李**与刘**、蒋**租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人李**因租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市象山区人民法院（2013）象民初字第1733号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年10月21日受理后，依法组成由审判员邹**担任审判长，审判员唐*、代理审判员毛**参加的合议庭，于2014年11月18日公开开庭审理了本案。书记员邢**担任记录。上诉人李**及其委托代理人陆**，被上诉人刘**、蒋**的共同委托代理人周**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

一审法院经审理查明：2012年10月9日，桂林**合村委佛殿村为甲方与蒋**、吕**、蒋**签订了一份土地出租合同，合同约定：经甲乙双方协商一致同意将佛殿村白骨山以北土地以每亩每年捌佰（￥800元）租给乙方使用；乙方租用年限壹拾陆年，每亩每五年递增人民币贰佰元，从二〇一二年十月九日起至二〇二八年十月九日止，乙方在平整地并安装好变压器后必须付清当年租金；租用面积共计贰拾陆亩；乙方在租用期间可以综合利用自主经营，做到合法经营，也可以与他人合股经营或转租、转让，甲方不予干涉等约定。该土地出租合同乙方由蒋**、吕**、蒋**签名，甲方由村民代表签名并加盖桂林市象山区二塘乡佛殿经济合作社公章。2013年3月1日，刘**（蒋**丈夫）、蒋**为甲方与被告李**为乙方签订《场地出租办厂协议》一份，约定：甲方将租用象山区二塘乡佛殿村白骨山的场地出租给乙方办厂；从2013年3月1日起至2023年3月1日止，共计10年；付款方式：甲方提供乙方所需的场地面积给乙方使用，面积按每月每平方米3元付给甲方租金，协议签订时乙方交2个月的租金为押金，2013年4月1日开始收场租费，协议到期时退还押金，每平方米每三年递增1元，场地最高价位为每平方米5元，面积837平方米，每月交人民币2511元，住房前面留3米通道给乙方运输不收费用，到期不交租金甲方可停乙方电源，并收取违约金5%，一个月后未交租金按违约处理，但住房面积不能超过面积的10%，住房每平方米2元，不再递增，面积93平方米，每月交人民币186元；甲方责任：甲方负责一切林业、工商、税务及有关证件，水、电、路通到场地，并负责土地一切纠纷，但加工所需的林业保护费由乙方负责；协议签订后双方均不得违约，如有违约需赔偿守约方的一切经济损失，在人力不可抗拒的自然灾害、伤亡的情况下，合同终止，押金退回各不算违约。协议签订后，原、被告按照约定交接了场地。2013年9月，因谢**将通往被告李**场地的电线剪断干扰李**的正常生产经营。当月，被告李**未向原告刘**、蒋**支付租金。2013年10月，原告刘**、蒋**诉至法院要求被告李**交纳租金并解除双方签订的合同，因双方庭外和解，刘**、蒋**向法院撤回起诉。后因谢**仍有剪断场地电线干扰被告李**经营的行为，被告认为原告应保证场地通电，并就此问题与原告协商但未能达成一致。庭审查明，自2013年9月至本案庭审期间，被告李**未交纳场地租赁费用。2013年12月，原告刘**、蒋**再次起诉至该院要求被告李**交纳2013年9月至法庭审理时（2014年2月）共六个月的租金16382元，并与被告解除场地租赁合同。

