赵*与黄**房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人赵*因房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区龙州县人民法院（2015）龙民初字第545号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月17日受理后，依法组成由审判员郑**担任审判长，审判员梁*、代理审判员郑**参加的合议庭，于2015年12月17日公开开庭进行了审理。书记员潘**担任记录。上诉人赵*及其委托代理人凌**、罗*，被上诉人黄**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

一审法院经审理查明，原告赵*与被告黄**朋友关系，2011年2月14日，双方经协商一致签订了一份《房屋转让协议书》，约定黄**将位于龙州县龙州镇和谐小区2号楼1单元501号房和房内的家电家具以16.3万元的价格转让给赵*，房款分期支付，双方签订协议书后赵*支付第一期房款（购房定金）6.3万元，在赵*取得房产证并向银行申请二手房贷款后，再向黄**支付剩余的10万元。双方在合同中还对房屋交付、过户、甲方的承诺保证、违约责任、争议解决方式等事项进行了约定。在签订合同后，赵*按约定向黄**支付了第一期房款（购房订金）人民币6.3万元，黄**将房屋交给赵*居住使用。此后，因房屋产权一直未能办理到黄**的名下，黄**也无法办理过户手续给赵*。2013年9月起，黄**因无房居住，多次与赵*协商解除双方的房屋买卖协议，但双方均未能达成一致意见。2015年6月12日晚，赵*邀请了双方的共同朋友何**、钟**一起到黄**家，协商解除双方的房屋转让协议，赵*接收了黄**退还的第一期购房款（购房订金）6.3万元，同意将房屋退还给黄**。事后赵*反悔，于2015年6月15日向法院起诉，要求判令黄**履行与其签订的《房屋转让协议书》，将房屋过户登记到其名下，并由黄**承担本案的诉讼费用。

一审法院审理认为，本案争议焦点是双方签订的《房屋转让协议书》的效力应如何认定。赵*主张双方签订的协议书合法有效，应当继续履行；黄**主张双方签订的协议书违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第四款、第六款，《中华人民共和国合同法》第七条、第五十四条，（2007）24号《**务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》第十一条，**设部第69号令的规定，因此，双方签订的协议书应当认定无效或由法院予以撤销。一审法院认为，双方于2011年2月14日签订的协议书是双方真实意思表示，双方在签订合同后，都应本着诚实信用的原则履行合同约定的义务。在本案中，先是黄**在签订合同后反悔，多次与赵*协商解除协议，其后，赵*在同意解除合同并收取黄**退还的第一期购房款后，又反悔不退还房屋给黄**，双方的行为都违背了《中华人民共和国合同法》第六条确立的诚实信用原则。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，赵*在2015年6月12日晚收取黄**退还的第一期购房款时，已经表明双方就解除购房协议达成了一致意见，赵*在收到上述款项后，未按约定退还房屋给黄**，反而向法院起诉，要求判令黄**履行与其签订的协议，并将房产过户登记到其名下，对于赵*的这一诉讼请求，不予支持。对于黄**要求赵*退还房屋的主张，属于反诉请求，在本案庭审过程中向其释明后，其表示不提出反诉，如有必要再另行起诉，因此，对于黄**的这一请求，本案不予审理。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条、第九十七条之规定，判决：驳回赵*的诉讼请求。案件受理费3560元，减半收取1780元，由赵*负担。

上诉人诉称

上诉人赵*不服一审判决，上诉称，一审认定事实错误，适用法律错误。双方签订《房屋转让协议书》后，上诉人履行了相应义务，但被上诉人多次要求解除协议，双方于2015年6月12日达成口头协议：双方解除协议，但被上诉人应退还购房定金6.3万元并于6月底前支付赔偿款4.7万元。被上诉人于当天退还购房定金，第二天就反悔，明确表示不再支付赔偿款，并把一些杂物搬到房屋门口堆放，上诉人因此诉至一审法院要求被上诉人继续履行合同，把房屋过户登记到上诉人名下。综上，上诉人的上诉请求合理合法，请求二审法院撤销一审判决，支持上诉人的诉讼请求。

被上诉人辩称

被上诉人黄**辩称，双方当事人对解除《房屋转让协议书》已经达成一致意见。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。

综合诉辩双方的意见，对一审查明的事实有以下争议：1、2015年6月12日晚，是赵*还是黄**邀请何**、钟**到黄**家里协商解除房屋转让协议一事；2、2015年6月12日晚，赵*与黄**就解除房屋转让协议一事达成的协议内容是否为：黄**退还第一期购房定金6.3万元并支付赔偿金4.7万元；3、双方协商解除房屋转让协议后，是赵*反悔还是黄**反悔。

赵*对争议事实的意见为：1、2015年6月12日晚，是黄**邀请其朋友何**、钟**到黄**家里协商解除房屋转让协议一事；2、2015年6月12日晚，赵*与黄**就解除房屋转让协议一事达成的协议内容为：黄**退还第一期购房定金6.3万元并支付赔偿金4.7万元；3、双方协商解除房屋转让协议后，是黄**反悔。

黄**对一审认定的事实无异议。

本院查明

二审诉讼中，赵*为证实黄**反悔不想转让房屋而将东西堵在房门口的事实，向本院提交照片两张。

黄**对赵*提交的相片的真实性没有异议，但不予认可赵*的举证意见，其认为，双方原先已经商量好搬离房屋事宜，但赵*迟迟不搬且不接电话，不得已之下才将一部分东西搬到房子门口放下，但不是堵门。

二审诉讼中，黄**没有新证据向本院提交。

本院认为

本院认为，对于赵*提交的证据，虽然黄**对其真实性没有异议，但对其举证意见不予认可，其亦未能提交其他证据佐证，故对其举证意见本院不予采信。

由于双方当事人对争议事实各执一词，且均无证据证实，故对双方争议的事实无法认定。除双方争议的事实外，一审法院认定的其他事实正确，予以确认。

根据上诉人的上诉主张和被上诉人的答辩意见，本案争议的焦点为：赵*与黄**之间是否达成退房协议，如果达成，协议的内容是什么。

本院认为，综合全案证据，涉案房屋以黄**的名额购买的经济适用房。2011年2月14日，黄**在与赵*经过充分协商后，签订了《房屋转让协议书》，该合同是双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律强制性规定，内容合法有效，对双方具有法律约束力。黄**与赵*签订合同并收取赵*交付的第一期房款（购房定金）6.3万元后即将房屋交付给赵*，赵*据此一直占有和使用诉争房屋。期间双方就解除《房屋转让协议书》及相关事宜有过协商，最后双方于2015年6月12日达成退房协议，黄**当天即退还第一期购房款（购房定金）6.3万元给赵*。据此，可以确定黄**与赵*之间已达成退房协议，协议内容为：黄**退还第一期购房款（购房定金）6.3万元给赵*，赵*退还房屋给黄**。赵*主张黄**曾于2013年要求其退房、除了退还已支付的房款6.3万元后还赔偿赵*损失2.7万元，当时赵*都没有接受这个条件，由此可知，2015年6月12日双方达成的退房协议内容应为：退还已支付的房款6.3万元并支付赔偿金4.7万元。本院认为，双方对2015年6月12日晚达成退房协议这一事实没有异议，赵*仅以黄**曾经有支付赔偿款的表示，主张本案退房约定的内容亦有支付赔偿款的内容没有事实和法律依据，本院不予采信。

综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费3560元，由上诉人赵*负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年一月十四日