广西湘**有限公司与黄**租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告广西湘**有限公司（以下简称湘桂大酒店）诉被告黄**、第三人黄**租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，并公开开庭进行了审理。原告湘桂大酒店的委托代理人蒋星住到庭参加了诉讼。被告黄**、第三人黄**经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

原告诉称

原告湘桂大酒店诉称，2010年10月1日，原告与第三人签订《租赁合同书》，约定：租赁物坐落于南宁市滨湖路广西湘桂国际大酒店第五层的整层面积1100.19㎡，经营范围：经营桑拿项目，租赁期限为9年，即2009年7月1日至2018年7月1日止，租金每平方米单价为45元，从第二年开始每年递增3%租金（具体详见合同），应先支付租金后使用租赁物，双方签订合同后乙方在2009年2月15日前支付第一年度租金594102.6元，第一年租金为一年一付，超出该12个月以后的租金，每半年支付一次，在上期租期届满前15日支付，甲方在地下室配电房提供电源供乙方使用并满足乙方的用电负荷，乙方负责支付自经营项目所产生的水费、电费、煤气费、电话费、电梯使用电费、电视收视费、卫生费等全部费用，并每月按时交纳，乙方向甲方交纳履约保证金150000元（详见合同），乙方在经营期间如未能按时支付租金，甲方可采取停止提供水电等相关措施，如超过15日还未支付下一年租金，保证金不予返还并终止合同。2013年3月11日，原告、第三人和被告三方签订《租赁合同书》权利义务转让协议，约定：一、转让人黄**将前述合同对其约定的权利和义务整体转让给受让人黄**，受让人愿意整体承继上述转让的权利义务，原合同一方当事人湘桂大酒店同意上述转让；二、转让前转让方有关该合同的义务履行及（或）权利行使的行为由受让人承继，对受让人产生约束力；三、湘桂大酒店没有履行的义务全部向受让人履行；四、本协议自签订之日起生效。被告只向原告交纳了2013年1月至5月份水电费和2013年3月11日至2013年12月31日期间租金，但2013年6月至2014年7月期间水电费和2013年12月31日至2014年7月4日期间租金拖欠至今，虽经原告多次催促未果，被告行为已构成严重违约，已符合租赁合同终止条件，要求终止与被告之间租赁合同，被告应支付拖欠水电费68475.2元和租金334333元并支付利息，且保证金不予返还。为维护自身合法权益，原告特诉至法院，请求判令：一、被告支付拖欠水电费76695.2元（从2013年6月计至2014年12月，其中2013年6月至2014年6月为水电费，2014年7月至2014年12月为水电公摊，具体数额详见2015年1月的统计表），支付被告返还涉案房屋之日止的租金（从2014年1月1日起计至返还房屋之日止，截止至2014年12月31日所欠的租金为678698元），租金计算标准按照本案《租赁合同书》约定的年租金计算，并支付逾期支付租金的利息（从诉讼之日即2014年8月4日起计至被告付清2014年年租金之日止，以尚欠的2014年年租金为基数，按中**银行同期贷款利率计息），第三人黄**承担连带责任；二、解除与被告之间的《租赁合同书》，履约保证金150000元不予退还；三、被告腾空并向原告返还南宁市滨湖路广西湘桂国际大酒店第五层整层；四、本案诉讼费用由被告承担。

被告辩称

被告黄**、第三人黄**未提交书面答辩，亦未到庭参加诉讼。

本院查明

经审理查明，2010年10月1日，原告（出租方、甲方）与第三人（承租方、乙方）签订一份《租赁合同书》，约定：甲乙双方现就甲方位于南宁市滨湖路广西湘桂国际大酒店第5层整层场地租赁事宜达成一致意见；第一条租赁物坐落于南宁市滨湖路广西湘桂国际大酒店第五层的整层，面积为1100.19㎡，经营范围为经营桑拿项目；第二条租赁期限为9年，甲方自签订合同日起交付给乙方装修使用，装修期限从签订合同日起到2009年6月30日，此期间不计入租赁期，不计租金，待装修期满后的次日开始计算租赁期，即2009年7月1日至2018年7月1日止；第三条第一年租金为594102.6元，第二年租金为611925.67元，第三年租金为630284.44元，第四年租金为649191.95元，第五年租金为668667.71元，第六年租金为688727.74元；从计算租金之日起每满12个月为一年；乙方应先支付租金后使用租赁物，双方签订合同后乙方在2009年2月15日前支付第一年度租金594102.6元给甲方，第一年租金为一年一付，超出该12个月以后的租金每半年支付一次，在上期租期届满前15日支付；第六条1、本合同签订后3日内，乙方必须把150000元转入甲方账户作为履约保证金，租赁期满，合同终止，则在本合同终止后15天内，甲方无息一次性将保证金退还给乙方；3、乙方在经营期间如超过15日还未支付下一年租金，保证金不予返还并终止合同；合同还约定了其他权利义务。原告当庭陈述称虽然前述合同的签订时间为2010年10月1日，但第三人实际承租的起始时间及租金起算时间为合同约定的2009年7月1日，第一年度租金的支付时间系笔误，应为2009年7月15日。

