甘镇铭与黄**房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人黄**因与被上诉人甘镇铭、一审第三人广西南宁百家房地**限公司（以下简称百家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院（2014）西*一重字第16号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月22日受理后，依法组成合议庭，于2016年3月2日公开开庭审理了本案。上诉人黄**的委托代理人黄**、被上诉人甘镇铭及其委托代理人黄**、一审第三人百家公司的委托代理人杨**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

一审法院经审理查明：黄**原系403号房的产权人。2012年9月2日，甘**与黄**、百家公司签订《房屋买卖及居间合同》，由黄**将其名下位于南宁市兴宁区明*东路×号明*二区×栋×单元×号房屋（房屋产权证号：邕房权证字第××号）以445000元转让给甘**，并由百家公司提供中介服务。合同第一条第3款约定：该物业为现房，现状：【已经设置抵押，抵押权人／银行：浦发银行、梁**。】卖方（黄**）保证所填写和提供的有关物业的产权权属情况均为真实合法，保证对上述物业享有完整所有权且该物业抵押权人知悉同意本次交易，没有侵犯百家公司的权利，在本次交易前所产生的纠纷、债务、税项、租赁及清还抵押等已经清理完毕，买方（甘**）对于该物业现状完全清楚，并愿意于注销抵押后申请办理产权转移登记手续。合同第五条第1款约定：“买卖双方须于签订本合约后柒个工作日内提供该物业有关完整资料（含该物业之权属证明原件、有关身份证明原件、银行按揭所需资料等），配合签署有关文件及办理相关手续，其中卖方签约当天将该物业的权属证明原件提交给由卖方保管至交易递件当日”。合同第六条第1款约定：“经纪方在买卖该物业时已经为买卖双方提供了居间中介服务，并已促成本合约的签订，买卖双方同意在本合约签订当日分别向经纪方支付中介服务费……除因经纪方原因导致不能完成产权过户之外，该中介服务费均不予退还或免除。”该条第3款约定：“无论在何种情况下，若买方或卖方任何一方未能依约卖出或买入该物业导致本合约终止的，买卖双方不能免除向经纪方支付的中介服务费的责任……本合约因买卖双方或买卖双方其中一方的原因不能履行时，则经纪方仅需退回已代为收取而尚未代为缴交的款项（房价款、税金、规费、杂费保证金等），买卖双方无权再向经纪方主张其他责任或要求赔偿。”合同第十条约定：1、卖方必须保证该物业所欠债务共计人民币：叁拾玖万元整（￥390000.00）如再有其他债务产生由卖方自行承担及偿还并保证不影响该次交易，由此产生的一切法律责任由卖方负责。卖方须在办理产权转移前清还。其中欠梁**的私人借款人民币：壹拾伍万元整（￥150000.00）由卖方向垫资方借取人民币：捌万元整（￥80000.00）及买方支付人民币：柒万元整（￥70000.00）共计人民币：壹拾伍万元整（￥150000.00）一次性向私人借贷方还清。剩余欠浦发银行人民币：贰拾肆万元整（￥240000.00）由卖方支付人民币：贰万元整（￥20000.00）加上卖方向垫资方借人民币：贰拾贰万元整（220000.00）共计人民币：贰拾肆万元（240000.00）一次性向银行还清。2、买卖双方须在垫资方借款给卖方前办理委托公证给垫资方，且买卖双方同意买方向银行贷款人民币：叁拾伍**仟元整（￥355000.00）由银行直接划入垫资方账号，其中含剩余楼款人民币：伍**仟元整（￥55000.00）由垫资方在银行放款后叁个工作日内无息支付给卖方。3、该交易所产生的垫资费（包括加急费，公证费）人民币：壹万贰仟元整（￥12000.00）由买方支付。4、卖方须在办理过户手续前将该物（应为“物业”）所欠费用全部结清。”该合同附件一第一款约定买方应在签订合同之日向卖方支付20000元定金。第二款约定首期楼款（不含定金）为70000元，支付方式为：“完成垫资手续后叁个工作日内划入梁**账号作为偿还卖方向梁**的欠款。”第四款约定：对于剩下的355000元楼款，买方的支付方式为：“买方向银行申请购房按揭贷款，在交易过户及抵押登记手续完成并领取他项权利证后，由贷款银行直接划给卖方。”合同还对房屋买卖和中介服务其他事宜作出了约定。

