刘**与广西玉**有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告与被告房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年7月22日受理后，依法由审判员覃**适用简易程序，于2013年9月12日公开开庭审理了本案，后转为普通程序，组成由审判员覃**担任审判长，人民陪审员黄**、张**参加的合议庭，于2014年1月21日再次公开开庭进行审理了本案，书记员唐**担任法庭记录。原、被告的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称，其与被告于2012年1月18日签订了《房屋买卖合同》，约定买卖房屋位于玉林市玉州路131号鼎诚大厦临街铺面，宽12米，深12.5米，建筑面积150平方米，房屋价款520万元。并分别约定了房屋买卖合同登记备案手续办结日期，2013年1月1日前将房屋的使用权和产权过户至其名下。合同又约定其自2012年6月1日起享有该铺面每月3万元的租金收益，被告逾期交租金的，按逾期未付租金总额的每日5‰支付违约金；如逾期不能办妥合同备案或过户的，被告应支付200万元违约金。合同签订后，被告经其催促没有履行义务，构成严重违约。为此起诉要求1、判令被告依据合同第二条约定将鼎诚大厦一楼建筑面积150平方米的铺面产权登记过户给原告，并交付给原告；2、判令被告交付2012年6月11日到12月21日的铺面租金21万元给原告，并支付逾期交付租金的违约金12.6万元；3、判令被告支付逾期办理商铺房产权证过户登记的违约金200万元。

原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、原告身份证，证明原告的主体资格；2、被告公司《企业基本信息》，证明被告主体资格；3、《房屋买卖合同》，证明双方当事人设立房屋买卖合同的具体权利义务及违约责任条款；4、借款协议；5、付款银行回单，4、5证明被告法定代表人向原告借款的事实，与本案有关联；6、查档证明，证明签订合同时房屋没有抵押。

被告辩称

被告辩称，一、合同成立，但无效。合同签订时，被告已告知原告，所买卖房屋因需要装修贷款，2010年3月18日已将房屋抵押给南江信用社。信用社获得抵押权。依据物权法191条规定，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。所以双方签订的房屋买卖合同无效；二、关于利息及房租违约问题，同样理由，以及由于房屋使用权尚未转移至原告名下，原告所诉租金及违约金当然不成立，应予驳回；三、关于违约金问题，首先合同无效，原告请求支付违约金不成立。其次原告未履行买房支付房款的义务，原告没有任何损失，原告诉求巨额违约金也不成立，不应得到支持。要求驳回原告的诉请。

被告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：南江信用社的借款合同以及房地产业务受理单，证明合同标的房屋已因借款抵押给南江信用社。

被告对原告提供的证据1、2、3没有异议，但认为合同是无效的；对证据4、5的真实性没有异议，但认为与本案没有关联性；对证据6的真实性没有异议，但认为不能证明原告的主张，房屋已经抵押。

本院查明

原告对被告提供的证据认为真实性由法院认定，对证明内容有异议，不能证明房屋在签订合同时已抵押。

经审理查明，原告刘**与被告广西**有限公司于2012年1月18日签订了《房屋买卖合同》，双方约定：被告将其所有的位于玉林市玉州路131号鼎诚大厦一楼临街A3号建筑面积150平方米铺面以520万元的价格转让给原告，被告应于2012年6月1日将房屋交付给原告，鉴于目前该铺面由他人使用，2012年6月1日至12月31日期间仍由被告进行管理和收取租金，被告则将每月3万元租金在每月5日前交付给原告，每逾期一天支付5‰违约金；被告应在2012年6月1日前办理好上述商铺的买卖登记备案手续并在2013年1月1日前将商铺过户给原告名下，逾期不能办理的，则被告应支付违约金200万元给原告；在原告领取产权证后30天内，原告将全部购房款支付给被告，此前被告无权要求原告支付任何购房款；鉴于目前鼎诚大厦因欠有银行部分贷款尚未还清，相应的银行抵押权还未撤销，被告应积极筹措资金及时还贷，保证不因此影响房屋出卖给原告的备案和过户登记手续，如因上述银行抵押权的存在造成不能按期办理备案和过户登记手续的，原告有权单方终止本合同，并要求被告于30个工作日内支付总购房款1倍的违约金……合同签订后，因各种原因至今未履行。原告认为被告严重违约，为此诉至本院。

本院认为

本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。本案中，原告刘**与被告广西**有限公司在签订《房屋买卖合同》时，涉及的房屋处于抵押状态。合同第七款“鉴于目前鼎诚大厦因欠有银行部分贷款尚未还清，相应的银行抵押权还未撤销，被告应积极筹措资金及时还贷，保证不因此影响房屋出卖给原告的备案和过户登记手续，如因上述银行抵押权的存在造成不能按期办理备案和过户登记手续的，原告有权单方终止本合同，并要求被告于30个工作日内支付总购房款1倍的违约金……”以及被告提供的证据均证实上述事实，且双方买卖的房屋至今仍处于抵押状态，因此原、被告双方在未得到抵押权人同意也不存在代为清偿债务的情况下签订的房屋转让合同属无效合同。对于合同的无效，原、被告双方均有过错，原告并未因此造成损失，其要求被告继续履行合同、支付租金、违约金等诉请缺乏事实和法律依据，本院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款、最**法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：

裁判结果

驳回原告刘**对被告广西**有限公司的诉讼请求。

本案受理费63082元，由原告刘**负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林**民法院。

裁判日期

二〇一五年四月十五日