2013年3月11日，第三人（转让人）、被告（受让人）与原告（原合同一方当事人）签订一份《﹤租赁合同书﹥权利义务转让协议》（以下简称《转让协议》），内容为：原告与第三人于2010年10月1日签署了一份《租赁合同书》，第三人提出为更好的履行该合同，其愿意将该合同对其约定的权利义务整体转让给被告；转让人将前述合同对其约定的权利和义务整体转让给受让人，受让人愿意整体承继上述转让的权利义务，原合同一方当事人湘桂大酒店同意上述转让；转让前转让方有关该合同的义务履行及（或）权利行使的行为由受让人承继，对受让人产生约束力；湘桂大酒店没有履行的义务全部向受让人履行。

在2015年1月28日第一次庭审中，原告主张：被告仅支付了2013年1月至5月的水电费和2013年3月11日至2013年12月31日期间的租金，且自2014年6月底起就离开涉案房屋，涉案房屋自当日起一直空置至今，但由于被告在涉案房屋上加了锁，原告无法进入，涉案房屋中目前仍存有被告的物品及装修，租赁合同也尚未解除，故涉案房屋现仍由被告方控制；涉案房屋的水电费是由原告抄表后直接向被告收取，然后再由原告就整栋楼的水电费统一交纳，2014年7月至2014年12月期间涉案房屋的水电公摊是原告根据涉案房屋的面积计算得出，由于被告已于2014年6月底离开涉案铺面，故自2014年7月之后不再产生水电费，但因被告仍持有涉案房屋的钥匙且未向原告交还房屋，故被告仍应承担2014年7月至2014年12月的水电费公摊；依据《租赁合同书》第六条第3项的约定，由于被告逾期未支付2014年1月1日之后的租金，构成违约，所以原告有权不予返还保证金；根据《转让协议》的约定，原告与第三人签订的《租赁合同书》中第三人的全部合同权利义务已经于2013年3月11日由被告整体继承，故没有相应的依据要求第三人承担连带责任。

另查明，原告提交的2013年6月份至2014年6月份的《广西湘桂国际大酒店水电费报告单》上载明，五楼桑拿前述期间的水费、电费及包括垃圾公摊费、污水处理费、清理粪池、停车费、话费在内的各项物业相关费用总计68475.2元；原告所提交的《五楼桑拿欠款明细》中载明2014年6月至2014年12月的水电费公摊合计8220元；原告所提交的两份《收据》上载明，其收到五楼桑拿2012年10月至2012年12月及2013年1月至2013年5月的水电费分别为32938.6元、40183.9元。原告提交的加盖有南宁市青秀**村民委员会公章的（2004）第600号《建设工程规划许可证》复印件上载明，南宁市新**民委员会建设的位于新城区滨湖路的综合楼经南宁**理局审定，该建设工程符合城市规划要求，准予建设。原告提交的南宁市青秀**村民委员会（出租方）与广西湘**限公司（承租方）于2007年12月25日签订的《租赁合同书》上载明，合同双方就南宁市青秀**村民委员会位于南宁市滨湖路76号的青秀**办事处埌**委会一号综合楼租赁事宜达成一致意见，租赁期限为二十年。原告提交的广西湘**限公司（转让人）与原告（受让人）、南宁市青秀**村民委员会（原合同一方当事人）于2008年1月31日签订的《﹤租赁合同书﹥权利义务转让协议》上载明，广西湘**限公司将上述《租赁合同书》中对其约定的权利义务整体转让给原告，原告愿意整体承继上述转让的权利义务，南宁市青秀**村民委员会同意上述转让。

又查明，本案于2014年8月4日经本院立案受理。

本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提供的证据进行质证的权利，本案被告及第三人经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃答辩和质证的权利。原告提交的证据符合法律规定，可以作为本案认定事实和划分责任的依据，本院对原告提交的证据及基于这些证据所陈述的案件事实予以确认。本案《租赁合同书》及《转让协议》系合同相对方当事人的真实意思表示，内容未悖法律、行政法规的强制性禁止性规定，合法有效，《租赁合同书》中第三人的权利和义务已于《转让协议》签订之日即2013年3月11日起整体转让给被告，亦即自该日起，被告成为《租赁合同书》的承租方、乙方，其与原告均应恪守合同的约定。