一审法院另查明：李**户籍所在地为广西灵川县灵田乡四联村委涂家村。

一审法院认为

一审法院审理认为：农村集体土地流转必须符合《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，蒋**、蒋**、吕**以合伙方式与桂林**合村委佛殿村签订土地出租合同，然后由蒋**、刘**（蒋**丈夫）与被告李**签订《场地出租办厂协议》将承租的部分土地转租给被告李**。首先对于刘**、蒋**签订《场地出租办厂协议》的行为是否得到吕**、蒋**授权的问题，该院认为，吕**、蒋**、蒋**三人为合伙关系，蒋**作为合伙人之一的签订的协议效力应及于全部合伙人，且吕**和蒋**在刘**、蒋**起诉后出具书面委托书给两原告表示授权两原告进行诉讼并认可其诉讼结果，该授权行为表示吕**与蒋**对刘**、蒋**代表合伙签订协议、提起诉讼的行为均予以认可，该院予以确认两原告的主体资格。其次，对于合同的履行问题，被告李**以原告未按约定保障供电为由没有交纳租金。该院认为，被告所租赁场地电线被剪断是因被告与他人产生矛盾所造成，原告并无过错，且断电并非持续不可修复的，被告以此为由不交纳租金的理由不成立，被告李**使用了场地但未交纳2013年9月至2014年2月期间的租金，故被告李**应向两原告支付6个月场地租金每月2697元，共计16182元。被告连续数月未及时交纳租金已构成违约，在原告起诉后仍未就交纳租金事宜与原告达成一致，对原告要求解除原、被告之间签订的《场地出租办厂协议》的诉讼请求，该院予以支持。综上，该院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百二十四条、第二百二十七条，判决：一、解除原告刘**、蒋**与被告李**签订的《场地出租办厂协议》，被告李**在本判决书生效之日起三十日内向原告刘**、蒋**返还租赁场地；二、被告李**向原告刘**、蒋**支付2013年9月至2014年2月场地租金人民币16182元；本案案件受理费5631元（原告已预交），由被告李**承担5631元并给付原告刘**、蒋**。

上诉人诉称

上诉人李**不服一审判决，上诉称：一审认定事实不清，证据不足，适用法律错误。一、上诉人未交纳2013年9月至2014年2月期间的租金是上诉人在行使先履行抗辩权。上诉人和被上诉人于2013年3月1日签订的《场地出租办厂协议》中第四条约定“甲方（被上诉人）责任：……水、电、路通道场地，并负责土地的一切纠纷……”；协议第五条约定：“在经营期间甲方必须保证乙方的一切利益，如外来人员来场地强卖强买由甲方负责处理”；协议第八条约定：“……协议签订后双方均不得违约，如有违约需赔偿守约方的一切经济损失……”。上诉人自租用被上诉人的地办厂后，被上诉方的一小股东谢**认为被上诉人刘**、蒋**不应该把地租给上诉人（谢**本人也想承租该地），于是自2013年9月起谢**就不断地剪断上诉人厂房的高压供电线，因此，自2013年9月至2014年2月，上诉人无法开工。为此，上诉人多次报警并要求被上诉人履行双方签订的《场地出租办厂协议》第四、五、八条款，但被上诉人称只能慢慢协调此事。上诉人办的是木材加工厂，电是必须具备的条件之一，因此，双方在协议中多处对“电”作了约定，要求通电并由被上诉人解决一切纠纷，上诉人才能有钱交地租。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定：“当事人互负债务有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”，上诉人未交纳2013年9月至2014年2月期间的租金不是违约而是上诉人在履行先履行抗辩权。二、上诉人与被上诉人应该继续履行《场地出租办厂协议》。上诉人与被上诉人签订协议后，上诉人在该场地搭建了工人住房、厂棚，安装了机器设备并对厂区地面进行硬化，上诉人已投入了31万元，如现在无端解除合同将严重损坏上诉人的利益。自2014年3月，谢**未再骚扰上诉人的厂，上诉人的厂已走上正轨，上诉人也依约缴纳了2014年3-7月份的租金。因此，上诉人与被上诉人应继续履行双方所签订的《场地出租办厂协议》。综上，请求二审法院依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。

被上诉人辩称

被上诉人刘**、蒋**辩称：本案不具备适用合同法第六十七条关于先履行抗辩权的规定，上诉人缴纳2014年3-7月份租金的行为不产生继续履行合同的后果，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。

上诉人李**对一审查明的事实提出以下异议：一审法院认定“当月，被告李**未向原告刘**、蒋**支付租金”错误，并非上诉人不交纳租金，而是被上诉人不敢收取上诉人交纳的租金。

