韦**、孟**等与韦**、黄**房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告韦**、孟**诉被告韦书程、黄**房屋买卖合同纠纷一案，本院受理于2015年1月8日受理后，依法组成合议庭，于2015年4月29日公开开庭进行了审理。原告孟**、原告的共同委托代理人蒋星住；被告共同委托代理人蓝菁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称，2013年11月25日，原告韦**、孟**（即甲方）与被告韦书程、黄**（即乙方）签订《房屋转让协议》。约定：第一条，转让房产位于来宾市滨江园小区一区六栋XX单元XX号，建筑面积为62.71平方米（房屋所有权证号：来房证权来字第45044000xxxxx号，产权人：韦**），已粗装修。第二条，房屋转让价格及付款方式和时间：1、转让价格：甲乙双方商定该房屋的转让价总额为人民币193000元；2、付款方式：（1）在双方签订协议时，乙方先向甲方支付第一笔购房款158000元，该房款由乙方汇入甲方名下指定的银行账户，甲方给乙方开具收条。（2）剩余的购房款35000元乙方领取更名后的房产证时支付（含已交定金5000元），但最迟不得超过2013年12月15日，甲方给乙方开具收条。第三条，双方权利和义务。1、甲方的权利和义务，……（4）甲方必须协助乙方办理房屋产权证和房屋产权和房屋土地使用权的更名过户手续。与转让过户相关的所有税费均由乙方承担。2、乙方的权利和义务：（1）乙方必须在约定的时间内支付购房款；……（4）乙方办理房屋产权证和房屋土地使用权证更名过户手续所发生的相关税费均由乙方承担。第四条，违约责任。1、甲方违约责任：（1）-（4）项，甲方违约的，则甲方应如数返还乙方所付购房款和利息，并支付给乙方违约金30000元。2、乙方的违约责任：（1）-（4）项，其中第（3）项规定乙方未按合同约定期限付清房屋转让金的，属于乙方违约。乙方违约的，甲方除有权将房屋无偿收回外，乙方并向甲方支付违约金30000元。第七条，本协议共四项，一式二份，甲、乙双方各执一份，自双方签字之日起生效。被告方于《房屋转让协议》签订之日起通过银行转账支付给原告韦**158000元，又于2013年12月13日转账支付给原告韦**20000元，加上被告方已交付的定金5000元，被告方共支付房屋转让款183000元，尚欠房屋转让款10000元至今未付。而原告方已经按照《房屋转让协议》履行了义务。根据协议的约定，被告方拖欠房屋转让款已经构成违约，应承担相应的违约责任，同时被告方的行为也给原告造成了较大的经济损失，原告要求被告方支付违约金30000元，符合协议约定和法律规定。因此，原告特向法院起诉，要求被告支付购房款10000元及违约金30000元。

原告为证明其上述主张，在法定期限内提交以下证据：

1、两原告的身份证复印件，证明两原告的身份情况。

2、两原告的结婚证复印件，证明两原告是夫妻关系。

3、来宾市公安局石牙派出所2014年12月25日出具的证明，证明两被告的身份情况。

4、商品房买卖合同、销售不动产统一发票、契税完税证复印件，证明该房屋为原告韦杏香所购买。

5、房屋所有权证复印件，证明该房屋的所有权人为原告韦杏香，该证件原件已经交给被告方。

6、《房屋转让协议》复印件，证明原、被告双方就房屋达成的协议。

7、中国**穗借记卡（账号：62×××12，户名：韦**）明细对账单，证明被告已经支付购房款178000元。

8、委托代理合同及授权委托书，证明原告聘请律师及应支付的代理费。

被告辩称

被告辩称，原告方与被告方在协议“第三条，双方权利和义务。1、甲方的权利和义务：……（4）甲方必须协助乙方办理房屋产权证和房屋土地使用权证的更名过户手续”。但是至今该房屋土地使用权证书未更名过户到被告方名下。同时，协议第五条，其他有关说明：在甲乙双方办理完成房屋产权证和房屋土地使用权证更名过户手续后，本合同自行终止。因该房屋土地使用权证书未更名过户到被告方名下，本合同未履行完毕，被告方没有违约，请求法院判决驳回原告的诉讼请求。

被告为证明其上述主张，在法定期限内提交以下证据：

1、广西农村信用社卡折对账单（卡号为62×××83，户名：韦**）复印件，证明被告在2014年11月1日转账10000元给原告时出现了纰漏，导致转账被退回。

2、房产证复印件，证明该房屋于2013年12月12日已经过户到被告方名下。

3、被告在庭后提交了广西来**合作银行出具的一份证明，证明被告于2014年11月1日17时36分通过账号为62×××83跨行转账10000元致账号为62×××12交易失败，已被取消。

对于原告提交的上述证据，被告的质证意见是：

对于证据1、2、3、4、5、6、7均没有异议；对于证据8，被告认为与本案没有关联性。

对于被告提交的上述证据，原告的质证意见是：对于证据1，原告认为这份证据与原告所提交的证据7中银行账号不一致，而且没有接收账号，与本案没有关联性，而且被告所提供证据只是复印件，其真实性无法确认。对于证据2，原告没有异议。对于证据3，原告认为该证明与本案无关联性，按照合同约定，被告应于2013年12月15日前付清购房款，但被告未按时支付，已经构成违约，且原告根本不知道被告转账10000元的事实。