一、关于原告是否有权解除本案《租赁合同书》并要求返还涉案房屋的问题。原告主张被告仅支付了涉案房屋2013年3月11日至2013年12月31日期间的租金和2013年1月至5月的水电物业费、之后再未交纳租金和水电物业费并提交了相应证据证实，在无相反证据的情况下，对原告前述主张，本院予以确认，被告迟*支付租金及水电物业费的行为构成违约，根据《租赁合同书》第六条第3项并依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款之规定，原告要求解除《租赁合同书》并无须向被告返还合同项下的履约保证金150000元，于法有据，本院予以支持，原被告之间的《租赁合同书》于本案第一次庭审之日即2015年1月28日解除，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，被告应在本案生效判决确定的履行期限届满之日前腾空并向原告返还涉案房屋。

二、关于被告应付租金及水电物业费用数额的问题。根据《租赁合同书》第二、三条之约定，2014年1月1日至2014年6月30日的租金为334334元，2014年7月1日至2015年6月30日的租金为688727.74元，则被告应向原告支付自2014年1月1日起至合同解除之日即2015年1月28日止期间涉案房屋应付未付租金732266元（334334元＋688727.74元／年÷2＋688727.74元／年÷12个月÷30日×28日），并参照前述2014年7月1日至2015年6月30日的租金标准即688727.74元／年，自合同解除次日即2015年1月29日起至被告腾空并向原告返还涉案房屋之日止，向原告支付涉案房屋的占用费，同时还应向原告支付涉案房屋自2013年6月起至2014年12月止期间的水电物业费用76695.2元。

三、关于被告是否应支付逾期交租利息的问题。涉案房屋自2014年1月1日起至2014年12月31日止期间的应付租金数额为678698元（334334元＋344364元），被告迟延交租构成违约已如前述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，原告有权要求被告赔偿因此造成的损失，故原告请求被告以尚欠的前述期间租金678698元为基数，自起诉之日即2014年8月4日起至被告付清前述期间尚欠租金之日止，按中**银行同期流动资金贷款基准利率分段计付逾期交租利息，本院予以支持。

四、关于第三人是否应对上述债务承担连带责任的问题。《租赁合同书》中第三人的权利和义务已于《转让协议》签订之日即2013年3月11日起整体转让给被告，亦即自该日起，第三人不再受《租赁合同书》的约束，无需再向原告履行按期足额支付租金及水电物业等相应费用的承租人义务，故原告要求第三人对上述租金、占用费、水电物业费及逾期交租利息承担连带责任，缺乏充分的事实和法律依据，本院不予支持。

本院认为

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

裁判结果

一、原告广西湘**有限公司与被告黄**之间的《租赁合同书》于2015年1月28日解除；

二、被告黄**应在本案生效判决确定的履行期限届满之日前腾空并向原告广西湘**有限公司返还南宁市滨湖路广西湘桂国际大酒店第5层整层场地；

三、原告广**店有限公司无须向被告黄**返还上述《租赁合同书》项下的履约保证金150000元；

四、被告黄**应向原告广西湘**有限公司支付上述场地自2014年1月1日起至2015年1月28日止期间尚欠的租金732266元；

五、被告黄**应向原告广西湘**有限公司支付上述场地自2015年1月29日起至被告黄**腾空并向原告广西湘**有限公司返还上述房屋之日止的占用费（计算方式：按688727.74元／年计算）；

六、被告黄**应向原告广西湘**有限公司支付逾期交租利息（计算方式：以上述房屋尚欠的自2014年1月1日起至2014年12月31日止期间的租金678698元为基数，自2014年8月4日起至被告黄**付清前述尚欠租金之日止，按中**银行同期流动资金贷款基准利率分段计付）；

七、被告黄**应向原告广西湘**有限公司支付上述场地自2013年6月起至2014年12月止期间的水电物业费用76695.2元；

八、驳回原告广西湘**有限公司的其他诉讼请求。

本案受理费7342元，由被告黄**负担。此款原告广西湘**有限公司已预交，被告应于给付上述款项时一并向原告付清。

上述应负义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息／支付迟延履行金，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院或南宁**民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于南宁**民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉费用。逾期不交也不提出缓交、减交和免交申请的，则按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一五年四月二十三日