合同签订后，甘**向黄**支付定金20000元，向百家公司支付中介服务费6000元、代收评估费2650元、代办过户服务费5000元，支出查档服务费60元，并缴纳契税6675元。2013年5月8日，甘**诉至法院，请求判令：一、解除甘**、黄**及百家公司于2012年9月2日签订的房屋买卖及居间合约；二、黄**双倍返还甘**购房定金40000元；三、黄**、百家公司赔偿甘**已经支付的经纪方中介服务费6000元，代办过户服务费5000元，代收评估费2650元以及甘**为完成本次交易所交纳的契税6675元，查档案费60元，合计20385元；四、本案诉讼费由黄**及百家公司承担。三方在庭审中均认可代收评估费2650元已用于办理房屋贷款前所进行的房屋评估。

一审法院另查明：原兴宁区明*路8-2号明*二区门牌号现已变更为南宁市西乡塘区明*东路北四里10号。在原一审时，经一审法院向抵押权人梁**和上海浦东**司南宁分行询问，梁**表示同意黄**将上述房屋转让给甘镇铭，上海浦东**司南宁分行表示因黄**未偿还借款本息，其不同意黄**将上述房屋转让他人。

在原审一审及本次庭审时，甘**、黄**及百家公司均确认在合同履行过程中，黄**曾与他人协商签订垫资协议以获取款项用于涂销附着于403号房上之抵押权登记，黄**曾要求甘**以保证人身份在垫资协议上签字，甘**予以拒绝。合同履行因此陷入停顿。

2012年11月15日，百家公司曾向甘**、黄**发出《知会函》，主张百家公司已尽到合同约定的相关联络、协助等义务，买卖双方在签署垫资协议过程中的纠纷应友好协商解决。

一审法院还查明：2014年1月10日，黄**将403号房转售他人并于2014年3月19日完成房屋产权的过户登记。在本次庭审时，黄**亦表示要求解除合同。

一审法院认为

一审法院经审理认为：甘**、黄**、百家公司于2012年9月2日签订的《房屋买卖及居间合约》系各方当事人的真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，合约成立并依法有效。该协议系复合性的协议，甘**、黄**据此形成房屋买卖合同关系，甘**、黄**与百家公司形成居间合同关系。各方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。

关于合同应否解除之问题。因甘**、黄**作为交易双方均提出解除合同，无意继续履行合同，该意思自治须予尊重，且讼争的房产已实际转移登记至他人名下，事实上已构成履行不能，因此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项之规定，对于甘**提出的解除《房屋买卖及居间合约》之诉请，依法予以支持。各方当事人就解除合同后的民事责任，依据各自的履约情况予以判断。

关于百家公司应否向甘**退还费用及赔偿损失的问题。在本案中，合同不能继续履行的根本争议在于甘**应否作为保证人在相应的垫资合同上签字，百家公司对此不能控制，因此，合同不能继续履行并非出自可归责于百家公司之因素，依据《房屋买卖及居间合约》第六条第1款、第3款之约定，因403号房尚未实际过户，百家公司应向甘**返还代办过户服务费5000元。除此之外，甘**对百家公司提出的诉讼请求，于法无据，不予支持。

关于黄**应否向甘**双倍返还定金及返还款项、赔偿损失的问题。在本案中，黄**主张甘**拒绝在垫资合同上以保证人的身份签字，构成违约，甘**则主张其不负有相应保证义务。经查，合同第五条第1款约定了甘**作为买方负有配合签署相关文件的义务。该配合义务的具体范围应联系其他合同条款予以确认。《房屋买卖及居间合约》中的条款并未设置甘**在黄**办理垫资手续过程中承担保证义务，并且，《房屋买卖及居间合约》第4款约定了黄**应在办理房产过户手续前将物业所欠费用全部结清，结合附件一首期款和按揭贷款的付款方式，可以看出甘**代偿梁**的70000元贷款及向垫资方支付355000元贷款均发生于垫资手续完成后，即在垫资手续完成前，除定金外，甘**并不负有支付其他款项之义务，亦不存在为黄**借款提供担保之义务。如将合同第五条约定的配合义务理解为甘**须以保证人身份在垫资协议上签字，一来缺乏合同依据，并使得甘**担负保证债务的同时承担房产可能未能实际过户到其名下之风险，加大了甘**的交易风险，有违公平原则。因此，甘**不负有相关保证义务。黄**未能获取垫资，导致合同履行陷入停顿，构成违约，黄**对此应承担违约责任。甘**主张黄**双倍返还定金符合《中华人民共和国合同法》第一百一十五条之规定，依法予以支持。对于返还款项及赔偿损失的问题。首先，对于契税6675元，根据【财税（2011）32号】《**政部、国**总局关于购房人办理退房有关契税问题的通知》，在合同解除后，甘**可自行依法申请退还契税，故对于契税的诉讼请求，不予支持。甘**要求黄**退回中介服务费6000元，该款已由百家公司实际收取且具有合法依据，因此，应作为甘**之损失处理。对于代收评估费2650元，该费用已实际支出，无法返还，亦应作为甘**的损失处理。甘**所支出的查档服务费60元，亦属于甘**损失。前述费用合计8710元。因甘**遭受的实际损失已从定金中获得填补，对于甘**再行要求赔偿损失的诉讼请求，不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百三十条、第四百二十四条之规定，判决：一、解除甘**、黄**、百家公司于2012年9月2日签订的《房屋买卖及居间合约》；二、黄**双倍返还甘**定金40000元；三、百家公司退回甘**代办过户服务费5000元；四、驳**的其他诉讼请求。案件受理费1310元，由甘**负担310元，由黄**负担800元，百家公司负担200元。

