.44-19.07）／19.07×100%|=8.5%，面积误差比大于3%为由，请求：一、判令被告双倍返还原告已付购房面积差价款75915元整及按银行同类同期贷款利率计付的银行利息（自原告交付购房款之日至本案之日止）；二、本案诉讼费用由被告承担。经查明，被告交付给原告的第一层17号门面房实际建筑面积为17.44平方米，其中套内建筑面积13.73平方米，公摊面积为3.71平方米。与合同约定相比对，套内建筑面积少了0.13平方米，公摊面积少了1.5平方米，产权登记面积与合同约定面积确实有差异。根据合同约定，出现该情况时，应按合同第五条第四款处理。合同第五条第四款约定：商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：
1、双方自行约定：
（1）因经设计单位同意的设计变更而造一成面积差异，据实结算房款单价不变。
（2）面积以房管部闩最终确定的面积为准，据实结算，按成交价多退少补。
根据合同第四条第一款、第五条第一款、第三款之约定，第一层17号门面房的面积确认方法是：以套内建筑面积（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。本案中，该院查明被告交付给原告的第一层17号门面房实际建筑面积为17.44平方米，其中套内建筑面积13.73平方米，公摊面积为3.71平方米。与合同约定相比对，套内建筑面积少了0.13平方米，套内建筑面积与合同约定套内建筑面积确实有差异。根据合同第五条第四款第1项约定，被告依约应退还给原告面积差异款0.13㎡×29942.28元=3892.25元，该院予以确认。原告的其他请求不符合原、被告双方签订的《商品房买卖合同》的约定，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条之规定，判决：一、被告桂林顺**有限公司退还给原告付**位于灵川县八里街工业园区新桂苑综合币场第一层19号门面房的面积差异款人民币3892.25元；二、驳回原告付**的其他诉讼请求。
上诉人诉称
上诉人付**不服一审判决，上诉称，双方合同约定涉案商铺的公摊面积为3.71平方米，而被上诉人实际交付的公摊面积为2.08平方米，少了1.63平方米，被上诉人已构成违约，应承担违约责任，补偿其所购商铺公摊面积差异款。一审判决适用法律错误，请求二审法院维持一审判决第一项，撤销一审判决第二项。
被上诉人辩称
被上诉人桂林顺**有限公司答辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，请求维持一审判决。
综合诉辩双方的意见，当事人对一审查明的事实没有异议，本院予以确认。
本院认为
本院认为，上诉人付**与被上诉人桂林顺**有限公司双方签订的《商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，合同内容未违反国家的有关法律规定，双方当事人应当按照合同约定享受各自的权利和履行各自的义务。本案被上诉人在交付商铺公摊面积时，与合同约定的面积不符，少了1.63平方米，但双方并没有在合同中约定对公摊面积差异如何处理，据此，上诉人要求被上诉人补偿商铺公摊面积差异款的依据不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
二审裁判结果
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费731元，由上诉人付桂珍负担。
本判决为终审判决。
裁判日期
二〇一四年八月十日