上诉人李**在二审中提供了以下新证据：1、上诉人交纳2014年3-7月租金、水电费和2014年8-9月份水电费的收据，欲证明上诉人一直在履行合同；2、上诉人交纳2013年3-8月租金和水电费的收据，欲证明是蒋**收取场地租金和水电费；3、上诉人申请本院向桂林市公安局象山区分局二塘派出所调取的上诉人反映谢**破坏其生产经营的相关案卷材料一套，欲证明：（1）谢**是场地出租方的股东之一；（2）谢**想占有讼争场地；（3）上诉人和被上诉人刘其新约好在2013年10月9日交纳租金，但谢**在2013年10月8日把电线剪断，被上诉人违约在先，被上诉人的行为影响了上诉人的生产并导致上诉人没有交纳租金。4、申请证人蒋**出庭作证，欲证明上诉人的木材厂因被人剪断电线从2013年10月到2014年3月都没有进行生产。

被上诉人刘**、蒋**对一审查明的事实没有异议，亦未在二审中提供新的证据，对上诉人李**提供的新证据提出以下质证意见：1、上诉人提供的2014年的单据中，没有签名的单据与本案无关，3、4、5、7月份的场租和水电费单据是蒋**收取，蒋**不能代表被上诉人，也不能代表其他的股东；2、对上诉人提供的2013年单据不予认可，蒋**之前没有收取场地租金，是被上诉人蒋**收取；3、对法院向公安局调取的案卷材料的真实性予以认可，但该份证据不能证明谢**是股东和谢**想占有场地的内容，同时，剪断电线是发生在上诉人不交租金之后，是上诉人存在违约行为；4、对证人证言不予认可，是上诉人违约。

本院查明

本院对当事人争议事实的分析和认定：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据证实。一审时，上诉人提交了被上诉人刘**、蒋**于2013年2月4日出具的证明书，该证明书载明“李**没有交纳场地租金是谢*刚不给场地负责人蒋**、刘**收取”，被上诉人对该份证明不予认可，但被上诉人未对该份证明是否为两被上诉人出具申请鉴定，亦未提供证据予以反驳，因此，本院认定被上诉人不交纳租金是因被上诉人不敢收取所致。上诉人提供的证据1，其中两张表明上诉人交纳了6月份场租和水电费的收据虽没有经手人的完整签名，但被上诉人刘**在其2014年10月29日出具的《证明》中陈述“本人刘**，是二塘乡佛殿村白骨山场股东之一，本人及配偶蒋**收取李**2014年2月至7月的费用为土地使用费”，说明被上诉人对于收取上诉人6月份场租和水电费的内容是认可的，据此，本院对上诉人提交的证据1予以采纳，该证据可证实2014年3-7月上诉人一直在按照合同约定交纳租金和水电费。上诉人提供的证据2，显示了2013年3-8月租金和水电费的收取人为被上诉人蒋**和蒋**。上诉人与被上诉人均认可上诉人交纳了2013年4月至2013年8月租金和水电费的事实，由此可知，被上诉人对于蒋**收取租金和水电费的行为是知情并认可的，本院对上诉人提供的证据2予以采信，该证据证明了蒋**收取上诉人租金和水电费的事实。上诉人提供的证据3，真实、合法、与本案有一定关联性，本院予以采信。证据3中公安机关对谢**、李**、谢*刚、李**、被上诉人刘**和被上诉人蒋**的询问笔录和象山**刑警大队出具的《关于李**投诉情况的调查报告》可证明谢*刚是场地出租方的股东之一，上诉人未按时交纳2013年9月租金引发了谢*刚于2013年10月8日剪断上诉人木材加工厂电线的纠纷。在公安机关2014年5月4日对被上诉人刘**的询问笔录中，被上诉人刘**表述“李**说9号交，我答应了，也告诉了其他股东，后来在9号前我家里有事回去了，在8号那天谢*刚就把线剪了”，该份笔录证实了上诉人和被上诉人刘**曾就上诉人未交纳2013年9月份租金一事进行协商，双方约好在2013年10月9日交纳租金，但谢*刚在2013年10月8日把电线剪断的事实。一审认定“2013年9月，因谢*刚将通往被告李**场地的电线剪断干扰李**的正常生产经营”有误，谢*刚剪断李**场地电线时间应为2013年10月8日。