上诉人诉称

上诉人黄**不服一审判决上诉称：一审判决上诉人构成违约，双倍返还被上诉人定金，属于事实不清。一、涉案合同第五条第一款、第三款和第十条第一款、第二款约定，被上诉人负有配合上诉人签署相关文件的义务，因被上诉人并未按合约履行其义务，导致涉案合同履行陷入停顿，被上诉人构成违约，其无权要求上诉人退还已交付的定金。二、一审不尊重双方所签订之合约的约定，对上诉人不公平。综上，请求撤销一审判决第二项，改判驳回被上诉人对上诉人要求双倍返还定金的诉讼请求，维持一审判决第一、三、四项，诉讼费由被上诉人承担。

被上诉人辩称

被上诉人甘镇铭答辩称：一、一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，应予维持。二、上诉人违约，且涉案合同未确认解除之前上诉人又把房屋卖给他人也明显存在欺诈行为。三、为上诉人借款提供担保并不是被上诉人的合同义务，上诉人指责被上诉人违约没有任何理由。综上，请求维持一审判决。

一审第三人百家公司认为：坚持一审时的答辩意见。

当事人二审争议的焦点是：被上诉人甘镇铭是否有违约行为？上诉人黄**应否向被上诉人甘镇铭双倍返还定金？

各方当事人对一审查明的事实均无异议，本院对一审查明的事实予以确认。

各方当事人除依据在一审提交的证据陈述诉辩主张外，均未提交新证据。

二审另查明：就本案纠纷，一审法院于2013年12月30日作出（2013）西民一初字第992号民事判决书。黄**、百家公司不服一审判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月12日作出（2014）南市民一终字第659号民事裁定书，裁定撤销一审判决，发回重审。

二审庭审中，黄**认可涉案合同没有写明在其与垫资人签订垫资合同时，甘**必须作为担保人在垫资合同上签字的义务。

本院认为

本院认为：涉案《房屋买卖及居间合约》系黄**与甘**、百家公司在平等、自愿的基础签订，该合约系各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，一审认定该合约有效正确，本院予以维持。故甘**、黄**据此形成房屋买卖合同关系，甘**、黄**与百家公司形成居间合同关系，各方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。

一审判决解除涉案合同、百家公司退回甘镇铭代办过户服务费5000元，当事人均无异议，本院予以维持。

关于甘**是否违约、黄**应否向甘**双倍返还定金的问题。涉案合约附件一首期款和按揭贷款的付款方式约定，甘**代偿案外人梁**的70000元贷款及向垫资方支付355000元贷款均发生于垫资手续完成后，即在垫资手续完成前。现垫资手续未完成，故黄**主张甘**未履行上述合同义务，无合同依据。涉案合同第4款约定黄**应在办理房产过户手续前将物业所欠费用全部结清。除定金外，甘**并不负有支付其他款项之义务。造成涉案合同不能继续履行的根本争议在于甘**应否作为保证人在相应的垫资合同上签字。二审庭审中，黄**已承认涉案合同未要求甘**须以保证人身份在垫资协议上签字，故黄**主张甘**拒绝在垫资合同上以保证人的身份签字构成违约，无合同依据。因黄**未能获取垫资，导致合同履行陷入停顿，构成违约，黄**对此应承担违约责任，甘**主张黄**双倍返还定金，一审予以支持并无不当，本院予以维持。

综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，应予维持。上诉人的上诉理由不能成立，对其上诉请求，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费800元，由上诉人黄**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月四日