薛*、柳州**夫小学租赁合同纠纷民事判决书

审理经过

上诉人薛*因与被上诉人柳州**夫小学（以下简称逸*小学）租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院（2011）南民初（一）字第1248号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年9月11日受理后，依法组成合议庭于2013年11月4日公开开庭审理了本案。上诉人薛*及其委托代理人张**、被上诉人逸*小学的委托代理人詹家笔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

一审法院经审理查明：2009年1月1日，逸*小学与柳**康药店签订《租用门面协议书》约定，逸*小学提供河南新村东区1号第14间门面约56平方米给柳**康药店使用，月租金3000元，租用期间为2009年1月1日至2013年12月31日。《租用门面协议书》的乙方法人代表处为薛*的签名。2011年7月7日，逸*小学以因薛*违约，逸*小学多次通知薛*不再出租，薛*至今仍占用门面为由，诉至法院要求：1、薛*搬离其所占用的逸*小学门面；2、薛*支付逸*小学截止2011年5月31日的房屋使用费（租金）51000元；3、薛*承担本案全部诉讼费用。在逸*小学提交的《欠租情况统计表》中，逸*小学主张薛*欠租金数额为51000元，租金缴纳截止期为2009年12月至2011年5月。薛*于2011年8月24日向一审法院提起反诉，并提交了一份租用期限为2009年1月1日至2013年12月31日的《租用门面协议书》原件与复印件核对一致，其后于2012年12月28日向该院申请撤回反诉（已另下裁定）。薛*于2011年8月31日申请对2009年12月31日止的《租用门面协议书》上的落款“薛*”二字是否为其笔迹进行鉴定，柳州市**法鉴定中心于2012年2月26日出具（2011）柳市中法鉴外委字第427号退卷函，表示因逸*小学无法提交2009年12月31日止的《租用门面协议书》原件，致使鉴定工作无法进行。

庭审中，薛*自认逸**学于2010年1月通知其搬离门面，但其至今仍使用从逸**学处承租的门面。在2013年1月10日的谈话笔录中，薛*自认其租赁的门面名称为柳州市日康药店，门面地址为柳州市红光路89-14，月租金为3000元／月。逸**学在2013年2月18日的谈话笔录中，对于薛*租赁的门面地址位于柳州市红光路89-14及月租金为3000元／月表示认可。

另查明，柳州**教育局于2009年12月3日下发柳南教字（2009）54号《关于限期收回出租校舍场地的通知》，内容为：为加强学校的管理，维护学校正常的教学秩序，要求对已将校舍、场地和门面出租的学校，必须于2010年3月31日前收回。**小学曾因与薛*的租赁合同纠纷诉至一审法院，于2010年12月6日申请撤回起诉，该院于2010年12月7日作出（2010）南民初（一）字第1667号民事裁定书裁定“准许原告柳州**夫小学撤回对被告薛*的起诉”。

一审法院认为

一审法院审理认为：柳州**教育局于2009年12月3日下发柳南教字（2009）54号《关于限期收回出租校舍场地的通知》系双方当事人在订立合同时无法预见的、无法避免、无法抗拒的事由造成的不属于商业风险的客观情况。因该通知要求“对已将校舍、场地和门面出租的学校，必须于2010年3月31日前收回”，《租用门面协议书》的合同目的已经根本不能实现，故薛*接到逸*小学收回门面的通知后即应当在合理期限内搬出，且薛*自认逸*小学于2010年1月下发通知要求其搬离门面，但其至今仍使用从逸*小学处承租位于柳州市红光路89-14的门面，故对于逸*小学要求薛*搬离门面的主张，一审法院予以支持。对于逸*小学诉请薛*支付的租金，实为薛*因占用涉案门面而应当支付的使用费，逸*小学主张薛*支付截止2012年5月31日的房屋使用费51000元，因逸*小学、薛*一致认可租金为3000元／月，逸*小学主张2009年12月至2011年5月31日期间共计17个月的房屋使用费，薛*作为租赁合同中租金交付义务的履行方，依法应当对自己在该期间内是否履行了合同义务承担证明责任，但薛*对此没有举证予以证明，故薛*应支付给逸*小学截止2011年5月31日的房屋使用费共计51000元（3000元／月＊17个月）。薛*辩称逸*小学起诉状的时间为2011年5月26日，还有5天未到期，不应计算这5天在内，因逸*小学起诉到法院的时间为2011年7月7日，且薛*实际使用该门面至今，故一审法院对于薛*的该项辩解不予采信。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第二百二十七条、《最**法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条、《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条之规定，该院判决如下：一、薛*搬离逸*小学位于柳州市红光路89-14的门面；二、薛*支付逸*小学截止2011年5月31日的房屋使用费51000元。案件受理费1575元（逸*小学已预交），由薛*负担。