2015年5月6日，本院向被告之女韦**作了一份问话笔录，韦**证实该房屋在交易过程中都是其在办理相关手续，双方所约定的违约金过高。韦**与原告在协商过程中要求原告到来宾协助办理土地使用证时才支付10000元现金给原告，但原告并未到来宾，而是一再要求韦**通过银行转账。后因原告的催讨，被告在2014年10月30日已经转10000元给原告，但被告并不知道原告未收到该款项。

对于份问话笔录，原告的质证意见是：违约金的约定并不过高，合同的违约责任是约束买卖双方，其义务是对等的。原告也不知道被告转账的事实。土地使用证的办理与否，不是被告不按时付清购房款的抗辩理由，被告应按照合同约定付清房款，否则构成违约，应支付30000元违约金。

本院认为

根据原告的起诉和被告答辩，本院归纳本案的争议焦点是：一、被告是否应支付原告剩余购房款10000元及逾期利息；二、被告是否构成违约及是否应支付原告违约金30000元。

对当事人提供的证据，本院的认证意见是：

1、对当事人陈述及提供的证据材料对方当事人均无异议的，本院对其真实性、合法性、关联性及证明的内容予以确认，作为认定本案事实的依据。

2、对于原告提供的证据8，本院经审查后认为，该组证据与本案没有关联性，本院不予认定。

3、对于被告提供的证据1，没有显示转账接收账号，被告不认可，本院不予认定。

4、对于被告提供的证据3，符合证据的法定要件，能证明案件事实，本院予以认定。

根据上述确认的证据，结合当事人无异议的事实，本院确认本案如下法律事实：原告韦**与孟**是夫妻关系，被告韦书程与黄**是夫妻关系。2013年11月25日，两原告（甲方）与两被告（乙方）签订《房屋转让协议》，甲方自愿将位于来宾市滨江园小区一区六栋XX单元XX号房屋（建筑面积62.71㎡，所有权证号：来房权来字第45044000xxxxx，产权人：韦**）转让给乙方，协议第二条约定，该房屋转让价格为193000元。被告先向原告支付购房款158000元，剩余35000元在被告领取更名后的房产证时支付（含已交定金5000元），但最迟不得超过2013年12月15日。协议第四条约定：甲方的违约责任：……（4）甲方以任何理由（相关政策不允许办理的除外）不协助乙方办理房屋更名过户手续的，属于甲方违约。甲方违约的，则甲方应如数返还乙方所付购房款和利息，并支付给乙方违约金30000元。乙方的违约责任：……（3）乙方未按合同约定期限付清房屋转让金的，属于乙方违约，乙方违约的，甲方有权将房屋无偿收回外，乙方并向甲方支付违约金30000元。协议第五条约定：在甲乙双方办理完成房屋产权证和房屋土地使用权证更名过户手续后，本合同自行终止。协议签订后，被告于2013年11月25日通过银行转账158000元到原告韦**中**银行开设的账户中（账号：62×××12）。2013年12月13日，被告又通过银行转账20000元到原告韦**的上述账号中。加上被告所付的5000元定金，被告共支付给原告购房款183000元，剩余10000元购房款未付。后经原告催讨，被告于2014年11月1日通过广西来**作银行跨行转账10000元到原告韦**的中**银行账户（账号62×××12），后因交易失败，未能转账成功。因此被告现尚欠原告购房款10000元。

另，该房屋已于2013年12月12日过户到被告韦书程、黄**名下。

本院认为，原告与被告协商签订的《房屋转让协议》是双方的真实意思表示，且不违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按照合同约定全面履行合同义务。被告在履行《房屋转让协议》的过程中，并未按照协议的约定于2013年12月15日支付完购房款，已经构成违约，应承担违约责任。因此，对于原告要求被告支付剩余购房款10000元的诉讼请求，本院予以支持。关于被告是否应支付给原告逾期利息的问题，由于原、被告双方在协议中已经约定了违约金，因此，对于原告要求被告支付逾期利息的诉讼请求，本院不予支持。关于被告是否应支付原告违约金30000元的问题，因涉案房屋现已办理产权过户手续，被告亦已支付了大部分购房款，因此被告未支付剩余购房款10000元的行为只构成一般性违约。就本案而言，双方在协议中约定的违约金数额过高，本院依法予以调整。被告支付的违约金应以原告的相应损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则对违约金予以适当降低。因此，结合本案实际情况，从公平角度对原告主张的违约金过高部分予以酌减，本院酌定被告应支付原告违约金3000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最**法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告韦书程、黄**支付原告韦**、孟**购房款10000元；

二、被告韦书程、黄**支付原告韦**、孟**违约金3000元；

三、驳回原告韦**、孟**的其他诉讼请求。

本案件受理费800元，由原告韦**、孟**承担448元，被告韦书程、黄**承担352元（原告已预交不再退回，被告在交纳上诉债务款时一并交到本院退给原告）。

上述款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，按中**银行同期基准利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。债权人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于来宾**民法院。

裁判日期

二〇一五年六月十六日