综上分析，一审认定的“2013年9月，因谢**将通往被告李**场地的电线剪断干扰李**的正常生产经营。当月，被告李**未向原告刘**、蒋**支付租金”应表述为“2013年10月8日，因谢**将通往上诉人李**场地的电线剪断干扰上诉人李**的正常生产经营。当月，被上诉人刘**、蒋**不敢向上诉人李**收取租金”，其余事实属实，本院予以确认。

本院认为

本院综合诉辩双方的意见，归纳本案的争议焦点为：1、上诉人是否应支付被上诉人2013年9月至2014年2月的场地租金16182元；2、上诉人与被上诉人签订的《场地出租办厂协议》是否应当解除。

本院认为：关于争议焦**。《场地出租办厂协议》是上诉人与被上诉人在平等自愿、协商一致的情况下所签订的，是双方当事人真实意思的表示。依法成立的合同，对双方当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。协议约定上诉人从2013年4月1日开始交纳场地租金，但上诉人自2013年9月至2014年2月均未向被上诉人交纳租金。上诉人认为，被上诉人未能解决谢*刚剪断电线一事并保证上诉人场地通电，被上诉人违反了协议中被上诉人保障供电的约定，上诉人未交纳租金是在行使先履行抗辩权。从本案查明的事实可知，上诉人与被上诉人签订协议后，上诉人根据合同约定支付了2013年4-8月的租金和水电费，说明被上诉人已按照合同约定履行了通电义务，上诉人未交纳租金是从9月份开始的，此时谢*刚剪断电线的行为尚未发生，被上诉人不存在未履行通电义务的情形，上诉人无权拒绝被上诉人要求其支付租金的要求。至于之后发生的谢*刚剪断电线导致上诉人未能正常经营、被上诉人不敢收取租金一事，亦因上诉人未如期支付2013年9月份租金而起，是上诉人违约在先，且鉴于上诉人实际占用了承租场地和被上诉人现要求上诉人支付租金的情况，上诉人应当按照合同约定向被上诉人支付2013年9月至2014年2月的场地租金16182元，对于上诉人提出其未交纳租金是行使先履行抗辩权的理由，本院不予采纳。

关于争议焦点二。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”同时，该法第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。上述条款是法律对合同约定解除和合同法定解除适用情形的规定。从《场地出租办厂协议》的内容来看，上诉人与被上诉人并未约定合同一方可行使解除权的情形，被上诉人以上诉人未交纳2013年9月、10月租金为由要求解除合同，不符合合同约定。上诉人与被上诉人通过约定被上诉人将涉案场地交付上诉人使用、收益，上诉人交付租金给被上诉人来分别达到使用承租场地、收取租金的合同目的。虽然上诉人于2013年9月未支付租金，但上诉人与被上诉人刘**曾就交纳9月份租金一事协商过，上诉人并未明确表示不再交付租金而是表示10月9日支付租金，被上诉人刘**对此表示同意，说明上诉人迟延交付租金的行为并不会导致双方合同目的不能实现。后因两被上诉人不敢收取租金导致上诉人未能如约交纳2013年9月至2014年2月的租金，此时未交纳租金并非上诉人的过错。被上诉人以此要求解除合同有违诚实信用原则，也不符合法律规定解除合同的条件，故，对上诉人请求继续履行合同的主张，本院予以支持。

综上所述，一审判决认定事实基本清楚，程序合法，适用法律错误，实体处分欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、维持广西壮族自治区桂林市象山区人民法院（2013）象民初字第1733号民事判决第二项；

二、撤销广西壮族自治区桂林市象山区人民法院（2013）象民初字第1733号民事判决第一项；

三、驳回被上诉人刘**、蒋**的其他诉讼请求。

本案一审案件受理费5631元，由上诉人李**负担2815.50元，被上诉人刘**、蒋**负担2815.50元；本案二审案件受理费205元，由上诉人李**负担102.50元，被上诉人刘**、蒋**负担102.50元负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年十二月二十五日