胡**与宁**合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告胡**诉被告宁德*合同纠纷一案，本院于2016年1月26日立案受理，依法组成由审判员何*担任审判长，代理审判员吕*、人民陪审员罗**参加的合议庭，于2016年3月14日公开开庭审理了本案，书记员吕**担任记录。原告胡**及其委托代理人陈*、被告宁德*的委托代理人陈**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称，其与被告于2010年4月8日签订了《地皮转让协议书》，协议约定：被告将其位于城某路段市政管理行政执法支队后面某某社区的女子回建地6#住宅楼第五间地皮（即民某路以西、某某都会南侧B区六幢5号）长12.5米、宽4.8米，面积共60平方米转让给原告。交易价格为每平方米4450元，总价值为267000元。原告在交给被告187000元后，余下的80000元待办好属于原告的土地使用证后原告一次性付清给被告，被告必须协助原告办理过户手续，过户的一切手续费由原告承担。协议签订后，原告当天按照约定支付了被告前期土地转让款合计187000元。2013年12月，被告取得了该土地的土地使用证，编号为玉国用（2013）第000XXX号。后原告多次要求被告协助办理过户手续，但被告均以各种理由推托不协助配合办理。其与被告签订的《地皮转让协议书》是双方的真实意思表示，双方均应按照约定履行，被告拒不履行生效合同的义务，致使其不能正常享有对该土地的处分权的行为是一种严重的违约行为。为维护原告的合法权益，原告特具状起诉，请求法院判令：1、被告协助原告将玉林城区民某路以西、某某都会南侧X区X幢X号土地的土地使用权过户给原告；3、本案受理费由被告承担。

原告对其陈述的事实在法院指定的举证期间内提供的证据：1、原告的《居民身份证》复印件一份，欲证明原告的诉讼主体资格；2、《地皮转让协议书》复印件一份，欲证明被告于2010年4月8日将讼争土地转让给原告，原告已支付转让费187000元给被告，被告应按约定履行相关义务；3、《证明》复印件一份，欲证明被告在某某北站的拆迁安置地在巡警背后地块Ⅱ—X#住宅楼X号；4、《土地登记卡》复印件一份，欲证明被告已取得讼争土地的使用权证，却不配合原告办理土地使用权过户手续；5、《通话录音》文字翻译一份，欲证明2014年9月11日证人胡*与被告的通话，从而释明胡*介绍原、被告认识并见证原、被告转让讼争土地、支付187000定金的过程，并且被告已承认收到原告土地转让款187000元的事实。

原告当庭提供的证据如下：《通话录音》光盘一张及《通话录音》的文字翻译一份，欲证明2014年10月1日，原被告之间的通话录音证实被告已承认收到原告土地转让款187000元的事实。

被告辩称

被告宁德*辩称，一，被告并未收到原告的定金，所以定金合同并未生效；二，无证据证实被告不履行合同义务，按照其与原告的约定，原告应先向被告支付187000元定金，但原告一直未支付，原告的行为属于违约在先；三，本案中，其与原告签订的《地皮转让协议书》无效。

被告宁**对其抗辩的事实在法院指定的举证期限内没有提供证据。

经开庭审理，被告对原告在法院指定的举证期间内提供的证据1、3无异议；对证据2有异议，被告认为这份地皮转让协议书不能证明原告已支付给被告187000元的事实，也不能证明这187000元是土地转让费；对证据4，被告认为土地登记卡上的土地权使用类型的确属于划拨，但不能证明被告于2013年12月领有土地使用证，不能证明被告不配合原告办理土地权过户手续；对证据5不同意质证。

被告对原告当庭提供的证据的真实性有异议，认为录音中是否为宁德芬的声音无法确定，存在造假的嫌疑，在没有其他证据相佐证的情况下，不能认定原告已支付有187000元的土地转让费，但对录音是否存在造假不申请鉴定。

本院结合双方的举证和质证，对各方当事人均无异议的证据予以确认，对各方提出异议的证据，因各自无相反证据予以否定，且该类证据确与双方诉辩事由具有一定的关联性，故本院亦作为定案的参考依据。

