谢*与林**租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告谢*诉被告林**租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月26日受理后，依法组成合议庭，并于2015年5月13日公开开庭进行了审理。原告谢*的委托代理人黄**、被告林**及委托代理人刘**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告谢群诉称，原告与被告于2012年3月19日签订《铺面租赁合同》，合同约定：原告将坐落于柳州市五一路地下商业街F区XXX号的铺面（面积：34.01平方米）出租给被告经营服装使用，被告每月22日缴纳下一个月租金6000元（合同约定第一年铺面租金每月5800元，第二年每月铺面租金6300元。但是自第二年起实际缴纳每月铺面租金6000元），从2012年3月22日至2015年3月22日，租赁期限为3年。缴纳保证金11600元。在租赁期间，被告应当按时缴纳物业管理费、水电费、工商、税费等。在《铺面租赁合同》的第九条约定，租赁期间拖欠铺面租金、物业管理费等应缴纳的费用累计一个月以上的，被告所缴纳的保证金作为违约金不予退还。自2014年11月22日起至2015年2月13目（被告搬离铺面的时间）。被告未缴纳铺面租金累计2个月零22日。拖欠铺面租金16400元。在租赁期间，柳州市**有限公司向被告催缴2014年12月、2015年1月、2月的物业费、水电费，但是被告拒绝缴纳。无奈，原告于2015年2月12日，代被告缴纳了2014年12月、2015年1月、2月的物业费、水电费，合计2638元（仅计算到2015年2月l3日．2015年2月的物业费、水电费被告分摊500元）。综上所述，《铺面租赁合同》是双方当事人在平等、自愿的基础下签订的．是当事人的真实意思表示，是合法有效的。原告已经依照合同的约定将铺面交给被告承租、经营使用，被告拖欠支付租金、物业费、水电费的行为，已经构成违约。原告依照《民事诉讼法》之规定，特向法院提起诉讼，请求：1、判令被告支付拖欠铺面租金16400元，物业费、水电费2638元；2、被告在签订合同时缴纳的保证金11600元作为违约金归原告所有；3、案件受理费由被告承担。

原告谢*在举证期限内为支持其诉请，向法院提供如下证据：

1、铺面租赁合同；证明原被告之间的租赁关系，租赁期限为2012年3月22-2015年3月22日，每月租金6000元；合同第五条约定由被告缴纳水电费等，第九条违约责任有拖欠相应费用累计一个月以上被告所缴纳的保证金不予退回；2、物业费收据；证明总数3983元，我们只要求被告缴纳2015年2月12日之前的物业费等；3、农行明细对账单；证明2014年11月13日缴纳2014年10月22日-11月22日的租金，之后被告没有再缴纳过租金。4、柳房权证第××号；证明原告合法拥有本案诉争铺面产权；5、证明；证明物业公司一直催被告缴纳2014年12月-2015年2月的物业费、水电费，被告一直拒交，后来是由原告代缴的。

被告辩称

被告林哲*辩称：不同意原告的全部诉请，产生拖欠的原因不是被告的问题，双方对提前解除合同有约定。本案原告应该不应当再次提起诉讼，因为原被告之间约定2014年12月起就不再租赁该门面，虽然是电话约定，但是在上次诉讼中原告自己陈述的，对原告自己不利的，这也是原告的真实意思表示，可以调取该案件查看。就本案提交的证据看，被告曾多次到门面搬走，原告没有同意配合，原被告期间也到过物业公司，2014年12月-2015年2月我们没有使用所以我们不应该承担该租金，错误是由原告自己造成的应该由原告自行承担。

被告向法院提交如下证据：

当庭提交两份视频资料。内容是我们去搬了，但是物业没有给我们搬导致门面一直没有腾空。

本院查明

经审理查明，原告与被告于2012年3月19日签订《铺面租赁合同》，合同约定：原告将坐落于柳州市五一路地下商业街F区XXX号的铺面（面积：34.01平方米）出租给被告经营服装使用，被告每月22日缴纳下一个月租金6000元（合同约定第一年铺面租金每月5800元，第二年每月铺面租金6300元。但是自第二年起实际缴纳每月铺面租金6000元），从2012年3月22日至2015年3月22日，租赁期限为3年。缴纳保证金11600元。在租赁期间，被告应当按时缴纳物业管理费、水电费、工商、税费等。在《铺面租赁合同》的第九条约定，租赁期间因被告拖欠铺面租金、物业管理费等应缴纳的费用累计一个月以上的，被告所缴纳的保证金作为违约金不予退还。现原告以被告拖欠支付租金、物业费、水电费为由，诉至法院，请求：1、判令被告支付拖欠铺面租金16400元，物业费、水电费2638元；2、被告在签订合同时缴纳的保证金11600元作为违约金归原告所有；3、案件受理费由被告承担。同时查明，原被告在本院第一次诉讼的庭审中均认可双方口头约定于2014年12月解除租赁关系。根据被告提供的视频证据，被告分别于2014年12月21、22日到租赁的商铺搬走自己的物品，但物业公司以商铺的物业管理费没有缴纳为由不让被告搬走商铺内的物品，导致被告无法将租赁的商铺交给原告。被告缴纳铺面租金至2014年11月22日。

本院认为

本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。当事人协商一致，可以解除合同。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。在本案中，《铺面租赁合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，是合法有效的，对双方均具有约束力，双方均应当按照合同约定全面履行自己的义务。对于原告的第一项诉请，由于原被告在本院第一次诉讼的庭审中均认可双方口头约定于2014年12月解除租赁关系。在双方约定解除租赁关系后，被告在搬离其租赁的柳州市五一路地下商业街F区110号的铺面，由于铺面管理方物业公司以该铺面没有缴纳相应的物业费为由不让被告搬离，直到2015年2月13日才搬离其租赁的铺面。原告诉请要求被告支付拖欠的租金及已经缴纳的物业费、水电费，由于原被告双方已经同意于2014年12月解除租赁关系，之后该铺面的相关费用应由原告自行承担，故原告诉请要求被告支付物业费及水电费没有法律依据，本院不予支持。对于原告要求被告支付拖欠的租金，由于原被告故被告已经同意于2014年12月解除租赁关系，但根据被告提供的视频证据，证明被告到2014年12月21日才开始准备搬离租赁的铺面，之前占用原告的铺面，应支付相应的铺面租金给原告。双方约定是每月22日缴纳租金，故被告应缴纳2014年11月22日至2014年12月21日的租金6000元给原告。之后的铺面租金，系原告没有及时履行缴纳物业费、水电费造成原被告双方不能交接铺面所造成，该期间的铺面租金原告自行承担。对于原告的第二项诉请，由于原被告双方已经口头约定解除双方签订的《铺面租赁合同》，被告提前解除双方的租赁关系，被告违反《铺面租赁合同》约定的违约行为，原告要求将被告缴纳的保证金11600元作为违约金赔偿给原告的诉请，有事实和法律依据，本院予以支持。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下：

裁判结果

一、被告林哲*支付给原告谢*拖欠的租金6000元。

二、被告林哲*支付给原告谢*违约金11600元。

三、驳回原告谢*的其他诉讼请求。

案件受理费566元（原告已预交），由原告谢*承担169.8元，被告林哲*承担396.2元。

上述债务，义务人应于本判决生效之日起十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族**人民法院。

裁判日期

二〇一五年九月十八日