上诉人诉称

上诉人薛*不服一审判决，上诉称：第一、一审判决保护非法所得的观点违反法律规定。一审判决返还门面并支付使用费没有依据。根据柳南区教育局（2009）54号文件，可认定逸*小学租赁的门面属国家所有的学校校舍、场地，而逸*小学从1993年开始至今，将校舍、场地擅自无照出租而收取的租金属违反《中华人民共和国义务教育法》、《广西义务教育实施办法》有关规定的非法所得，根据《中华人民共和国民法通则》等法律法规，非法所得是不受法律保护的。第二、一审判决认定本案符合《最**法院关于适用<；；中华人民共和国合同法>；；若干问题的解释（二）》第二十六条的规定的观点错误。首先，逸*小学对于租赁标的物违反《中华人民共和国义务教育法》等法律、法规，将要被取缔这一后果应早就预见，因此本案不存在不可预见的情况。其次，柳州**教育局下发的（2009）54号《关于限期收回出租校舍场地的通知》并没有对未到期的租赁合同要求收回，因此，本案不存在不可抗力的事实。第三、一审判决认定事实错误。事实上，逸*小学曾以与薛*合同纠纷为由诉至法院，并在起诉及租赁期限届满之前不停干扰薛*的经营，其行为符合未经双方协商单方终止协议的情形。依据约定，逸*小学应向薛*支付违约金。第四、一审判决逸*小学不退回押金（保证金）于法无据。第五、逸*小学一直未能提供证据证明其对租赁门面具有产权，一审判决薛*承担责任的观点没有依据。据此，请求二审法院依法撤销一审判决，驳回逸*小学的诉讼请求，并由逸*小学承担本案一、二审诉讼费。

被上诉人辩称

被上诉人逸*小学答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，薛*的上诉缺乏事实依据，请求驳回上诉，维持原判。

本院查明

二审期间，上诉人薛*对一审查明的事实有如下异议：一审判决遗漏查明2010年8月26日逸*小学曾以与薛*合同纠纷为由诉至法院，之后自行撤诉；柳**育局于2010年4月23日下发的《关于逸*小学门面收回工作的通知》并没有对未到期的租赁合同要求收回。为此，薛*在二审期间向本院提交《关于逸*小学门面收回工作的通知》复印件一份，拟证明逸*小学起诉时，双方的租赁合同没有到期，因此逸*小学的起诉是错误的。

本院认为

被上诉人逸*小学对一审查明的事实无异议，亦未在二审期间向本院提交新的证据。逸*小学对薛*二审提交的新的证据认为与本案不具有关联性，逸*小学现收回租赁门面是由于薛*长期不缴纳租金的违约行为导致。

经质证，本院认为：柳州**教育局于2009年12月3日下发的柳南教字（2009）54号《关于限期收回出租校舍场地的通知》，明确要求逸*小学必须于2010年3月31日前将出租门面一律收回，故薛梅提交的新的证据未能达到其证明目的，本院对其证明目的不予采信。

对上诉人薛*针对一审查明事实提出的异议，本院认为：此部分内容并非本案审理的争议焦点，故本院对此部分事实不再查明。据此，一审法院查明的事实属实，本院依法予以认定。

本院认为：逸*小学与薛*于2009年1月1日签订的《租用门面协议书》是双方在平等自愿的基础上协商而成，为当事人的真实意思表示，其形式和内容均未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效的协议，受法律保护。根据诉辩双方当事人的意见，本案的争议焦点为：一、薛*是否应搬离承租门面？二、薛*是否应向逸*小学支付门面占有使用费？

关于第一个争议焦点：逸*小学与承租方租赁关系存在的合同基础，是订立合同时逸*小学的门面租赁权未受到政府行政行为的管制，其能将门面提供给承租方经营使用。租赁合同签订后，柳州**教育局于2009年12月3日下发柳南教字（2009）54号《关于限期收回出租校舍场地的通知》，对逸*小学所管理使用门面的租赁权进行管制，限期要求逸*小学将已出租的门面收回，故逸*小学无法再将租赁门面提供给承租方经营使用。因此，逸*小学与承租方之间租赁关系的合同基础丧失，合同目的无法实现。同时，对于柳州**教育局发文对逸*小学的门面租赁权予以管制的发生，逸*小学与承租各方在订立合同时是不能预见的；而上述情况的变化，也不可归责于逸*小学或各承租方，系由除不可抗力外的因素所引起。据此，在逸*小学已多次发文要求薛*搬离承租门面，薛*也接到搬离通知的情况下，薛*应当在合理期限内搬出。但薛*至今仍使用承租的门面，故对于逸*小学要求薛*搬离该门面的主张，本院予以支持，一审法院对此认定正确，本院予以维持。

关于第二个争议焦点：由于薛*自认已于2010年1月收到逸*小学收回门面的通知但仍使用承租门面至今，因此，薛**自2010年1月起向逸*小学支付门面占有使用费。由于双方在《租用门面协议书》中约定的租金为每月3000元，故逸*小学主张薛*按照每月3000元的标准支付从2010年1月起至2011年5月止的门面使用费51000元合法有据，本院予以支持，一审判决并正确，本院依法予以维持。

综上所述，上诉人薛*的上诉主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，审判程序合法，判决正确，本院依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1575元（上诉人薛*已预交），由上诉人薛*负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一三年十一月十九日