陆*与黄**、罗**房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告陆*诉被告黄**、罗**房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年9月21日受理后，依法组成合议庭于2015年11月17日公开开庭进行审理。原告陆*的委托代理人黄**到庭参加诉讼，被告黄**、罗**经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院缺席审理了本案。现已审理终结。

原告诉称

原告陆**称，2013年1月8日，被告黄**、罗**将其所有的位于平果县马头镇城龙路幸福花园住宅小区XX栋X单元XXX号商品房转让给原告陆*。签订合同之后，原告按照合同的约定支付给被告房屋转让款230000元。同时依合同约定按时缴付该房屋余下的银行按揭款共计150000元。在此期间，被告将该房屋及其房屋的房产证等各种相关材料交付给予原告，之后，原告随即入住至今。但被告黄**、罗**却未能按合同的约定将该房屋的所有权过户至原告名下，甚至刻意躲避原告。因此，为了维护原告的合法权益，特向人民法院起诉，请求人民法院依法判决：一、确认原、被告签订的《房屋买卖合同》有效；二、请求法院依法判决位于平果县马头镇城龙路幸福花园住宅小区XX栋X单元XXX号商品房归原告陆*所有，且被告须按合同约定将该商品房过户给予原告陆*。

原告陆*对其主张向本院提供的证据有：1、《房屋买卖合同》、收据，2、个人还款凭证，3、平房权证平果县字第××号房屋产权证、《商品房买卖合同》。

被告辩称

被告黄**、罗**未答辩，亦未提交任何证据。

根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告黄**、罗**经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证及辩论的权利。原告提交的证据客观真实，可以作为定案依据。

本院查明

综合全案证据以及庭审笔录，本院确认案件法律事实如下：

被告黄**于2006年向XXXX**平果分公司按揭购买平果县幸福花园小区XX幢X单元XXX号房（房产证号：平房权证平果县字第××号），并于2006年12月5日到房地产管理部门办理抵押登记手续。2013年元月8日，原告陆*（乙方）与被告黄**、罗**（甲方）签订《房屋买卖合同》约定，由乙方购买甲方所有的位于平果县幸福花园小区XX幢X单元XXX号房；房屋转让价格为380000元，除尚未付清的银行贷款外，乙方需付现金230000元，在签订合同之日一次性付清；乙方将现金转让价总金额230000元一次性付清给甲方后，从2013年2月起由乙方以甲方的名义向银行支付尚未付清的按揭贷款，按揭贷款总额为150000元，如有一些误差，也由乙方付清。合同签订当日，原告支付房屋转让款230000元给被告黄**。2013年3月19日，因案外人李*某诉被告黄**民间借贷纠纷一案，根据李*某的申请，本院作出（2013）平民保字第9-1号民事裁定书，裁定查封黄**所有的位于平果县幸福花园小区XX幢X单元XXX号房（房产证号：平房权证平果县字第××号）。2013年7月9日，原告陆*以被告黄**的名义向银行一次性付清按揭贷款139036.39元。2015年8月19日，被告黄**到房产管理部门办理注销抵押登记手续后将房屋产权证原件交给原告。2015年12月1日、2016年1月4日本院两次向原告释明，讼争房屋已被依法查封，在未被依法解除查封的情况下会导致讼争房屋无法变更登记至原告名下，原告可基于双方签订的《房屋买卖合同》要求被告返还已支付的购房款及赔偿损失或提起执行异议之诉等，但原告仍坚持原来的诉讼请求。

本院认为

本院认为，《最**法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条和《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定，抵押期间，未经通知或者未经抵押权人同意转让抵押物的，如受让人代为清偿债务消灭抵押权的，转让有效。即受让人通过行使涤除权涤除转让标的物上的抵押权负担的，转让行为有效。本案原、被告双方签订的《房屋买卖合同》约定的虽然是抵押物买卖，但原告已代被告偿还银行贷款，致使抵押权消灭，故该转让行为有效。因此，原告要求确认原、被告签订的《房屋买卖合同》有效，本院予以支持。《物权法》第十五条的规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。该规定确定了不动产物权变动的原因与结果相区分的原则。物权转让的原因即债权合同有效，并不一定导致物权转让结果成就即产生物权变动。双方签订的《房屋买卖合同》作为房屋产权转让的原因行为，是一种债权形成行为，但该房屋转让的物权变动需经房地产管理部门办理产权变更手续登记后才发生效力。原告依双方的约定，将房屋转让款支付给被告后，被告理应协助其去办理房屋产权变更登记手续，但本院已依案外人李某某的申请，在原告未付清房款前（即2013年3月19日）依法查封本案讼争房屋。讼争房屋被依法解除查封之前，房管部门无法办理房屋产权变更登记手续。在诉讼过程中，本院已依法向原告释明，讼争房屋已被依法查封，在未被依法解除查封的情况下会导致讼争房屋无法变更登记至原告名下，原告可基于双方签订的《房屋买卖合同》要求被告返还已支付的购房款及赔偿损失或提起执行异议之诉等，但原告仍坚持要求本院判决确认位于平果县幸福花园小区XX幢X单元X层XXX号房归其所有并由被告协助办理房屋产权变更登记手续的诉讼请求。因原告的该项诉讼请求在讼争房屋已被依法查封的情况下而无法实现。故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条第一款、第十五条、第一百九十一条、《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国担保法》第四十九条、《最**法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：

裁判结果

一、原告陆*与被告黄**、罗**于2013年元月8日签订的《房屋买卖合同》合法有效；

二、驳回原告陆*的其他诉讼请求。

本案受理费100元，由被告黄**、罗**负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于百色**民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（数额视当事人提出的上诉请求数额确定，户名：待结算财政款项——法院诉讼费专户，帐号：60×××97，开户行：中国**色分行营业部）。逾期不交的，按自动撤诉处理，本判决即发生法律效力。

裁判日期

二〇一六年元月十五日