综合全案证据及双方当事人陈述的事实进行分析，本院确认以下法律事实：原告胡**经其同学胡*介绍，与被告宁**认识。原、被告经平等协商后，约定由被告将其回建安置地（位于玉林城区民某路以西、某某都会南侧X区X幢X号土地）国有的土地使用权转让给原告，原告先行支付20000元定金给被告。2010年4月8日，经原、被告双方协商一致，由被告作为甲方，原告作为乙方，自愿达成一份《地皮转让协议书》，该书约定：“现将城*路段市政管理行政执法支队后面（即某某都会南面）某某女子宁**的女子回建地X#住宅楼第X间地皮为长12.5米、宽4.8米，面积共60平方米转让给胡**，交易价格为每平方米肆仟肆佰伍**正（￥4450元），总价值为贰拾陆万元柒仟元（￥267000元）正按实际面积计算，现定金壹拾捌万柒仟元（￥187000元），余下的捌万元（￥80000元）到办好属于胡**的土地使用证后，再壹次付清给甲方。甲方必须协助乙方办理过户手续，但一切费用由乙方支付，如乙方反悔必须赔偿定金的两倍给甲方作为损失。如甲方反悔的或者不能够办理土地使用证的，甲方必须赔偿定金壹拾捌万柒仟元（￥187000元）的两倍还给乙方作为赔偿损失。”协议签订后的当日，原告又向被告支付定金167000元，至此，原告共向被告支付定金合计187000元。2013年，被告取得讼争土地的《国有土地使用证》，该国有土地使用权证号为：玉国用（2013）第000XXX号，权属性质为国有建设用地使用权，使用权类型为划拨，使用面积为60平方米。后原告多次要求被告协助其办理该土地过户手续，但被告均以各种理由推托不协助办理有关手续。另查明，原告尚未将余下的土地使用权转让款80000元支付给被告。

本院认为

本院认为，依照《中华人民共和国物权法》第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”之规定，申请并领取土地使用证权书是权利人享有该土地使用权权属的主要依据。《中华人民共和国合同法》第一百三十二条规定：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。”、第五十一条：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的该合同有效。”，《最**法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条的规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”，被告与原告签订《地皮转让协议书》时虽尚未取得讼争土地的土地使用权证书，但在原告起诉前其确已取得该土地的土地使用权证书，因此，双方在平等协商基础之上签订的《地皮转让协议书》应当认定为有效合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

另外，有批准权的人民政府对转让划拨土地使用权的审批，是在当事人实际申请办理土地使用权转让手续过程中对双方提交的相关材料的一并审核、批准及物权发生变动的登记，并不是对转让合同的审批。根据《最**法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（二）第八条规定：依照法律、行政法规的规定经批准或者登记才能生效的合同成立后，有义务办理申请批准或者申请登记等手续的一方当事人未按照法律规定或者合同约定办理申请批准或者未申请登记的，属于合同法第四十二条第（三）项规定的“其他违背诚实信用原则的行为”，人民法院可以根据案件的具体情况和相对人的请求，判决相对人自己办理有关手续；对方当事人对由此产生的费用和给相对人造成的实际损失，应当承担损害赔偿责任。本案中，由于被告的不作为，造成了原告办理过户手续的贻误。根据“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则”的规定，被告未依约协助原告办理土地使用权过户手续系违背诚实信用原则的行为，其亦不存在法律上或者事实上不能履行的情形；虽然双方有“如甲方反悔的或者不能够办理土地使用证的，甲方必须赔偿定金壹拾捌万柒仟元（￥187000元）的两倍还给乙方作为赔偿损失”的约定，但被告系违约方，原告系守约方，所以要求对方继续履行或是赔偿损失的选择权在于守约方即原告。故对原告要求被告协助将玉林城区民某路以西、某某都会南侧X区X幢X号土地的土地使用权过户给其的主张，本院依法予以支持，而在被告履行该义务后，原告也应当按照“余下的捌万元（￥80000元）到办好属于胡**的土地使用证后，再壹次付清给甲方”的约定，向被告支付余下的80000元转让款。

依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国物权法》第十七条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十五条、第一百三十二条、《最**法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条、《最**法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（二）第八条之规定，判决如下：

裁判结果

被告宁**协助原告胡**办理将玉林城区民某路以西、某某都会南侧X区X幢X号土地的土地使用权过户到原告胡**名下的手续，所需费用由原告胡**负担。

本案受理费5305元，财产保全申请费1855元，两项合计7160元，由被告宁**负担。

上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或玉林**民法院递交上诉状一式五份，上诉于玉林**民法院，于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费5305元（开户银行：农行**行营业部，户名：玉**政局，账号：20-401001040008677），逾期不交也不提出免交、缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一六年三月三十日